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2018抵押担保合同知识

2018抵押担保合同知识

发布时间 :2018-08-05 10:08浏览量 : 69
什么是抵押担保合同?什么可以作为抵押担保物?抵押担保合同,指是当我们接受其他的资产提供抵押担保,为了明确我们之间的权利和义务,要签订抵押担保合同。合同中,当事人的声明和保证,被担保的主债权种类和数额,抵押资产等。
  •   核心内容:抵押担保合同,是当我们接受其他的资产提供抵押担保,为了明确我们之间的权利和义务,要签订抵押担保合同。合同中,当事人的声明和保证,被担保的主债权种类和数额,抵押资产等等。

      第一章、总则

      根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则(试行)》之规定,为了确保丙方于______年_____月发行的特种金融债券项下债权的实现,乙方愿意以其所拥有的资产作为抵押资产,为丙方从债券持有人融入资金所形成的债务提供抵押担保。

      根据_________要求,甲方代理特种金融债券项下全体债券持有人(即本合同项下抵押权人,以下简称债券持有人),与乙方和丙方签订本合同并行使本合同项下的权利。

      丙方作为债券发行人,在此承诺对此次特种金融债券项下抵押工作提供全面协助和便利。

      甲方行使权利的期限为:在抵押登记机关登记之日起至本合同项下债券到期日止,其后本合同项下权利由债券持有人或其代理人以及其他债权人分别或联合行使。

      甲方经审查,同意接受乙方的资产抵押担保,为明确甲、乙、丙三方的权利、义务,依照国家有关法律及其他有关规定,特制订本合同。

      第二章、定义

      第一条、债券发行人——指经中国人民银行批准发行特种金融债券的金融机构,即丙方。

      第二条、特种金融债券——指经中国人民银行批准,丙方发行的专门用于清偿证券回购债务的有价证券。

      第三条、抵押人——即本合同项下乙方,指以其所拥有的资产作为抵押资产为丙方发行本次特种金融债券进行担保的第三人。

      第四条、抵押权人——指丙方发行的特种金融债券项下全部债券持有人。

      第五条、抵押权——指在抵押担保法律关系成立后,当丙方到期不履行本次特种金融债券项下义务时,甲方依照法律的规定以抵押资产折价,或者以拍卖、变卖抵押资产的价款优先受偿的权利。

      第六条、抵押资产价值由中国人民银行指定或甲方确认的评估机构评定。

      第三章、甲方声明

      第七条、甲方作为本合同项下抵押权人的代理人,就本合同做出如下声明:

      1、在本合同有效期内,未经甲方书面同意,乙方将本合同项下抵押资产出租、转让给第三人的,其出租、转让行为无效,甲方仍可对抵押资产行使权利;

      2、任何第三人对债券持有人在本合同项下的权利产生侵害,甲方有权提起诉讼;

      3、在本合同有效期内,乙方未经甲方书面同意而将本合同项下抵押资产再设立任何形式抵押的,其抵押行为无效;

      4、本合同项下抵押资产只能用于防范特种金融债券到期兑付风险;

      5、如丙方提前或如期清偿债务,乙方可要求甲方通知抵押登记机关解除抵押登记;

      6、在本合同有效期内,乙方应对本合同项下抵押资产每年投保财产险,并向甲方提供相关的证明文件;

      7、当本合同项下的设定的抵押物价值不足抵偿丙方发债本息等项费用的价值时,甲方有权要求乙方及时提供其它资产进行抵押,直至足以担保偿还丙方发债本息等项费用的价值时止。

      第四章、乙方声明及保证

      第八条、乙方作为本合同项下抵押人,就本合同做出如下声明及保证

      1、乙方董事会已同意将本合同项下抵押资产进行抵押;

      2、本合同项下的土地使用权是乙方依法取得并合法占有的;

      3、本合同项下的土地上的建筑物为乙方合法取得并具有完整的所有权;

      4、本合同项下抵押资产在权属方面不存在任何争议;

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      5、本合同项下抵押资产在建筑和使用上完全符合法律规定;

      6、设立本合同项下抵押资产抵押不会受到任何限制;

      7、在本合同签字前未对本合同项下抵押资产设立过任何抵押和转让;

      8、本合同项下抵押资产未被依法查封、扣押或监管;

      9、本合同项下抵押资产如在本合同签订之时已部分或全部出租,乙方保证将设立抵押事宜通知承租人,并将有关出租情况书面通知甲方;

      10、根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则(试行)》之规定,甲方作为债券持有人的代理人,代表债券持有人签订本合同,债券持有人和甲方可行使抵押权,也可委托其他代理人行使抵押权,乙方不就此提出抗辩;

      11、本合同项下抵押担保的债务未获清偿前,未经甲方书面同意,乙方不得要求抵押登记管理部门解除本合同项下抵押资产的抵押登记;

      12、当本合同项下的设定的抵押物价值变化,不足以担保丙方发债本息等项费用的价值时,将按甲方要求及时提供其它资产进行抵押,直至足以担保偿还丙方发债本息等项费用的价值时止;

      13、乙方保证每年度依法进行营业执照年检,并在其营业执照有效期满之前,续办工商登记手续。

      第五章、被担保的主债权种类和数额

      第九条、本合同项下的被担保的主债权是指__________________________________。

      第十条、本合同项下的抵押资产____________________________________________。

      第六章、债券发行人履行债务的期限

      第十一条、债券发行人应在债券到期日或在此之前偿还债券本金及相应利息。

      第七章 抵押担保的范围

      第十二条、本合同抵押担保范围包括:债券本金、利息、罚息、应支付给乙方的托管费用,实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。

      第八章、抵押资产

      第十三条、本合同项下的抵押资产包括:______________________________________

      以上抵押资产建筑面积共计:________________________________________________。

      第十四条、根据_________资产评估有限公司,经甲、乙、丙三方确认,本合同项下抵押资产的价值为人民币_________。

      第十五条、有关资产抵押的有效证明文件和资料,乙方应根椐甲方要求,交甲方保管。

      第九章、抵押资产的占管

      第十六条、本合同项下抵押资产由乙方占管。乙方在占管期间应维护抵押资产的完好,甲方有权检查抵押资产的管理情况,并提出加强和改善经营管理的要求。

      第十七条、乙方占管的抵押资产发生毁损、灭失的,乙方应及时告知甲方,并立即采取措施防止损失扩大,同时应及时向甲方提交有关主管机关出具的发生毁损、灭失的原因证明。

      第十八条、在抵押期间,本合同项下抵押资产因毁损、灭失而获得的赔偿金,属于本合同项下的抵押资产。

      第十九条、在抵押期间,因其抵押资产发生毁损、灭失而取得的保险金,乙方应书面要求并保证保险公司汇入甲方指定帐户,该项资金作为抵押资产。

      在乙方另行提供了经甲方认可的、相当的抵押资产并进行抵押登记后,甲方应将该保险金返还给乙方。

      在主债务履行期满而债务未获清偿前,甲方有权从该保险金中优先受偿。

      第二十条、乙方在抵押期间,应为抵押资产投保,并按期足额交纳保险费,履行《保险法》和有关法律、法规以及保险合同中规定的义务。

      第十章、抵押资产的处分

      第二十一条、甲方在代理抵押权人行使本合同项下抵押权时,有权采取如下方式:

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      1、依据法律规定,将抵押资产折价以抵偿丙方所欠的债务。

      2、依据法律规定,将抵押资产拍卖、变卖以取得价款优先受偿。

      3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押权发生争议协商不成时,请求_________调解和处理。

      第二十二条、甲方依据本合同处分抵押资产时,乙方和丙方应给予配合,不得设置任何障碍。

      第二十三条、甲方对本合同项下抵押资产的处分权利包括部分处分权和全部处分权。

      第十一章、三方的权利和义务

      第二十四条、甲方的权利和义务

      1、甲方根据乙方的抵押资产价值变化情况,可要求乙方对其所抵押的资产进行调整,包括更换和增加抵押资产。

      2、甲方有权要求乙方提供有关本合同项下抵押资产所有合法有效证明及有关资料。

      3、甲方有权要求乙方协助以避免本合同项下抵押资产权益受到来自任何第三方的侵害。

      4、为保证债券持有人利益,甲方有权在抵押期间,对抵押资产状况进行监督,并组织评估机构进行再评估和出具评估意见。

      5、出现下列情况之一时,甲方有权处分部分或全部抵押资产,并从处分后的价款中代理抵押权人优先受偿。

      (1)乙方或丙方在本合同有效期内被宣告解散、破产或歇业的;

      (2)丙方与第三人发生诉讼,法院判决丙方败诉,以致对丙方清偿本次特种金融债券项下本金、利息及其他费用产生重大影响的;

      (3)本次特种金融债券项下还款期限已到,丙方未归还本金、利息及其他费用的;

      (4)出现使甲方在本次特种金融债券项下的债权难以实现或无法实现的其他情况。

      6、甲方处分抵押资产所得,不足以清偿其在本次特种金融债券项下的全部债务的,有权依法另行追索;清偿其在本次特种金融债券项下全部债务后还有剩余的,应将剩余部分退还给乙方。

      7、当因国家需要征用本合同项下抵押资产时,甲方有权依法要求乙方重新设定或增加抵押资产,以确实保障甲方的权益不受损害。

      8、在丙方清偿本合同项下全部债务后,经中国人民银行核准,甲方应通知乙方和有关登记机构解除抵押。

      第二十五条、乙方的权利和义务

      1、乙方有义务向甲方提供有关抵押资产的所有合法手续和有效证明资料。

      2、乙方承担本合同项下有关的费用支出,包括但不限于财产保险、鉴定、评估、登记、过户、保管和审查本合同项下增加或变更资产的律师服务等费用。

      3、在本合同有效期内,乙方未经甲方书面同意不得将抵押资产作出转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。

      4、在本合同生效后,乙方如发生分立、合并,由变更后的机构承担本合同项下的义务。

      5、在抵押权受到或可能受到来自任何第三方侵害时,乙方有义务通知甲方并协助甲方免受侵害。

      6、在丙方或乙方清偿了本次特种金融债券项下的全部债务后,乙方有权要求甲方解除本合同项下抵押资产的抵押登记。

      7、乙方应积极配合甲方及资产评估机构,做好抵押期间抵押资产状况的监督和再评估工作。

      8、当本合同项下设定的抵押物价值,在抵押期间发生变化,不足以担保丙方发债本息等项费用时,对不足部分乙方有义务应甲方要求及时提供其它资产进行抵押,直至足以担保丙方发债本息等项费用的清偿时止。

      第二十六条、丙方的权利和义务

      1、丙方应协助甲、乙双方办理抵押资产登记手续。

      2、在甲方行使本合同项下权利时,丙方应按甲方要求给予协助。

      3、在甲方或其他债券持有人的代理人提起诉讼以实现抵押权时,应给予协助。

      4、丙方应按甲方要求提供抵押资产状况的情况说明,如抵押资产发生毁损、灭失、价值变化或其他使抵押权的实现有可能遇到障碍的情形时,应及时通知甲方,并配合甲、乙双方对抵押资产进行调整,包括更换或增加抵押资产。

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      5、对乙方向甲方提供的有关抵押材料的真伪负有审查义务。

      6、督促乙方履行本合同项下其他义务。

      第十二章、违约责任

      第二十七条、本合同生效后,甲、乙、丙三方均应履行本合同约定的义务,不得因其法定代表人或其他有关人员的变动而对本合同项下义务的履行造成影响。

      任何一方不履行或不完全履行本合同项下义务的,应当承担相应的违约责任并赔偿由此给对方造成的损失。如乙方不履行本合同项下义务给债券持有人或甲方造成损失时,丙方负有连带责任。

      第二十八条、乙方如有下列行为之一,给债券持有人或甲方造成损失的,应予以赔偿:

      1、隐瞒抵押资产存在共有、争议、被查封、被扣押、被监管或已经设立抵押等情况的;

      2、未按甲方要求提供有关抵押资产完备手续和真实资料的;

      3、未经甲方同意擅自处分抵押资产的。

      第十三章、不可抗力

      第二十九条、不可抗力指订立本合同时不能预见,对其发生和造成的后果不能避免并不能克服的情况。

      第三十条、本合同如因不可抗力必须进行修改时,乙方保证任何改变将不会免除或减少乙方在本合同中应承担的义务,不影响或不侵犯甲方在本合同项下享有的权益。

      第十四章、抵押登记

      第三十一条、在本合同签订后30日内,甲、乙、丙三方应到当地有关的土地、房屋管理机关办理资产抵押登记手续。

      第十五章、争议的解决

      第三十二条、如在履行本合同中发生争议,甲、乙、丙三方应通过协商或调解方式解决;协商或调解不成时,在_________法院通过诉讼方式解决。

      第十六章、合同的生效、变更、解除和终止

      第三十三条、本合同由甲、乙、丙三方签字并加盖公章后,自到有关土地、房屋管理机关办理完毕抵押登记手续之日起生效。

      第三十四条、本合同生效后,甲、乙、丙三方任何一方不得擅自变更或提前解除本合同。如本合同需要变更或解除时,应经三方协商一致,达成书面合同并到有关土地、房屋管理机关办理变更或解除抵押登记。在书面合同达成并至登记机构办理变更或解除手续前,本合同各条款仍然有效。

      第三十五条、本合同的抵押期限自本合同生效之日起至_______________________止。

      第十七章、附件

      第三十六条、本合同附件是本合同不可分割的部分,与本合同正文具有同等的法律效力。

      第三十七条、本合同的附件包括(以下文件均为复印件)

      1、_______________有限公司董事会决议;

      2、________________有限公司国有土地使用证;

      3、________________有限公司营业执照;

      4、_____________________________________。

      第十八章、附则

      第三十八条、本合同正本一式_________份,甲方、乙方、丙方、抵押登记机关、_________各执一份,其法律效力相同。

      抵押权人(盖章):___________  抵押人(盖章):_____________

      法定代表人(签字):_________  法定代表人(签字):_________

      _________年_______月_______日  _________年_______月_______日

      债券发行人(盖章):_________

      法定代表人(签字):_________

      _________年_______月_______日

      

     
  •   核心内容:抵押担保合同签订事项有哪些?明确抵押合同的签订事项,包括抵押合同的内容和形式。抵押合同的效力,是需要明确主合同的效力。抵押合同的变更和终止,还有抵押合同不得约定事项,权利凭证的保管,抵押标的的保险,抵押费用等等。

      抵押担保合同注意事项

      抵押是债务人或者第三人不转移财产之占有而为债权设定的担保。商务活动中,抵押担保交易流通频繁,由此引发的经济纠纷不乏其数。如何制定一份具有防范风险效益的抵押担保合同显得尤为重要。

      一、明确抵押合同的签订事项

      1、抵押合同的内容

      抵押合同应当包括以下内容:

      ①抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;②主债权的种类、数额;③抵押财产的具体状况;④抵押财产的价值;⑤债务人履行债务的期限;⑥抵押权灭失的条件;⑦违约责任;⑧争议解决方式;⑨抵押合同订立的时间与地点;⑩双方约定的其他事项。

      2、抵押合同的形式

      抵押事项可在主债权合同中设立抵押条款,也可以单独签订抵押合同,但是都必须采取书面形式。抵押合同是要式合同。

      二、抵押合同的效力

      抵押权是对债权的保障,当债权无法实现现时其才出现。抵押合同具有从属性,当主合同即债权合同无效时,抵押合同也无效。因此,签订抵押合同时需要明确主合同的效力。

      三、抵押合同的变更和终止

      1、抵押合同变更

      抵押合同变更的,应当签订书面的抵押变更合同。抵押合同的变更事项需要抵押人和抵押权人协商一致,方可变更。

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      2、抵押合同的终止

      抵押合同可以约定终止事由,一般终止情况如下:

      ①抵押所担保的债务已经履行;②抵押合同被解除;③债权人免除债务;④法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

      四、其他注意事项

      1、抵押合同中不得约定事项

      根据《担保法》第四十条规定,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。

      2、权利凭证的保管

      抵押合同中可以约定房产权证等相关权利凭证由抵押权人妥善保管。

      3、抵押标的的保险

      抵押标的如果是房产、船舶等不动产,抵押合同当事可以约定对该标的投保。在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。这样在最大程度上,保证了抵押权人债权得以实现。

      还可约定抵押人保证所提供的抵押财产不存在未披露的共有及存在争议情况,如果因前述情况而给抵押权人造成损失,抵押人要承担相应的赔偿责任。

      4、抵押费用

      抵押合同可以明确办理抵押登记、保险费用由谁承担,避免纠纷。

      5、注意办理抵押标的登记手续

      依照法律规定,有些抵押物必须办理抵押登记手续,抵押权方可生效。如房产、土地等做抵押的,应当向有关部门申请抵押登记。

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      注意,不同的抵押物对登记部门不同。①土地使用权抵押的,登记部门为签发土地使用权证书的土地管理部门;②建筑物抵押的,县级以上地方人民政府规定的部门为登记部门;③林木抵押的,登记部门是县级以上林木主管部门;④以车辆、船舶抵押的,运输工具的登记部门是抵押登记手续办理机关;⑤以动产抵押的,工商行政管理部门为登记部门。

      综上,签订抵押合同时要注意办理抵押登记的约定,不同的抵押物登记部门是不同的,签订时要依照法律规定来办理,以免引起法律纠纷,损害双方利益。

     
  •   按揭贷款抵押合同和担保合同的效力怎么认定?连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六欠个月内要求保证人承担保证责任。

      案情

      2003年5月,孙xx和市建设银行签订了个人住房按揭贷款合同,合同约定:孙xx购买海滨房地产开发有限公司位于林海路61号的一套商品房,孙xx向建设银行借款36万元,还款方式为每月偿还5000元,期限为6年,孙xx以该商品房作为抵押,到期无法偿还借款,建设银行将行使抵押权。合同还约定由xx公司对孙xx的借款承担保证责任。之后,孙xx与xx公司签订了担保合同,合同规定:本合同规定的担保为持续性担保,孙xx的贷款本金、利息和其他款项未还清之前,xx公司的担保责任持续有效。6月,xx公司的商品房工程开始动工。2004年5月,孙xx因妻子生病住院花费了大量金钱,已无能力偿还房屋贷款,故请求xx公司承担保证责任。至2005年4月,xx公司只为孙xx偿还1万元贷款,孙xx没有偿还任何贷款。建设银行遂起诉至人民法院,请求法院判令孙xx按照合同约定偿还贷款,同时xx公司承担保证责任。

      [争鸣]

      原告建设银行提出,孙xx和建设银行签订的贷款抵押合同无效,因为该合同签订时,房屋还没有开始兴建,双方也没有到房管部门办理房屋产权登记手续,;,所以不产生法律效力。而担保合同是有效的,双方关于借款及保证的内容不违反国家法律规定,系双方真实意思表示,合法有效,因此,xx公司应当对孙xx的借款承担保证责任。

      被告孙xx和xx公司提出,孙xx和建设银行签订贷款抵押合同时,工程尚未动工,也未办理房屋产权登记手续,因此贷款抵f甲合同无效,合同对孙xx和建设银行都没有法律效力。既然孙xx以商品房作抵押这一行为是无效的,那么孙xx和xx公司签订的担保合同也就失去了本来意义。根据“主合同无效,担保合同无效”的法律规定,担保合同因贷款抵押合同无效也归于无效。

      [法官点评]

      按揭贷款购房在我国是新近出现的一种购房付款方式,并且越来,越普遍。按揭一词不是我国新创的名词,实际上是香港法域或中的一个重要概念,它是香港对mortgage一词的广东话音译。Mortgage在我国又译为抵押,这也从一个侧面反映了按揭与抵押的密切关系。按揭的本义是购房人将房地产的所有权益让渡给银行,以此获得铬银行贷款,若购房人不能按期还清贷款,则房产的权益即归属银行,在购房人还清贷款之后,银行再把该权益归还贷款人的一种法律行为。按揭本质上是一种融资方式。由银行作为按揭人向购房人提供一定额度的袋款,购房人只需向开发商交付一定比例的房价款即可取得房房屋产权。按揭贷款过程中主要有三方当事人,即购房贷款人、银行和房地产开发商。在本案中,孙xx、海滨房地产开发有限公司和建设银{行即为三方当事人,三方形成了不同的法律关系。孙xx和xx公司是商品房买卖关系,孙xx和建设银行是贷款抵押合同关系,xx公司和建设银行是担保合同关系。在这一系列合同关系中,孙xx和xx公司的商品房买卖关系是主合同关系,贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的,是从合同关系。

      我国《担保法》第42条规定: “办理抵押物登记的部门如下:, (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二) 以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门; (三) 以林木抵押的,为县级以上林木主管部门; (四) 以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;(五) 以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。”第41条规定: “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”

      孙xx和建设银行签订贷款抵押合同时,不仅没有到房管部门办理房屋抵押登记,而且房屋还没有开始动工,违反了法律关于以房屋作为抵押物必须经过登记的强制性规定。因此,该贷款抵押合同无效。贷款抵押合同无效,指的是合同中的抵押条款是无效的,这不意味着整个合同无效。孙xx和建设银行的贷款合同是双方当事人的真,实意思表示,也不违反国家法律的规定,因此贷款合同是有效的。合同签订后,建设银行即履行了自己的合同义务,将36万元作为房款支付给孙xx,孙xx也部分地履行了自己的合同义务。对于未能履行的合同债务,孙xx应当按照合同约定,承担违约责任。

      本案中,孙xx和xx公司还签订了担保合同。《担保法》第5条规定: “担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”孙xx和建设银行的贷款抵押合同不应当是主合同关系,主合同关系是孙xx和xx公司的商品房买卖合同关系。前文已述,贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的,这两个关系都要围绕房屋买卖合同展开,为房屋买卖的最终实现创造条件。而孙xx和xx公司钓房屋买卖合同系双方真实自愿,且不违反法律规定,当事人双方也具备相应的主体资格。因此,这个合同是合法有效的合同。既然房屋买卖合同有效,就不能以主合同无效而主张担保合同无效。

      本案中的担保合同也是有效的,担保合同是按揭贷款购房的必备程序,在购房人与银行签订贷款合同时,房地产开发商必须在贷款合. 同上同意为购房人提供保证担保,这是房地产开发商承担的义务。xx公司在孙xx按揭贷款买房时,即与孙xx签订了担保合同。合同出自双方的真实自愿,而且符合法律规定,是合法有效的。:问题的关键在于该担保合同没有明确约定保证期间是否应当免除保证人的保证责任。

      《担保法》第26条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六欠个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保录证责任。”‘最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第32条规定: “保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的,视为没有约足,保证期间为主债务履行期间届届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本,麦息还清时为止等类似内容的,视为约定不明,保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”第33条规定:“主合同对主债务履行期限没有约定或者约; 定不明的,保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。”本案中保证条款的保证期限,属于上述法律规定的情况,因此xx公司的保证责任不能因此而解除。

      本案中的担保合同也是有效的,担保合同是按揭贷款购房的必备程序,在购房人与银行签订贷款合同时,房地产开发商必须在贷款合。同上同意为购房人提供保证担保,这是房地产开发商承担的义务。xx公司在孙xx按揭贷款买房时,即与孙xx签订了担保合同。合同出自双方的真实自愿,而且符合法律规定,是合法有效的。:问题的关键在于该担保合同没有明确约定保证期间是否应当免除保证人的保证责任。

      《担保法》第26条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六欠个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保录证责任。”

      最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第32条规定:“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的,视为没有约足,保证期间为主债务履行期间届届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本,麦息还清时为止等类似内容的,视为约定不明,保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”

      第33条规定:“主合同对主债务履行期限没有约定或者约;定不明的,保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。”

      本案中保证条款的保证期限,属于上述法律规定的情况,因此xx公司的保证责任不能因此而解除。

     
  •   核心内容:如何认定抵押担保合同的效力?有效的合同才可以对当事人产生受法律保护的约束力。抵押合同与一般合同的生效要件一样,必须具有合同当事人主体适格、合同当事人意思表示真实、合同内容不违反法律或社会公共利益这几大要件。

      一、合同主体是否适格合同若要有效成立,订立合同的当事人必须具有适格的主体资格

      主体资格存在瑕疵的,会影响到合同的效力。对于抵押合同来说,订立合同的当事人,应当具有相应的民事行为能力与权利能力。由于抵押合同是针对特定的财产设立抵押权的,因此,抵押人还应当是对抵押物有处分权利能力的人。

      根据我国的《民法通则》第二十条规定:“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动”。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第六条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效”。可见在我国无民事行为能力人与他人订立纯利益的合同,法律是认可其效力的。若无民事行为能力人作为抵押与他人签订抵押合同,而承担抵押担保的义务,显然这样合同非经其法定代理人追认是无效的。但是如果无行为能力人作为抵押权人与他人订立的抵押合同是否有效?有学者认为无行为能力人作为抵押权人是一种获利益的行为,根据最高人民法院“民法通则若干问题的意见”的司法解释,无民事行为能力作为抵押权人订立的抵押合同应为有效。但小编认为无民事行为能力人虽然作为抵押权人,其订立的抵押合同也不应当认定有效。原因有:(1)抵押合同只是主合同的从合同,抵押权人只有履行了主合同中的义务才会享有抵押权;(2)最高人民法院“民法通则若干问题的意见”中只规定了“奖励、赠与和报酬”三种情形,无民事行为能力人设立抵押权并不符合这一司法解释的要求;(3)无民事行为能力人可以从事与其年龄、智力相当的活动,但设立抵押权显然超越了其年龄和智力能理解的行为。所以无民事行为能力人作为抵押权人,其订立的抵押合同也不应当认定有效。

      二、合同当事人意思表示是否真实意思表示

      合同当事人意思表示是否真实意思表示是行为能力适格者将意欲实现的私法效果发表的行为,民事法律行为以意思表示为核心要素。意思表示真实是民事法律行为生效的要件之一,抵押合同,是由抵押人与抵押权人,为了保证主合同的债务的履行而设立抵押担保的意思表示,由抵押人将一定财物以不转移占有的方式,向主合同债权人提供担保,在主合同债务人不能履行债务时,抵押权人有权就担保的财物优先受偿。抵押人和抵押权人在订立抵押合同应当是双方当事人在平等自愿的基础上订立,任何一方当事人都不得把自己的意志强加于另一方当事人。订立抵押合同,设立抵押权应当是双方内心的真实意愿。

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      一般情况下行为人的的意思表示,如没有有其他特别因素或者受其他不正当影响,其意思表示为真实的意思表示。如果行为人因受到欺诈、胁迫、认识错误情形而作出的意思表示,是非发自内心的真实意思表示,对于这样的意思表示,行为人在一定条件下可以撤销。具体在抵押合同中,如果行为人是因受到欺诈、胁迫、认识错误等情形而订立的抵押合同,该合同虽然有效,但行为人可以申请法院撤销该抵押合同。

      三、抵押合同内容是否合法

      抵押合同内容是否违反法律或损害社会公共利益根据我国《合同法》第7条的规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”,因此对于违反法律强制性与禁止性规定,以及损害社会公共利益的合同不会被法律认可其效力。

      我国《物权法》从允许抵押和禁止抵押两个方面对抵押财产即抵押物的范围做出了规定。可以抵押的财产有:

      (1)建筑物和其他土地附着物;(2)建设用地使用权;(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(4)生产设备、原材料、半成品、产品;(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(6)交通运输工具;(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

      不得抵押的财产有:

      (1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(5)依法被查封、扣押、监管的财产;(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

      四、抵押合同的形式要件

      抵押合同的形式要件我国《担保法》第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”,依此规定,以42条有涉及的财产订立的抵押合同,必需进行抵押登记方可生效,未经登记则抵押合同不能生效。

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      对《担保法》的这一规定,我国法学界有不少学者认为不妥,如:中国社会科学院梁慧星教授认为:《担保法》第41条对应当依法办理抵押物登记的抵押,抵押权人和抵押人订立的书面抵押合同自登记之日起生效的规定,实际上是将抵押权的设定与抵押合同的生效混为一谈。因为,抵押合同的订立与抵押权的设定属于不同的法律事实,抵押合同的订立是在当事人之间创设了设定抵押权的权利和义务关系,抵押合同是抵押权这一物权变动的原因行为,应属于合同法的范畴;而抵押权的设定,是合法有效抵押合同的基础上产生的结果,属于物权法的范畴。

      小编比较赞同此种观点,《担保法》第41条的规定,未能考虑到物权变动的原因与物权变动的结果的区别,混淆了抵押合同生效与抵押权设定的问题。抵押权是在抵押合同法律关系的基础上产生的,抵押合同是抵押权产生的原因。抵押合同是否有效,应考察其订立合同的主体是否适格,当事人的意思表示是否真实,合同的内容有无违反法律的强制性规定、损害社会公共利益。抵押合同生产与否有没有进行物权登记没有关系。抵押权的设定是履行抵押合同的结果,对抵押权进行登记,仅仅是对设定后的抵押权进行公示,该公示的结果使抵押权具有对世的效力,而不是抵押合同的生效条件。

      因此小编认为,对于《担保法》第42条所规定的以无地上定着物的土地使用权,以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物,林木,航空器、船舶、车辆,企业的设备和其他动产订立抵押合同的,虽未经登记抵押合同仍然有效,只是在未登记的情况下抵押权未成立,抵押人与抵押权人订立抵押合同后,不履行登记的义务,抵押权人可以追究其违约责任。

     
  • 担保违约金(包括罚息)、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

    第六条本合同的效力独立于被担保的借款合同,借款合同无效不影响本合同的效力。
    第七条本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
    第八条抵押期间,甲方有义务妥善保管抵押物,保持抵押物完好无损,并随时接受乙方的检查。
    第九条甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险。财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
    第十条抵押期间,抵押物如发生投保范围的损失,或者因第三人的行为导致抵押物价值减少,保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产,由甲方存入乙方指定的账户,抵押期间甲方不得动用。
    第十一条抵押物价值减少,甲方应在三十天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。
    第十二条抵押期间,抵押物造成环境污染或造成其他损害,应由甲方独立承担责任。
    第十三条抵押期间,未经乙方书面同意,甲方不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
    第十四条抵押期间,经乙方书面同意,甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
    第十五条借款合同履行期限届满,借款人未能清偿债务,乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿,实现抵押权。
    第十六条发生下列情况之一,乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息:
    1.甲方被宣告破产或被解散;
    2.甲方违反本合同第四条、第八条、第九条、第十一条、第十三条约定义务或发生其他严重违约行为;
    3.借款合同履行期间借款人被宣告破产、被解散、擅自变更企业体制致乙方贷款债权落空、改变贷款用途、卷入或即将卷入重大的诉讼(或仲裁)程序、发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为等情况。
    第十七条甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的,应向乙方支付借款合同项下贷款金额_____%的违约金,违约金不足以弥补乙方损失的,甲方还应就不足部分予以赔偿。乙方有权就违约金、赔偿金直接与甲方存款账户中的资金予以抵销。
    第十八条乙方依法处分抵押物所得的价款,按下列顺序分配:
    1.支付处分抵押物所需的费用;
    2.清偿借款人所欠乙方贷款利息,
    3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
    4.支付其他费用。
    第十九条其他约定事项
      ________________________________________________________
    第二十条因本合同发生的关于动产抵押物的争议,经协商解决达不成一致意见的,应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
    第二十一条本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
    第二十二条本合同应由双方法定代表人(或其授权代理人)签字并加盖公章。
    第二十三条本合同正本一式二份,甲乙双方各执一份。
    甲方(公章):____________  乙方(公章):__________
    法定代表人:_____________法定代表人:____________
    (或委托代理人)(或委托代理人)
    _______年______月______日_______年______月______日

    _____号《抵押合同》项下抵押物清单
      抵押物名称:________________________________
      规格:________________________________________
      型号:_________________________________________
      单位:_________________________________________
      数量及编号:___________________________________
      产权证书:____________________________________
      处所:_______________________________________
      抵押物评估价值(万元):______________________
      已经为其他债权设定抵押额度(万元):___________
      备注:________________________________________
    抵押人:(公章)__________  抵押权人:(公章)_______
    法定代表人:_____________法定代表人:____________
    (或委托代理人)(或委托代理人)
    _______年______月______日_______年______月______日
    担保合同(供借款抵押用)
    担保合同(供借款抵押用)

     
  •   核心内容:如何确定最高额抵押担保的债权?抵押权人的债权在约定的债权确定期间届满,没有约定债权确定期间,抵押权人自最高额抵押设定之日起满2年后请求确定债权,新的债权不可能发生,抵押财产被查封、扣押等等。

      最高额抵押

      1、未担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权“在最高债权额的限度内”就该担保财产优先受偿。

      2、最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外。

      3、抵押权人的债权在下列情况下确定。

      (1)约定的债权确定期间届满;

      (2)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权;

      (3)新的债权不可能发生;

      (4)抵押财产被查封、扣押;

      (5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;

      (6)法律规定债权确定的其他情形。

      4、最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

      5、最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。

     
  •   核心内容:房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果,所映射出的我国现行法律的相关问题,以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

      一、可以抵押的房屋

      应当说,凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。

      对于私有房产、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋,只要是未出售的房屋可以抵押。

      二、抵押合同

      房屋抵押权的设定属于要式法律行为,抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《中华人民共和国担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法》第二十六条、第二十七条和第二十八条的规定。抵押合同自房地产办理抵押登记之日起生效。

      抵押合同仅具有债权行为的性质,抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同,仅能产生债权人对抵押人的登记请求权,而不能直接产生抵押权,抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力,抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生,抵押合同成立并不意味着其必然生效,只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立,只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此,抵押合同的成立与生效应当分开,而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下,只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。

      三、抵押登记

      房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法》第四章房地产抵押登记的各条规定。

      房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件:

      1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

      2、抵押登记申请书;

      3、抵押合同;

      4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他

      共有人同意抵押的证明;

      5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

      6、可以证明抵押房地产价值的资料;

      7、登记机关认为必要的其他文件。

      对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体所有制企业职工(代表)大会会通过同意抵押的决议;股份制企业(有限责任公司、股份有限公司)、三资企业(中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业)抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明,但企业章程另有规定的除外。

      国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定。

      有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

      抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。

      四、房屋产权抵押无效的情形

      1、法定不得设定抵押的房屋:

      1)、权属有争议的房地产;

      2)、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

      3)、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

      4)、已依法公告列入拆迁范围的房地产;

      5)、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

      6)、依法不得抵押的其他房地产。

      2、一般讲,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押,此时的法律后果相当于"一房二卖\\",此抵押登记为无效。

      3、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工,尚未进行竣工验收,尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的,此抵押登记无效。

      4、依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定,以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。

      五、以共有房地产抵押时,要取得共有人同意

      根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条:按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。

      共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。

      因此,凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时,首先应弄清该共有房产是按份共有还是共同共有。按份共有只能以其共有房产中享有的份额抵押,超出其份额的抵押无效。设定抵押的房地产如果是共同共有的,则必须经全体共有人同意。以全体共有人作为抵押人,抵押合同的签署必须是全体共同共有人的签字。[page]

      六、土地使用权与地上建筑物一致的原则

      《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条 土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

      所以当地上有建筑物、其他附着物时,不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押,而必须土地与地上有建筑物、其他附着物同时抵押,并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。

      除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外,《城市房地产管理法》第三十一条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第四十七条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”《担保法》第三十六条规定:“ 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。” “以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”  “乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”明确规定了“三个同时抵押”。

      《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定:“转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”

      上述规定即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。

      七、以共有房地产抵押时,要取得共有人同意

      根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条:按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。

      共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。

      八、相关证明

      这是与房屋产权抵押登记一样的法定要求,抵押人是集体所有制企业的,在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证明文件。抵押人若是三资企业或股份制企业,在抵押时要提供董事会同意抵押的证明。依法以集体土地使用权抵押的,要提交集体土地所有权人同意抵押的证明。其他类型的企业的相关证明要求如房屋产权抵押登记的要求一样。

      九、抵押登记资料中的有关问题

      在抵押登记过程中,首先,抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料,如果登记资料存在不完整的瑕疵,应当补正,一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实,将直接导致登记的不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为下列情形:1、抵押物存在权利争议,如已出售的商品房;2、不符合法定通过要件,未经企业有关机构,如职工代表大会、董事会、股东大会通过的;3、未经企业职代会通过,但抵押人提交了通过的虚假证明的;4、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的;5、将未获得"大产权证"或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的;6、将已获得产权证的房屋,而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的;7、批量房屋、整体小区房屋抵押中,登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的;8、抵押合同不真实、虚假抵押合同;9、抵押房屋价值未进行评估的,或评估值严重失真,虚假评估、10、抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次,抵押登记时,未对抵押房屋按套、户进行特定化,将导致抵押登记无效。第三、有争议的房屋权属进行登记的,抵押登记无效。

      房屋产权抵押登记机关对抵押人提交的登记资料负有审查义务,对不符合登记规定的,应书面通知申请人不予登记。

      十、在建房屋(在建工程)的抵押

      1、在建房屋抵押合同的法律性质。

      在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这里的在建工程是指该建筑工程未完工,不包括已部分完工的情形,在建房屋抵押与一般房屋抵押是有区别的,两者最大的区别在于抵押权的理论成立的时间不同。在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物的,因此抵押权只能在房屋建成后方才成立,这种理论意味着,在建房屋抵押合同是以设定某种将来权利为目的的抵押合同,而不是现在即可设定某种权利。从这个意义上说,在建房屋抵押合同是附条件的民事法律行为,只有在条件成就时,某种权利方可设立。

      值得注意的是,在实际中,理论上和实务上没有将抵押合同的成立生效与抵押权的成立区分开来。应当认为,抵押合同仅是设定抵押权的民事行为,是抵押权发生的必要条件,但并不是抵押权发生的充分条件。作为物权,抵押权是否成立除有抵押合同外还须有另外的要件。只有有效的抵押合同,才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务。但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此,应当将抵押合同的成立和生效与抵押权的成立和生效区分开来。关于抵押合同成立与生效的条件,应当分别适用《中华人民共和国合同法》的规定与房地产抵押的法律规定,基于抵押登记法律与《中华人民共和国合同法》规定,登记机关应当允许抵押当事人对抵押附条件成立进行约定,即对在建房屋标的价值点作为抵押点进行约定。然后,登记机关将此抵押向社会以及房屋交易市场进行公告公示。

      2、在建房屋抵押登记的实际状况。

      上述观点似乎合理,但实际立法状况是我国目前尚无专门的规定,只是散见在抵押相关法规之中,而实际登记程序上,只能适用现行法定登记程序,首先要对在建房进行评估,以作这抵押价值,此时评估只能反映房屋未建成时的某一基准时的价值,而不可能评估获得房屋建成后的评估值,因此,将抵押标的设定建成后的房屋是行不通的。因此,唯一能实现并通过抵押的方法,只能将抵押标的、评估锁定在在建的某一基准状态时点,作一次抵押登记(可理解为预告登记),由登记进行公告公示(预告公告)。待房屋建成后,再作一次评估,然后向登记机关再抵押重新登记(或变更登记),并由登记机关再次进行公告公示。这样也符合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:

      (1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

      (2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

      (3)已投入在建工程的工程款;

      (4)施工进度及工程竣工日期;

      (5)“已完成的工作量和工程量。”、 “以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。”等规定。

      十一、房地产抵押后新增房屋的受偿问题

      房地产抵押后,土地上新增的房屋不属抵押物。 《中华人民共和国担保法》、《城市房地产管理法》规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产,需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋的所得,抵押权人无权优先受偿。


     
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