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房屋抵押贷款合同怎么签

房屋抵押贷款合同怎么签

发布时间 :2018-07-26 09:05浏览量 : 145
贷款买房就要签订房屋抵押贷款合同,具体房屋抵押贷款合同怎么签呢?房屋抵押合同的签订要注意一些主要条款:1、被担保的债权种类、数额。被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。2、债务人履行债务的期限。3、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。4、抵押担保的范围。抵。5、抵押双方认为需要约定的其他事项。
  •   最近各地房产新政的出台,买房又再一次热潮。贷款买房就要签订房屋抵押贷款合同,具体怎么签房屋抵押贷款合同呢?

      房屋贷款合同的主要条款

      1、贷款种类和用途。贷款的种类为住房抵押贷款,贷款只能用于购、建、修自住住房,不得挪作他用。

      2、贷款的金额和利率。贷款金额最多只能为购房款或修建住房投资额的70%,贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

      3、贷款的期限和还款方式。贷款的期限一般不得超过十年。还款方式一般有两种:月均还款法和累进还款法。月均还款法指贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息;累进还款法是指贷款期限内,逐年或每隔几年递增偿还额,但每年或某几年内各月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息。

      4、合同的变更和解除。借款合同需要变更和解除的必须借贷双方协商同意,在双方达成协议之前,原借款合同继续有效。

      5、违约责任。对于贷款方来说,其违约行为主要指贷款方不按合同的约定,按时将款项交付借款方;对于借款方来说,其可能发生的违约行为就比较多,主要有以下行为:

      (1)借款人不能按期归还本息;

      (2)借款人向贷款人提供虚假文件;

      (3)借款人未经贷款人同意,擅自改变贷款用途,挪用贷款的;

      (4)借款人未经贷款人同意将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或再抵押的;

      (5)借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的;

      (6)在同一贷款人的两个以上(含两个)分支机构取得贷款的。

      房屋抵押合同的主要条款

      1、被担保的债权种类、数额。被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。

      2、债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限实际上就是贷款的期限。

      3、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。

      4、抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。

      5、抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下,借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。

     
  •   为了贷款而把房屋抵押给银行,银行会收取一定利息,根据贷款用途划分为经营用途、个人消费用途、购房用途,抵押贷款利率是不同的。

      银行房屋抵押贷款利率是多少?

      1、抵押房产用于企业经营:

      房产抵押贷款额度:经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成。

      房产抵押贷款利率:利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上。

      房产抵押贷款年限:一般为五年以内。

      2、抵押房产用于个人消费:

      房产抵押贷款利率:抵押房产用于个人消费用途时,一般执行基准利率或是上浮10%。

      房产抵押贷款年限:一般为十年以内。

      3、抵押房产用于购买商用房:

      房产抵押贷款利率:抵押消费贷款用于购房,贷款利率已从原来的基准利率调高至1.1倍。

      房产抵押贷款年限:贷款年限也被缩短,由原来最长20年普遍缩短至10年。

      房屋抵押贷款需要哪些资料?

      1、房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)。

      2、权利人及配偶的身份证。

      3、权利人及配偶的户口本。

      4、权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)。

      5、收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及,高的额度有比较大的影响。

      6、如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证。

      7、如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及后一期的银行对帐单。

      8、为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)。

      (责任编辑:小云)

     
  •   贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,在贷款中最常见的就是房屋抵押贷款了。那么在办理房屋抵押贷款的过程中要注意什么问题呢?

       1、哪些房屋不可以做抵押?

      (1)公益用途房屋(用于教育、医疗、宗教、市政等);

      (2)小产权房;

      (3)房龄20年以上面积小于50平米的房子;

      (4)不能提供上市证明的公房;

      (5)未满5年的经济适用房;

      (6)文物保护建筑和有重要意义的其他建筑;

      (7)违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物;

      (8)权属有争议的房子;

      (9)已被依法公告列入拆迁范围内的房子。

       2、房屋抵押贷款被拒的原因有哪些?

      原因1:信用不良

      申请房屋抵押贷款的时候,银行首先会考查借款人的信用情况,若有不良记录出现,房屋抵押贷款申请极有可能遭拒。这里所说的信用不良,包括信用卡逾期、贷款逾期,还有一些城市将地铁逃票、闯红灯等不文明出行行为也纳入征信系统。

      原因2:还款能力弱

      虽然房屋抵押贷款易申请,但若借款人还款能力不强,房屋抵押贷款申请铁定被拒,因为银行放贷也是要控制风险的,如果不能保障贷款的顺利回收,贷款肯定也就免谈了。

      原因3:借款人年龄较大

      按照银行的规定,借款人年龄需在18-65岁之间,但实际上25-40岁之间的人受欢迎,因为这个年龄阶段的人收入高、还款能力强,而50-65岁之间的借款人申请房屋抵押贷款最易被拒,因为年龄越大,身体健康堪忧,还款能力势必会受到影响,银行承担的风险就高。

      原因4:借款人从事高危职业

      借款人所从事的职业对房屋抵押贷款申请也有一定的影响,一般来说,如教师、医生、律师、会计等稳定职业者获贷几率相对高一些。

     
  •   购房按揭贷款,购房时有通过抵押房产证的方式向银行申请贷款,按期还款,在偿还一定的贷款本息后,如果出现紧急要用钱的情况或者用于个人消费或经营,可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押,再次向银行申请贷款。这就是房屋二次抵押贷款。房屋二次抵押贷款有哪些条件?

      借款人必须是中国银行一手房抵押贷款的客户,无欠息行为,收入稳定,信用良好,有按期偿还借款本息的能力,并已按期偿还本息两年以上。

      用于抵押的房屋,必须同时具备以下条件:

      1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

      2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

      3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

      4、房屋抵押登记已办妥,且我行是房屋的抵押权人;

      5、房屋已办理保险,且保险单正本由中国银行执管;

      6、房屋所处位置优越,交通便利,配套设施齐全,具有较大的升值潜力。

      房屋二次抵押贷款的贷款额度:

      1、贷款额度=房屋价值X抵押率-原贷款的本金余额。

      2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较,取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。

      (责任编辑:星辰花夏)

     
  •   房屋抵押权的效力的认定问题是房屋抵押的核心内容。那么,房屋抵押权的效力怎么认定?房屋抵押权的效力认定有哪些种类?

      房屋抵押权的效力

      房屋抵押权一经产生,就会在当事人之间形成一定的权利义务关系,也会对抵押物本身及其相关的其他财产权利产生影响。根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:

      (一)房屋抵押权的对内效力

      1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。

      2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。

      值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。

      (二)房屋抵押权的对外效力

      1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。

      2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。

      3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。

      4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。

      5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。

     
  •   房屋贷款,也被称为房屋抵押贷款、房贷,是一种贷款方式,但并不是所有的房子都可以办理房产抵押贷款。哪些房屋不能办理房贷抵押?

      1、公益用途房屋;根据有关规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施,不论其属于事业单位、社会团体还是个人,都不得抵押。

      2、小产权房;小产权房只有使用权,没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。

      3、未结清贷款的房子;已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时,银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。

      4、房龄太久、面积过小的二手房;银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的,一般房龄在20年以上,50平方米以下的二手房,许多银行是不予放贷的。

      5、未满5年的经济适用房;未满5年的话是不允许上市交易的,银行同样无法取得他项权利证,不能办理抵押贷款。

      6、部分公房;如果无法提供购房合同或购房协议,或者不能提供央产房上市证明,也无法进行抵押贷款。

      7、文物保护建筑;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

      8、违章建筑;违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

      9、权属有争议的房子;权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子,不得抵押。

      10、拆迁范围内的房子;已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

     
  •   房屋产权抵押注销登记指房屋产权抵押合同发生变更或者抵押关系终止的行为,那么应该如何办理房屋产权抵押注销登记?

      一、房屋产权抵押注销登记需要的资料:

      1、房屋所有权证原件;

      2、房屋他项权证原件或《抵押证明》;

      3、“房屋所有权(他项权)注解登记申请书”(制式表格),加盖银行公章;

      4、抵押人与抵押权人签订的“解除抵押权的协议”,加盖银行公章;

      5、授权委托书(制式材料),加盖银行公章。委托书要求法人代表(银行为负责人)签字;

      6、受托人身份证原件及复印件。

      二、房屋产权抵押注销登记注意事项:

      l、如未满18周岁公民为房屋所有权人或共有权人,其法定监护人应持户口本到现场在相关资料上签章。

      2、申请当事人应提交有效身份证明。如单独委托代办的,另提交单位委托书和被委托人身份证明,委托书上需委托人盖单位公章;私有房产委托他人办理的,应有经公证生效的委托书。单位申请办理的以申请表中经办人为准,不用另交委托书。

      3、复印件均须由我处核对原件,并在复印件上注明已审核原件字样。

      4、以上各项均包括房地产行政管理部门认为必要提交的其他材料。

      5、以上各条款解释权属南宁市房屋产权交易中心。

      6、在符合规定条件、手续齐全的前提下(如办理过程须补资料则从补齐之日算起)办理抵押注销需五个工作日。

      三、办理房产抵押贷款注销收费标准:

      l、查档费每套50元;

      2、抵押登记费每套80元;

      3、抵押换证、变更登记工本费:10元。

      四、房地产抵押注销登记具体流程:

      1、借款人在贷款还清以后,先到贷款银行领取银行盖章的《房地产抵押注销申请表》、《xx市公有(私有)房屋抵押权注销登记申请书》并由抵押人签字,以及《房屋他项权证》。

      2、 抵押人带上本人身份证件(抵押人或抵押权人为个人的)、《xx市房地产抵押合同》(一份)、《房地产抵押权注销申请表》、《xx市公有(私有)房屋抵押权注销登记申请书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》,到当地抵押登记受理窗口办理抵押注销手续。

      3、抵押登记受理窗口的工作人员对抵押注销申请材料进行审核,材料无误后将在柜台当场办理注销手续。注销手续办理完毕后,将把《房屋所有权证》、《国有土地使用证》还给抵押人,其他注销材料由窗口的工作人员收存。

      房屋产权抵押注销登记的办理根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等等法律法规做依据。

     
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