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二手房买卖合同怎么写

二手房买卖合同怎么写

发布时间 :2018-06-07 00:00浏览量 : 149
二手房买卖合同怎么写?主要内容有:一、当事人的名称或姓名、住所;二、标的:应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况,以及房屋产权归属,是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;三、房款及付款时间约定;四、履行期限、地点、方式;五、违约责任:说明哪些系违约情形,如何承担违约责任,以及免责情形;六、解决争议的方式;七、合同生效条款;八、合同中止、终止或解除条款;九、合同的变更与转让;十、其他。
  •   二手房交易合同

      本合同双方当事人

      卖方(以下简称甲方):_____(本人)

      (法定代表人)姓名:_____

      (身份证)(护照)(营业执照号码):_____

      国籍:_____

      地址:_____

      邮政编码:_____

      联系电话:_____

      (房产共有人)姓名:_____

      (身份证)(护照)(营业执照号码):____

      国籍:_____

      地址:_____

      邮政编码:_____

      联系电话:_____

      委托代理人:_____

      国籍:_____

      地址:_____

      邮政编码:_____

      电话:_____

      买方(以下简称乙方):_____(本人)

      (法定代表人)姓名:_____

      (身份证)(护照)(营业执照号码):_____

      国籍:_____

      地址:_____

      邮政编码:_____

      联系电话:_____

      (房产共买人)姓名:_____

      (身份证)(护照)(营业执照号码):_____

      国籍:_____

      地址:_____

      邮政编码:_____

      联系电话:_____

      委托代理人:_____

      国籍:_____

      地址:_____

      电话:_____

      邮政编码:_____

      第一条 房屋的基本情况。

      甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_____;位于第_____层,共_____(套)(间),房屋结构为_____,建筑面积_____平方米(其中实际建筑面积_____平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米),房屋用途为_____;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为_____。

      第二条 房屋面积的特殊约定。[page]

      本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的,以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

      该房屋交付时,房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的_____%(不包括_____%)时,房价款保持不变。

      实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的_____%(包括_____%)时,甲乙双方同意按下述第_____种方式处理:

      1、乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起_____天内将乙方已付款退还给乙方,并按_____利率付给利息。

      2、每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整。

      3、_______________________________。

      第三条 土地使用权性质。

      该房屋相应的土地使用权取得方式为_____;土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_____;该房屋买卖后,按照有关规定,乙方(必须)(无须)补办土地使用权出让手续。

      第四条 价格。

      按(总建筑面积)(实际建筑面积)计算,该房屋售价为(币)每平方米_____元,总金额为(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。(责任编辑:yueyue)

      第五条付款方式。

      乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整,并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。

      第六条 交付期限。

      甲方应于本合同生效之日起三十日内,将该房屋的产权证书交给乙方,并应收到该房屋全部价款之日起_____日内,将该房屋付给乙方。

      第七条 乙方逾期付款的违约责任。

      乙方如未按本合同第四条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止,月利息按 _____计算。逾期超过____天后,即视为乙方不履行本合同。届时,甲方有权按下述第____种约定,追究乙方的违约责任。

      1、终止合同,乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

      2、乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金,合同继续履行。

      3、_______________________________。

      第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任。

      除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,月利息在_____个月内按_____利率计算;自第_____个月起,月利息则按_____ 利率计算。逾期超过_____个月,则视为甲方不履行本合同,乙方有权按下列第_____种约定,追究甲方的违约责任。

      1、终止合同,甲方按乙方累计已付款的_____%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

      2、甲方按乙方累计已付款的_____%向乙方支付违约金,合同继续履行。

      3、_______________________________。

      第九条 关于产权登记的约定。

      在乙方实际接收该房屋之日起,甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_____天内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起_____天内将乙方已付款退还给乙方,并按已付款的_____%赔偿乙方损失。

     
  •   二手房买卖怎样交易可以降低税收

      二手房买卖交易市场中,通常有一种交易模式,即“以租代售”的形式来交易一些年限比较长的房产买卖。 对于一些快满5年的房产交易,与“以租代售”的交易模式相比,先公证后过户不失是当前极为畅销的一种交易方式。“先公证后过户”是通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳部分营业税。这种交易方式只要买卖双方私下谈妥就可办理,而且相对“方便”。

      对于先公证再过户的交易方式,确实是一种比较好的选择方式;但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证,卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因,卖方想调整价格而导致双方产生分歧等等。

      综上所述,通过不同的方式来避税固然能够降低交易成本,但是,对于不同的避税方法可能存在的风险还是应该有一个比较清楚地认识,免得“捡了芝麻而丢了西瓜”。

     
  •   二手房买卖签约前必须注意的有关事项

      第一、房屋产权要清楚。购房者对于有意向购买的房产,在确定购买前,应当到房产交易中心打印该房产的权属情况,看清该房产所有人登记在谁的名下,是否存在其他共有人,是否被抵押。如果有其他共有人,那么买卖合同一定要所有人一起签署,否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押,那么签订合同就要求更加谨慎,如果确实要买,可以协商以房款冲抵债务解除合同。

      第二、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中,购房款一般分为三笔支付,定金之外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定,以免因约定不明而产生纠纷。

      第三、房屋交接事项要清楚。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金,如每天按房款的百分之几支付违约金,防止卖方拖延。

      第四、关注户口状况。二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先,很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学,但是由于各种原因,如果房内户口未迁移,新户口迁入存在障碍。其次,户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响,如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。

      第五、重视违约条款和争议解决方式的条款。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生,维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任,违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁,买卖双方可以选择适用。

      二手房合同签订时应注意事项

      购买二手房时,除了在签订二手房合同前,要对该房产有一个大体的了解外,在签订二手房合同时也需要注意以下问题:需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。

      另外,要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容:当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产等。

     
  •   二手房购房定金合同

      甲方:(卖方)

      乙方 :( 预购方 )

      甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致,就乙方向甲方预订房屋事宜,订立本合同。

      第一条:乙方预订的房屋位于北京市 区    ,(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号:),该房屋建筑面积为:   平方米,产权人:   。

      第二条:乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币

      元,乙方预订的该房屋总房价为人民币 元。甲乙双方一致同意乙方先支付  %的房屋首付款,其余的房款通过银行以按揭贷款的方式一次性支付。(以双方签订房屋买卖协议为准)

      第三条:乙方同意签订本合同时,向甲方支付  万元的定金,作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保,签订房屋买卖合同后,乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后,应当向乙方开具收款凭证,并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的,甲方有权解除本认购书,并有权将该商品房另行出卖给第三方。

      第四条:甲、乙双方商定,预订期为 天,乙方于200 年 月 日前到 与甲方签订《房屋买卖合同》。

      第五条:在本合同的第四条约定的预订期限内,除本合同第六条、第七条约定的情形外,甲方拒绝签订房屋买卖合同的,双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的,无权要求甲方返还已收取的定金。

      第六条:有下列情形的,乙方拒绝签订房屋买卖合同的,甲方应全额返还乙方已支付的定金。

      甲乙双方在签订房屋买卖合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致的。

      第七条:甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的,乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的,甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止,将该商品房另行出卖给第三方的,甲方应当向乙方双倍返还定金。

      第八条:本协议一式两份,甲乙双方各持一份,双方签字生效。 、

      甲方:(签章)       乙方:(签章)

      身份证号码:        身份证号码:

      地址 :         地址:

     
  •   申请流程

      买卖双方共同向公证处提出公证申请,卖方需要提交如下材料:

      身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、结婚证等,买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等。

      如果一方不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书;如果交易房产是多人的,则卖方应为所有共有人(以及其配偶),需要全部到场。

      公证处工作人员审查资料:

      1、申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致;

      2、申请人的行为能力是否完全具有,不存在限制行为能力或无行为能力的情形;

      3、申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿;

      4、申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致;

      5、买卖双方对于交易的主要条款(如交易标的、交易金额、付款方式等)认识无异议,或者至少已经基本达成一致;

      6、易房产存在多个所有权人,则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示;

      7、当事人的申请符合公证管辖的规定。

      公证员在进行完上述八项初步审查后,认为都不存在问题,符合公证受理的条件的,通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》,按照规定交纳公证费用。

      公证员履行告知义务,告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的,如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律责任甚至是刑事责任,而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的,公证处正式受理买卖双方的公证申请,启动公证程序。

     
  •   二手房“转按揭”贷款如何办理

      按揭:

      是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时,由于银行向买方发放贷款,用于偿还原按揭/抵押贷款,赎出房产证,以便办理过户,并由买方来偿还现按揭/抵押贷款的业务。也就是说,仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

      由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中,转按揭都采用为卖方提前还贷的方式,因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

      买方:

      1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件;

      2、买卖双方签订的买卖合同原件(2份);

      3、夫妻双方的收入证明(含营业执照副本的复印件加盖公章,且经年检);

      4、借款人提供学历证明(大专或大专以上);

      5、如离异需提供离婚证;

      6、如丧偶需提供丧偶证明;

      7、外地人购房需提供暂住证原件

      卖方:

      1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证;

      2、共有人同意出售证明;

      3、卖方的按揭合同、所售房产的房产证(原按揭银行已收押的提供完整的复印件);

      4、卖方原贷款银行的还款明细;

      注:无产权共有人的提供相应证明材料;外地人提供暂住证。

      注意事项:

      1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。

      注:房龄+ 贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)

      2、年龄:贷款人年龄+ 贷款年限≤ 65年(男女不限)。

      3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。

      4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。

      5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。

      6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。

     
  •   条文:甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:

      (一) 座落于郑州市 区 ,建筑面积 平方米;

      (二) 出售房屋的所有权证证号为 ,丘号为 ;

      (三) 房屋平面图及其四至范围见附件一;

      该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

      该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

      注解:本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项,第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益,第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。

      指南:第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填,与第三款相关联的是第五条和附件三,当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。

      第二条

      条文:甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。

      注解:本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。

      指南:甲方的保证责任比较宽泛,条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外,乙方还需向甲方了解附件二所列内容,并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。

      第三条

      条文:乙方在 前付给甲方定金(币种 )(大写) 元,(小写) 元。

      上述定金 □在乙方最后一次付款时充抵房款 □在 时由甲方退还乙方 。

      注解:本条是定金条款,是适用定金罚则的合同依据。

      指南:第一款采用填空格式,直接填入双方商定的定金金额即可;需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件,即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的,该条款不生效。第二款采用选择格式,只能单选;其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点,也可以是约定行为或事件的发生时间。

      第四条

      条文:该房屋房价款为(币种)(大写) 元,(小写) 元。

      房价款的支付方式和支付时间为:

      乙方未按规定支付房价款的,则按下列约定承担违约责任:

      □乙方逾期支付房价款的,每逾期一天,按应付到期房价款的万分之 支付违约金。

      □乙方逾期支付房价款超过 天,且所欠应付到期房价款超过 元的,甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方,所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之 的违约金。

      注解:本条内容为房价款及其支付方式和时间,以及乙方逾期付款的违约责任。

      指南:第一款采用总价计价法,主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的,双方最好在补充条款中特别另行约定。

      第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式,一次性付款、分期付款、按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前,故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事,目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用,双方可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。

      第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。

      第五条

      条文:甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

      双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

      甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

      甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:

      □甲方逾期交付房屋的,每逾期一天,按总房价款的万分之 支付违约金。

      □甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的,按不符部分的 □约定价值 □评估价值 □市场价格 承担赔偿责任。

      □甲方逾期交付房屋超过 天的,乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后 天内将已收房价款和双倍定金返还乙方,并按总房价款的百分之 支付违约金。

      注解:第一款为房屋交付时间和空房交付条件;第二款为附属设施和相关权益的更名时间;第三款为户籍迁出时间;第四款为相应违约责任。

      指南:第一、二、三款均为填空格式,可以是绝对日期,也可以以双方约定的事件为依据;其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要,第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。

      第四款为多选格式;其中第二选项为单选格式,选中“约定价值”的,应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。

      第六条

      条文:甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

      注解:本条意在保护房屋隐形共有人的权利,同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务。

      指南:我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度,即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上,因为我国传统家庭财产模式的落后性,家庭财产往往登记在一个家庭成员名下,最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈述房屋权利状况,乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。

      第七条

      条文:甲、乙双方同意,在本契约生效后 日内,共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

      该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:

      □该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

      □该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由 □甲方承担 □乙方承担 。

      除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由 □甲、乙双方按国家规定各自承担 □甲方承担 □乙方承担 。

      注解:本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。

      指南:《郑州市城镇房屋权属登记条例》规定的交易过户期限为“房屋交付后30日内”,故第一款约定的时间应该结合第五条规定的交房时间双方商定,一般情况下不应超过交房后30日,否则可能承担相应的行政责任。

      第二款为单选格式。目前存量房土地使用权主要有三种情况,甲方应如实陈述,乙方也应根据实际作重点了解:一是没有瑕疵的出让土地,直接选中第一选项即可;二是划拨用地,目前个人转让住宅房屋的划拨土地使用权不需缴纳土地出让金或土地收益金,但单位转让划拨土地使用权或个人转让其他房屋使用性质的划拨土地使用权可能需缴纳土地费用,因此双方视具体情况应事前咨询土地管理部门,并在合同中作相应安排;三是虽然土地为出让取得,但因历史原因一直未能结清土地出让金,则土地管理部门可能要求补缴出让金,这种情况往往发生于90年代中前期建设的商品房,双方可根据实际情况在第三选项自由填空。

      第三款为单选格式。国家对本款涉及税费的纳税(费)人均有明确规定,但合同当事人在内部可以通过本款约定改变费用的实际分担形式。当税费项目很多(比如单位出售房屋)或税费内部分担形式复杂,双方也可不选中而在补充条款中另行约定。

      第八条

      条文:甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

      注解:按目前我市房产交易过户程序,双方一旦向登记机关提交申请文件,并在申请表上签字,即完成房屋所有权交付的意思表示和对房屋所有权的交割;除非登记机关经审核认为不符合交易过户的条件,作出不予登记的决定。

      指南:甲方尤其应当重视本条规定,结合实际情况正确适当地商定第四条的内容,妥善处理房价款的交割。

      第九条

      条文:该房屋毁损、灭失的风险自 □房屋正式交付之日 □权利转移之日 起转移给乙方。

      注解:这里的风险包括自然的风险和人为的风险;房屋正式交付之日为第五条规定的交房时间;权利转移之日为根据第八条确认的时间。

      指南:本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较合理,但若乙方签约时已经占有房屋,比如乙方本身就是房屋承租人,则选择第二选项比较合理。若有其他特殊情况,比如房屋原为第三人承租且房屋买卖后原租赁关系仍然保持的,双方也可以不选中,而在补充条款中根据实际情况另行约定。

      第十条

      条文:该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理:

      注解:约定有关杂费的负担或分担方式。

      指南:住宅房屋一般金额较小,可以在合同中对房屋交付前后发生的杂费分担以及甲方已经预缴杂费的结算作原则约定,并在房屋交付时即时清结即可。对杂费金额巨大的合同,可分项详细约定处理办法。

      第十一条

      条文:本契约未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

      注解:合同各部分的效力。

      指南:补充条款、补充协议以及附件均是契约的组成部分,与契约正文同等重要。双方在商讨、签订这些文件时应当给予与契约正文同等的重视。

      第十二条

      条文:本契约 □自甲乙双方签订之日 □自 之日 起生效。

      注解:合同的生效条款。

      指南:本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较简单,也符合一般习惯;若对合同生效有特殊要求的,比如以办理公证手续作为生效条件的,则应当选择第二选项,并按约定填空。

      第十三条

      条文:甲、乙双方在履行本契约中若发生争议,应协商解决。协商不成的,□提交南京仲裁委员会仲裁 □提交 仲裁委员会仲裁 □依法向人民法院起诉 。

      注解:争议解决的方式。本条的效力不因本合同其他条款无效而无效,除非双方事后对争议的解决又另行重新约定。

      指南:本条为单选格式。选中第二选项须按双方约定填空。第一或第二选项特点是程序简单、周期短、费用相对便宜,一裁终局等。第三选项依人民法院级别管辖划分标准可能分别由房屋所在区法院、郑州市中级人民法院或河南省高级人民法院管辖。

      第十四条

      条文:本契约一式 份。其中甲方留执 份,乙方留执 份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。

      注解:合同文本的数量和留存情况。

      指南:通常情况一式五份,双方各执两份就够了;需要合同原件较多的单位,可视具体情况增加。需要注意的是,所有文本的内容应当保证一致,产生合同争议时文本的留存情况也是举证原件的参考因素之一。

      第十五条

      文本:甲、乙双方约定补充条款如下:

      指南:示范条款中没有约定的或者示范条款不能适应实际情况的,双方可以在本条约定,空白不够可以续页粘贴,但应注意在粘贴骑缝处签章确认。

      附件一

      文本:房屋平面图和四至范围。

      注解:以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系。

      指南:普通单元住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它四至复杂的房屋,可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。

      附件二

      文本:租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法。

      注解:本条反映了常见的房屋权利限制状况,对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大影响,双方尤其是乙方应当重视。

      指南:房屋出售前已经存在租赁、抵押或者特殊相邻权的,其处理办法在本条约定;出售前没有这些关系的,空白以斜杠划掉即可。

      处理房屋租赁关系应当注意两方面的法律关系,一是承租人的优先购买权,二是买卖不破租赁的原则。双方成交前首先应当取得承租人放弃优先购买权的书面意见,然后还需与承租人商议租赁关系的解除或变更事宜。实例:房屋现由张三承租使用,张三不愿购买房屋;甲方保证在乙方支付首期房款前与张三终止房屋租赁关系,有关责任何费用由甲方承担。

      处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人,其次应将房款首先用于清偿抵押担保的债务并办理抵押注销登记手续。实例:房屋现抵押给交通银行,担保债务价值20万元;甲方保证在乙方支付首期房款前清偿抵押担保的债务,解除抵押关系并办理完毕抵押注销登记手续,有关责任和费用由甲方承担。

      房屋的法定相邻关系没有必要在合同中规定,本附件主要用于说明因约定或历史原因形成的特殊相邻权,比如阳光权的限制。实例:房屋已经接受来自云霄大厦的日照妨害,日照低于政府规定的最低标准;乙方取得房屋后不得提出异议。

      附件三

      文本:室内附属设施和装修情况

      (一)附属设施:

      1、 水

      2、 电

      3、 燃气

      4、 有线电视

      5、 通讯

      6、 其他

      (二)装修情况:

      注解:所列项目价款均包含在总房款中,是房屋附加值的主要构成部分。

      指南:实例:水、市政直供水,户外独立计量水表;电、8KW,户外磁卡电表;燃气、管道煤气;有线电视、南京有线电视网;通讯、电信固定电话一门,网通宽带10兆到户;其他、单元可是对讲门禁,与小区物管连接紧急求救系统等。

      装修情况可以择其重点简要描述。

      需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续,比如有线电视、电话等。

      双方签署栏

      文本:(此页无正文)

      甲方(签章): 乙方(签章):

      证照|身份证号码: 证照|身份证号码:

      法定代表人: 法定代表人:

      地址: 地址:

      联系电话: 联系电话:

      代理人(签章): 代理人(签章):

      签约日期: 签约日期:

      注解:本栏的如实签填为合同的最后完成步骤,是合同成立的标志,也是合同生效的必经程序,故双方应当特别重视。

      指南:证照|身份证号码签填当事人持有的身份证、护照、营业执照副本等有效证件号码,最好是长期有效便于长期确认身份的证照号码。

      当事人为单位的,如实签填法定代表人;当事人为个人的,法定代表人空白以斜杠划掉即可。

      地址和联系电话应当填写方便通讯联络的地址;若在合同履行过程中发生变化,应及时通知对方。

      代理人代为签订合同或者无行为能力、限制行为能力人的监护人代为签订合同的,由代理人或监护人如实签填代理人栏。一方当事人应当注意审查对方代理人的代理资格或监护资格。

      双方分别签填签约日期的,则合同的成立时间以最后签约日期为准。

      附记栏

      文本:(以下仅适用于通过中介成交的买卖)

      为甲、乙双方提供服务的经纪机构及其经办经纪人员如下:

      经纪机构(签章):

      资质证书号码:

      经纪人员(签章):

      资格证书号码:

      主要服务内容:

      注解:本栏内容为房屋中介合同的延续,且登记机关今后可能据此推出系列管理措施和便民措施,以维护合同双方和中介机构的合法权益,故有关方面应予以足够重视。

      指南:若双方买卖没有通过中介机构,而是自行直接成交,则本栏内容不予理睬,以斜杠划掉空白即可。

      若双方买卖通过中介机构中介成交,则本栏内容由中介机构如实签填;建议双方当事人注意监督核实。

      面积误差特别提示和补充约定

      条文:因国家房产测量规范的调整等原因,甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷,南京市房产管理局将于交易过户前为买卖双方免费复核面积(复核于二日内完成,交易大厅内设有测绘受理窗口)。

      甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经友好协商,达成一致,同意按下列第 种方法处理:

      1、 双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记,《南京市房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。

      2、 房产面积测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为 平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记,并将《南京市房地产买卖契约》中约定的房价款调整为人民币 元,且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。

      3、 甲方(卖方): 乙方(买方):

      日期: 日期:

      注解:因多种原因,房屋特别是部分已购公房的产权证证载面积与按最新测量规范测量的面积不一致,有的差异还很大。为预防面积差异引发双方不必要的纠纷,本契约特设补充约定,分为房管局特别提示和补充约定两部分,双方应有足够重视。

      指南:依照特别提示的办法,双方完全可以在办理交易过户手续前预见面积差异的实情。双方了解面积差异的实情后,应重点商定处理办法。

      选项1适用于双方按套趸卖的情形;选项2适用于双方以房屋面积作为确定总房款重要参考因素的情形;选项3可以根据双方约定自由填写。

      值得注意的是本补充约定需单独签署,且其签订日期与契约签订日期往往不同。

     
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