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个人怎样贷款买房最划算

个人怎样贷款买房最划算

贷款买房指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务,也被称为房屋抵押贷款。贷款买房要想划算,同样的贷款额,10年贷款的月供额高于15年贷款的;如果具有足够的偿还能力,年限越短利息越少,也就更划算;利息的多少只与本金数额、利率、贷款年限有关,成正比例关系;公积金贷款的五年期以上的贷款利率是3.87%,商业贷款五年期以上的贷款基准利率是5.94%。

一、 如何贷款买房最划算

 

  核心内容:近期随着银行信贷的收紧,个人住房贷款也逐渐紧缩,在这样的情况下,购房者如何贷款买房最划算呢?

  一、尽量采用公积金贷款

  从目前的贷款利率执行情况来看,商业贷款利率比公积金贷款利率稍高。以5年期以上贷款基准利率为例,商业贷款基准利率为6.55%,而公积金贷款基准利率为4.5%,比商业贷款基准利率低约2个点。

  以贷款50万元,贷款时间20年,等额本金还款方式计算。如果是采用商业贷款,总共支付利息为328864.59元。但如果使用公积金贷款,只需支付利息225937.48元。也就是说,使用公积金贷款比商业贷款总共需要少支付银行利息约10万元。

  另外,如果公积金贷款额度不够支付房款,可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式,组合贷款总的来说也比单纯商业贷款划算。

  二、选择等额本金还款方式

  目前,还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款,借款人在开始还贷时,每月负担会较大。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,总的利息支出较低。第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。借款人每月月供不变。

  以商业贷款50万元,贷款期限是20年为例。如果采用的是等额本金还款方式,总共支付利息为328864.59元。如采用等额本息的还款方式,则总共需要支付利息398223.63元,比第一种方式多支出利息约69000元。因此,比较之下,选择等额本金还款方式比较划算。

  此外,在自己能够承受的最大限度还款范围之内,尽量缩短贷款年限,利息会少很多。或者在还款期限内,如果有能力提前还房贷时可申请提前还款,或分几次将房贷还清,这样也可少还很多利息。

  

 

二、 怎么贷款买房最划算

 

  核心内容:住房公积金贷款,个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款是贷款购房的主要类型。

  怎么贷款买房最划算?

  目前贷款购房主要有以下几种:1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款;3、个人住房组合贷款。

  1、住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

  2、个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。

  3、个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为10-29万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。

  个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重,但具体的还款差别有多大,我们不妨进行一下比较:

  假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房,以自有资金支付首付款30%,即15万元,其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元,月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半),现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多,达到了1/3,月还款额多出10%,总额多出近5万元,可不是个小数目。如此看来,自然应该选择个人住房委托贷款,但是不行,这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款,即便他们现有的公积金达4万元,就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款,但因为政策性贷款最高限额只有30万元,因此35万元还是不可以的。因此,这对夫妇只有退而求其次,选择个人住房组合贷款。那么,他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款2781.45元,但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付,金额最多可以达到总收入的20%,即1200元/月,那么他们需要自行支付的供楼款只有(2781.45-1200)1581.45元/月,和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过,如果没有公积金的支持,完全依靠商业贷款,那么每月还款负担还是比较重的,但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。

 

 

三、 申请贷款买房要注意哪些事项

 

  要是公民在买房的时候发现自身资金不够,无法一次性付清全款的话,此时可以通过按揭贷款的方式购房。而申请按揭贷款一般是向银行提出的,与此同时也有需要注意的事项,那究竟申请贷款买房的注意事项有哪些呢?

  注意一:申请贷款前不要动用公积金

  如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化,如果不满足公积金贷款的相关对缴存期的规定,将不能申请到供积金贷款。

  注意二:在借款最初一年内不要提前还款

  按照银行贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。

  注意三:还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

  当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还的贷款本金、利息的,银行就会受理您的延长借款期限申请。但是,借款期限变更按规定一般只可办理一次。

  注意四:贷款后出租住房不要忘记告知义务

  当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,必须将已抵押的事实书面告知承租人。

  注意五:贷款还清后不要忘记撤销抵押

  当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

  注意六:不要遗失借款合同和借据

  申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据,同时认真阅读合同的条款,了解自己的权利和义务。

  关于申请贷款买房的注意事项内容,小编就为大家整理到此。实践中,向银行方面提出了贷款申请的,最终不一定就能获得贷款,而通常无法获得贷款要么是申请人不满足条件要么就是提供的资料不齐全。

 

四、 公积金如何贷款买房

 

  公积金如何贷款买房?有缴纳住房公积金的在职人员能通过公积金贷款进行购房,通过这种方式贷款买房,按时缴纳公积金的职工可以在缴存地以外地区购房,即公积金可以异地贷款。

  公积金如何贷款买房?

  1、购房者需要带着商品房买卖合同或者贷款联络单去住房公积金管理核心申领贷款申请表,并依据提示,申请人按照要求填写住房公积金贷款申请表。

  2、请人拿着你或者辅助借款人的身份证,同时要准备上户口本(户口本不在需要提供结婚证),有时需要你到民政局开具结婚证明或者单身证明。带着商品房买卖合同和填写好的住房公积金贷款申请表去住房公积金管理核心审核贷款额度并计算应该缴纳的各项费用。

  3、申请人需要准备提交的材料:住房公积金贷款的申请表,商品房买卖合同正本及复印件4份,房地产买卖的审批书,维修基金收据的第六联,房款收据的复印件3份(收据金额=房款总额一贷款金额),购房人身份证复印件4份,配偶身份证复印件1份,夫妻双方户口簿复印件1份,结婚证明或者单身证明两份,并交纳相关办理费用,后签订住房公积金贷款合同;

  4、申请人在指定日期到住房公积金管理核心代办银行窗口划款,并领取银行回执。

  公积金异地贷款流程是怎样的?

  1、贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询,并一次性告知贷款所需审核材料。

  2、职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请,缴存城市公积金中心根据职工申请,核实职工缴存贷款情况,对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工,出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

  3、贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后,向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的,应按规定时限履行贷款审核审批手续,并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识,并建立职工异地贷款情况明细台账。

  4、缴存职工在异地贷款还贷期间,如住房公积金个人账户转移,原缴存城市公积金中心应及时告知贷款城市公积金中心和转入城市公积金中心。转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后,及时对异地贷款情况重新标识和记录。

  5、异地贷款出现逾期时,缴存城市公积金中心应配合贷款城市公积金中心开展贷款催收等工作,根据贷款合同可扣划贷款职工公积金账户余额用于归还贷款。


 

五、 按揭贷款买房

 

  拥有一个属于自己的房产已成为越来越多人的想法,然而住房压力却也在加大,各种贷款买房方式应运而生,例如公积金贷款和按揭贷款买房,什么是按揭贷款买房?按揭贷款买房的流程是怎么样的呢?

  房屋按揭贷款是购房者以所购房屋之产权作为抵押,由银行先行支房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息,是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

  银行房屋按揭贷款流程是怎样的?

  1、签订购房合同:此时需要注意审查“五证”:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;

  2、缴付首付款,注意保存首付款收据;

  3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》:带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》;

  4、银行审查按揭贷款申请:银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批,如果认为符合银行的贷款条件,会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》,合同期限不超过30年;

  5、到房管局办理《房屋他项权利证》:用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证,到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办;

  6、开立账户:选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户;

  7、支用贷款:经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内;

  8、按约还款:借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息,否则银行可以依法收回房屋;

  9、偿还完毕贷款:贷款本息结清后,注销抵押登记,购房者就成为房屋的真正所有人了。


 

六、 贷款买房必须知道的贷款人常识

 

  核心内容:在贷款办理时,主贷人、次贷人时需要注意哪些呢?

  确定主贷款人和次贷款人

  夫妻确定主贷款人、次贷款人时,一定要根据实际情况来定。一般情况下,在银行住房贷款合同中,只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字,另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时,应当选择夫妻间收入较高较稳定者,另外,注意年龄的限制,或将影响到贷款期限。

  夫妻共同买房,财产所占份额各是多少,需提前确定,以免日后产生纠纷。依据《婚姻法》规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中,即使产权证上没有出现另一方的名字,也不影响其对房屋享有所有权。

  例如,夫妻双方共同按揭买的房子,主贷人是男方,次贷人是女方,但房产证上仅有男方一人的名字,假设日后俩人因某种原因离婚了,房产应该会怎么分?

  根据我国《婚姻法》第39条规定:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

  总结,离婚时夫妻共有财产的分割和借款人或产权人没关系,离婚协商分配或法院依法判决分配。

 

七、 怎么贷款买房

 

  核心内容:2015首套房降低房贷首付比例后,很多人都会选择置业。那么如何办理贷款买房呢?贷款买房可以分为住房公积金贷款、商业银行贷款和住房组合贷款,买房者可以根据贷款额度和利率比较选择适合的方式贷款买房,

  一、住房公积金贷款流程:

  1、借款人向本市住房公积金管理中心提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并提供相关资料。

  2、市住房公积金管理中心审查合格后,借款人与市住房公积金管理中心签订相关合同或协议,并按中国人民银行规定办理保险业务。

  3、市住房公积金管理中心向银行签发准予借款人贷款的通知书,在银行接到贷款通知书后办理贷款手续。

  二、住房商业贷款流程:

  1、买方与房屋开发商签订《商品房预售契约》,并已支付30%以上的房款,在房管部门办理了预售登记的。

  2、借款人持契约正本到银行填写借款申请及借款合同。

  三、住房组合贷款流程:

  申请个人住房组合贷款,借款人应先向商业银行提出申请,同时提供相关证明材料;

  由商业银行凭借款人相关证明材料代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请;

  公积金受托银行经审核,书面向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等,同时通知商业银行;

  商业银行经审核,书面向借款人承诺商业性贷款额度、期限等。

  签订个人住房贷款合同,贷款银行根据贷款合同约定的时间,将贷款金额用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。


  法律快车知识拓展:

  买房贷款需要准备的材料:

  1.合法的身份证件;

  2.借款人经济收入证明(公司开具的收入证明、银行流水等)或职业证明;

  3.借款人家庭户口登记簿;

  4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明(结婚证);

  5.有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

  6.借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;

  7.首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件。

 
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