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保障性住房申请是怎样的

保障性住房申请是怎样的

发布时间 :2018-06-14 23:10浏览量 : 290
申请保障房分为个人单身申请和家庭申请。家庭申请,需满足条件:家庭成员中至少一人具有本市户籍;家庭人均年收入年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;)家庭财产总额个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;)家庭成员在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;家庭成员提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障等。单身人士申请保障房的条件与之基本相同。
  •   保障性住房贷款有哪些条件?

      1、贷款对象是指年龄在8-65周岁;并且具有完全民事行为能力的中国公民(但是我们要注意是不包含港澳台的居民);而且我们是要符合国家还有当地政府规定的购买经济适用房、限价商品房的申请条件。

      2、贷款的借款人需要提供的资料:合法有效的身份证明文件;有正当的职业并且要有稳定的经济收入来源,还要有具有足够的偿还本息的能力;信用记录良好,无不良社会记录;有符合银行规定的真实交易背景。

      3、贷款额度住房最高贷款成数为所购房产价格的70%。当然你的贷款年限贷款期限一般不超过20年(含),然后最长不超过30年(含);还有你的贷款到期日不得超过房产土地使用权到期日;借款人的年龄与贷款期限之和一般不超过65(含),最长不超过70(含)。按照我国人民银行公布有关规定执行,并在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上,在规定范围内浮动。

      4、还款方式等额本息;等额本金;按月还息到期一次还本,仅限1年期(含)以内的贷款。

      申请保障性住房注意事项

      1、申请人对所填报的内容及提交的资料真实性负责,有弄虚作假、瞒报、故意隐瞒的情形,将被取消保障性住房申请资格(年度复核对象将取消保障资格)。

      2、申请人的配偶和未成年子女必须共同参加申请。申请人与共同申请家庭成员的关系必须为夫妻或父母子女关系,或其他属法定赡养、抚养或扶养关系。

      3、申请人与共同申请家庭成员中若有户籍不在南平市延平区六个街道办事处的,应当共同申报民政低收入认定(最终确认保障人员时扣除),且必须在备注中加以说明,否则视为未如实申报情况而取消保障性住房申请资格。

      4、截止街道办事处初审结束,仍未按要求填报并提供完整审核材料的,将导致保障性住房申请资格丧失。

      5、经由申请人及共同申请家庭成员同意并授权,保障性住房资格审查部门会对保障家庭进行收集、核查申请人及共同申请家庭成员的资产、收入、社(医)保、公积金、税收、工商登记、家庭车辆等相关信息,并将按规定将审核结果进行公示。

      6、申请人及共同申请家庭成员名下银行账户、房产、社(医)保、公积金、税收、工商登记、车辆等信息记录视为该家庭的实际发生情况。申请人及共同申请家庭成员银行账户代他人过账、身份证借予他人使用,可能导致该家庭保障性住房资格丧失,其后果由其自行负责。

      7、申请人及共同申请家庭成员属于低保家庭的,若被民政部门取消低保资格,应当主动提出参与低收入家庭认定,否则可能会导致住房保障资格丧失。

      8、家庭经济状况或家庭成员(婚姻、户籍等状况)发生变动的,应及时主动向户籍所在街道办事处、居委会报备。如未及时报备的,将可能导致住房保障资格的丧失。

      9、取得其他住房或取消低保、低收入、中等偏下收入等资格不再符合保障性住房保障资格的,必须无条件退出所承租的保障性住房或退还多领取的廉租住房租赁补贴(从不符合保障条件的当月开始计算)。

      10、承租的保障性住房,只用于自住,未经管理部门许可,不得进行装修、出租、出借、经营、转让或变更用途等行为,更不得进行任何违法活动。


     
  •   保障性住房的种类有哪些?

      1、两限商品住房

      即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

      2、经济适用房

      这指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

      3、廉租房

      廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。

      4、政策性租赁房

      这指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

      5、定向安置房

      安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。

      6、安居商品房

      安居商品房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。


     
  •   第二十条每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房,或者选择申请货币补贴。

      已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。

      第二十一条住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件:

      (一)家庭申请的,家庭成员中至少一人具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

      (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;

      (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;

      (四)家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

      (五)家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障;

      (六)市政府规定的其他条件。

      申请廉租住房的,除具备上述(一)、(三)、(四)、(五)、(六)条件之外,还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。

      本条例所称自有住房,包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以所有人或者共有人的名义拥有的住房。

      本条例所称家庭成员,是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。

      第二十二条住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件:

      (一)家庭申请的,其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的,在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

      (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准;

      (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额;

      (四)家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

      (五)家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房;

      (六)家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房,但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外;

      (七)市政府规定的其他条件。

      单身居民申请购买保障性住房的,其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

      第二十三条未租赁保障性住房且符合本条例第二十一条规定条件的住房困难家庭或者单身居民,可以申请货币补贴。

      自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准,且符合本条例第二十二条第一款除第(四)项规定以外条件的家庭或者单身居民,可以申请货币补贴。

      货币补贴按月发放,补贴金额按照户籍人口数计算。

      第二十四条租赁保障性住房的住房困难家庭或者单身居民,因经济原因缴纳租金确有困难的,可以申请缓缴、减缴或者免缴租金。

      申请缓缴、减缴或者免缴保障性住房租金的具体办法,由市政府另行制定。

      第二十五条本章规定的收入线标准、财产限额、住房保

     
  •   资金房源哪里来?

      政策扶持,政府投入,市场融资,众人拾柴火焰高

      山城重庆,近来因一个宏伟的“农民变市民计划”而备受瞩目,同样也因庞大的“公租房计划”而备受期待。

      “重庆的保障性住房,将以公租房为主体,涵盖了过去的廉租房和经济适用房。”从2010年起的3年内,重庆要在主城区和6个区域中心城市、2个卫星城等区域共建设4000万平方米公租房,解决200多万人的住房困难问题。

      “手中有地,建房有底”,重庆市早在2002年就建立起土地整治储备中心。2003年又在其基础上成立“重庆地产集团”,由市政府注资,建立了政府主导型的土地储备供应机制。重庆大规模建设公租房,其中主城就从储备地中拿出3万亩作为划拨地投入。

      地有了,钱从哪里来?

      据测算,重庆建4000万平方米的公租房实际投资1000多亿元。这其中,30%由政府投入:土地全部划拨,土地成本作为国有资产注入;每年土地出让收益的5%用于公租房建设;中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。其余的700多亿元则来自社会融资。目前重庆已落实公积金贷款30亿元、银行融资58亿元,工商、华夏、交通等银行提出意向性贷款160亿元,还有许多国际财团和信托基金正在就贷款项目考察洽谈。

      重庆市房管局有关负责人认为,公租房项目能吸引到大量资金,在于公租房小区集中了大量人口,也就意味着庞大的消费人群,回报有保证;政府信用、部分公租房和重庆8大国投集团的项目资产作抵押,贷款风险较小。

      和西南大都市重庆相比,地处东北的吉林省公租房规模较小,但棚改规模却大。

      “吉林作为农业大省和老工业基地,长期以来,经济欠发达、历史欠账多,城乡居民住房困难问题突出。”吉林省副省长王祖继说,2006年,吉林先于国家启动了城市棚户区、农村泥草房和林业棚户区改造,此后,陆续启动了煤矿棚户区改造、国有工矿棚户区改造、廉租住房、公共租赁住房等保障住房建设。吉林省住建厅原厅长柳青说,他们采取“政府补一点,政策减一点,银行贷一点,企业出一点,市场筹一点,个人拿一点”的办法,破解资金难题。在国家补助资金86.8亿元基础上,逐年加大省级财政投入力度,补助额度由2006年的3亿元,增加到2010年的23.5亿元。连续5年安排省级专项补助资金已达62.9亿元。

      在廉租房建设中,吉林探索实施了“按份共有产权”政策,鼓励具备一定经济承受能力的保障对象,购买部分产权,减轻了地方政府的建设资金压力。吉林下一步要求各地把土地出让净收益用于廉租住房、公共租赁住房建设的资金比例,由10%提高到不低于20%。

      为保证有更多的房源提供给困难群众,山东省将住房保障纳入各级科学发展综合考核指标体系,考核年度完成情况和累计保障率两个指标,分数权重占20分。山东省住建厅厅长杨焕彩说,山东对保障性住房建设实行以奖代补的政策,调动各地积极性。省财政自2008年以来每年安排廉租住房奖补资金5000万元,2010年共安排各类保障性住房补助资金2.7亿元。

      济南市在大规模的棚改中,多渠道筹措资金,通过项目捆绑搭配、以大带小、以肥补瘦等办法,力争实现投入产出总体平衡;按照统一规划、按功能切块或捆绑等方式,保障项目实施的合理性和经济性,精心策划包装项目,吸引社会资金参与。

      为确保房源与资金,安徽省积极鼓励企业利用自有存量土地参与保障性住房建设,解决企业困难职工的住房困难问题;鼓励社会捐赠廉租住房,民间资本投资新建公共租赁住房。

      如何保证公平公正?

      程序规范,过程公开,多方监督,严防“开宝马”的混进来

      1月13日一大早,山东聊城市民梁子松就来到市建委,和103名享受最低生活保障的市民一起挑选廉租房,最终,他和其他71人通过抓阄方式入围。这意味着,以后每月只要交93元租金,梁子松就可以住进50平方米的新房了。

      为什么通过抓阄而不是摇号来选房?聊城市建委住房保障科科长史潇说:“有的市民不认可摇号方式,征求意见后,大家一致接受最传统、最简单的抓阄方式。怎么公平怎么来。”

      山东省住建厅王晓瑜处长介绍,为提高住房保障工作的科学性、有效性,早在2007年初,山东省就在全省范围内对低收入居民住房状况进行调查,各级建立了调查基础数据逐级审核机制,严格把好调查数据填报、初审、录入、抽检等“四关”,防止出现差错、遗漏或重复,确保调查结果准确。5万名调查员入户调查,获取了450万住户的住房状况和需求信息,以此作为决策依据。

      在配售过程中,山东各地坚持做到公正有序,科学合理。为把有限的保障性房源合理分配到低收入家庭手中,烟台市按照统一管理、分级负责的原则,建立了房源信息、申购条件、办理程序、现场销售“四公开”制度,申请、初审、复核、排序、公示、销售“六步走”程序,并由街道、区、市实行“三级审核”,层层把关,严格掌握标准,明确供应对象,力求把好事办好。

      济南市在棚户区改造中,充分发挥群众监督作用。被拆迁居民推选代表,全过程参与改造中各项事务的研究确定。对回迁安置分配方案、评估机构、拆迁单位选择等重大事项,由居民投票决定,群众说了算。坚持公开、公平、公正的原则,依法对项目的规划、建设、拆迁、补偿、安置等进行公示。建立市、区两级信访工作网络,尽最大努力解决群众的合理诉求,妥善处理各种问题矛盾。

      “此外,山东对保障性住房实行一户一档,进行动态管理,半年一审核,不符合条件的坚决退出。全省累计有1.9万户廉租户退出保障房。”王晓瑜说。

      保障房建设利润相对较薄,如何防止因偷工减料而成“豆腐渣”工程?保障房购买和租住成本相对便宜,如何防止有些“开宝马”的富人占了本属于穷人的“蛋糕”?吉林要求做到“两个保证”,即:保证工程质量和公平分配。要求层层落实质量责任,严格执行国家工程质量规范标准,健全质量保证体系。完善 “社区、街道、住房保障部门三级审核,街道、住房保障部门二次公示”制度,严格履行申请、审核、轮候、公示程序,坚持做到分配过程公开透明,分配结果公平公正。

      安徽省住建厅党组成员、巡视员李玉华说,他们开发和实施了“安徽省廉租住房保障管理信息系统”,按照“横向住房保障、财政、民政、公安等部门,纵向省、市、县(区)、街道办、居委会”的基础框架,来实现对廉租住房保障全过程规范、有序、高效、透明管理。下一步将健全和完善覆盖全省住房保障信息系统,逐步与住房产权产籍、住房公积金、社会保险等专业数据库链接,到2011年初,估计所有城市都能够登入运行系统。“届时,一直困扰保障性住房的个人信用问题,能够得到进一步的解决。”李玉华充满了信心。

      重庆虽然目前公租房申请程序还未启动,但重庆也将建立数据信息管理系统,在房管、公安、社保、工商等多部门之间实现信息共享,便于查证审核申请者的收入、家庭、住房等情况。公租房申请、摇号、配租等环节将实行全程公开,摇号还将通过电视直播方式进行,并邀请监察部门、公证机构、新闻媒体及申请者代表等参加。

      如何防止出现新的“贫民窟”?

      别太偏远,管理规范,配套齐全,买得起好马更要配好鞍

      保障房建设是民生工程,也是民心工程。如果生活设施不配套,保障房就很难建到群众心坎上。

      2007年12月,济南市发售世纪中华城经济适用房时,没想到会面临尴尬:符合申购条件的首批204户家庭,竟然有113户自动放弃选房。受周边配套不足、地理位置偏僻、贷款困难等因素影响,经适房一经推出就成了“鸡肋”。住进世纪中华城的济南市民陈金介绍,他在七里堡附近上班,单程要倒三次车,一天光花在路上的时间就要4个小时,后来他不得不买了辆摩托车。

      今年50岁的葛淑贤家住长春市北环城路边上的经济适用房基隆小区。“刚住进来时,可不方便了,买东西都要去大老远。现在情况好一些,附近建起了一个大的农贸市场,小商店、小饭店、小诊所都开张了。但是没有较大的购物超市。再就是缺所小学。”葛淑贤期待小区周边配套能进一步改善。

      相比较经济适用房的地处偏远,济南、长春等城市的棚改回迁安置由于多集中在繁华的老城区,所以棚改后,市民既住进新房,又能享受到生活便利的好处。

      “买得起好马更要配好鞍。”柳青表示,吉林保障性住房小区要进一步健全和完善配套设施,让居民居住更便利、长期得实惠,做到“造价不高标准高、面积不大功能全、占地不多环境美”。

      1月13日,记者来到安徽省县级最大的保障性住房项目淮南市凤台县和谐家园小区,长廊、池塘、垂柳、假山,小区花园犹如公园一般。78岁的吴艺老太太和两个身患残疾的儿子住在两套共计97.3平方米的廉租房中。吴艺说,原来住40多平方米的小平房,如今采光、通风条件好了,腰酸腿疼的老毛病也不犯了。最大的心愿就是小区配套设施进一步完善,早日用上管道天然气。

      不仅住得上,更要住得好。安徽省住建厅住房保障处处长钟治峰说,安徽对廉租住房物业管理提出可采取专业化管理和住户自主管理等多种有效模式,建立廉租住房共用部位和共用设施维修养护管理、应急事件抢修、日常维修养护和大中修年度计划申报和预算报批制度,健全后期管理和维修养护机制。

      位于鸳鸯片区的“民心佳园”将成为重庆首个交付使用的公租房小区,目前这里正在进行内部装修,小区配套有小学、幼儿园、社区管理、商业用房和适量停车位等。2011年6月将试运营的轨道3号线也会经过这里,其站点距小区西侧仅450米。重庆交通部门还计划在小区周边开通4条公交线路,方便租户出行。据介绍,重庆的公租房主要布局在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中,有相对成熟的产业和轨道交通支撑,城市配套设施完善,与周边商品房实行无差别“混建”。

      为了防止出现新的城市贫民窟现象,安徽省提出廉租住房在普通商品住房项目配建比例原则上不低于2%、拆迁安置房项目原则上不低于5%。吉林也规定在新建住房项目中,按5%比例配建廉租住房。

      吉林大学经济学教授孙少岩建议,保障性住房在规划选址时应坚持“两个不”:不建在城市边缘偏僻地带,不大面积集中连片。一般应选址在繁华街区,与商品房甚至高档住宅“插花”建设。这样保障房的居民不但生活方便,而且容易就近找到商业零售、家政服务等工作,使低收入者有份稳定收入,更好融入城市生活,各个阶层和谐共处。


     
  •   一、棚户区改造

      推进棚户区改造,是保障性安居工程的重要任务。应进一步加快改造步伐,解决好这些群众的住房困难问题。

      二、两限商品住房

      即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

      三、经济适用房

      经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

      四、廉租房

      廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。

      五、政策性租赁房

      政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。

     
  •   目前,国家大力支持建设保障性住房,对于保障性住房的性质有人提出质疑,认为用作出租用途将更有利于保障更多住不上房的人群。

      日前,江门市计划在今年投入逾1亿元建设各类保障性住房3183套。李超奇先生提出“保障性住房应实行只租不售”的观点后,随即又有人予以反驳,认为搞“一刀切”只租不售需慎之又慎。对此,笔者的意见是,对保障性住房的利用,租比售更符合实际。

      首先从市民的角度看,我市现时规定,经济适用房的申请条件为家庭人均月收入775元以下,以三口之家计算,家庭月总收入是2325元。以现时的物价指数,这样的收入仅能维持家庭的基本生活支出,又哪有余力贷款供楼呢?况且,以现时的江门楼价,经适房的价格再优惠也不可能像大白菜那样便宜,符合条件的家庭即使勉力购买,也必然会成为今后很长一段时间内的沉重负担,不利于生活质量的改善。如此看来,经适房往往会变成符合条件家庭可望而不可及的馅饼,难以真正享受到实惠。

      其次从长远的发展来看,我市应逐步放宽申请保障性住房的收入标准,让更多的低收入家庭和夹心层家庭受惠。可以想见,这必然会是一个较为庞大的数目。以政府现有的财力,要让每个家庭都能拥有自己的物业并不现实,也不可行。若是实行只租不售,相当部分的保障性住房就能重复利用,在流动中发挥更大作用,让最为急需的家庭得到保障。

      再次从管理的角度看,租屋并不比售房“操作简单、管理方便”,因为出售经适房只需一次性审查,而廉租房的租赁则需要对住户进行定期审查,对轮候申请家庭进行沟通协调,还要对物业进行维修保养,其管理更是繁琐复杂。其实,关键的问题是,廉租房所能提供的利润远远低于经适房,滋生的腐败也就相对较少,在现时政府监管力量有待加强的情况下,只租不售确实是一种较为理想的选择。故而,廉租房非但不会“伤害低收入人群的自尊”,反而会使之得到更大的权益保障。


     
  •   1、继续加大中央财政、地方政府对保障性住房的投资力度

      中央财政补助、地方政府的投入是保障性住房建设资金重要的组成部分,应成为保障性住房融资的主要渠道。中央财政应继续向中西部欠发达地区、公租房及廉租房两个方面倾斜,加大对融资难区域、项目的投入。地方政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则,从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金,土地出让金、房地产税金以及出售属于国有资产的住房回收资金等渠道筹集保障性住房建设资金。同时,地方政府还需充分利用地方融资平台,增加保障性住房建设资金投入。

      2、顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向,将两类贷款实现分类管理,并落实中央关于支持保障房建设的金融政策

      目前,保障性住房项目贷款执行房地产开发贷款标准,被纳入楼市调控范围,这是保障房贷款受限的关键因素。应将保障房和商品房的开发贷款分类管理,并落实中央关于支持保障房建设的金融政策,确保贷款额度和优惠利率;与此同时,加强监管,防止企业“套贷”用于商品房开发。

      3、使用住房公积金结余资金建设保障性住房

      目前,住房公积金资金闲置现象严重,同时闲置资金的不断增加使得住房公积金运行效率较低。要解决住房公积金资金闲置问题和运行效率低下问题必须拓宽住房公积金的使用面。支持保障性住房建设不仅有利于问题的解决,而且也有效地增加保障性住房供给,有助于解决低收入群体的住房问题。

      使用住房公积金结余资金建设保障房要完善制度建设。首先要加强资金监管,确保住房公积金建设保障房过程中的正确合理使用以及资金安全;其次要完善机制建设,确保住房公积金能够保值增值;再次要依据各地情况,在积累试点经验的基础上逐步提高住房公积金用于保障房建设的比例。

      4、参与保障房建设是大型房地产国有企业的一种社会责任

      保障房的利润率虽然不高,但整体上利润也是可观的。特别是两限房和经济适用房这两类保障房的建设,由于项目建成后即可通过出售的方式收回开发款项,不会长期占压企业的资金流,并且会有8%—10%的利润,这个回报率虽然不及当前房地产的平均利润率,但在从紧的货币政策环境下,也是一个可以接受的投资回报水平。因此,这一部分保障房建设,房地产企业是比较愿意投资的,这会减轻财政在这两类保障性住房上的投资压力。至于租赁型保障房这一类,由于不能通过出售及时收回资金,而且租金收入可能不足以弥补成本,房地产企业投资建设这一类保障性住房的积极性不高,需要政府给予参建企业一定的优惠政策。[page]

      5、创新建设模式,吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设

      社保基金作为政策性保险资金,应进一步拓宽投资渠道,通过更丰富的投资组合实现更高的收益。公共租赁住房长期租赁的特点,与社保基金长期投资、收益稳定的要求完全契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金,按照“政府主导、商业化运作”的模式,建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求,建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收支持,减免相关税赋,提升保险企业参与的积极性。

      6、发展房地产信托基金,用于保障房建设

      房地产信托投资基金REITS是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的金融工具,是房地产金融发展与金融机制创新的产物。REITS是一种在美国和其他一些发达国家以及我国香港地区采用的保障房融资方式,我们国家可以根据国情选择性地借鉴。房地产信托基金REITS可由政府、房地产信托、房地产开发商三者共同进行市场化运作来完成,政府仅提供政策支持或后续租金安排,房地产信托从中获得稳定而又有保障的收益,而房地产开发商则在获得一定利润顺利退出后再发展。在保障性住房建设中运用REITS具备可能性,但其运作受到政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管一系列因素的影响。考虑到这些因素,可以尝试先在经济发达地区运行保障性住房REITS。

      7、其他可以接受的模式

      在上海,向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金的思路成为“共有产权”模式的核心。也就是说,在廉租房、经适房等保障房当中,申请人可以先购买保障房的部分产权,如20%或者30%,政府持有剩下的70%—80%。达到一定年限后,保障对象可以通过购买的方式,将政府产权部分购买过来,最终将这套房屋变成自己的产权房屋。这有利于形成受助家庭退出住房保障的机制和已投入的保障房建设资金的循环利用。

     
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