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合同审查需要遵循的准则

合同审查需要遵循的准则

发布时间 :2018-08-03 15:26浏览量 : 143
合同审查是律师最基本的工作之一,不论是诉讼律师还是非诉讼律师,对合同审查都不会陌生,也会有自己的一些经验和方法。审查合同必须弄清背景和客户的目的,关键是破解“不懂业务”的难题,同时要注意跳出现有条款的框框,要深刻理解“合同只有在发生纠纷时才有用”,合同修改后还要注意与客户沟通、理解市场地位决定合同地位。
  •   摘要:进行合同审查需要遵循哪些准则呢?合同审查是律师最基本的工作之一,不论是诉讼律师还是非诉讼律师,对合同审查都不会陌生,也会有自己的一些经验和方法。

      一、审查合同必须弄清背景和客户的目的

      合同只不过是交易的载体,只要是交易,都会其特定背景和目的。合同审查的根本目的是帮助客户实现交易目的,防范可能的交易风险。要实现这一目的,就必须了解背景和交易目的,这样才能做到有的放矢。多数情况(尤其是日常业务合同),律师一看合同就能基本判断出合同的背景和目的。但我们也要记住,在现实社会之中,客户的交易目的是会不断变化的,并非可以想当然的。在背景和目的都不清楚的情况下进行合同审查,其效果和风险是可想而知的。毋庸讳言,现实中有很多人就是在对合同“背景和目的”不甚明了的情况下就审查起来了。发生这种状况通常有两种可能性:

      其一、多数情况下,客户不主动说明交易背景和目的,不是因为故意不告知,而往往是因为大部分客户是非专业人士,他们不知道律师需要了解一些什么讯息。以我自己遇到的情况为例,经常有客户打电话或发邮件说,“方律师,我有一个合同,请帮忙审查一下”,然后就没有其他信息了。更有甚者,发邮件者连自己是谁都不披露,还要我去“猜”。遇到这种状况,如果律师不管三七二十一就埋头审查修改起来,不论对律师自己还是对客户,都是不负责任的表现。我的习惯做法是,在初步阅读了合同文本之后,再主动打电话或发邮件询问背景和交易目的,然后根据所了解的情况再做正式的审查修改。也只有这样,我才会对自己的工作感到放心。

      其二、当然,也有一些时候你根本找不到人问清楚背景和目的(主要是那些内部管理混乱的客户),或者是客户有意不说清楚(这种情况很少),但合同又不得不审。遇到这样的情况,只能按照通常的理解去审查。为了防范可能的风险,律师必须要提醒客户,“由于我们不清楚合同背景和目的,我们仅是按照我们的理解、经验和通常做法对合同进行审查、修改,如果贵方有特殊要求的,请及时联系我们”。这样做既是对客户负责,也是对自己负责。

      二、审查合同关键是破解“不懂业务”的难题

      对于大多数律师而言,审查合同最难的不是不熟悉《合同法》等一般性法律法规,而是缺乏对相关行业、相关业务的经验。更直接地说,律师最大的困难就是律师不懂客户的业务。对那些通过生活经验就可以接触了解领域内的合同,律师审查起来应该是没有难度的,但如果审查的合同是日常生活无法触及的领域的,就会存在一定的困难。举个简单的例子来说,让律师审查一个普通货物(比如钢材)的买卖合同,应该都没有难度。但如果审查的是成套工业设备(比如屠宰生产线设备)的买卖合同,可能就没那么简单了。原因就在于律师可能对“成套工业设备”相关方面(尤其是那些对交易很重要的业务“细节”)不了解。

      律师对一个领域内业务的熟悉程度,通常也是衡量其在这个领域内专业程度高低的标准。我经常说,一个专业律师通常是这个行业的半个专家,比如做房地产业务,就应该熟悉房地产领域内的各种具体事务,比如涉及财务税收业务,也应该是半个财税专家。再简单点说,律师专业与否,就看律师是否能与这个领域内的专业人员进行顺畅沟通,律师问的,专业人员能够听懂;专业人员回答的,律师也能理解。

      当然,人的精力和能力是有限的,律师不可能熟悉所有的业务领域,也不可能要求做全能型的律师(更何况律师专业化是现在的趋势)。比如不能要求一个房地产律师去高标准审查一个海商业务合同。同时,即使是在我们所从事的业务领域范围内,也并非一下子就能熟悉所有业务的,总是存在我们不熟悉的事务。一旦遇到不熟悉的业务合同,态度就很重要,律师不能因为自己不熟悉这方面的业务,而就只审查一下法律条款(比如法律适用、争议解决条款)应付了事。不客气地说,这种只会审查“法律条款”的毛病,在很多同行身上都有。我的态度是,这样的合同审查,基本上算是“捣糨糊”,既不能达到为客户防范风险之目的(因为根本把握不住关键风险点),自己也必然难以获得提升。

      面对这样的情况,我们必须要有办法来解决“不懂业务”的难题。但在说具体方法之前,有必要谈谈如何看待合同中的“商务条款”和“法律条款”的问题。不少律师有这样的错误观念,认为只要涉及到具体交易事项的条款,都属于商务条款,进而认为那是客户的事情,不是律师的事情。应该说,对于客户而言,合同就是一个整体,并不会去区分“商务条款”和“法律条款”。实际上,大多时候也难以区分何为“商务条款”,何为“法律条款”。举个例子,在股权转让合同中,股权转让的价格定价多少,那的确是客户的事情,但这个价格是如何构成的,以及付款的制约条件等等,则律师必须是要清楚的。我认为,只有把握住交易的关键节点,而不是仅关注所谓的“法律条款”,律师才能够真正地为客户做好风险防范工作,也只有这样的服务才是客户所需要的。审审所谓的“法律条款”或是修改一下错别字,那基本是秘书的工作,难以体现律师的价值。

      回到正题,律师如何才能去了解那些原本不熟悉的业务问题呢?我的一个方法是:遇到不熟悉的业务事项,除了用GOOGLE做基本了解之外,主要就是去研读这一业务所涉的法律法规,从法律、行政法规、部门规章到地方法规和地方规章,甚至规范性文件都读一读,把这个领域内的法律规定了解清楚。我在审查合同时遇到不熟悉的业务问题,基本上就是通过这个方法来解决,我把这种方法称之为“读法规,审合同”,下面举个小例子:

      比如,在审查一份《建设项目地震安全性评价服务合同》时,发现虽然合同主要框架跟其他技术性服务合同没有大的差别,但我对“地震安全性评价”这一业务事项原本并不了解。为了确保合同审查的准确性,我就做了一个简单的法律研究(LegalResearch),从《防震减灾法》、《地震安全性评价管理条例》、《地震安全性评价资质管理办法》、《地震安全性评价收费管理办法》到《**省防震减灾条例》等,我基本都研读了一遍。通过这个学习研究过程,我对于“地震安全性评价”有了基本的了解,审查合同也心中有底气。

      审查合同时发现不熟悉的业务问题,通过研读法规来了解熟悉业务,反过来再来进一步审查合同,这样的方法虽然耗时比较多,客户也基本不大知道律师所做的努力,但这样的效果是,一方面保证审查合同结果不出现重大问题,另一方面也是律师提升自身业务水平的好途径。当然破解“不懂业务”的方法应该还有很多(比如研究案例),以后再撰文讨论。

      三、审查合同要注意跳出现有条款的框框

      客户提交给律师审查的合同,往往都是由交易对方提供的合同版本,这样的合同版本往往是有利于合同提供方的,甚至还有很多陷阱。遇到这样的情况,就要求审查律师展现出专业水平了。水平和经验不足的律师,往往就只会在现有条款上看看内容是否合理,或者修改一下文字表达,缺乏对从宏观大局角度来把握合同,这样就等于落入对方的陷阱了。

      遇到这种情况,我的习惯做法是,在看完合同现有条款后,并不着急立即做文字上修改,而是从宏观上角度先看合同的架构。我认为,所有的合同都是当事人所做的交易安排,这种安排既包括交易顺利的安排,也包括交易不顺利时的安排。转换到法律上,交易顺利时,双方各自需要做的事情,就是双方的权利义务;而交易不顺利的安排,体现在合同中就是违约条款了。如果你能从这个角度去审查合同,把双方各自权利义务、违约责任进行一个列表对比,你就容易发现合同现有条款是否存在遗漏、缺失重要或必要内容。这个审查方法,我称之为“宏观架构法”。当然,这样做的前提也是要求律师熟悉业务。

      四、要深刻理解“合同只有在发生纠纷时才有用”

      合同审查通常都会涉及主体合格性、内容合法性、条款实用性、表达严谨性和精确性的审查,这些都可以参考全国律协《律师办理合同审查业务操作指引》,不是我想谈的内容。我想说的是,合同审查人员内心必须要有一根弦:现实中大多数情况下,在合同签署之后,客户人员并不关注合同文本内容,甚至可以说在正常交易时,合同文本通常没人去看。只有发生纠纷了,客户才会关注,才会想到去抠合同条款、咬文嚼字。在这种意义上,可以说,“合同只有在发生纠纷时才有用”。

      正是因为这样,律师在审查合同时,必须要考虑在交易不顺情况下合同的可执行性,通常最主要的就是考虑违约责任的可执行性。举例说,很多合同的违约条款往往只写“一方违约给对方造成损失的,违约方应该赔偿对方的损失”。这样的条款基本是废话,发生纠纷时因为没有可执行性,毫无用处。也正是基于这个原因,要求审查合同的律师都要有一定的诉讼经验,这样才能准确精准把握修改要点。完全没有诉讼经验的律师审查合同,通常就是套用合同模板,虽然看起来也洋洋洒洒,但难以经得起诉讼的终极检验。

      五、合同修改后还要注意与客户沟通

      在合同审查过程中,还经常发现这么一个现象,在我们将合同审查修改意见发给客户以后,客户往往再也没有回音,不说好,也不说不好。事后我才了解,原来很多客户都想当然认为,只要是律师审查修改过的,就一切都OK啦。这其实是一个误解,很多合同审查修改意见往往仅是律师提出的一种方案,是否满足实际需要,往往需要跟客户一一沟通确认,有时需要往来沟通好几次。为了避免发生前面的这种情况,律师在审查修改合同时,对于需要客户注意的事项都要以书面方式予以提醒注意。这样做,一方面是对客户负责,另一方面也是减少律师的执业风险。

      六、要深刻理解市场地位决定合同地位

      读法律的人都知道,合同是平等主体之间的协议,但这种法律地位的平等,与市场地位(经济地位)的平等并不是一回事。实力决定一切,市场地位也必然决定合同地位。作为律师,我们会代理各种类型的客户。有的客户市场地位非常强势,别人都有求于他;也有的客户市场地位非常弱,处处签订“城下之盟”。

      比如说,像供电、供水这类处于自然垄断地位的机构,连房地产商这类“土豪”都得有求于他们,其合同地位自然是十分强势的。垄断机构的合同基本上都是格式合同,相对方几乎没有讨价还价的空间。房地产商在垄断机构面前处于弱势,但面对工程承包人、普通消费者基本都是强势的。尤其是前些年房产市场行情好的时候,消费者基本都是都在“抢购”商品房,跟开发商基本没有讨价还价的余地。当然,现在市场有些疲软了,双方的合同地位也就发生了一些变化,消费者提出一些合理要求,开发商还是可以同意修改合同的。

      在面对不同类型的客户时,律师所要考虑的事情就会有些差别。如果客户处于市场强势,那么就尽可能要用好这种市场强势,把合同条款设定的更加严密,以减少可能的风险。并且,合同地位也会发生翻转,比较典型的就是建筑市场。在工程合同签署之前,建设单位(甲方)处于强势,承包方基本处于弱势,但合同签订以后,情况就会发生变化咯。建设单位在签约前约定严密的合同条款,对日后解决与承包方的纠纷总体是有利的。当然,所有的约定也必须要合理,要考虑到条款最终实际可履行性。比如,那种利用合同优势约定畸高违约金的做法,对客户并非都是有利的。

      如果客户处于市场弱势时,除了尽可能为客户争取公平条件外,律师还是要明白,很多事情并非律师的能力所能决定。当客户必须去签订一份不平等合约时,分析其中的各项风险并使客户明了,应该就是律师最重要的工作。

      我们注意到一个现象,客户市场地位太强或太弱,律师的作用都不会被客户所看重,因为在这情况下,真正的博弈往往是在合同条款之外。但如果合同双方市场地位相当,合同条款的修改谈判往往是重要的博弈环节,律师的作用也容易在此时体现出来。

      七、在风险可控的情况下把业务做成,是客户聘请律师的主要目的

      可以说,做任何正常生意都是存在风险的,这点客户自己比任何人都清楚。客户之所以聘请律师或法务人员,目的就是希望专业人员帮助把控风险,提出预防方案,但最终目的是要为了把业务做成。如果业务做不成,大多数情况下客户是不愿意花钱聘请律师的。但我们很多同行,尤其是年轻的律师,往往不能清楚地明白自己的使命,不会从全局来考虑问题,还以为客户请你来都是来提意见的,“这样做不行,那样做也不行”。顺便说一句,这个毛病在企业内部法务人员身上往往更明显,不少法务给其他部门的感觉就是只会挑毛病,而不是去帮忙解决问题。业务部门辛苦弄来的业务,被法务轻轻一句“不行”给否了。

      两年前,我们的客户要将一个房地产项目转让给他人,买卖双方谈了很多轮,基本谈妥了,但未曾料到双方的谈判因一个定金条款耽误了将近半个月,甚至谈崩。这个定金条款其实很简单,大意是“若买方违约拒绝受让的,则定金被没收;若卖方(也即我们客户)违约不转让项目的,则卖方应双倍返还定金”。这本是最常见的违约条款,结果我们客户的法务经理竟然死活不同意。他的理由是董事长在以前的项目说过“定金条款有风险”,所以不同意写入卖方违约条款内容。表面上看,这个条款看起来双方都是有风险的,但他忘了,公司董事会已经通过决议,明确要尽快完成项目转让,实际上这个条款对卖方而言并没有风险。再说了,如果卖方都不能做出这样的承诺,人家买方能不怀疑你的动机么。

      八、合同初稿起草权很重要

      在一些较大的项目中,所用的合同往往都是要根据项目情况专门拟定的。但不少客户对于合同初稿起草权的重要性是认识不足的,认为反正只是初稿,我还有机会修改,就让对方去起草吧。既然客户这么想,不少律师或法务人员为了偷懒,也就顺水推舟,放弃了合同初稿起草权。其实,这种想法对于大项目而言是不利的。

      起草合同第一稿的确是会比较辛苦,但也要知道,合同架构是合同草拟方思路的体现,草拟方往往会中在初稿中设计对自己有利的架构。从我的经验来看,很多初稿出来之后,审查方想要全部修改往往是挺难的。另外,合同初稿由自己草拟,还有一个优点是,可以避免遇上对手那些不顺手的思路,而且后续的修改过程中也相对会轻松很多。

      当然,也有时候,双方律师都会各自起草初稿,然后由双方当事人决定选用一方的版本作为谈判基础,这是考验律师起草合同本领的时刻,一定要注意把握。

      九、合同谈判要有搭档,不要孤军作战

      合同谈判,其实也是双方博弈的最后时刻,可能会用上各种手段,威逼利诱,打感情牌,经常还要有人唱白脸,有人唱红脸,虚虚实实相互配合。一个团队参加谈判,一个人谈的过程中有遗漏,其他人可以补充,如果有说错,其他人也可以纠正过来。如果一方谈判代表只有一人,有的时候缺乏转圜的余地。

      比如,在上面说到的那个房地产转让项目之中,双方谈判代表因为情绪问题,在会议室吵了起来,十分激烈。如果双方各自都只有壹个人参加谈判,这样的会谈就完全进行不下去了,最终可能就会GAMEOVER。但由于双方都有几名人员参加,在这种时候“劝和派”就发挥作用了,最终把双方重新拉回谈判桌,最终成交。

      十、关键人物是否到场,往往是合同能否顺利达成的重要风向标

      参加合同谈判的人都知道,合同谈判往往涉及很多利益的博弈,在对方条件满足自己目标之前,一般都不会轻易表态。在这种情况下,没有决定权的人“捣浆糊”、“打太极”还是很容易的,但如果参加谈判的人是一方的老板(有最终决定权的人),老板此时表态与否都有点难。所以,很多时候,一方觉得对方价码还未到位的,所派出的谈判人员往往不是有最终决定权的人,因为不管谈得怎样,这一方都有转圜的余地,想继续很容易,想不继续也容易,一句“我们老板不同意”就可以搞定。

      所以,在面对不同情况的时候,要注意安排不同人员参加谈判。如果你希望谈判尽快成功的话,就尽可能让双方有决定权的人都参加。如果你不想立即谈成的话,就让己方有决定权的人暂不到场。

     
  •   摘要:审查合同主体是否合法、审查合同条款是否完备、双方是否是真是意思表示、审查合同内容是否合法、审查合同的文字是否规范等。

      一、审查合同主体是否合法

      审查合同主体时,应重点审查是否具备签订及履行合同的资格。对于企业法人,审查重点是是否拥有合法、有效的《企业法人营业执照》,经营范围、经营方式是否与合同相适应,对于某些限制经营、特许经营等特别行业,是否有相应的经营许可。

      代订合同的,还应当审查代理人是否具备委托人的授权委托证明,是否在授权范围、授权期限内签订合同。

      有担保人的合同,应当审查担保人是否具有担保能力和担保资格。

      二、审查合同条款是否完备

      应按照合同的性质,依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为以后发生纠纷埋下种子。

      三、合同双方真实意思表示

      我国《民法通则》第五十九条、《合同法》第五十四条的规定,重大误解,显失公平的,以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

      四、审查合同内容是否合法

      保证合同的有效性,乃义不容辞的责任。审查合同内容的合法性时,要特别注意我国《民法通则》第五十八条的规定、我国《合同法》第五十二条的规定和一些特别法的相应规定。

      应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益;是否有以合法形式掩盖非法目的的情形;是否损害社会公共利益;是否违反法律、行政法规的强制性规定。

      合同个别条款无效并不导致整个合同无效,整个合同无效并不导致合同约定的仲裁条款无效。当合同个别条款无效时,只需修改该个别条款;当整个合同无效时,就要放弃当事人提供的合同草稿,重新起草一份新的合同。

      五、合同内容的合理性审查

      六、审查合同的文字是否规范

      审查合同时,应对合同草稿仔细推敲、反复斟酌。确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清的文字表述,并及时纠正容易引起误解、产生歧义的语词,确保合同的文字表述准确无误。

      委托人有时为了强调某件事,用词激烈如:“必须、绝对”等等,其实不可不必,上述用词只能引起相对方的反感,并无特别的法律效果,“应当”已经可以表明意思。

      合同用词不能使用形容词如“巨大的”、“重要的”、“优良的”、“好的”、“大的”、“合理的”等等,避免使用模棱两可的词语如“大约”、“相当”,亦不要泛指如“一切”、“全部”(若必须用该字眼,就应写下“包括但不限于…”),简称必须有解释,容易产生误解和歧义的词语要定义,用词要统一,标点符号亦不可轻视。

      俗话说:一字值千金,在合同上表现尤为突出,可谓一字之差,谬之千里。合同用语不确切,不但使合同缺乏可操作性,而且还会导致纠纷的产生。

      七、审查合同签订的手续和形式是否完备

      1、如需经批准或登记的合同,是否约定了办理批准或登记手续的责任。

      2、如果合同中约定了经公证后合同方能生效,应审查合同是否经过公证机关公证。

      3、对于附期限和条件的合同,应审查期限和条件的规定。

      4、如果合同约定第三人为保证人的,应审查是否有保证人的签名或盖章;采用抵押方式担保的,如果法律规定或合同约定必须办理抵押物登记的,应审查是否办理了登记手续;采用质押担保方式的,应按照合同中约定的质物交付时间,审查当事人是否按时履行了质物交付的法定手续。

      5、审查合同双方当事人是否按合同约定签字或盖章。

     
  •   摘要:合同审查的过程,其实是法律知识与经营业务知识的碰撞与融合,合同审查最大的忌讳是埋头审查书面合同文件,不顾其他。那么,一份合同应该如何去审查呢?

      拿到一份送审合同,一般是按如下三步进行:

      第一步形式审查

      (一)将合同文件本身分为三部分:

      开头(合同名称、编号、双方当事人和鉴于条款)

      正文(第一条至最后一条)

      签署部分(即双方签字盖章和签署时间)

      形式审查就是看一看一份合同是否具备这三部分,这三部分是否完整,是否有前后矛盾的地方。常见的错误有:当事人名称不一致、不完全、错误或矛盾,合同名称与实质内容不符、时间签署前后不一样,地址、法定代表人错误等。

      (二)形式审查还要看是否附有对方营业执照、其他证书、法定代表人身份证明书、委托书等相关材料。看相关文件之间内容是否有矛盾之处。

      第二步实质审查

      主要是对合同正文的审查,这是合同最关键的内容,包括:

      一、合同条款是否完备、合法;

      二、合同内容是否公平,是否严重损害集团公司利益;

      三、条款内容是否清楚,是否存在重大遗漏或严重隐患、陷阱。

      合同条款是否完备的审查标准,以买卖合同为例

      1、双方名称或姓名和住所。列明当事人的全称、地址、电话、开户银行及帐号。

      2、标的。动产应标明名称、型号、规格、品种、等级、花色等;不易确定的无形财产、劳务、工作成果等描述要准确、明白;不动产应注明名称和座落地点。

      3、数量。数量要清楚、准确,计量单位、方法和工具符合国家或者行业规定。

      4、质量国家有强制性标准的,要明确标准代号全称。可能有多种适用标准的,要在合同中明确适用哪一种,并明确质量检验的方法、责任期限和条件、质量异议期限和条件等。

      5、价款或报酬。合同明确规定价款或报酬数额、计算标准、结算方式和程序。

      6、履约期限、地点或方式。履行期限要具体明确,地点应冠以省、市、县名称,交付标的物方式、劳务提供方式和结算方式应具体、清楚。

      7、违约责任。应明确规定违约责任,赔偿金数额或具体计算方法。

      8、解决争议的方法。选择诉讼或者仲裁其中之一作为争议解决方法,不要出现既由法院管辖又由仲裁机构裁决,也不要出现“由法院管辖或者仲裁机构仲裁”的条款。约定通过诉讼解决的,还可以约定管辖法院;约定由仲裁机构裁决的,应写明具体仲裁机构名称。

      9、合同生效条款。一般应当写明:“合同自合同双方(或者各方)法定代表人或者授权代表签字并加盖单位公章(合同专用章)之日起生效”。如合同有固定期限的,还应当写明:“本合同有效期自某年某月某日至某年某月某日止。对于法律法规规定应当经批准或者登记后生效的,或者合同约定须经公证等生效条件的,应当在合同中写明并及时办理相关手续。

      10、清洁文本条款。合同中应当写明:“本合同正文为清洁打印文本,如双方对此合同有任何修改及补充均应另行签订补充协议。合同正文中任何非打印的文字或者图形,除非经双方确认同意,不产生约束力。”在签署过程中,应注意:当合同中有清洁文本条款时,合同中的所有条款文字与数字(签署人签字、时间签署与盖章除外)均应当事先打印完成,不得在合同签字过程中出现合同正文里有手写文字或者空白未填写的情况存在。

      其中,前8项是《合同法》第12条列出的内容。合同审查时重点关注违约责任的约定是否清楚、完整、公平,是否严重损害一方利益或者是否存在陷阱。

      合同条款内容是否合法,其实就是要审查合同条款或者内容是否违反国家的法律法规,是否构成无效的情形。在这里,熟悉相关合同法条文是最起码的要求。

      合同条款是否公平,是否清楚,审查时没有固定的方法,只有逐字逐行地看,认真地看,提高文字理解和驾驭能力也是相当重要的。

      第三步沟通、参照

      一般的合同,经过第一步、第二步的审查,一些初级的问题都能予以解决。为防止审查出现重大遗漏和差错,做好第三步就显得十分必要。

      沟通――指的是与合同经办人、起草人甚至对方进行沟通,就合同谈判、协商及合同目的等内容进行交流,合同条款中不清楚或者含糊的条款,也需要他们作出明确的解释和说明。

      参照――找到与所审合同相关的国家合同示范文本、行业推荐的示范合同文本、企业的合同范本等,对照在条款和内容上有何重大差别,分析或者询问原因。

      ――也就是寻找法律依据。在合同审查中,一定要对照合同法和相关司法解释的规定来判断送审的合同内容是否合法、合理、可行,要不要修改、应当怎样修改,需要寻找肯定或者否定的法律依据、司法实践依据和经济依据。审查有名合同,要看合同法总则和分则对该合同的专门规定;审查无名合同,更是要审慎行事。

      三、其他注意事项

      1、签章。合同对方如果是企业法人或其他组织,在签章处应当加盖单位印章及授权代表签字,如果是公民个人,则要求其本人签名。对于超过一页的合同,还应当加盖骑缝章。所有的印章和签字均应当清晰、完整。

      2、合同附件。要注意合同有无附件以及附件与主合同的关系,审查附件的内容是否与主合同一致。相当多的合同其附件的内容是非常重要的,应该按照主合同予以同等对待。

      3、签约时间。合同落款处应当有签订的具体时间,这关系到合同生效的时间以及其合同履行期限的确定等问题,不可小视。提醒签署合同领导和授权代表,签字时留下时间这个信息是非常重要的。

      一份好的合同应该是:目的正当,内容、形式和程序有效,各方权利与义务关系均衡,具有可操作性,并且结构合理,体例适用,此乃律师追求的目标。

     
  •   摘要:合同审查是律师特别是公司法律顾问的常规任务之一。合同审查的过程,其实是法律知识与经营业务知识的碰撞与融合,合同审查最大的忌讳是埋头审查书面合同文件,不顾其他。

      一、合同审查概述

      这里说的合同审查,指的是对企业合同的法律审查,就是从法律方面为企业签订合同进行法律把关,是企业签订合同之前的必经程序。

      (一)正确处理合同审查的几种关系

      (1)合同把关与法律服务的关系。

      (2)发现问题与解决问题的关系。

      (3)宣传合同法律知识与学习有关业务知识的关系。

      (二)审查合同的程序

      (1)申请合同法律审查。

      (2)实施合同法律审查。

      (3)提出合同法律审查意见。

      (4)合同法律审查的方法。

      包括:①调查的方法;②比较的方法;③征求意见的方法。

      二、合同合法性审查

      (一)审查合同主体是否合法

      (1)对法人的资格审查。’

      (2)对非法人单位的资格审查。

      (3)对外方当事人的资格审查。

      (4)对公民个人的资格审查。

      (5)对保证人的资格审查。

      (6)对代订合同的代理人的资格审查。

      (二)审查合同形式是否合法

      (三)审查合同内容是否合法

      (四)审查合同订立手续是否合法

      三、合同真实性审查

      四、合同公平性审查

      合同公平性审查,就是审查合同是否显失公平。

      五、合同周密性审查

      第一,要审查合同条款是否齐备。

      第二,要审查合同条款是否完善。

      第三,要审查合同文字是否规范、准确。

     
  •   合同审查是律师日常业务中一个基本也是一个重要的工作,由于合同的个案差异决定了合同审查并没有统一的标准,大多数的合同审查都是各个律师各自总结形成各自的习惯,对于刚刚入行的实习律师来说并没有足够的实践经验,如何把握好合同审查的几大基本要点以便初次审查时不至于“盲人摸象”。

      (一)审查合同主体

      1、主体是否适格

      适格的主体是合同签订的前提,审查合同时应注意主体的性质,是否为企业分支机构?是否领取营业执照?是否能够独立承担民事责任?这些都是需要考虑的问题。

      2、审查对方的经营范围

      通过了解对方企业的经营范围,了解所需签订的合同标的物的买卖是否在对方企业的经营范围内。对于该条的审查,主要考虑标对于某些特许经营的标的物,对方是否具有相应的营业许可。

      以上两点均可通过全国企业信息公示系统进行查询,建议在审查合同时即将对方企业的信息查询并打印留存,以备查。

      (二)审查合同标的物的基本情况

      1、审查标的物的具体信息

      买卖合同的标的物一般为货物,在合同审查时,需要写清确切的产品名称、规格型号、数量、生产厂家、产地等信息。这其中需要注意的是关于产地的问题,现实中存在同一生产厂家不同产地货物质量相差问题,也存在同一名称的货物是国外进口还是国内加工的问题,所以针对于货物的产地需要明确,这一点在实践审查过程中容易被忽略。

      2、审查标的物的技术标准

      标的物的质量标准需要具体、明确,需注明采用的是国家标准还是行业标准,同时如果标的物为成套的货物,需要注明每件货物的具体技术标准,建议可以将涉及到本合同标的的所有技术标准,作为合同附件,避免日后双方发生纠纷时因为货物技术标准问题相互扯皮。

      3、审查标的物的包装方式和包装要求

      买卖合同中经常会出现由于对包装要求的约定不明确而导致货物出现损坏时,买卖双方均相互推卸责任的情形,所以在合同签订前,对于易碎或者需要特殊方式存储的物品应明确其包装方式和包装要求。

      (三)审查货款的支付方式

      买卖合同中关于货款的具体数额应分别用大小写注明,同时需要注意的是要明确该价格是否含税,随着“营改增”的正式实施,对于货款中的税款由哪一方缴纳也变得尤其重要。

      一般在实践中,我们都会在货款支付这一部分明确双方的银行帐户、开户信息以及本合同项下货款的支付方式,此做法一方面可以方便货款的支付,另一方面也是为了避免日后发生法律风险。

      (四)审查违约责任

      对于违约责任的审查是合同审查中的重中之重,一旦有一方违约首先需要考虑的就是合同项下关于违约责任的具体约定,在实际的审查合同过程中一般更多的约定对方的义务,尽量减少关于自己义务的条款设定,同时将对方每项义务的违约责任明确,以加大对方违约的成本。

      (五)审查合同的管辖约定

      实践中一般将合同的管辖地点选定在对本方有利的地方,以便于日后即使发生诉讼,管辖权也是在我方处,以此可以增加对方的诉累。这其中还需要考虑到合同的管辖约定是否违反专属管辖、是否违反级别管辖等常识问题。

      (六)审查合同的落款

      合同的落款包含了署名、盖章、签订时间等方面,这其中一定要注意所盖章是否为对方单位的行政公章,如所盖章为单位合同专用章或者业务专用章,那么还需要考虑该章是否经过备案。针对合同落款处的签名,需要注意为法定代表人签名还是授权代表签名,如为授权代表签名,则需要保存好对方单位的授权委托书,以便日后查用。对于合同签订的时间,建议尽量采用手写的形式,年月日一定都需要齐全。

      (七)合同修改过程中的其他几点细节

      以上六点为合同修改过程中的实质内容的修改要点,在合同审查过程中还需要注意到以下几点细节:

      1、审查时应采用“修订”模式

      在合同审查时,应采用“修订”模式,使用该模式可以让企业知道律师针对于哪些方面进行了调整,在具备可操作性的前提下选择是否接受该修改建议。

      2、勤用“批注”释明修改理由

      针对于修改幅度较大或者涉及到较大法律风险的条款,应采用“批注”模式予以释明,这样一方面可以提醒企业注意到风险条款,另一方面律师也可以将自己的修改理由予以阐述。

      3、注意字体、字号等格式的统一

      一个完备的合同,其字体、字号等形式应做到统一,当然不排除有些特别条款需要加粗、增加字号等方式需要提醒对方注意,就合同主体而言应做到格式统一。

      总而言之,一份看似简单的买卖合同,在审查的过程中实则涉及到诸多法律问题,这需要律师在审查各种类型的合同过程中慢慢积累、总结。以上观点仅是笔者的个人拙见,如有不当,还望大家指点。

     
  •   建设工程合同审查无论对于单位法务还是外聘律师,都是一项重大且频繁的日常工作,相信其专业、复杂还有浩瀚的篇幅也是让法务头疼的缘故。

      一、合同主体

      1、根据建设工程相关法律规定,施工合同的承包方(以下简称乙方或承包人)必须为具备相应资质的单位,严禁自然人以及无资质的单位以自己名义或以挂靠、转包、违法分包的形式承包工程,否则,所签订的合同无效。

      实践中也常常发生实际施工人违反诚信,肆意违约,造成施工工期、质量达不到发包方(以下简称甲方或发包人)要求的情形,更有甚者,实际施工人恶意拖欠农民工工资,在合同约定的付款节点之前唆使农民工聚众讨薪,给施工场地及发包人办公经营、声誉、资金造成极大不利影响。

      因此,发包人务必严格审查承包人资质,选取有资质、有信誉的单位承包工程。

      锦囊一:乙方签订合同时应向甲方提交以下材料:

      (1)营业执照及企业资质证明;

      (2)乙方与现场实际负责人存在真实的劳动关系的证明(包括劳动合同、授权委托书及缴纳社会保险证明;

      (3)乙方承诺向劳务工人按期足额付款,并承担劳务工人聚众讨薪的一切后果及责任的承诺书。

      锦囊二:乙方应确保劳务工人工资按期足额发放,如因拖欠工人工资导致工人讨薪、聚众扰民事件,或乙方的任何人员未经甲方的同意,以索要工资、工程价款等名义,做出任何影响甲方施工现场或办公经营和声誉的行为时,每发生一次,乙方向甲方支付*万元违约金,由甲方直接从工程款中扣除。

      锦囊三:乙方应在合同签订后按合同额的10%出具履约保函/履约保证金。乙方劳务工人向甲方索要工资的,甲方有权直接兑付并从中支付,甲方向劳务工人支付后无需再返还乙方该部分履约保证金。履约保证金不足以支付劳务工人工资的,甲方有权从应付乙方工程款中直接扣除。乙方未按期足额向劳务人员发放工资的,甲方有权拒付下一期款项并不承担任何违约责任。

      二、关于工期

      1、在建设工程领域,实际开、竣工日期是法院认定施工方是否存在工期违约的重要依据。竣工日期一般较容易判定,但如何确定实际开工日期目前实践中争议较大,尚无定论。主要有以下几种观点:

      (1)根据同约定时间确定;

      (2)根据施工方实际施工日期确定;

      (3)根据施工许可证上的日期确定;

      (4)根据开工令的时间确定;

      (5)根据竣工报告上的时间确定。

      以上五种观点都有其合理性,但也都存在一定缺陷,无法全面反映复杂的现实情况(约定日期与现实有差距,实际开工日期由于开工条件的认定不一致难以界定,施工许可证往往补发或提前发放,开工令往往是依据施工单位开工申请才下发的)。因此涉诉后往往争议颇大,各个法院认定观点不一,因此合同双方的约定显得尤为重要。作为发包人而言,能够有效控制的就是合同约定日期和开工通知单,

      锦囊四:实际开工日期以甲方或监理发出的书面通知为准,甲方未出具书面通知的,以合同约定的开工日期为实际开工日期。

      2、工期延误违约金往往是发包人抗辩或反诉承包人的杀手锏,因此要务必重视。实践中很多合同约定的工期延误违约金过低且设定上限,从而无法起到督促乙方严格履约的目的,涉诉后也难以形成有效抗衡。司法实践对于违约金比例高低的认定有很大程度的不确定性,但商事主体之间的特殊约定往往又会影响法官的自由心证。因此建议擅用鉴于条款并将违约金约定措辞改为“惩罚性违约金”。

      锦囊五:鉴于本合同按期完工至关重大,乙方承诺其未按照合同约定工期竣工的,每迟延一日,按合同总额的日*分之*承担惩罚性违约金。违约金无上限,前述违约金不足以弥补甲方损失的,乙方仍应当补足。乙方逾期竣工超过*日的,甲方有权解除合同,乙方无条件退场。

      三、工程进度款

      鉴于目前很大一部分工程都是承包人垫资施工,导致很多承包人为了提前回款,私下勾结监理单位及咨询公司,恶意虚报工程量,获取超额工程款。因此要增加工程量审核程序,并设置工程款付款上限。另外,一般咨询公司都是按审减额收取审计费,审减额越大,收费越高,对发包人而言也极为不利。

      锦囊六:工程中间计量报告由造价咨询机构与承包人、发包人、监理方四方共同签字并盖章确任后方可作为进度款支付依据。另外,工程进度付款证书不作为结算依据,仅作为进度款支付参考标准,最终结算时发包人可重新审核工程量及价款。

      锦囊七:甲方支付进度款(包括合同内、合同外工程款)总额、验收款不得超过签约合同总价的75%、85%。乙方确有大量工程签证存在的,余款待全部工程结算完成后付至95%。

      锦囊八:工程款审计费由乙方承担。或乙方提供的工程进度款申报、决算报告与甲方聘请的造价或审计机构做出的最终值的差额不能超过10%,若超出,超出部分由乙方承担审计等一切相关费用,甲方有权从工程款中直接扣除。

      四、工程质保金

      1、实践中,经常发生质保期内乙方拒绝或拖延履行保修义务引发的质保金返还争议,因此明确的界定就非常必要。

      锦囊九:保修期内,乙方不履行保修义务,甲方可委托他人进行维修,也可自行维修,所发生的费用从未支付的保修金中扣除,不足部分乙方应全额赔偿。

      2、合同约定质保期满后返还质保金的情形下,鉴于质保期标准不一(如一般工程2年、防水工程5年),同样容易引发质保金返还纠纷。

      锦囊十:防水工程质保期未满的,发包人有权拒绝返还防水工程所对应的质保金,承包人不得要求发包人全额返还质保金。

      五、发票及竣工验收、备案资料

      虽然承包人开具发票的义务和发包人支付工程款的义务并不具有对等性。但商事合同明确约定承包人支付发票后发包人才支付价款的,承包人未支付发票时,发包人可以依照合同约定拒付工程价款。如此约定,同样适用于竣工验收及备案资料的约定,一经适用,可大大降低甲方迟延付款的违约责任。

      锦囊十一:甲方每次付款前,乙方应向甲方提供等额、合法有效的增值税专用发票,乙方未预先提供发票的,甲方有权拒付工程款且不承担任何迟延付款的违约责任。

      锦囊十二:乙方未及时提供竣工验收资料及备案资料的,每迟延一天,支付违约金*元;同时,甲方并有权拒绝支付结算款且不承担任何迟延付款的违约责任。

      六、工程质量

      锦囊十三:因乙方原因导致工程质量不符合合同要求的,甲方可要求乙方返工,直到符合约定条件。返工产生的费用由乙方承担,且工期不予顺延。乙方交付的工程无法通过返修修复的或主体工程存在瑕疵导致修复不能的或经二次返修仍不能达到使用状态的或已完工程明显不符合合同质量标准且在甲方提出后不能改进的,甲方有权解除合同。甲方解除合同的,乙方应向甲方支付合同总金额30%的违约金。同时因此而造成的全部责任、损失及费用由乙方承担。

      七、工程监理

      实务中经常会发生承包人窜通监理签字而发包人未签字的情形,如无约定,可能会给贵司带来严重损失,因此强烈建议明确监理权限。

      锦囊十四:发包人委托的监理职权:对全部土建工程自施工准备期至竣工验收止的工程质量、工期进度、安全生产、文明施工和环境保护等进行监督管理。需要取得发包人批准才能行使的职权:合同变更、设计变更及签证管理。凡涉及设计变更、工程签证等影响工程造价变化的因素,即使发包人授权,监理人也仅对工程质量及工期等工程事实有权确认,无权对涉及具体工程量、工程价款洽商变更等经济签证进行确认。

      八、工程保险

      实践中常常会发生建筑工程一切险、第三者责任险、意外伤害险缴纳主体约定不明引发争议。建筑工程一切险投保主体法律没有明确规定,具体谁来投保,双方可以协商。建设部《建设工程施工合同(示范文本)》通用条款部分:“发包人应投保建筑工程一切险或安装工程一切险;发包人委托承包人投保的,因投保产生的保险费和其他相关费用由发包人承担。”《建筑法》第48条规定:“建筑施工企业应当依法为职工参加工伤保险缴纳工伤保险费。鼓励企业为从事危险作业的职工办理意外伤害保险,支付保险费。”

      锦囊十五:乙方应当缴纳建筑工程一切险并办理职工意外伤害保险,乙方未参加保险的,甲方可在应付工程款中直接扣除。凡施工中发生的一切安全事故均由乙方承担全部责任。对于乙方所雇用的工人或任何其他人员的损害或赔偿,由乙方自行承担,并承担甲方因涉及此类损害与赔偿或与此有关的索赔、诉讼所发生的一切费用。

      九、工程索赔

      1、承包人停(窝)工损失赔偿问题是建设工程合同纠纷案件审理中的难点,虽然《合同法》二百八十三条、二百八十四条规定了承包人主张窝工损失的法律依据,但该规定并非强制性规定,双方在合同中约定排除适用或在工程价款中约定包含关系时,承包人不能依据上述条款另行主张窝工损失赔偿。

      锦囊十六:因发包人原因导致的工程缓建,承包人不收取停、窝工费,并自愿放弃向发包人索赔的权利;本工程因发包人原因停建,在发包人书面通知承包人后,所产生一切费用及相关损失发包人不再承担。发包人书面通知前所产生的费用按本合同约定办理结算。

      2、2013版合同确定了索赔逾期失效制度,至今也有最高雅案例支持。即合同就索赔程序(时间、方式)有明确约定的,承包人未按照约定程序提出窝工索赔的,窝工损失不能完全得到支持。因此,务必重视停工索赔的申报程序、索赔范围的约定。

      锦囊十七:乙方自知道或应当知道索赔事件发生之日起28天内,未向甲方发出索赔意向通知书的,丧失要求追加金额和延长工期的权利。连续发生的事件,阶段性提出索赔意向,终了后28天内提交最终索赔报告。

      十、违约金条款

      关于违约金过高的认定标准问题,《合同法》114条和《合同法司法解释二》29条均作出了规定,通说认为法官认定违约金是否过高一般应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等因素,根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。至于违约金过高的认定以及减少程度的确定,则应由法官根据个案具体情况予以裁量。司法实践中,也确实存在着个按个判的很大不确定性。

      锦囊十八:本合同项下所有的违约金标准系合同双方当事人根据本协议的特殊风险评估确定的最低值,发生争议时,非经协商一致,违约方不得单方要求调低违约金。

      锦囊十九:本合同所产生的乙方各项违约金,甲方均有权从未付工程款中直接扣除,如有不足,乙方须在收到甲方通知之日起3个工作日内支付。

      锦囊二十:本合同项下甲方要求乙方赔偿的损失计算方法:直接损失加间接损失。

      十一、合同解除

      随着近年来建筑行业的低迷,工程解除合同纠纷越来越多,但鉴于建筑工程合同纠纷往往争议较大,工程造价鉴定及一二审法院转卷时间又不算在审限内,因此建设工程合同解除之诉往往耗时较长,导致工程停工之日至施工现场交还之日动则需要两三年之久,这对急于完工的发包人来说实属致命硬伤。因此对合同解除后承包人返还场地的时间要求则意义重大。

      锦囊二十一:甲方发出解除合同通知的,乙方应在收到通知之日起一个月内按甲方要求将自有机械设备和人员撤出施工场地,逾期不撤出,损失自负。同时将已完工程的档案和技术资料交换甲方。承包人延期返还场地或移交工程档案及技术资料的,每超过一天按****元承担违约责任。

      锦囊二十二:合同解除后,双方仍应按照约定计价方式进行结算,合同未约定的部分,参照信息价计算。双方可共同指定审计或鉴定机构对已完工程进行审计鉴定,若乙方3日内拒不配合的,甲方可自行委托审计或鉴定机构进行确认,乙方对前述鉴定结论予以认可。

      锦囊二十三:因乙方原因导致合同解除的,乙方还应按照合同总价的*%向甲方支付违约金,并赔偿甲方的一切损失。

      锦囊二十四:非因甲方原因导致合同解除的,无论是双方共同委托还是甲方自行委托,审计或鉴定费用均由乙方承担。

     
  •   房屋租赁合同大量存在,实践中发生纠纷的不少。如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份好的租赁合同,能够在很大程度上减少纠纷的发生。

      租赁合同应当采用书面形式,至少一式两份,出租人与承租人各持一份。

      1、出租人出租房屋的合法性

      出租人有权出租房屋,这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。

      1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书;

      1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书,但有建设工程规划许可证,或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记;

      1.3出租人为房屋的合建方,与建设工程规划许可证的持有者(即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人)之间有合作建房合同,已经获得合建方同意出租。

      作为承租人,必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件;出租人是单位的,要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件,留存复印件。

      代理人代为出租房屋的,要查看代理人的身份证件、留存复印件;查看代理人的授权委托书原件,看代理人是否有代理出租的权限,应留存代理人的授权委托书,如留存复印件,复印件上应要求代理人当面亲笔签名。

      2、出租人为转租的情形

      2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同,合同约定允许转租;

      2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定,需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书;

      2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同。

      3、租赁房屋用途

      3.1租赁合同应明确租赁房屋的用途,承租人未经出租人书面同意不能改变用途;改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。

      3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记,在签订合同之前先进行核查,如不能实现目的即不应签署合同;如初步核查可行,也应在合同中明确约定该具体用途;如是否能注册存在不确定性,合同应约定不能注册时的处理办法,如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明,发生纠纷的不少。

      3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。

      对承租人而言,如果要改变租赁用途,一定要事前取得出租人的书面许可。

      根据合同法规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

      4、约定租赁期间

      租赁合同应明确约定租赁的起止日期;

      根据合同法的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

      租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

      租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

      租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

      5、租金的计算与支付

      租金起算点要明确;如有装修时间,不计算租金的(所谓免租期),也应明确。

      合同法第二百二十六条规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定(补充协议约定或合同相关条款、交易习惯)仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

      合同法第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

      6、装修与提前解约

      合同宜约定,承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意;装修不应破坏房屋基本结构;对装修的其他约定。

      承租人提前解除合同,不得要求退还装修费。

      7、押金的支付与返还

      租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人,主要用于1)担保租金的支付,防止欠租;2)对房屋的合理使用,防止对房屋及其附属设备的损害;3)防止拖欠水电费等相关费用。

      对出租人而言,一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就难了。

      在退租时,租赁双方应检查房屋状况,除房屋和设备的正常损耗外,如不存在损坏,进行费用结算后,出租人应将押金退还承租人。

      8、违约金

      房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。

      迟延支付租金的违约金。

      提前解除合同的违约金。

      9、房屋及附属设施的维修责任

      通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用;对于一些微小的维修,双方也可以在合同中另行约定,但一定要明确范围,最好能列一个清单,避免含糊不清将来发生纠纷。

      10、房屋附属设备、水电气等相关手续

      租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定;

      对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。

      对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定,并按照约定进行交接、作出记录。

     
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