首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-678-1488
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 合同法 > 房屋出租合同范本
房屋出租合同范本

房屋出租合同范本

发布时间 :2018-08-07 16:54浏览量 : 171
房屋租赁合同,是指房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议。其内容是出租人将房屋交给承租人使用,承租人定期向出租人支付约定的租金,并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。房屋租赁合同一般包括以下要素:房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任、争议解决方法等。
  •   在外打工,需要找地方住下来,因此租房子。找到合适的房子后,要和出租方签订房屋出租合同,而房屋出租合同范本是怎样?该房屋出租合同包括房屋基本情况、房屋权属状况、房屋用途、租赁期限、房屋租赁保证金等。

    房屋出租合同范本

      出租方(甲方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

      承租方(乙方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

      依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的有关事宜,订立本合同。

      第一条房屋基本情况

      该房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁区(县)▁▁▁▁▁▁。该房屋为:楼房▁▁室▁▁厅▁▁卫▁▁厨,建筑面积▁▁▁平方米,使用面积▁▁▁▁平方米,装修状况▁▁▁▁,其他条件为▁▁▁▁▁▁▁,该房屋(□已/□未)设定抵押。

      第二条房屋权属状况

      该房屋权属状况为第▁▁▁▁种:

      (一)甲方对该房屋享有所有权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证,证书编号为:▁▁▁▁▁。

      (二)甲方对该房屋享有转租权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证,该凭证为:▁▁▁▁。

      第三条房屋用途

      该房屋用途为:▁▁▁▁▁。乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前,不擅自改变该房屋的用途。

      第四条交验身份

      (一)甲方应向乙方出示(□身份证/□营业执照)及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。

      (二)乙方应向甲方出示(□身份证/□营业执照)及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。

      第五条房屋改善

      (一)甲方应在本合同签订后▁▁日内对该房屋做如下改善:▁▁▁▁▁▁▁,改善房屋的费用由(□甲方/□乙方)承担。

      (二)甲方(□是/□否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁,双方也可另行书面约定。

      第六条租赁期限

      (一)租赁期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日,共计▁▁年▁▁个月。

      (二)租赁期满,甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的,应提前▁▁▁日向甲方提出(□书面/□口头)续租要求,征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。

      如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的,本合同继续有效,租赁期限为不定期,双方均有权随时解除合同,但应提前▁▁▁日(□书面/□口头)通知对方。

      第七条租金

      (一)租金标准:▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年),总计:▁▁▁▁元(大写:▁▁▁▁▁▁元)

      (二)租金支付时间及方式:

      (三)租金支付方式:(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人为房地产经纪机构的,乙方应在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行开立帐户,通过该帐户支付租金,房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金,但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行。)

      (四)甲方或其代理人收取租金后,应向乙方开具收款凭证。

      第八条房屋租赁保证金

      (一)甲方交付该房屋时,乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租赁保证金,具体金额为:▁▁▁▁▁▁▁▁元(大写:▁▁▁▁▁▁▁元)

      (二)租赁期满或合同解除后,房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还乙方。

      第九条其他费用

      租赁期内,与该房屋有关各项费用的承担方式为:

      (一)乙方承担(□水费/□电费/□电话费/□电视收视费/□供暖费/□燃气费/□物业管理费/□▁▁▁▁▁▁▁▁)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。

      (二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。

      第十条房屋的交付及返还

      (一)交付:甲方应于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后视为交付完成。

      (二)返还:租赁期满或合同解除后,乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回,而对于乙方装饰、装修的部分,具体处理方法为(□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价补偿)

      返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品,甲方有权自行处置。

      第十一条房屋及附属设施的维护

      (一)租赁期内,甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复。

      甲方应在接到乙方通知后的▁▁▁日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的,应相应减少租金或延长租赁期限。

      (二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

      (三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的,甲方可代为维修或购置新物,费用由乙方承担。

      (四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗,乙方不承担责任。

      第十二条转租

      (一)除甲乙双方另有约定以外,乙方需事先征得甲方书面同意,方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。

      (二)乙方转租该房屋,应按规定与接受转租方订立书面转租合同。

      (三)接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的,由乙方向甲方承担赔偿责任。

      第十三条所有权变动

      (一)租赁期内甲方转让该房屋的,甲方应当提前▁▁▁日书面通知乙方,乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。

      (二)租赁期内该房屋所有权发生变动的,本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。

      第十四条合同的解除

      (一)经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。

      (二)有下列情形之一的,本合同终止,甲乙双方互不承担违约责任:

      1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。

      2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。

      (三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:

      1、未按约定时间交付该房屋达▁▁▁▁日的。

      2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。

      3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。

      4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

      5、其他:

      (四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回该房屋:

      1、不支付或者不按照约定支付租金达▁▁日的。

      2、欠缴各项费用达▁▁▁▁▁▁▁▁元的。

      3、擅自改变该房屋用途的。

      4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

      5、擅自将该房屋转租给第三人的。

      6、利用该房屋从事违法活动的。

      7、其他:

      第十五条违约责任

      (一)甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的,应按月租金的▁▁▁%向乙方支付违约金。

      (二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,甲方应承担赔偿责任。

      (三)租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,应提前▁▁日通知乙方,将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付违约金。

      (四)乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的,应按月租金的▁▁▁%向甲方支付违约金。

      (五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的,甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。

      (六)乙方需提前退租的,应提前▁▁日通知甲方,并按月租金的▁▁%支付违约金。

      (七)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的,以及乙方未按约定时间返还房屋的,应按▁▁▁▁▁▁▁▁▁标准支付违约金。

      (八)其他:

      第十六条无权代理

      由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜的,甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款,甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为,未经甲方书面追认的,对甲方不发生法律效力。

      第十七条合同争议的解决办法

      本合同项下发生的争议,由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的,依法向____________人民法院起诉,或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

      本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式▁▁份,其中甲方执▁▁份,乙方执▁▁份。

      本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

      甲方签名或盖章:乙方签名或盖章:

      身份证号码:  身份证号码:

      签约时间:

      签约地点:


     
  •   房屋出租合同是明确出租方和承租方权利和义务的法律保障,也是以后产生矛盾和冲突的时候解决问题的依据,那么房屋出租合同怎么写呢?

      最新房屋出租合同范本

      房屋出租合同

      出租方:______(以下简称甲方)

      身份证:_________________

      承租方:______(以下简称乙方)

      身份证:_________________

      根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上,经协商一致,为明确双方之间的权利义务关系,就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用,乙方承租甲方房屋事宜,订立本合同。

      一、房屋地址:塘南新村北区120幢401室内的一间单间。用于普通住房。

      二、租赁期限及约定

      1、该房屋租赁期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

      2、房屋租金:每月_____元。按月付款,每月提前五天付款。另付押金_____元,共计______元.

      (大写:_____万_____仟_____佰_____拾_____元整)

      房屋终止,甲方验收无误后,将押金退还乙方,不计利息。

      3、乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为普通住房使用。

      4、租赁期满,甲方有权收回出租房屋,乙方应如期交还。乙方如要求续租,则必须在租赁期满前一个月内通知甲方,经甲方同意后,重新签订租赁合同。

      三、房屋修缮与使用

      1、在租赁期内,甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的,乙方应负责修复或给予经济赔偿。

      2、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由甲方负责(但乙方使用不当除外)。甲方进行维修须提前七天通知乙方,乙方应积极协助配合。

      3、乙方因使用需要,在不影响房屋结构的前提下,可以对房屋进行装修装饰,但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后,依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。

      四、房屋的转让与转租

      1、租赁期间,未经甲方书面同意,乙方不得擅自转租、转借承租房屋。

      2、甲方同意乙方转租房屋的,应当单独订立补充协议,乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。

      五、乙方违约的处理规定

      在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。

      (1) 未经甲方书面同意,擅自将房屋转租、转借给他人使用的;

      (2) 未经甲方同意,擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋,且经甲方通知,在规定期限内仍未纠正并修复的;

      (3) 擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;

      (4) 拖欠房租累计一个月以上的。

      六、本协议一式两份,甲.乙各执一份,签字后即行生效。

      七、其他说明:水电数字由甲乙双方与其他承租方平均分配

      (入住时的水电数字:电________,水________,)

      甲方签字:      乙方签字:

      联系方式:      联系方式:


     
  •   从门面出租期间可发生的情形看,免租期、计租日、装修、转租、续租等等细节问题都应该在签订门面出租合同时约定好。

      个人门面出租合同范本

      门面出租合同

      出租方: (以下筒称甲方)

      承租方: (以下筒称乙方)

      甲方将 出租给乙方经营使用,经双方共同协商,特订立本合同,以便共同遵守。

      一:甲方店面包括二层租给乙方,租期为 年,从 年月 日到 年 月日止。

      二:乙方每年向甲方缴纳租金为人民币壹万贰仟元整,分月份缴纳,每月租金为壹仟元整,乙方应在每月五日前缴清。

      三: 乙方应按时足额支付租金,逾期未付清租金的,甲、方有权单方终止合同,并收回店面,没收押金。

      四:乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用,并负责维修,若有损坏,应照价赔偿。

      五:租赁期间,水费、电费、物业管理费,工商、税收、卫生、房屋出租税费等其它一切费用由乙方缴纳。

      六:租赁期间,乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下,必须征得甲方同意后方可进行,所需各种费用由乙方自付,租赁期满装修部分不得拆除。

      七:租赁期间,乙方不得将店面转让给他人使用,乙方-1-在租赁未到期间,需要解除合同时,甲方将没收乙方押金。如乙方找到他人出租,必须得先通过甲方同意,由甲方与他人签订合同后,再退还乙方押金。

      八:乙方租赁期间满,必须将店面、房间完整无损交还甲方,所经营的商品乙方自行处理。如需续租,乙方应在合同到期前两个月向甲方告知,在同等条件下,享有优先权。

      九:本合同订立之日,乙方交押金壹仟元给甲方,合同期满,如果乙方没有违约,甲方将押金归还乙方。

      十:本合同签订之前店面的一切债务由甲方自行负责,本合同签订之后店面的一切债务由乙方负责。

      本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,从签字之日起生效执行。

      甲方签字: 乙方签字:

      身份证: 身份证:

      联系电话: 联系电话:

      签订日期: 年 月 日 签订日期: 年 月 日


     
  • 合同双方:
      出租方(以下称甲方):
      法定代表人及身份证号:
      营业执照号:
      注册或居住地址:
      邮编:
      电话:  
      承租方(以下称乙方):
      法定代表人及身份证号:
      营业执照号:
      注册或居住地址:
      邮编:
      电话:  
      甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关规定,经协商,订立本合同:
      
      第一条 甲方出租的商铺座落地址________________________,建筑面积_________(使用面积__________)
      
      第二条 租期_______年,自__年__月__日至__年__月__日。
      
      第三条 租金和租金交纳期及条件:
      1.每月租金为人民币____________元,乙方每 ____个月缴纳一次租金。 乙方可以支票或现金形式支付租金。
      甲方开户银行:
      收款人名称:
      帐号:
      2.本合同一经签署,乙方即应交纳相当于____个月租金的押金。合同终止,乙方交清租金及水电、煤气,电话等相关费用后,甲方即可退还乙方押金。 若乙方提前解除合同,视为违约,押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害,甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。
      
      第四条 水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴费办法:
      1. 管理费:甲方每月自行向有关部门交纳;
      2. 水电费、煤气费:乙方每月自行向有关部门交纳;
      3. 电话费:乙方自行向有关部门交纳。
      4. 维修费:租赁期间,乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁,维修费由乙方负责;租赁物内家私、家电设备损毁,维修费由乙方负责。但正常磨损除外。
      
      第五条 出租方与承租方的变更:
      1.租赁期间,甲方如将房产所有权转移给第三方,应符合国家有关房产转让规定,不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方,房产所有权转移给第三方后,该第三方即成为本合同的当然甲方,享有原甲方的权利,承担原甲方的义务。
      2.租赁期间,乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用,必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方,享有原乙方的权利,承担乙方的义务。
      
      第六条 乙方的职责:
      1. 乙方必须依约缴纳租金及其他费用,如有无故拖欠,甲方有权向乙方加收滞纳金,滞纳金为实欠租 ____ %。如拖欠租金____天,视为违约,甲方有权收回房屋,并不退还乙方押金。
      2. 甲、乙双方在合同终止前,须提前一个月书面通知对方是否终止合同。
      3. 乙方在租赁期间,必须以合理防范措施,保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外),乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途,如确需要变更用途,需经甲方同意后方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的毁损,应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状,甲方有权自行恢复原状,费用从乙方押金中扣除。
      4. 乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械,须征得甲方同意,并由甲方协助乙方办理相关手续,费用由乙方自理。 未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款,由乙方自理。
      5.乙方不得在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。
      6. 租赁期满或合同解除,乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给甲方。
      7.租赁期满或合同解除后,乙方逾期不搬迁,甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出,不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用,并有权诉之法律。
      8.乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用,遵守中华人民共和国法规和政府相关规定,合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失,由乙方负责赔偿。[page]
      9. 甲方向乙方出示出租房屋的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租房屋主张权利,使乙方无法使用租赁房屋,甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。
      甲方在租赁期内:
      (1)对本合同约定期内设施进行维修保养,包括          ;
      (2)对本出租房所属的大厦或小区的安全和管理负责;
      (3)负责租赁房屋的结构性维修。
      (4)甲方保证乙方在本合同期内合法经营不受干扰。
      
      第七条 合同期满,如甲方的租赁房屋需继续出租,在甲方向第三方提出的同一条件下,乙方享有优先权(但租金可随社会物价指数变动而适当调整)。
      
      第八条 租赁期间,若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋,乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用,本合同可自然终止,互不承担责任,甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。
      
      第九条 甲方配备的室内电器、家俱的数量、型号和装修的标准,以附件确认为准。
      
      第十条 本合同如有不尽事宜,须经双方协商补充规定,补充规定与合同具有同等效力。
      本合同执行中如发生纠纷,应通过甲乙双方协商解决,协商不成,可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。
      本合同经过双方代表签章后生效。本合同正本一式两份,甲、乙双方各执一份。  
      出租方:                  承租方:
      法定代表人盖章:              法定代表人盖章:
      年   月  日              年   月  日  
      附件:  甲方为乙方提供家具和电器如下:
      电器类:
      空调机 __ 台,(型号:                )
      冰箱 ___台 ,(型号:                 )
      彩色电视机 ___台,(型号:              )
      洗衣机 ____台,(型号:                )
      电热水器 ___台,(型号:               )
      抽油烟机 ___台,(型号:               )
      煤气炉 ____台,(型号:                )
      家具类:
      床 ____张,(其中,双人床____张;单人床____ 张;上下床____张)
      书桌 ____张,(具体状态                )
      沙发 ____套__张,(具体状态              )
      茶几 ___张,(具体状态                )
      餐桌 ___张,具体状态                 )
      餐椅 ___张,(具体状态                )  
      双方签字确认:
      甲方法定代表:              乙方法定代表:
      年  月  日               年  月  日
     
  •   经济适用住房违规出租合同有效吗?经适房的购买方式不同于普通商品房,产权登记簿上也注明为“有限产权”。但在当前的房地产市场中,也还有其他各类非普通商品房屋,经适房与这些房屋有何区别?下面通过一则案例一起来看:

      【案情】

      上诉人(原审被告):祁某。

      被上诉人(原审原告):张某。

      原审第三人:徐某。

      2010年9月1日,上海新凯房地产开发有限公司(甲方)、张某、董某、董某某(乙方)、上海市徐汇区住房保障中心(丙方)共同签订《上海市经济适用住房预售合同》,约定:乙方通过购买取得上海市松江区某处(以下简称涉案房屋)的有限产权。乙方承诺,购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下,乙方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质,并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。该合同第五条载明,乙方购买该房屋有限产权的单价为每平方米4562元,乙方确认,相同地段、质量的普通商品住房的市场价格为每平方米8099元。

      2011年4月11日,涉案房屋登记于张某、案外人董某、董某某名下,上海市房地产登记簿备注载明,涉案房屋为经济适用住房(有限产权),不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权,5年内不得转让或者出租。

      2014年6月19日,张某(甲方)与祁某(乙方)签订《上海市租赁合同》,约定甲方将其拥有的涉案房屋出租给乙方使用,租赁期为5年,自2014年8月1日起至2019年7月31日,月租金为1400元。

      2014年7月1日,张某(甲方)与祁某(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份,约定租赁期间内,乙方不得有下列行为,否则甲方有权解除合同,收回房屋,并有权依据本协议要求乙方承担违约责任: 2.利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;3.拖欠租金15天。其中原文中的第1项“擅自将房屋转租、转让、转借的”已经划去,文字旁手写“不得将房屋有群租现象”。

      2015年8月7月,张某向祁某寄送告知函一份,言明祁某未经房东允许擅自将涉案房屋转租,违反了《合同法》第二百二十四条,对水费、电费、有线电视费经常逾期交付,违反了合同第7条第2款,现房东决定解除合约,限祁某于2015年10月底前搬离房屋及清空屋内物品,并归还房屋钥匙。祁某确认收到了该告知函。

      2016年5月16日,上海市徐汇区长桥街道办事处住房保障办公室向张某发出《上海市共有产权保障住房违规违约使用房屋行为整改通知书》,载明:涉案房屋在使用过程中存在“出租”的违规违约行为,限定其家庭在2016年6月30日之内进行整改。

      一审中,张某与祁某均向一审法院确认涉案房屋租金支付至2016年1月23日,另付了押金1400元,涉案房屋实际由徐某占有使用。

      2015年11月12日,张某以祁某违法转租为由向上海市松江区人民法院起诉请求:1.张某、祁某之间的房屋租赁合同关系于2015年12月10日解除;2.祁某于合同解除后立即腾空并交还租赁房屋给张某,徐某协助履行腾空交房义务;3.祁某支付房租至合同解除时,合同解除后支付占用房屋使用费至实际交还房屋之日(按照合同约定的租金标准);4.张某没收祁某交付的押金人民币1,400元(以下币种相同)。一审庭审中,张某表示撤回第四项诉讼请求,并同意将押金抵扣祁某欠付的相关费用。祁某辩称张某是同意其进行转租的,不同意张某的诉讼请求。2015年12月10日,张某申请追加实际居住人徐某为第三人。一审法院于同年12月24日依法发送《参加诉讼通知书》,追加徐某为第三人。

      【审判】

      上海市松江区人民法院经审理认为:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。一、张某与祁某于2014年6月19日签订的《上海市租赁合同》及于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年8月7日解除;

      二、祁某及徐某于判决生效之日起十日内搬离并返还涉案房屋;

      三、祁某于判决生效之日起十日内支付张某自2016年2月24日起至返还房屋之日止的占有使用费(按每月1400元的标准计算)。

      一审判决后,祁某不服,提起上诉称,张某曾经口头承诺祁某可以对外转租,请求二审法院撤销原判,改判驳回张某一审诉请。

      二审中,张某与祁某达成一致意见,如果二审法院认定租赁合同无效,则张某同意向祁某支付5000元的装修价值补偿款。双方同时确认,祁某在本案一审判决前已经按照合同约定标准向张某实际支付了截至2016年5月31日的房屋使用费。

      2016年8月5日,张某与祁某签署房屋交接协议,确认涉案房屋已于当日归还给张某,张某向祁某支付了5000元装修补偿款。

      上海市第一中级人民法院经审理认为,张某将涉案房屋出租给祁某的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益,租赁合同应属无效。祁某已经实际占有使用了涉案房屋,其占有使用利益无法律依据,构成不当得利,应按照合同约定的租金标准予以返还。但张某的出租行为系利用公共资源,损害公共利益,其无权取得该部分使用费收益。二审法院另行下达决定书对该部分收益予以收缴,前期已经支付的“租金”由行政部门做后续处理。

      二审判决:一、撤销原审判决;二、张某与祁某签订的系争租赁合同无效;三、驳回张某的诉讼请求。二审民事制裁决定书:对祁某尚未支付的涉案房屋占有使用费人民币3035元予以收缴。

      【评析】

      一、违规出租经济适用房(以下简称经适房)损害社会公共利益:公房、拆迁安置房、经适房的差别分析

      经适房的购买方式不同于普通商品房,产权登记簿上也注明为“有限产权”。但在当前的房地产市场中,也还有其他各类非普通商品房屋,经适房与这些房屋有何区别?

      公房是上世纪计划经济时代的产物,在1998年福利分房制度取消之前,城市居民主要是依靠所在单位的福利分房。此类房屋虽然在具体分配时会考虑各个家庭的人口、居住面积等因素,但总体而言是与单位、身份、工龄、职级等因素密切相关,是个人工作劳动所获得的体制福利。从法律形式上看,公房性质仍然属于“公有”,承租人仅持有“公房租赁凭证”。但在现实生活与司法实践中,在不违背房管部门管理规定的情况下,公房的对外出租、使用基本都是由承租人、同住人自由安排,并且能够获取租金收益(《上海市房屋租赁条例》第三十一条第二款规定:公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意,但应当在签订转租合同前书面告知出租人),公房承租权的市场转让行为在一定条件下也得到认可。因此,地方性法规、司法实践实际也对其承租权给予了准物权性的保护,是尊重历史背景的制度选择。

      拆迁安置房则是在大规模的城市建设中,随着房屋拆迁、征收活动的发展,为了安置被拆迁人而建造的房屋。拆迁安置房的购买资格受到“安置人口”等特定因素限制,本市对此类房屋上市交易过户也采取了一定年限的约束。但是,拆迁安置房总体而言是对被拆迁人原有房屋、土地的补偿措施,其取得安置房屋的法理基础不是一般的社会救助,而是对其失去原有房屋后的补偿安置。因此,被拆迁人取得的安置房经过内部分配、完成产权登记后即属于其个人财产,除特殊的土地性质外,在过户交易年限届满之前签订的拆迁安置房买卖合同仍然是有效的,法律也不干涉被拆迁人出租此类房屋。

      经适房的出现则是在住房商品化改革之后,市场房价又不断攀升的背景下,政府为了保护低收入人群的居住权而建设的保障性房屋。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月共同颁布的《经济适用住房管理办法》(以下简称《经适房管理办法》)第二条明确规定,经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经适房的取得与传统的福利公房不同,各地政府制定的供应对象的家庭收入标准和住房困难标准应向社会公开,购房人也必须参与公开的资格审核程序,通过当地房屋主管部门的资格审定方能购买,而不是所在单位的福利分配。

      《经适房管理办法》第三十三条规定,个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。这一规定意在于维护经适房的保障属性,即给予特定困难人群实际居住的权利,不得擅自出租获利;同时又保留了有限产权人转换权属性质的空间,其完成了对公共资源投入的补偿后就能够享有完全产权,对房屋自由处分。由此可以看到,经适房建设的顶层制度设计中具有前后一致的逻辑链条与价值理念:经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置。

      《经适房管理办法》属于国务院部门规章,其中关于经适房出租的限制性规定亦非法律的效力性禁止性规定。但是,经适房建设是国家为了解决城市低收入家庭住房困难的重要民生举措,其制度目的在于保障特定困难人群的居住权益。根据《经适房管理办法》第七、八条的规定,经适房建设用地是以划拨方式供应,经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础设施建设费用,亦由政府负担。因此,经适房购买人享受到的大幅低于市场标准的优惠价格正是来源于公共资源投入。

      本案中,张某、董某、董某某购买涉案房屋有限产权的价格为每平方米4562元,而当时同类房屋市场价格为每平方米8099元,涉案房屋合同售价仅为市场价的56%。上述事实均说明,经适房的建造、购买不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则,而是在政府的统一规划下,无偿划拨土地等公共资源进行开发建设,经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此,只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购,经适房购买人初始取得的是有限产权,而不是物权法意义上的完全所有权。

      由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置,《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中,张某、董洁、董纪宏亦在涉案房屋的《上海市经济适用住房预售合同》中共同承诺,其购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下,其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。综合上述分析,二审法院认为,张某作为涉案经适房的有限产权人之一,其将涉案房屋出租给祁某以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定:有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益。根据该项法律规定,二审法院认定系争租赁合同依法应属无效。

      二、因生活不便出租经适房不构成司法审查中的合理抗辩:关于排队轮候的配房机会问题

      经适房的资格审核程序有一项重要的特性是“轮候”。《经适房管理办法》第二十七条规定,经审核公示通过的家庭,由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知,注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。保障性住房建设需要投入公共资源,而公共资源又是有限的,申购人群的需求大于实际供应是正常现象。因此,每一个申购成功的人员都代表了资格筛选中的优先性,而其中最主要的因素依次排序为:收入水平、住房困难程度、申请顺序。换言之,除了申购的时间先后之外,判断谁更加困难,更需要得到保障救助,是主管部门给予排队轮候人员实际配房额度的原则尺度。具体案件中,经适房购房人对外出租房屋可能有各种主观动机或客观背景,比如经适房的地点离使用人或家庭成员的上学、工作地点较远,产生了一定的交通不便问题,为了更方便的上学、工作,其选择出租获取租金,再另行就近租房居住。排除这种情形在实际诉讼中的事实举证、真伪审查问题,假定其客观存在,是否需要在个案中对合同效力和后果认定进行差别处理?

      如果将这一问题结合经适房申购中的“轮候”现象来看待,就能发现每一所经适房背后都有众多排队等候的人,在开始排队时,所有的申购人就已经默认了其是需要实际居住在房屋内的。个体的生活需求总是差别不一,对于自有的房屋如何处置利用,他人无权干涉,但经适房的配房行为本身就关系到所有排队人的利益,一个愿意实际居住在房屋内的家庭显然比通过获取租金来满足生活需求的家庭更需要这套经适房,将房屋配给符合基本资格而且真正需要居住的家庭也是保障房制度的目的所在。《经适房管理办法》第三十条中规定了购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,可由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。可见,购房人即使是在取得经适房后产生了确实不适合继续居住的情形,也可以选择申请政府回购,而不是自行出租获利,因为这种行为实际上也侵害了其他轮候申购人的权利,排斥了真正需要实际居住人的配房机会,使得宝贵的保障房资源错配。司法实践对于经适房出租合同的效力及后果的处理,不宜根据购房人出租的具体动机与细节原因而做区别认定。

      三、经适房租赁合同无效后果中的占有不当得利返还问题:经适房占有使用费收缴的法理分析

      经适房出租合同被认定无效后,需要对无效合同的后果一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      在本案中,经过二审法院的释明工作,双方当事人已经在判决前完成了房屋归还,并就装修补偿款支付完毕。

      关于承租人实际使用经适房的利益返还问题,因为祁某已经实际占有使用了涉案房屋,其占有使用利益无法律依据,构成不当得利,如果按照正常的合同案件审理思路,或者参照最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释规定,应当由承租人向出租人参照租金标准支付房屋使用费。但在经适房出租问题中,如前所述,出租人的行为系利用公共资源,损害社会公共利益。具体而言,又可以分解为两个层面:1.经适房出租人放弃了出租期间的房屋实际使用。2.承租人无权占有经适房,应当返还其占有期间的不当得利费用。

      关于承租人返还不当得利的对象问题,《民法通则》 第九十二条规定,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。经适房违规使用所产生的不当得利返对象问题应当回溯到经适房本身的公共资源属性,在购房人的有限产权没有通过补偿差价转换为完全产权之前,经适房的公共属性就一直存在,此种不当得利中的直接“受损主体”应当是代表社会投入公共资源并进行筛选分配的政府。如果法院继续判令承租人向出租人支付使用费,实际上是保护了这种违规出租行为。因此,二审法院决定对本案诉争的使用费收益予以收缴,一方面是为了以民事制裁方式惩戒违规行为,另一方面也是使保障房不当使用所产生的不当得利返还至代表公共资源的国库。

      因此,张某在本案中诉请祁某向其支付2016年6月1日至实际交房之日止的房屋使用费,二审法院不予支持。为维护公共利益,促进保障性住房管理秩序规范,二审法院另行下达决定书对该部分收益(共计3035元)予以收缴。

      关于张某之前已经实际收取的租金及祁某转租获益的问题。二审合议庭认为,根据法院在民事诉讼中的职权限定,因该部分内容不属于本案的审理范围。如果当事人不向法院提起诉讼,法院也不能依职权去追缴已经支付的出租收益,因此,二审法院不能在本案中替代行政部门将所有前期问题一并处理,故在判决理由中写明或通过司法建议方式通知了行政部门进行后续处理,以明晰司法机关与行政机关的职能界限。

     
  •     一种观点认为,次承租人无过错且要求继续租赁,而出租人行使合同解除权的,在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下,只能两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果,原则上都应予以处理,但当行使释明权后,相关当事人不主张也不举证的,对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。对解除两个租赁合同的后果处理,除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外,对违约责任及装潢损失的赔偿,则根据两个租赁合同中的约定处理。

        另一种观点认为,对转租中,因承租人拖欠租金,次承租人无过错且要求继续租赁的,从保护次承租人的利益出发,可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。

      上海高级人民法院认为,租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的,则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同,原出租人并非转租合同的当事人,不能强迫他继续履行转租合同。因此,除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致,否则,次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

     
  •   核心内容:租赁合同中出租人有何义务?出租人要依照租赁合同中约定的时间和方式交付租赁物,出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途,还有对物的瑕疵担保,权利的瑕疵担保义务等。

      一、租赁合同的形式有哪些

      合同的形式,又称合同的方式,是合同双方当事人合意的表现形式,是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同,无须采取书面形式;租赁期限为6个月以下的,可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式,都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。未采用书面形式的,双方当事人对租赁期限存在争议的,推定合同为不定期租赁合同。

      二、租赁合同中出租人的义务

      1、交付出租物。出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占有为必要的,出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的,出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有,从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。

    [page]

      2、在租赁期间保持租赁物符合约定用途。租赁合同是继续性合同,在其存续期间,出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务,使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时,则应维护修缮,恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的,出租人应相应减少租金或延长租期,但按约定或习惯应由承租人修理,或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。

      3、物的瑕疵担保。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态,即交付的标的物须合于约定的用途。

      4、权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。

      

     
房屋出租合同范本相关视频 更多>>
  • 合同纠纷可以在原告所在地起诉吗
    2019-08-23 合同法 播放:196
  • 挂靠协议受法律保护吗
    2019-06-27 合同法 播放:844
  • 办了房产证合同就收回了吗
    2019-05-10 合同法 播放:3674
房屋出租合同范本相关语音问答 更多>>
房屋出租合同范本相关专题
房屋出租合同范本相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2019 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586