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企业征地的补偿标准

企业征地的补偿标准

发布时间 :2018-08-05 15:25浏览量 : 190
企业由于扩建规模或者别的原因而征收农民的土地时,不可避免的要涉及到对被征地者的补偿问题,至于补偿标准是多少我国对此虽然没有一个具体的标准,但是在土地管理法中还是做出了相应规定的,那企业征地补偿的标准是多少呢?
  •   现实生活中会有对企业进行征地拆迁的情况,而此时对企业作出的补偿显然就与对农民的补偿不同了,那么企业征地补偿标准是怎样的?

      企业征地补偿标准是怎样的?

      (一)拆迁资产补偿费用

      包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。

      1、房屋、建筑物补偿费用确定问题对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。

      2、设备补充费用按照重置成新价计算设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备。可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。

      在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

      (二)停产停业损失

      包括实际经营损失、预期经营损失。

      该部分是法律实践中出现争执较大的部分,笔者认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用,往往是直接影响企业赔偿总额的部分。因此,也是维权的重中之重。

      (三)拆迁补偿费用

      包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

      1、设备搬迁安装费

      对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。

      2、解聘员工的安置补偿费用

      因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。

      (四)拆迁奖励费用

      基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

      关于非承租企业的拆迁补偿的问题

      关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的补偿:

      1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由双方共同指定的评估机构进行评估。

      2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的适当很难界定,各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况,制定解决方案。


     
  •   企业在经营过程中,可能会遇到拆迁的情况。开发商征地拆迁,肯定会给予一定的补偿,以弥补给企业带来的损失。我们知道,开发商在进行征地拆迁之前,需要结合当地的实际情况制定相应的补偿安置标准,然后公示大家。那么,你知道拆迁企业职工安置补偿标准是这样的吗?

      1、拆迁补偿方式

      市区杨舍规划控制区内住宅房屋的拆迁补偿方式为货币补偿或产权调换。两种方式被拆迁人只可选择其中一种,不得兼选。

      (一)货币补偿

      货币补偿是指对被拆迁住宅房屋按同类区位房地产市场评估价格进行货币补偿,由被拆迁人自行购置房屋,不再安置拆迁定销房的补偿方式。

      (二)产权调换

      产权调换是指对被拆迁住宅房屋按区位价和房屋重置价为主要依据进行补偿,并由拆迁人提 供拆迁定销房进行安置的补偿方式。

      2、评估机构的准入、确定和评估程序

      对被拆迁房屋进行价格评估机构的确认,由拆迁人在市房产管理部门公布的评估机构目 录中选定,并在拆迁地点公示3日。公示期间,如同一项目内半数以上被拆迁人持有异议(以书面申请为准),由市房屋拆迁管理部门在市房产管理部门公布的评估机构目录中抽签确 定。市房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。

      已确定的评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日。公示期满后,评估机构应当向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。拆迁人应当向被拆迁人转交分户评估报告。

      拆迁人或被拆迁人对上述评估报告有疑问的,可以向出具评估报告的评估机构咨询。评估机构应当在拆迁现场设立接待场所,向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取 和评估结果产生的过程。

      拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起3日内,可以向原评估机构 书面申请复核。拆迁人或被拆迁人对原评估机构的复核结果仍有异议的,自收到复核结果3 日内,可以向市房产管理部门申请技术鉴定。经鉴定,评估报告存在技术问题,且误差较大 的,鉴定费用由出具原评估报告的估价机构承担。经鉴定,评估报告正确的,应维持原评估 报告,鉴定费用由申请人承担。

      3、住宅房屋改为非住宅房屋的认定和补偿

      已办理土地使用性质合法变更手续的住宅房屋,按非住宅房屋认定。

      (一)属商业性非住宅房屋的,由评估机构按商业性非住宅房屋市场交易价格及相关技术规范 评估后给予货币补偿。

      (二)属非商业性非住宅房屋的,按住宅房屋给予补偿。

      4、基本居住需求保障

      被拆迁房屋面积小于60平方米并仅有一处住房,且已享受最低生活保障的被拆迁人,由拆迁人直接安置60平方米的拆迁定销房。拆迁定销房超出被拆迁房屋面积的部分,按照与被拆迁房屋面积相等的部分的价格结算。

      5、评估价格标准适用时点

      房屋拆迁评估涉及的价格标准评估适用时点,以房屋拆迁许可证颁发之日为准。

     
  •   我国的拆迁事业已经遍及各地区,各行业,除了有常见的房屋拆迁,征地之外,工业企业也是拆迁大军中的一部分。工业企业的拆迁补偿办法不同于一般的房屋拆迁,有其特定的补偿办法。那么工业企业拆迁补偿都涉及哪些方面呢?

      一、企业拆迁补偿费用

      1、拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

      2、停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;

      3、拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

      4、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

      二、非承租企业的拆迁补偿

      关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的补偿:

      1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由双方共同指定的评估机构进行评估。

      2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的“适当”很难界定,各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况,制定解决方案。

      3、关于划拨取得土地使用权的,是否给予补偿问题,理论界意见不一,笔者认为,应当给予补偿,并且给予的补偿不应少于出让的土地。

      三、集体土地企业的拆迁补偿

      集体土地上企业拆迁的,除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。

      土地方面补偿费根据下面规定处理,《土地管理法》第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

      综上所述,工业企业拆迁补偿项目主要涉及房屋的拆迁补偿,停产停业补偿,拆迁奖励等。各地区会根据当地的经济发展状况出台相应的拆迁补偿标准,各位拆迁户可以根据当地的补偿办法来计算自己企业拆迁所能获得的赔偿金。

     
  •   商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋,出让后用地的使用年限为40年。

      2017商业用地拆迁补偿标准

      1、房子的价值补偿标准,这里的房屋补偿,指的是对被征收的国有土地上建筑价值进行的补偿,按不低于房子征收决定公告之日被征收房子类似的市场价格,然后请具有评估资质的评估机构对其确定评估,制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

      2、搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里作者所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。

      3、停产停业损失的补偿,该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。

      商业用地产权满40年怎么办?

      1、如果国家没有其他的规划,房屋业主再重新缴土地出让金,相当于“续租”。土地到期后,业主联名提出再交一份土地出让金和国家达成新的协议,就可以安心继续住下去。这种处理方式其实可以参考农村的联产土地承包责任制。

      2、国家连同土地和房子一起收回(这个方案可能性很小)。土地属于无偿收回,而房子是属于个人的,国家会给予补偿,这种情况会类似于拆迁安置。


     
  •   随着我国经济尤其是工业的快速发展,为了开发区的建设和企业厂房扩建的需要,政府需要征农民的土地来搞工业开发。征地对农民而言,最关心的就是补偿的标准是多少。

      一、农村土地征收赔偿标准构成

      农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。

      1、土地补偿费

      土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

      2、土地征收的安置补助费

      按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      3、青苗补偿标准

      对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      4、其他附着物的补偿标准

      征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。

      二、农村征地补偿标准要求

      1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

      2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

      3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定,已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。

      以上就是政府征地建企业给予农民补偿的标准及赔偿构成的介绍,相信对你应该有所帮助。农村征地是一项复杂的工程,随着我国城市化进程的加快,为了推进征地工作的有序进行,我国各级政府制定了一系列切合当地的征地政策,各地的征地补偿标准的具体金额和具体标准由当地的经济情况来决定,避免了一刀切的问题。

     
  •   核心内容:国家税务局系统的征收管理范围有哪些?地方税务局系统的征收管理范围又有哪些?

    关于企业所得税征收和管理范围的通知

    (1995年5月18日国家税务总局国税发[1995]023号发布)

      为保证分税制和新税制的正常运行,理顺分配关系,便于征收管理,经商财政部同意,现对企业所得税的征收和管理范围问题具体明确如下:

      一、国家税务局系统的征收管理范围

      (一)中央各部门、各总公司、各行业协会、总会、社团组织、基金会所属的企事业单位以及上述企事业单位兴办(包括以货币、实物、土地使用权、知识产权投资等形式兴办)的预算内外的国有企业(包括境内、境外所得)的所得税。

      (二)金融保险企业的所得税,包括政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市及农村信用合作社、城市及农村信用合作社联合社;保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司;证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司;信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构、融资公司、融资中心、金融期货公司、信用担保公司、典当行(公司)、信用卡公司等从事资金融通业务企业的所得税。

      (三)军队(包括武警部队)所办的国有企业的所得税。

      二、地方税务局系统的征收管理范围

      (一)地方各级国有企事业单位的所得税,包括地方各部门、各总公司、各行业协会总会、社团组织所属企事业单位及其兴办的国有企业的所得税。

      (二)集体企业所得税,指除金融保险企业外的集体所有制企业的所得税,包括中央各部门、各总公司、各行业协会总会、社团组织、基金会以及各企事业单位在地方兴办的集体企业的所得税。

      (三)私营企业的所得税。

      三、联营企业和股份制企业的征收管理,按财政部、国家税务总局的有关规定执行。

      四、各级国家税务局、地方税务局要通力配合,加强协调,理顺关系,强化征管,以保证新税制和分税制的正确实施 。

      【相关知识】

    国家税务总局关于

    企业所得税核定征收有关问题的公告

    国家税务总局公告2012年第27号

      根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉(试行)的通知》(国税发〔2008〕30号)和《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》(国税函〔2009〕377号)的相关规定,现就企业所得税核定征收若干问题公告如下:?

      一、专门从事股权(股票)投资业务的企业,不得核定征收企业所得税。?

      二、依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业,取得的转让股权(股票)收入等转让财产收入,应全额计入应税收入额,按照主营项目(业务)确定适用的应税所得率计算征税;若主营项目(业务)发生变化,应在当年汇算清缴时,按照变化后的主营项目(业务)重新确定适用的应税所得率计算征税。?

      三、本公告自2012年1月1日起施行。企业以前年度尚未处理的上述事项,按照本公告的规定处理;已经处理的,不再调整。

      国家税务总局

      二○一二年六月十九日

     
  •   温家宝总理在今年的政府工作报告中明确提出:土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权是法律赋予农民的财产权利,任何人都不能侵犯。全国人大代表、审计署驻沈阳办事处特派员张炳功建议,在征地过程中,应充分考虑土地区位、社会经济发展水平、人均收入水平等综合因素,将动态的征地区片综合地价,作为征地补偿的法定标准。

      张炳功代表介绍说,目前我国土地管理法中规定:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍;征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算;需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

      “每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”张炳功代表说,但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      张炳功代表认为,目前,这种补偿标准与耕地转用后的市场价值存在较大的差距,特别是商业、房地产开发等经营性用地。政府靠出让土地获取的收益远远超过征地补偿费用,征地补偿还存在一定不合理性,被征地农民补偿标准偏低。

      据张炳功代表调查,沈阳市农用地土地成本为每亩60万元-80万元,出让价格每亩150万元-220万元;丹东市农用地土地成本为每亩20万元-30万元,出让价格每亩60万元-80万元。

      张炳功代表建议,国家应研究改进现行的征地补偿模式,充分考虑土地区位、社会经济发展水平、人均收入水平等综合因素,将动态的征地区片综合地价作为征地补偿的法定标准。

     
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