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2018农村统一办宅基地证要什么程序

2018农村统一办宅基地证要什么程序

发布时间 :2018-07-17 11:04浏览量 : 17068
宅基地关系到广大农村居民的利益,可以用来耕种、建设住房。那2018农村统一办宅基地证要什么程序?农村土地使用、证件办理依据宅基地相关法规。一户居民只能有一户宅基地,还要看申请人户口、申请面积是否符合每人二十至三十平米的标准。标准审查由专门工作人员测量勘察后决定。符合条件的村民提出用地申请;村民小组、村委会讨论通过,并有80%以上社员签字同意;国土房管所派员现场选址勘察;申请人提交相关申报材料等。
  •   一、审批原则

      (一)符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划;

      (二)遵循一户一宅的原则;

      (三)符合山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法规定的用地标准;

      (四)严格控制占用耕地,尽量利用村内空闲地和原宅基地;

      (五)将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请宅基地的不予批准。

      法律条款:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条;《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十三条。

      二、农村宅基地申请人资格

      (一)因国家建设或镇、村建设需要拆迁的;

      (二)因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;

      (三)复退、转业军人、离退休干部、职工及其他人员回原籍落户,确无宅基地者;

      (四)原宅基地影响村镇规划的实施,需要拆迁的;

      (五)经县级以上人民政府批准回原藉落户,农村确无住房的;

      (六)符合申请宅基的其他条件的。

      法律条款:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条;《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条。

      三、申请宅基所需资料

      (一)农村宅基地审查及现场勘察报告书;

      (二)乡(镇)政府请示;

      (三)国土资源所的审查报告;

      (四)公告照片;

      (五)身份证(户口簿)复印件;

      (六)村民建房用地申请报告书;

      (七)山东省村镇农(居)民建房许可证;

      (八)平面图;

      (九)村土地利用现状图;

      (十)乡镇土地利用总体规划图(局部);

      (十一)补充耕地方案(占用耕地)。

      法律条款:《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十五条。

      四、申请宅基审批程序

      (一)建房户提出书面申请:由住房困难户提出书面申请交村民小组;

      (二)村民代表大会讨论并张榜公告:村民小组收到申请后召开村民大会讨论,经三分之二以上同意后加注意见张榜公布,并报村委会;[page]

      (三)村民委员会根据住户实际,签注意见统一上报,并将花名册报国土资源管理所;

      (四)国土资源所审查并填写《宅基地审查及现场勘察报告书》:国土资源所派人员现场踏勘,对拟建房使用土地进行丈量,并由国土管理员写出踏勘调查报告;对符合条件、符合土地利用总体规划的建房户,上报镇人民政府审批同意后,将审查结果交村民委员会,由村民委员会在村内政务公开栏张榜公示,接受村民监督;

      (五)乡(镇)政府提出审批请示:公示后无争议的由国土资源所将用户花名册及相关材料报县国土资源局。

      (六)县政府批复:国土资源局代县政府负责对上报的材料进行审核,对符合条件的用地户,报县政府批复。

      (七)现场放线:对县政府批复同意建房的用户,由国土资源所派人到现场定界、放线。

      法律条款:《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十五条;《土地登记办法》第三条。

      五、土地使用证办理程序

      (一)土地登记申请:由土地使用者向县级国土资源部门提出土地登记申请书;

      (二)地籍调查:接到申请后由国土部门组织;也可以由申请人委托有资质的专业技术单位进行地籍调查。

      (三)权属审核:(建房后到现场进行审核)根据土地使用者提供权属证明材料和地籍调查成果,对用地的合法性、使用面积等情况进行审核,发给土地使用者公告,张贴在大门上公告十日,经四邻确认签字,无异议后,到县国土资源局登记注册;

      (四)注册登记:公告期满,符合土地登记的,县国土资源局进行注册,填写土地登记卡、土地登记审批表,报县人民政府批准;

      (五)颁发土地使用证:土地使用者交纳完各种税费,签名后由县国土资源局发给土地使用证书。

      法律条款:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十五条。

      六、土地更正登记

      (一)更正登记的条件:因土地权利人发生改变,或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更。

      (二)申请人应当提交的权属证材料:①原《集体土地使用证》。②集体土地使用权转移协议。③转移协议批准文件。

      ④申请人身份证明:土地权利人名字登记错误申请更正时,还应有其主管部门出具或其四邻签署的证明其为原登记人的保证书。⑤原始登记证明文件。⑥原土地证书。⑦更正登记原因证明书。⑧涉及第三者的还应有第三者的承诺书或其他证明文件。[page]

      (三)更正登记程序

      1、更正登记申请:由集体土地使用权权属变更前后的权利人提出。

      2、审核变更申请材料:对更正登记申请的审核与更正登记土地登记机关接到更正登记申请后,应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点是以下内容:①如果是登记时的疏忽或笔误,应予以更正。②共有土地各共有人权利比率错误或有遗漏时,可予以更正。③权利人姓名错误,经审核,提交文件齐全、属实的,可予以更正。但此种更正登记,不能妨害原登记的同一性。若他人对已登记的法律关系有异议,应通过司法程序解决,而不能以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系。④权利变更与第三人有利害关系时,取得了第三人的承诺书或其他证明文件的,可予以更正。⑤原始登记证明文件错误或无效的,该土地登记无效,土地登记机关应按程序予以撤销。⑥当事人隐瞒事实或伪造证件、文件,采取欺骗手段获准土地登记的,土地登记机关可以按照程序撤销全部或部分登记内容,并将撤销登记结果书面通知当事人。

      3、更正登记经审核属于更正登记业务范围的,办理收件,进行补充地籍调查,填写土地变更登记审批表,报原批准登记机关审批,更改或更换土地登记卡、簿,并将更正登记结果予以公告同时书面涌知土地权利人在规定期限内到土地行政主管部门办理更改、更换或注销原土地证书手续。土地权利人逾期不办理更改、更换或注销原土地证书手续的,由发证机关公告原土地证书作废。登记费用由造成差错的责任人承担。

      法律条款:《土地登记办法》第五章第三十八条、第四十条、第四十五条、第四十七条。

      七、土地使用者办理土地登记需提交的材料

      (一)土地登记申请书;

      (二)申请人身份证明材料:单位提交法人代表证明,个人提交身份证或户籍证明;

      (三)土地权属来源证明:①原宅基地使用证;②经有权机关批准的用地文件和依据;③经人民法院判决、裁决、调解的有关法律文书;④经各级人民政府调解的土地争议文件。

      (四)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;

      (五)地上附着物权属证明;

      (六)法律法规规定的完税或者减免税凭证;

      (七)其他证明材料。

      前款第(四)项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标,可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

      申请人申请土地登记,应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况,并对申请材料实质内容的真实性负责。

      法律条款:《土地登记办法》第九条。

     
  •   10类农村房屋要被收回

      1、房主去世且无继承人的农村房屋。比如村五保户的农房。

      2、非农村集体成员继承的农房。这种情况宅基地不可继承予以回收,但在此之上的房屋可以继承,在不修缮的前提下,房屋倒塌之前的所有权属于继承人。

      3、进城落户农民的农房。农民进城落户后除非自愿放弃宅基地,否则还拥有农村房屋所有权,房屋倒塌后予以回收。

      4、建筑面积超标的农房。宅基地面积国家有明确标准,不得超过300平方米,各地区根据地势可作适当调整,超出的面积予以回收。

      5、一户多宅的农房。农村房屋实行一户一宅原则,除非合法继承以及正常分户,多余的住宅予以回收,这主要是针对滥用职权的村干部。

      6、未在宅基地规划区内建造的农房。部分农村房屋并未建造在宅基地规划区内,占用农村耕地坡地等,触犯了国家守护18亿亩耕地的红线规定,此类农村房屋予以回收。

      7、城镇居民违法购买的农村房屋。目前国家对农村宅基地流转监控严格,宅基地不可自由买卖,城镇居民不能购买农房,违法所购农房一经查实予以回收,这也是为了保障农民的利益。

      8、长时间闲置导致坍塌的农房。两年之内没有修复的农房就会被回收,部分地区已开始试点。

      9、闲置和荒废宅基地上翻建的农房。在空闲和荒废宅基地再翻建农房的,不被国家允许,一经发现予以回收。

      10、已经获得农房拆迁补偿和安置的。这种情况比较少见。

      哪些情况下不能补办宅基地证呢?

      (1)本人户口不在本村的不办,所以想要补办宅基地,首先必须是农村户口;

      (2)一户多宅的宅基地不办,也就是一家有多处房屋的,不予补办;

      (3)宅基地权属仍然有争议的,争议不解决之前,宅基地证不予补办;

      (4)违法占地建住宅的,土地违法违规情况若尚未处理或正在处理,宅基地证不予补办;

      (5)经村委会批准得到新的宅基地,原宅基地应退但是还没退的,不予补办;

      (6)宅基地的使用不符合农村土地利用总体规划和农村建设规划的,不予补办;

      (7)生态移民迁出区、被列入实施整合或增减挂钩的宅基地,不予补办;

      (8)城镇户口的居民在农村购买或建造的住宅,不予补办;

      (9)批而未建住宅以及被闲置的宅基地,不予补办;

      (10)无土地权属来源的相关证明材料或证明材料不齐全的,不予补办;

      (11)申请人弄虚作假、骗取登记、提供虚假情况的,不予补办;

      (12)农村非法建造的“小产权房”,不予补办;

      (13)其他未经批准登记的宅基地,不予补办。

     
  •   如何规范确认宅基地使用权主体?

      宅基地使用权应该按照当地省(市)级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员:

      (1)非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证;

      (2)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”;

      (3)非农业户口居民(含户口迁出、华侨)原在农村合法取得的宅基地和房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”;

      (4)对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

      哪些情况下不予办理宅基地使用权登记?

      有下列情况之一的,不予办理宅基地使用权登记:

      (1)所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》;

      (2)除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记;

      (3)非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的;

      (4)宅基地权属争议尚未处理结束的;

      (5)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

      (6)农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的;

      (7)法律法规、政策规定的其它不予确权的。

      哪些情形下可收回宅基地使用权?

      有下列情形之一的,报经市或县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:

      (1)为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,逾期无正当理由不拆除旧房,退出原宅基地的;

      (2)进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;

      (3)因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地;

      (4)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;

      (5)未按照批准用途使用的;

      (6)非法转让宅基地的。

      是不是所有的宅基地都要发证?

      按照“一户一宅”的原则,对符合发证条件的办理登记发证,不符合条件的不准办理。无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地,只要是空闲地或房屋建设未竣工的,都不准发证。

      “小产权房”可以发证吗?

      小产权房是指未经批准,占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施,没有向政府缴纳土地出让金等相关费用,土地性质为集体,属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定,严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础,也无政策支持,更与我国的土地制度相违背,所以小产权房不能发证。

      城镇居民能否到农村购置宅基地?

      根据《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

      农村村民在出卖、出租房屋后,还能再申请宅基地吗?

      村民在出卖房屋后,不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第二部分第(五)项第二款规定:“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”

      村内无宅基地可供分配,父亲房宅赠与儿子的能否办理?

      可以办理,但父亲不可再申请宅基地,儿子也要符合“一户一宅”原则的规定。亲兄弟之间赠与也照此办理。

      新农村建设分配的宅基地能否发证?

      新农村建设是在原旧村址上实施新村建设,且占用的土地是原村集体建设用地,可以办理宅基地申报,经有批准权的人民政府批准,进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的,如果已办理农用地转为建设用地用手续的,可以申请确权登记发证;未办理农转用手续的,无论规模多大,无论是哪一级批准的新农村,都不准办理登记手续。

      涉及依法“合村并组”的土地如何登记?

      涉及依法“合村并组”的,“合村并组”后土地所有权主体保持不变的,所有权仍然确权给原农民集体;“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的,履行集体土地所有权变更的法定程序后,按照变化后的主体确定集体土地所有权,并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

      涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的如何登记?

      涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的,原则上应维持原有土地权属不变;依法调整土地的,按照调整协议确定集体土地权利归属,并依法及时办理土地变更登记手续。

      “撤村建居”的宅基地如何登记?

      对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

     
  •   各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局:

      《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)印发以来,各地采取切实措施,大力推进农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作,取得了积极进展。但同时也遇到了一些问题,比如有的地方农村地籍调查工作基础薄弱,难以有效支撑和保障农村房地一体的不动产登记;有的地方只开展宅基地、集体建设用地调查,没有调查房屋及其他定着物;个别地方不动产统一登记发证后,仍然颁发老证;一些地方宅基地“一户多宅”、超占面积等问题比较严重,且时间跨度大,权源资料不全等,影响了不动产登记工作的整体进度。尤其是农村土地制度改革试点地区土地确权登记发证迟缓,直接影响了试点工作的顺利推进。为进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作,有效支撑农村土地制度改革,现就有关问题通知如下:

      一、颁发统一的不动产权证书。目前全国所有的市、县均已完成不动产统一登记职责机构整合,除西藏的部分市、县外,都已实现不动产登记“发新停旧”。农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容,各地要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定,颁发统一的不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的,依法颁发不动产登记证明。

      二、因地制宜开展房地一体的权籍调查。各地要开展房地一体的农村权籍调查,将农房等宅基地、集体建设用地上的定着物纳入工作范围。对于已完成农村地籍调查的宅基地、集体建设用地,应进一步核实完善地籍调查成果,补充开展房屋调查,形成满足登记要求的权籍调查成果。对于尚未开展农村地籍调查的宅基地、集体建设用地,应采用总调查的模式,由县级以上地方人民政府统一组织开展房地一体的权籍调查。农村权籍调查不得收费,不得增加农民负担。

      农村权籍调查中的房屋调查要执行《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》有关要求。条件不具备的,可采用简便易行的调查方法,通过描述方式调查记录房屋的权利人、建筑结构、层数等内容,实地指界并丈量房屋边长,简易计算房屋占地面积,形成满足登记要求的权籍调查成果。对于新型农村社区或多(高)层多户的,可通过实地丈量房屋边长和核实已有户型图等方式,计算房屋占地面积和建筑面积。

      三、规范编制不动产单元代码。宅基地、集体建设用地和房屋等定着物应一并划定不动产单元,编制不动产单元代码。对于已完成宗地统一代码编制的,应以宗地为基础,补充房屋等定着物信息,形成不动产单元代码。对于未开展宗地统一代码编制或宗地统一代码不完备的,可在地籍区(子区)划分成果基础上,充分利用已有的影像图、地形图等数据资料,通过坐落、界址点坐标等信息预判宗地或房屋位置,补充开展权籍调查等方式,编制形成唯一的不动产单元代码。

      四、公示权属调查结果。县级以上地方人民政府统一组织的宅基地、集体建设用地和房屋首次登记,权属调查成果要在本集体经济组织范围内公示。开展农村房地一体权籍调查时,不动产登记机构(国土资源主管部门)应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织,并要求在村民会议或村民代表会议上说明,同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区,可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

      五、结合实际依法处理“一户多宅”问题。宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

      六、分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

      历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

      七、依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

      1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

      八、依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益。农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

      农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

      九、分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前,使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,经所在乡(镇)人民政府审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在农民集体同意,报乡(镇)人民政府审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后,乡(镇)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据县级以上人民政府批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

      十、规范没有土地权属来源材料的宅基地、集体建设用地确权登记程序。对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。

      对于没有权属来源材料的集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在农民集体同意,并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准,予以确权登记。

     
  •   (1)1982年《村镇建房用地管理条例》公布之前建房使用的宅基地,虽然超过规定的面积,但可维持现状。今后拆迁、改建、翻建房屋时,要严格按当地政府规定的面积标准审批。

      (2)1982年《村镇建房用地管理条例》公布以后到1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施时止,宅基地超面积的,要经地方人民政府依照国家政策处理后,再行确权。

      (3)1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

      (4)符合规定分户建房标准而未分户,现宅基地不超过分户合计面积的,不作为超面积处理。

      (5)非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

      (6)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

      (7)非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。

      (8)已经确权的宅基地,在以后房屋拆迁、改建、翻建时,按政府规定的面积标准重新确定使用权。

      (9)对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

     
  •   农村宅基地的使用权可以进行转让,但需满足以下四点:1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;2、转让人与受让人同为本村村容易民;3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。

      农村宅基地转让易出现的问题

      1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,未签订买卖合同(或者买卖合同不规范),而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷;

      2、房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷;

      3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地,宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,从而使购买宅基地的人出于劣势,也助长了出卖人反悔的气焰。

     
  •   依据我国目前的法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于集体经济组织,使用权属于宅基地上的房屋所有人,宅基地不属于个人遗产,不能被继承。

      《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这一规定充分说明,我国实行土地公有制,即全民所有和集体所有。任何组织或个人只能依法取得土地使用权,不可能取得所有权,所以也就不存在所有权的继承问题。

      宅基地使用权是一种受限制的用益物权,是权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,法律赋予权利人有权依法利用该土地建造住宅,但没有赋予权利人对其土地的经营权和处置权,所以,土地使用权的继承将受到一定的限制。

      《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定是在社会主义市场经济的基本制度条件下,强调土地必须依法转让和必须有偿使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条规定:“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人,其土地使用权可以继承。”所以,其继承的前提必须是:“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人。”本条例的规定和主旨就是要依法有偿使用土地。如果原宅基地使用权人依法以出让方式取得土地使用权,并且向土地所有者缴纳了未来若干年土地所有权价款的,在土地出让合同规定的有效年期内有相对的处置权,其土地使用权是完全可以继承。土地管理部门应根据继承人申请,将其土地使用权直接变更给房屋继承人。那么,在未按照本条例的规定,没有以出让等有偿使用方式取得的土地使用权的情况下,不能直接办理土地使用权变更登记手续。要使继承人的土地使用权合法化,就应该以出让等有偿方式取得土地使用权后,再申请办理土地使用权变更登记手续,依法取得土地使用权证。

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      《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产交易一章,对土地取得方式、转让条件等作了明确规定:房屋所占用的土地必须以出让方式取得;以划拨方式取得土地使用权,转让房地产报批时,对符合国务院划拨用地规定的,可以不办理土地出让手续,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家;转让房地产时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移等等。这一规定,创立了“房随地走”的思维理念。但是,它的法律和理论基础是建立在:房地产用地的前提必须是依法以出让方式取得。在此前提下才能是“地随房走”。即使是符合划拨用地条件,转让其房产时,也要将其土地收益部分上缴国家。由此可见,除出让取得土地可以“房随地走”之外,其他房屋转让涉及土地使用权变更,都必须补办完善土地有偿使用手续,补缴土地出让金或土地收益后,方能办理土地变更登记手续。切不可直接采取“房随地走”的办法办理土地变更登记手续,使违法违规用地合法化。

      《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。”农村宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用作住宅建设的,带有福利保障性质,所以,一户只能享受一处宅基地。农村村民因继承房屋所有权而形成的土地使用权转移,只要继承人在继承前没有享有宅基地使用权,且符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”规定,继承人可以依法申请使用被继承人原宅基地,经依法批准后再申请办理土地登记,并交出原土地使用权证书。对不符合条件或者因继承将会形成一户多宅的,可以采取只登记不发证的办法,在土地登记卡上载明继承人或受遗赠人姓名。继承的房产原则上不能改建,直至该房产自然灭失,其土地有土地所有者收回。但是,继承人家庭成员符合分家立户条件,需要使用该宅基地时,经依法批准后办理土地登记,核发土地证书。如果继承人因经营需要使用该宅基地或者改建、转让房屋及其宅基地,就应当以出让、租赁等有偿方式取得该宗土地使用权。

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      《中华人民共和国土地管理法》、《房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及最近出台的《物权法》等都对宅基地使用权做了规定。但是,这些规定都是以依法取得宅基地为前提。计划经济时期,所有使用土地的单位和个人都是以划拨方式取得。现在实行的是社会主义市场经济,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》从颁布实施到现在已近20年,《划拨用地目录》也实施8年了,理应纠正和规范不符合划拨用地条件的用地行为,变无偿划拨为有偿使用。如果在改建、改变用途、转让(包括赠与和继承)的变更过程中仍然确认其划拨土地使用权的合法有效性,那么土地有偿使用制度就无法继续推行。同时,也无法体现已以出让方式取得土地使用权的个人享有相对的土地处置权优越性,或者说对已以出让方式取得土地使用权的个人的不公平。

      综上所述,宅基地使用权继承,土地使用权能否继承,要根据土地管理法律法规规定,区别不同情况来确定。也就是说,原来以出让方式取得的土地使用权,在出让合同规定的年期内可以继承,直接办理土地使用权变更登记,核发《土地使用证》;农村村民因继承房屋所取得的宅基地,可以根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,通过申请使用村庄内集体建设用地的方式取得该宅基地使用权;不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,取得的宅基地只登记不发证,其继承的房屋不得改建,直至所继承的房屋自动灭失后由土地所有者收回其土地使用权;除此之外,原以划拨方式取得的土地使用权(包括国有和集体所有)都不能直接继承,确需改建、改变土地用途或者转让(出租)所继承的房产,都必须经过依法审批,并以协议出让等有偿方式取得土地使用权。这样,既体现了社会主义市场经济特点,有利于促进和完善国家土地有偿使用制度,维护土地所有者合法权益;又有效的规范了农村住宅建设,避免和防止一户多宅,乱占滥用耕地,促进土地的节约集约利用和有效管理。同时,也为促进集体土地使用制度改革奠定基础。

     
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