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2018安置房可以买卖吗

2018安置房可以买卖吗

发布时间 :2018-09-06 00:00浏览量 : 760
安置房可以买卖吗?安置房一般需五年才能进行上市交易,有产权证的安置房可以买卖,和普通房屋无异。但无产权证的安置房则要要分清情况,要注意调查清楚拆迁前的产权性质;拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理、如果有拆迁协议书,是可以办理产权证的;一定要办理公证手续。
  •   因拆迁获得几处房子,想出售一套,价格便宜,但没有办好房产证,请问能买吗

      国家对于不具备房产证和土地证的房子是禁止交易的,公证处对于没有两证的房产交易签订的协议不予公证。购房者想购买的该套房产,交易风险很大,一旦能够办理两证,可能会出现出售人不配合办理或私自办理至出售人自己名下的风险。如果购房者确实想购买,只能由双方签订一份书面购买协议,约定清楚如具备办证条件时出售人协助办理过户的义务以及约定巨额的违约责任等,最大限度的保护自己的权益。

      私下协议购买无产证的动迁房,存在哪些风险

      购买动迁安置房存在法律和交易的双重风险。为了维护购房者的期待利益,在合同中一定要约定清楚双方的权利和义务,以及违约的法律责任。

      首先是房价要约定明确。不论后期房价发生怎样的变动,不影响合同的履行;

      第二是产权过户。保证产权顺利过户,如果动迁安置房到了能够过户的时间,最好能够在合同中约定下来;

      第三,一定要约定违约责任及违约金,保障自己的权利。

      私下协议购买无产证的动迁房,房东私自抬高价格违约吗

      看合同中的约定,如果合同中已经约定房屋价格变化不影响合同履行,那么房东不能私自涨价;如果没有约定,又没有明确违约责任的,那么房东涨价并不违约。


     
  •   新农村安置房能买卖吗

      拆迁安置房子通常分为两大类:一类是因严重市政工程动迁居民而缔造的配套商品房或配购的中低价商品房。另一类是因房产开发等要素而动拆迁,动拆迁公司经过别的路径安顿或代为安顿人采购的中低价位商品房(与市场价比较而言)。拆迁安置房子的土地是划拨的,因而与采购的正常商品房(商品房开发,开发商获得土地是经过出让方法)是有差异的。但拆迁安置房假如进行了产权挂号并获得房子一切权证,能够进行上市买卖,无房产证卖方将无权对房子进行处置,相同也不能享用房子带来的利益,关于买房来说,也不能有用的防止一房两卖的项目。

      1、首要是看土地证性质是国有仍是团体;是否能上市买卖;能上市是能够买的;不能上市买卖则是小产权房;由所以拆迁户安置房是政府补助给当事人的, 所以必需是当事人才干办到房产证;通常都比较长时间才干办下来!拆迁户安置房要5年才干上市买卖的;故要5年今后才干过户并且要补完国有地税;假如你必定要的话最好找个律师给你合同约好。

      2、拆迁户安置房相对商品房要廉价点;可是有必定的危险!过户的费用和商品房过户费用一样!仅仅要补完国有地税!!这个你们能够约好由卖主来交。

      3、安置房除当事人外其它人不能贷款。

      4、现在的方针是,出售满五年的住所不必交营业税,可是出售满五年非仅有的住所是要交差额20%的自己所得税的,别的,现在的方针规则,拆迁安置房初次上市还要交3%的土地出让金。


     
  •   安置房是否有房产证

      因拆迁安置房是根据国家政策规定,对被拆迁户进行的安置补偿,故凡是通过正规拆迁程序,由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋,被安置人将来都能取得房屋的产权证,而安置房有房产证有两种情况:

      1、一种是政府分配的商品房或配购的中低价商品房,房产属个人所有,但五年内不得上市,五年后可办理房产证;

      2、另一种是房产开发公司配购的中低价商品房,与一般商品房没有区别,可自由上市,可以按照程序办理房产证。


     
  •   拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效

      本文所分析的这类拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地,根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”基于这一规定,有观点认为,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后,如未到有关部门办理报批手续,则买卖合同未生效。律师认为,这一观点值得商榷。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效(这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别),因此,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续,但并不影响合同的效力,只是交易房屋的所有权不能发生转移,当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。

      拆迁安置房屋买卖交易实例中,双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行,而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中,也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。

      未领取权属证书房屋(预购房屋)转让的效力问题

      要确认两个案例中房屋买卖协议的效力,必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是,“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此,“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付,过户登记等一系列债权行为和物权行为,所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成,不能发生所有权转移的合同履行目的,但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同一律无效。

      此外,《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。其实,《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让,但该法正式颁布时,却又改为上述45条的规定,由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。从上述两案来看,双方在签订协议时,被告的拆迁安置房尚未建成,但这并不影响该转让协议的效力,而且,以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同,在现实生活中普遍存在,合同法也持肯定态度,典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。

      当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一,已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定:“当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效,以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。就上述两案而言,双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,双方对买卖房屋约定明确,产权亦无其他争议,购买的房屋已交付原告入住,并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定,势必会助长一种随意悔约,违背诚信的不良社会风气,也是对诚实信用原则的一种践踏。

      诚然,当前造成一些地方房价飞涨有“恶炒楼花”的原因,目前各地也都有相应的禁止期房买卖的规定,这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。另一方面,现实生活中预购房买卖的原因众多,一味禁止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场发展初期,禁止转让可能会在一定范围内达到抑制房价的作用,但一个成熟的市场经济秩序可能更需要的是市场因素的自然调节。

      总之,上述案例一的房屋买卖合同中,合同双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定,并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书,应当确认买卖合同的效力。

      夫妻一方擅自处分共有房产的效力

      处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分,现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产,具体由一人出面与买方商谈,当另一方对约定的价格不满意,这种情形则不构成无权处分,不影响已签订合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。因此,本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意,属擅自处分不动产行为,原告也构成善意第三人,其依据合同可获得的利益也应予以保护,而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。理由在于:

      1、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的民事制度,其适用对象不仅限于动产,也应包括不动产。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题,而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意,则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发,应当允许第三人获得不动产的所有权。不动产善意取得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。具体到本案中,因双方签订房屋买卖合同时,被告房屋尚未领取权属证书,原告也无从审查不动产共有人情况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格,并且已经入住该房屋,虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明,但这也是由于被告违约,拒绝履行合同义务所造成的局面,并不影响原告作为善意第三人的地位,应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。

      2、从利益衡量角度观之,如果以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效,则会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下,尚能取得房屋所有权。若合同无效,则使这种可能性完全丧失。而我们知道,此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。如果不适用善意取得制度来保护善意第三人的利益,则交易中大量的合同会被认定为无效,将极大地降低合同制度的可信赖程度,损害市场信用。不利于市场信用机制的建立,也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。


     
  •   安置房买卖合同

      合同双方当事人:

      出卖人(甲方):_____(以下简称甲方)

      身份证号码:___________

      (房屋共有产权人)身份证号码_________

      以上______人是本合同中所述房屋的共有产权人。

      买受人(乙方):_______(以下简称乙方)

      身份证号码:________________________

      根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

      第一条、房屋的基本情况:

      甲方房屋座落在____,位于第____层,共_____(套)(间),房屋结构为 ___,建筑面积为____平方米,房屋用途为____。并附带____一间,位于____,面积为______平方米。(详见土地房屋权证第____号)。乙方对甲方所要的房屋做了充分了解,愿意购买该房屋。

      第二条、房屋内部设施设备:

      包括_______________。

      第三条、本合同中所述房屋为_______,是______的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖,该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项,由甲方承担,乙方不负任何责任。

      第四条、上述房产的交易价格:

      成交价格为:人民币____元整(大写:____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

      第五条、付款时间与办法:

      甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款,并已在_20xx_年____月___日将首付款(定金) 人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方,付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方,并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币_壹_拾_壹_万元整于20xx年____月___日付给甲方,第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰 ____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出当日(20xx年____月___日)付给甲方。

      第六条、房屋交付:

      甲方应在交房当日(20xx年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方,(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。

      第七条、户口迁出:

      甲方应在房屋交付(20xx年____月___日)前将本合同所述房屋中的全部户口迁出。

      第八条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任:

      除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。逾期不超过 30天,违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止,每延期一日(遇法定节假日顺延),甲方按乙方已支付房价款金额的__%(大写数字)向乙方支付违约金,合同继续履行;逾期超过60天(大写数字),则视为甲方不履行本合同,乙方有权按下列第____种约定,追究甲方的违约责任。

      1、甲方按乙方累计已付款的_贰拾_%(大写数字)向乙方支付违约金,合同继续履行,并在本合同第六条约定的实际交付之日起_90_天内交付房屋。

      2、终止合同,甲方将乙方累计已付款全额还与乙方,按_10%_利率付给利息。

      3、______。如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题,影响乙方的居住及使用时,乙方有权要求退房,一切损失由甲方承担(是否要注明损失的范围?)。 甲方如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出,即视为甲方违约,并支付乙方违约金贰仟元整,并应在三十天办理结束全部户口迁出手续。

      第九条、关于产权登记的约定:

      本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证,土地证等其它手续,经甲乙双方协商,按以下第____种约定进行。

      1、在乙方实际接收该房屋之日起,甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)向房地产产权登记机关办理权属登记过户手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_____天(大写数字)(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起______天(大写数字)内将乙方已付款退还给乙方,按_____利率付给利息,并按已付款的______%(大写数字)赔偿乙方损失。

      2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手续后,延缓办理房屋产权证,土地证及其过户手续。但如乙方有办理房屋产权证,土地证及其过户手续的需要,向甲方提出书面要求,甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证,原房屋产权人结婚证及复印件,原房屋产权人夫妻双方身份证复印件,其他房屋共有人同意的书面意见等),并协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)向房地产产权登记机关办理权属登记手续,不得用任何方式拒绝阻挠。

      如因甲方的过失造成乙方不能在乙方向甲方提出书面要求起_____天(大写数字)(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起______天(大写数字)内将乙方已付款退还给乙方,按 ____利率付给利息,并按已付款的______%(大写数字)赔偿乙方损失

      3、因本房建房售房单位及甲方原因,此房房屋产权证,土地证及其手续尚未办理,但因甲方及其房屋共有人资金需要,甲方自愿将此房卖与乙方。但在办理此房房屋产权证,土地证及其手续时,甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)将此房房屋产权证,土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下,并在房屋产权证,土地证及其手续办理完毕后______天内交与乙方,所需费用,由______承担。

      如因甲方原因不能将此房房屋产权证,土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下,甲方须为乙方办理房屋产权证,土地证及其过户手续,所须费用由 _________承担。 如因甲方的过失造成乙方不能在房屋产权证,土地证及其手续办理完毕后______天内取得姓名标注为乙方______(姓名)的房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方,按_______________利率付给利息,并按已付款的 ______%赔偿乙方损失乙方如在本房屋买卖合同成立后,无论办理房屋产权证,土地证及其过户手续与否,将此房出租,甲方不得以任何方法方式阻挠。在办理房屋产权证,土地证及其过户手续时,甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证,原房屋产权人结婚证及复印件,原房屋产权人夫妻双方身份证复印件,其他房屋共有人同意的书面意见等),不得用任何方式拒绝阻挠。

      第十条、本合同主体

      1、甲方是_____共_____人,委托代理人为_____即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证本房屋,签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。

      2、乙方是_______,代表人是______。

      第十一条、本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(20xx年______月______日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

      第十二条、本合同需由甲方,乙方,见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式_____份,一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份,乙方一份,见证方(中间人)____一份,留存备查。


      第十三条、本合同发生争议的解决方式:

      双方本着友好协商,公平合理的原则签定本合同,签定本合同后,双方应严格遵守执行,不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议,双方可通过协商解决。协商不成的,双方同意按以下方式解决纠纷。

      1、提交______仲裁委员会仲裁。

      2、 任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

      第十四条、本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定由甲方,乙方,见证方三方共同协商解决,与本合同同具法律效力。

      第十五条、本合同说明:

      1、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

      2、对本合同文本中空格部分填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应当在空格部分打x,以示删除。

      第十六条、双方约定的其他事项:

      出卖方(甲方):_____身份证号码:______(房屋共有产权人)身份证号码______(房屋共有产权人)身份证号码______ 地址_______ 邮编____电话____日期:___年___月___日

      购买方(乙方):______身份证号码:____ 地址_____ 邮编_____电话_____日期:___年___月___日

      见证方(中间人):___身份证号码___日期:___年___月___日

      见证方(中间人):______身份证号码:__日期:___年___月___日


     
  •   安置房上市需满足几个条件

      需满足以下条件并按照规定办理有关手续后,才能上市交易。

      1、依法取得不动产权证(国有土地使用证和房屋所有权证);

      2、以安置时间起算满五年;

      3、补交土地收益以及享受优惠的有关规费等相关费用;

      4、住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理办法》标准缴存到位;

      5、法律法规规定的其他条件。

      安置房的上市交易办理程序如何

      1、安置房所有权人持不动产权证(国有土地使用证和房屋所有权证)到国土行政主管部门按照政府规定的标准补交土地收益等相关费用以及住宅专项维修资金。

      2、安置房所有权人持补交土地收益等费用的凭证以及不动产权证(国有土地使用证和房屋所有权证)与受让人签订房屋转让合同,并到房屋交易管理机构办理合同网签备案。

      3、安置房转让双方向不动产登记机构申请办理安置房转移登记,受让人申领注记为安置房上市转移的不动产权证。

      办理上市交易需要哪些文件

      1、不动产登记申请书;

      2、申请人身份证明;

      3、不动产权证书(或房产证和土地证);

      4、土地政府收益缴纳凭证;

      5、房屋买卖合同;

      6、契税缴纳凭证。


     
  •   安置房

      安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

      房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。购买房改中的公有住房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,如职工以标准价或成本价购买的公有住房。

      商品房

      原是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。

      内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

      外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。为进一步简化交易手续、刺激住房消费,按照总量控制、合理平稳的原则,北京市政府1999年11月发文规定,除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外,普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易,统一归并为内销商品住房交易,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。


     
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