首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-678-1488
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 公司法 > 二手房交易土地增值税计算方法
二手房交易土地增值税计算方法

二手房交易土地增值税计算方法

发布时间 :2018-08-02 09:21浏览量 : 1252
增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。二手房的土地增值税计算方法具体是:纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中,扣除项目金额的认定尤为重要。
  •   核心内容:最新增值税的计算方式是怎样的?我国采用的税款抵扣的办法对增值税进行计算。即根据销售商品或劳务的销售额,按规定的税率计算出销售税额,然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款,也就是进项税额,其差额就是增值部分应交的税额。

      一、基本公式

      1.一般纳税人

      公式为:应纳税额=销项税额-进项税额

      增值税计算公式:不含税销售额×(1+税率)=含税销售额

      不含税销售额×税率=应纳销项税额

      销项税额:是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。

      进项税额:是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务,支付或者负担的增值税税额。

      2.小规模纳税人

      应纳税额=销售额×征收率

      销售额=含税销售额÷(1+征收率)

      二、基本示例

      上面说增值税是实行的“价外税”,什么是价外税?价外税是根据不含税价格作为计税依据的税,税金和价格是分开的,在价格上涨时,是价动还是税动,界限分明,责任清楚,有利于制约纳税人的提价动机,也便于消费者对价格的监督,采用价外税的形式,价格是多少,税金是多少,清楚明了,消费者从中可以掌控国家调节消费的方向,从而相应的修正自己的消费方向。比如:

      你公司向a公司购进甲货物100件,金额为10000元,但你公司实际上要付给对方的货款并不是10000元,而是10000+10000×17%(假设增值税率为17%)=11700元。

      为什么只购进的货物价值才10000元,另外还要支付个1700元呢?因为这时,你公司作为消费者就要另外负担1700元的增值税,这就是增值税的价外征收。这1700元增值税对你公司来说就是“进项税”。a公司多收了这1700元的增值税款并不归a公司所有,a公司要把1700元增值税上交给国家。所以a公司只是代收代缴而已,并不负担这笔税款。

      再比如:

      你公司把购进的100件货物加工成乙产品80件,出售给b公司,取得销售额15000元,你公司要向b公司收取的乙产品货款也不只是15000元,而是15000+15000*17%=17550元,因为b公司这时作为消费者也应该向你公司另外支付2550元的增值税款,这就是你公司的“销项税”。你公司收了这2550元增值税额也并不归你公司所有,你公司也要上交给国家的,所以,2550元的增值税款也不是你公司负担的,你公司也只是代收代缴而已。

      如果你公司是一般纳税人,进项税就可以在销项税中抵扣。但也有8项不能抵扣的。

      沿用上例,你公司购进货物的支付的进项增值税款是1700元,销售乙产品收取的销项增值税是2550元。由于你公司是一般纳税人,进项增值税可以在销项增值税中抵扣,所以,你公司(在出售了乙产品获得b公司的货款后)上交给国家增值税款就不是向b公司收取的2550元,而是:2550-1700=850元(那1700元已在你公司购买甲货物时加入货款中,由a公司代收代缴过了),所以这850元是b公司在向你公司购乙产品时付给你公司的,通过你公司交给国家。b公司买了你公司的乙产品,再卖给c公司,c公司再卖给d公司……,这些过程都是要收取增值税的,直到卖给最终的消费,也就把增值税转嫁到了最终消费者身上了,所以增值税也是流转税。

      如果你是一名会计,从会计分录中也看得出来:[page]

      你公司向a公司购进100件货物时,分录:

      借:原材料 10000

      应交税费——应交增值税(进项税额) 1700

      贷:应付账款——a公司 11700

      分录中并没有把收取的1700元做为公司的费用,而是做为“应交税金”,因为你公司是一般纳税人,进项税额可以抵扣。

      你公司向b公司销售80件甲产品时,如果B公司没有付钱,分录:

      借:应收账款——b公司 17550

      贷:主营业务收入15000

      应交税费——应交增值税(销项税额) 2550

      分录中并没有把向b公司收取的2550元增值税款做为公司的业务收入,而是挂“应交税金”,因为这并不归你公司所有,而是应交给国家的税收。

      销项税额 - 进项税额 = 2550 - 1700 = 850 元就是要交给国家的税收。

      增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。1993年12月13日,国务院发布了《中华人民共和国增值税暂行条例》,12月25日,财政部下发了《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》,于1994年1月1日起施行。

      实行增值税的优点:第一、有利于贯彻公平税负原则;第二、有利于生产经营结构的合理化;第三、有利于扩大国际贸易往来;第四、有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入。

      应该注意的是价外税只是商业对商业。

      三、标价方法

      当交易是商业对顾客时,标价必须含税。当交易是商业对商业时,标价不必含税。

      四、纳税申报

      增值税纳税申报时间与主管国税机关核定的纳税期限是相联系的。

      增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者一个季度。

      以1个月或者1个季度为一个纳税期的纳税人,自期满之日起15日内申报纳税;以1日、3日、5日、10日或15日为一个纳税期的纳税人,自期满之日起5日内预缴税款,次月1至15日申报并结清上月应纳税款。以一个季度为纳税期限的规定仅适用于小规模纳税人。

      增值税固定业户向机构所在地税务机关申报纳税,增值税非固定业户向销售地税务机关申报纳税。


     
  •   核心内容:2014年土地增值税如何计算?土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税的计算公式为应纳土地增值税=增值额×税率。

      土地增值税计算

      应纳土地增值税=增值额×税率

      1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      计算增值额的扣除项目:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;

      (2)开发土地的成本、费用;

      (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (4)与转让房地产有关的税金;

      (5)财政部规定的其他扣除项目。

      2、土地增值税实行四级超率累进税率:

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:[page]

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

      (一)增值额未超过扣除项目金额50%

      土地增值税税额=增值额×30%

      (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

      (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

      (四)增值额超过扣除项目金额200%

      土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

      公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。


     
  •   核心内容:2014年增值税应纳税额如何计算?2014年增值税起征点是多少?2014年增值税征收率是多少?

      2014年增值税起征点

      个人提供应税服务的销售额未达到增值税起征点的,免征增值税;达到起征点的,全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于认定为一般纳税人的个体工商户。

      按期纳税的,为月应税销售额5000-20000元(含本数)。

      按次纳税的,为每次(日)销售额300-500元(含本数)。

      2014年增值税应纳税额计算

      一般纳税人

      计算公式为:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

      销项税额=销售额×税率

      销售额=含税销售额÷(1+税率)

      销项税额:是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。

      进项税额:是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务,支付或者负担的增值税税额。

      基本示例

      A公司4月份购买甲产品支付货款10000元,增值税进项税额1700元,取得增值税专用发票。销售甲产品含税销售额为23400元。

      进项税额=1700元

      销项税额=23400/(1+17%)×17%=3400元

      应纳税额=3400-1700=1700

      小规模纳税人

      应纳税额=销售额×征收率

      销售额=含税销售额÷(1+征收率)

      2014年增值税征收率[page]

      小规模纳税人适用征收率,征收率为3%。

      特殊规定

      (一)一般纳税人销售自己使用过的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

      (二)小规模纳税人销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。

      (三)一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税:

      县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。

      建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

      以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。

      用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

      自来水。

      商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。

      一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后,36个月内不得变更。

      (四)一般纳税人销售以下物品,按4%征收率计算缴纳增值税:

      寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内);

      典当业销售死当物品。

      2014年增值税税率

      一般纳税人适用的税率有:17%、13%、11%、6%、0%等。

      适用17%税率

      销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。提供有形动产租赁服务。

      适用13%税率

      《中华人民共和国增值税暂行条例》

      粮食、食用植物油;

      自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品;

      图书、报纸、杂志;

      饲料、化肥、农药、农机、农膜。

      《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》[page]

      农产品;

      音像制品;

      电子出版物;

      二甲醚。

      适用11%税率

      提供交通运输业服务。

      适用6%税率

      提供现代服务业服务(有形动产租赁服务除外)。

      适用0%税率

      出口货物等特殊业务。

     
  •   核心内容:土地增值税是具有税率和计算方法的要求的,那么其主要的税率问题是具有着明显要件需求的,那么这个增值的条件如何体现的呢?

      土地增值税的税率

      土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

      级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数

      1   不超过50%的部分      30     0

      2   超过50%至100%的部分    40      5

      3   超过100%至200%的部分   50      15

      4   超过200%的部分       60     35

      土地增值税的计算方法

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

      1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      计算增值额的扣除项目:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;

      (2)开发土地的成本、费用;

      (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (4)与转让房地产有关的税金;

      (5)财政部规定的其他扣除项目。

      2、土地增值税实行四级超率累进税率:

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:[page]

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

      (一)增值额未超过扣除项目金额50%

      土地增值税税额=增值额×30%

      (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

      (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

      (四)增值额超过扣除项目金额200%

      土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

      公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

     
  •   本文介绍土地增值税的计算方法,计算公式,计算项目以及计算税率。计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

      1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      计算增值额的扣除项目:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;

      (2)开发土地的成本、费用;

      (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (4)与转让房地产有关的税金;

      (5)财政部规定的其他扣除项目。

      2、土地增值税实行四级超率累进税率:

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

      (一)增值额未超过扣除项目金额50%

      土地增值税税额=增值额×30%

      (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

      (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

      (四)增值额超过扣除项目金额200%

      土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

      公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。


     
  •   第一种方法为:“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

      第二种方法为:“有发票的征收方法,其税率为:1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;2.增值额为50%~100%的征收增值额的40%;3.增值额为100%~200%的征收增值额的50%;4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

      以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算,其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话,需缴纳房管局评估价的3%,则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话,增值了50万元,税率为30%,减合理费用后,约15万元。

     
  •   核心提示:增值税和营业税怎样计算呢?营业税应纳税额=计税营业额×适用税率;增值税应纳税额=销项税额-进项税额,详细内容请阅读全文。

      一、营业税的计算

      营业税应纳税额=计税营业额×适用税率

      1、营业额

      营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。

      2、营业税税率

      营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%,出售、出租无形资产为5%,销售不动产为5%。[4]

      以旅游企业为例:

      某旅游公司2005年2月取得旅游经营收入200万元,支付其他旅游企业接团费15万元,替旅游者支付餐费20万元,宿费25万元,门票费20万元,交通费60万元,为旅游购买赠品支付5万元。

      该单位计税营业额=全部收入-税法规定允许扣除项目

      =200 -(15+20+25+20+60)=60(万元)

      营业税应纳税额=计税营业额×适用税率

      =60×5%=3(万元)

      二、增值税的计算

      1、基本公式

      公式为:应纳税额=销项税额-进项税额

      增值税计算公式:不含税销售额×(1+税率)=含税销售额

      不含税销售额×税率=应纳销项税额

      2、基本示例

      上面说增值税是实行的“价外税”,什么是价外税?价外税是根据不含税价格作为计税依据的税,税金和价格是分开的,在价格上涨时,是价动还是税动,界限分明,责任清楚,有利于制约纳税人的提价动机,也便于消费者对价格的监督,采用价外税的形式,价格是多少,税金是多少,清楚明了,消费者从中可以掌控国家调节消费的方向,从而相应的修正自己的消费方向。比如:

      你公司向a公司购进甲货物100件,金额为10000元,但你公司实际上要付给对方的货款并不是10000元,而是10000+10000×17%(假设增值税率为17%)=11700元。

      为什么只购进的货物价值才10000元,另外还要支付个1700元呢?因为这时,你公司作为消费者就要另外负担1700元的增值税,这就是增值税的价外征收。这1700元增值税对你公司来说就是“进项税”。a公司多收了这1700元的增值税款并不归a公司所有,a公司要把1700元增值税上交给国家。所以a公司只是代收代缴而已,并不负担这笔税款。

    [page]

      再比如:

      你公司把购进的100件货物加工成乙产品80件,出售给b公司,取得销售额15000元,你公司要向b公司收取的乙产品货款也不只是15000元,而是15000+15000*17%=17550元,因为b公司这时作为消费者也应该向你公司另外支付2550元的增值税款,这就是你公司的“销项税”。你公司收了这2550元增值税额也并不归你公司所有,你公司也要上交给国家的,所以,2550元的增值税款也不是你公司负担的,你公司也只是代收代缴而已。

      如果你公司是一般纳税人,进项税就可以在销项税中抵扣。但也有8项不能抵扣的。

      沿用上例,你公司购进货物的支付的进项增值税款是1700元,销售乙产品收取的销项增值税是2550元。由于你公司是一般纳税人,进项增值税可以在销项增值税中抵扣,所以,你公司(在出售了乙产品获得b公司的货款后)上交给国家增值税款就不是向b公司收取的2550元,而是:2550-1700=850元(那1700元已在你公司购买甲货物时加入货款中,由a公司代收代缴过了),所以这850元是b公司在向你公司购乙产品时付给你公司的,通过你公司交给国家。b公司买了你公司的乙产品,再卖给c公司,c公司再卖给d公司……,这些过程都是要收取增值税的,直到卖给最终的消费,也就把增值税转嫁到了最终消费者身上了,所以增值税也是流转税。

      如果你是一名会计,从会计分录中也看得出来:

      你公司向a公司购进100件货物时,分录:

      借:原材料 10000

      应交税费——应交增值税(进项税额) 1700

      贷:应付账款——a公司 11700

      分录中并没有把收取的1700元做为公司的费用,而是做为“应交税金”,因为你公司是一般纳税人,进项税额可以抵扣。

      你公司向b公司销售80件甲产品时,如果B公司没有付钱,分录:

      借:应收账款——b公司 17550

      贷:主营业务收入15000

      应交税费——应交增值税(销项税额) 2550

      分录中并没有把向b公司收取的2550元增值税款做为公司的业务收入,而是挂“应交税金”,因为这并不归你公司所有,而是应交给国家的税收。

      销项税额 - 进项税额 = 2550 - 1700 = 850 元就是要交给国家的税收。

      增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。1993年12月13日,国务院发布了《中华人民共和国增值税暂行条例》,12月25日,财政部下发了《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》,于1994年1月1日起施行。

      实行增值税的优点:第一、有利于贯彻公平税负原则;第二、有利于生产经营结构的合理化;第三、有利于扩大国际贸易往来;第四、有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入。

      应该注意的是价外税只是商业对商业。

     
二手房交易土地增值税计算方法相关视频 更多>>
  • 食品经营许可证变更期间能营业吗
    2019-08-23 公司法 播放:205
  • 高新企业如何认定
    2019-08-20 公司法 播放:486
  • 公司破产工资能追回吗
    2019-08-16 公司法 播放:511
二手房交易土地增值税计算方法相关语音问答 更多>>
二手房交易土地增值税计算方法相关专题
二手房交易土地增值税计算方法相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2019 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586