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2018国家征地赔偿标准每亩多少钱

2018国家征地赔偿标准每亩多少钱

发布时间 :2018-07-16 08:56浏览量 : 486
征地补偿是指国家为了公共利益的需要,依法对农民集体所有建设土地或棚户区实行征收或征用,并按照被征地的原用途给予补偿。那2018国家征地赔偿标准每亩多少钱?我国对国家建设用地征收农村土地的补偿标准并没有统一规定,可根据《土地管理法》规定结合当地实际由省市自治区制定。《土地管理法》第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
  •   最新国家征地青苗补偿标准

      1、青苗补偿费的标准一般农作物最高按一季产值计算,如果是播种不久或投入较少,也可以按一季产值的一定比例计算。

      2、对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      计算公式:青苗补偿费=年产值÷耕种季数

      青苗补偿费的具体标准由各省、自治区、直辖市政府规定并公告。

      国家征地补偿标准

      农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费构成。

      1、土地补偿费

      土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

      2、土地征收的安置补助费

      按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      3、青苗补偿标准

      对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      4、其他附着物的补偿标准

      征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。

     
  •   农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。

      一、土地补偿费

      土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

      二、土地征收的安置补助费

      按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      三、青苗补偿标准

      对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      四、其他附着物的补偿标准

      征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。

      农村征地补偿标准要求

      1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

      2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

      3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。

     
  •   农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。

      1、土地补偿费

      土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

      2、土地征收的安置补助费

      按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      3、青苗补偿标准

      对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      4、其他附着物的补偿标准

      征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。

      补偿的费用归谁所有?

      1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费,由被征地单位管理和使用。

      2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

      3、安置补助费的归属、使用:由农村集体经济组织安置的,支付给农村集体经济组织,由其管理和使用;由其他单位安置的,支付给安置单位;不需要统一安置的,发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

     
  •   土地征收补偿新标准

      1、土地补偿费

      土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

      2、土地征收的安置补助费

      按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      3、青苗补偿标准

      对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      4、其他附着物的补偿标准

      征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。

      附所有补偿金额(部分地区会有浮动)

      (一)征地补偿

      1、 征收耕地补偿标准

      旱田平均每亩补偿5.3万元。

      水田平均每亩补偿9万元。

      菜田平均每亩补偿15万元。

      2、 征收基本农田补偿标准

      旱田平均每亩补偿5.8万元。

      水田平均每亩补偿9.9万元。

      菜田平均每亩补偿15.6万元。

      3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

      4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

      5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

      (二)其他税费

      1、耕地占用税,按每平方米2元计算。

      2、商品菜地开发建设基金,按每亩1万元计算。

      3、征地管理费,按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

      4、耕地占补平衡造地费,平均每亩4000元,统筹调剂使用,省国土资源厅负责监督验收。

      (三)征地工作程序

      1、告知征地情况。

      2、确认征地调查结果。

      3、组织征地听证。

      4、签订征地补偿协议。

      5、公开征地批准事项!

      6、支付征地补偿安置费。

      (四)房屋地上物补偿标准

      1、房屋补偿标准

      楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。

      捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。

      砖瓦房每平方米补偿2400元。

      平(草)房每平方米补偿1900元。

      2、其他地上(下)附着物补偿标准

      仓房每平方米补偿920元。

      室外水泥地坪每平方米补偿165元。

      沼气池每个补偿4600元。

      厕所每平方米补偿190―300元。

      猪鸡舍每平方米补偿150―260元。

      塑料大棚每平方米补偿165―280元。

      菜窖每平方米补偿180―330元。

      砖石墙每延长米补偿190元。

      格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。

      大门楼每个补偿2400元。

      饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。

      农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。

      排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。

      排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80―150元。

      电话移机补助费每户200元。

      有线电视迁移补助费每户300元。

      坟每座补偿5000元。

      3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

      (五)征占林木补偿标准

      1、林木补偿标准

      (1)杨、柳、榆、槐树林木补偿费

      1―3年平均每亩补偿6000元;

      4―13年平均每亩补偿12000―36000元;

      14―20年平均每亩补偿60000-80000元;

      21年以上平均每亩补偿32000元。

      (2)柞树林木补偿费

      1―3年平均每亩补偿12000元;

      4―20年平均每亩补偿18000―30000元;

      21―50年平均每亩补偿44000―60000元;

      51年以上平均每亩补偿24000元。

      (3)红松林木补偿费

      1―3年平均每亩补偿12000元;

      4―20年平均每亩补偿20000―31000元;

      21―40年平均每亩补偿56000―62000元;

      41―70年平均每亩补偿168000元;

      71年以上平均每亩补偿126000元。

      (4)落叶松林木补偿费

      1―3年平均每亩补偿150000元;

      4―20年平均每亩补偿180000―250000元;

      21―50年平均每亩补偿60000―130000元;

      51年以上平均每亩补偿110000元。

      2、村民房前屋后林木补偿标准

      一般林木(杨柳榆槐等)

      幼龄林(1―10年生)平均每株补偿35-65元;

      中龄林(11―20年生)平均每株补偿220―300元;

      成熟林(21年以上)平均每株补偿350元。

      3、森林植被恢复费

      用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;

      未成林每亩86600元;

      防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每亩76670元;

      疏林地、灌木林地每亩50000元;

      宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。

      4、林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。

     
  •   国家农村土地征收补偿标准是怎样的?

      一、土地补偿费

      土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

      二、土地征收的安置补助费

      按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      三、青苗补偿标准

      对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

      四、其他附着物的补偿标准

      征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。

      征地工作程序

      1、告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

      2、确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门,对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

      3、组织征地听证。在征地依法报批前,国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

      4、签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准,与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议,并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

      5、公开征地批准事项。经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定,在被征地所在村、组公告征地批准事项。

      6、支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

     
  •   一、国外土地征用补偿标准
    给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良,他们害怕一旦土地被征用他们将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿,对土地所有者来说也是过低的,由于不考虑土地的附加值,而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地确定,但他们可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产,或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面,过高的补偿费将不利于合法的征用,不利于“公共利益”的实现。因此,确定一套合理的补偿标准非常重要。
    (一)土地征用补偿项目
    1. 对土地所有者的补偿关于土地征用补偿项目,尽管各国(地区)的规定不大相同,但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。
    补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外,英国还综合考虑了以下因素:
    (1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。
    (2)征地时,必须将征用土地与当事人的其他土地划开,因划分使当事人蒙受损失。
    (3)对当事人的财产造成不良影响,从而使当事人蒙受的损失。
    (4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外,还有经营外损失费的补偿,例如英国有关土地征用的条例规定,假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年,而由于征地失去这种经营权,则他有权要求得到额外经营损失费,条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
    (5) 由于动乱而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响;由于有害影响受到的损失。
    (6)如果由于土地被征用,当事人对所有权而重新确认时,在测量确认和产权登记方面所需的花费,以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。
    (7) 对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚,当进行强制性土地征用时,当地居民的住房随土地被征用,失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。
    除了上面提到的补偿费以外,在英国,当农民因征地而离开其农场时,还能获得一笔农场损失费,前提是:
    (1) 他对被征农地的使用期至少还有三年;
    (2) 使用权的灭失是因为强制性征地;
    (3) 三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。
    我国台湾地区和韩国的征用补偿范围及项目见表1、表2,世界主要国家的征地补偿标准见表3. 2. 对土地承租人的补偿许多国家规定,政府不仅要向土地所有者给予补偿,而且还必须向承租人给予补偿。例如,在英国,土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。
    加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿:
    (1) 租赁期限以及租约上剩余的年数;
    (2) 有无续租权或续租的预期;
    (3) 承租人对土地的投入。
    韩国规定,要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。
    表3世界主要国家土地征用补偿标准比较
    (二)土地征用补偿项目的计价标准关于土地征用补偿项目的计价标准,从各国(地区)情况来看,大致可分为三类:
    1、按公平市场价格补偿即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准,“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式,如英国、美国、我国香港地区等。 [page]
    虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准,但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。
    (1)政府征地正式通告发布日的市场价格。
    (2)最终裁决日的市场价格。
    (3)正式征用日的市场价格(实际占有该土地的当日市价)。如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。
    在中国的香港特别行政区,补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。 根据香港土地管理署的规定,确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价,并且要根据如位置、环境、建筑状况 … (以及建筑所在土地的其他因素)… 交易日期等各种因素进行必要的调整。”
    (4)若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机,如瑞典、法国。
    瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格,但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准,所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格,法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格,同样是为了防止投机买卖土地。
    新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处:在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时,是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考,两者之间取较低的一个为补偿标准(因为1973、1981年之间的地价一般低于1973年的价格,而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格)。上述规定一方面防止了投机,更重要的是减少了政府征地的财政负担。这一政策,使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此,1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地,补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格; 1995年政府再次进行修改,以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。
    2、 按裁定价格补偿指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿,如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考,由征用裁判所裁定补偿标准。
    3、 按法定价格补偿指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国,在执行公示地价的地域,土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要根据实际情况予以修正)
    4. 按纳税申报价格有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格,如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。
    在墨西哥,土地所有者有权获得所有者为了税收目的申报的或认可的数额,这个数额可以根据以前的纳税价值的改变进行调节。在新加坡,申报的纳税价值是补偿费最高限额,而危地马拉城的最高限额是申报的纳税价值加上30%.1980年萨尔瓦多出于土地改革的目的,使用了1976和1977年的纳税价值。
    二、国外土地征用补偿方式
    大多数国家采用现金补偿,或现金和实物补偿兼用,例如日本,对于损失,原则上要用现金进行补偿,也可以通过土地征用委员会裁决,采用提供替代土地的方式进行补偿。具体采用何种补偿方式,也可以协商解决。再如新加坡,法律规定通常情况下,赔偿费应当用现金支付,但地税征收官也可同享有有限权益的当事人进行协商,在保证当事人享有公平权益的情况下,以其他方式进行补偿。也有些国家采用“土地债券”的方式进行补偿,如韩国和我国的台湾省等。 
    债券补偿制度是韩国近年在征用土地补偿上出现的一种新方式。经1991年修订后的“土地征用法”规定:对于土地征用和使用的补偿,除其他法律的特别规定以外,原则上要以现金进行支付。但是,如果项目人是国家、地方公共团体、公共团体、土地公社及由总统令指定的如道路公社一类的政府投资机构时,在以下条件下:第一、土地所有人及关系人希望时;第二、总统令规定的当事人不在的不动产,按总统令规定,补偿金为1亿韩元以下时支付现金,超过的部分则可以采用债券的形式进行补偿。另外,依据韩国“土地征用法”第四十五条第五款和“公特法”第三条第二款规定,补偿金超过总统令规定的部分,可以用该项目人发行的债券进行补偿。债券的偿还期限为5年以内,利率应该高于债券发行时的一年定期储蓄利率。
    三、国外土地征用补偿支付时间 
    (一)先行支付无论是现金补偿还是实物补偿,或债券补偿,通常应当在土地权利人失去权利之前支付。这是绝大多数市场经济国家的做法,例如韩国、日本、意大利等。
    有些国家是先由土地征用单位提供一个初步补偿金额,例如加拿大的阿尔伯达省先由征用单位提出“建议的补偿”。土地征用者在进行完地产评估之后,将评估通知,也就是“建议的补偿”通知土地所有人。土地所有人对补偿可以接受也可以不接受。接受的话,也不影响土地所有人向法院提请诉讼,要求增加对土地的补偿。同样在香港,对于受影响的物业租客,政府会在土地权利人失去权利之前支付给相应的补偿金,即使租客不同意这笔补偿金额,政府也仍然先拨出这笔资金让他们做出搬迁安排,但政府会同时提出书面声明,声明接受这笔金额的人仍然可以保留提出要求超额补偿的权力,甚至是向土地审裁处提出诉讼申请的权力。
    波兰规定,补偿费应当在征地的最终裁决日的14天之内一次性付清。经土地所有权人的同意,在征地裁决成为最终决定之后,对补偿费的评估可以推迟三个月的时间。如果补偿费久拖不付,则颁布征地裁决的机构要发布单独补偿法令。根据民法,如果政府延期支付补偿费是要受到处罚的。
    (二)分阶段支付但也有些国家出于国家的经济和政治原因,占用土地前仅支付了部分补偿金,其余金额在以后的规定期内支付。
    (三)先征用再支付有些国家当事人是在失去权利后才得到补偿金,但他们同时可以得到失去权利时到获得补偿金之间的利息。如果当事人不接受主管机构对补偿金额的决定,并打算向法院提出上诉,为了不影响征用机构正常进入被征土地,要求征用机构将原定补偿金先存入法院,待法院判决后,再由征用机构补齐。例如新加坡规定,如果当事人不接受地税征收官关于补偿金额的决定,地税征收官可以单方面向最高法院发出申请,由最高法院下令将这笔补偿费存放在法院。如果地税征收官尚未支付补偿费,或未将补偿费存放在法院,则地税征收官除了应支付此笔补偿费外,还应以每年6%的利率支付此笔补偿费在占有土地之日到将补偿费支付给当事人或存放在法院期间的利息。这样既不影响征地机构的工作,又可以较好地保护原有土地所有人和相关权益人的利益。
    马来西亚规定,土地征用补偿费应当在政府发布征地最后通知的二年内完成。否则,土地征用就会失去效力。如果在土地被征用或在三个月有效期内没有支付补偿费,就要按每年8%的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。

     
  •   土地征用的合理补偿:土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则,国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿,是整个土地征用过程的关键环节。

      合理的补偿价格评估应考虑的内容:征用部分的土地价值,土地的价值一般以征用时最高最佳使用的土地市场价值为基础给足补偿;由于拆分导致剩余不动产造成的价值损失,即拆分损失(severance damage),也就是征用后剩余部分的价值与这个剩余部分作为整体的一部分考虑时所发生的价值方面的损失。举个例子:一块土地作为一个整体估算时其价值为200000元,当征用这块地的二分之一时,把这一半视为整块土地的一部分,其价值当然为100000元。但是如果把这两半土地分开来看的话,可能由于地块大小的改变和经济上可行的最高最佳使用发生改变,每块地只值60000元。这时的拆分损失被认为是40000元。

      市场价值的含义

      房地产评估,大都是对目标房地产的市场价含义存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目地解释了市场价值的含义,典型的有两种定义:①所谓市场价值,就是一宗财产放入公开的市场内,在一段合理的时间内能找到购买者进行出售,从中所能得到的以货币估量的最高价值,其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义,是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的:为了公用目的征用土地的市场价值,就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格,而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在征用时,对于大多数财产的出售者而言,出售他们的财产并非他们的意愿。

      关于市场价值,中国目前尚未有统一的定义。在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中,有一个“公开市场价值”定义:“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

      界各国对市场价值的定义在1993年2月之前未能统一。此后,国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会,与会国通过了一条国际认可的市场价值的定义,文意是:“于估价日一物业在经适当市场推广后,由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额,该笔交易是基于买卖双方均有知识,行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”此市场价值定义现已被世界上大部分国家和地区使用。

      由以上关于市场价值的定义可知,市场价值的形成需要相应的市场前提:买方和卖方均完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买。在土地征用的过程中,由于被征用方一般为非自愿,而且征用受到一定期限的限制,这与一般意义上的交易存在本质上的不同,虽然征用方对被征用方给予补偿,但征用明显具有“强制”交易性。正因如此,在很多国家,法律给予被征地者的征用部分的土地补偿,往往要超过该征用部分的土地的市场价值,体现征用利益双方在法律上的平等的民事关系。

      拆分损失

      拆分损失赔偿是易被忽视的一项重要补偿,但我国现行的征地补偿标准中并未包括此项内容。事实上,拆分损失很常见:首先,土地征用导致土地分割,形成不经济的土地规模,最高最佳使用发生改变。比如,当一商业用地被从中征用一块土地用来修建一条高速铁路时,剩余的土地就被铁轨及其两旁的道路设施拆分开来,有可能不得不改变其最高最佳使用,甚至成为农业用地;其次,剩余的建筑物因征用被破坏,重新修复需要额外的支出;最后,剩余的建筑物可能会因征用而靠近道路,遭受道路方面的噪音和尘土的危害,当计算这种损失的时间段时,则应该采用剩余建筑物的经济寿命,而不应认为这是永久损失。 [page]

      土地拆分不仅影响征用后的残留地,通常还会由此而导致土地利用的外部负效应,对相邻土地利用的外部负效应,对相邻土地造成损害。残留地的损失较为直接,也容易界定。相邻土地的损害较为宽泛,因产权关系不易界定,损害赔偿的方法也较难达成一致。我国《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方要“正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”这一规定给相邻土地赔偿提供了法律依据,但是没有涉及产权关系界定、扣除范围及赔偿方法等方面。若对土地征用权行使导致的残留地或者相邻土地损害不予赔偿,势必导致被征地者和相邻土地所有者(使用者)的生活水准下降。

      拆分损失赔偿加上征用土地的市场价值,就是土地的合理补偿价格。下面用一些数字对计算步骤加以简单的说明(单位:元):

      1、整个不动产的价值250000元

      2、减去征用部分的价值50000元

      3、剩余部分的价值(未受征用影响)200000元

      4、考虑受征用影响下剩余部分的价值175000元

      5、拆分扣失25000元

      6、总的合理补偿(第2项加第5项)75000元

      事实上,即使充分考虑了上述内容,被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。有学者将这种价值稀量的不对称现象归纳为三个方面(Kahneman,Knetsch and Thaler,1991):①禀赋效果,即人们对失去的财产索取的价格往往要高于获得等量财产所愿意支付的价格;②现状偏见,即人们对当前拥有的财产有偏好,既不愿意出售也不愿购买;③厌恶失去,人们对于失去财产所牺牲的效用要大于取得等量财产所获得的效果。

      从经济学的角度看,征地的结果应该是使得社会总福利最大化的帕累托改善,即保证被征地者和相邻土地所有者(使用者)原有的生活水准不至于降低的基础上,其他人的利益得到提高,这就要求估价师对征用土地的估价尽可能地接近市场价值,而且政府征地补偿标准的制定使得被征用者较为满意,确保帕累托改善的实现。

     
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