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2018城中村改造政策解读

2018城中村改造政策解读

发布时间 :2018-07-14 11:56浏览量 : 2013
城中村改造是近年来城镇化进程的一个典型开发方式,那2018城中村改造政策解读是怎样的?城中村改造范围内采取货币化安置或者高(多)层公寓安置的,具有安置资格人员的人口安置面积为人均66平方米,1人户为80平方米。被补偿人在实施范围外另有农村建房或者以宅基地审批形式取得国有划拨土地住宅用房的,应当在人口安置面积中扣除相应的住房建筑面积。
  •   4月27日,山东省日照市政府出台《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的意见》,《意见》指出,将完善城中村拆迁改造安置政策,鼓励被拆迁人采取货币化安置方式,提高货币化安置比例,减少过渡费用,推动城中村拆迁安置由“就近安置”向“就好安置”转变。

      其中,符合条件的被拆迁人将享货币化补贴。政府批准实施城中村拆迁改造项目的被拆迁人,在既定期限内按照政府安置政策所规定的面积签订拆迁货币化安置协议的,按200元/平方米标准给予货币化补贴。

      同时,还将享受房地产开发企业让利。由住建部门牵头,根据自愿原则,对房地产开发企业承诺自愿在被拆迁人购买新建商品住房的时点优惠300元/平方米的楼盘,编制《优惠楼盘名录库》。由被拆迁人自行与《优惠楼盘名录库》中的房地产开发企业协商商品住房价格,根据购房合同,对不超过政府安置政策所规定的面积部分,在双方达成的成交单价基础上自愿优惠300元/平方米。

      此外,被拆迁人选择货币化安置购买新建商品住房,且购房成交总价不超过货币补偿的,免征土地使用税、印花税、契税;购房成交总价超过货币补偿的,对差价部分按规定征收相关税费。优惠政策所需资金由各区县政府(管委)和项目业主单位筹集支付。

     
  •   城中村改造房屋拆迁安置补偿合同

      甲方(拆迁人):____________________________________

      地 址:____________ 邮码:____________ 电话:____________

      法定代表人:____________ 职务:____________

      乙方(被拆迁人):____________

      地 址:____________ 邮码:____________ 电话:____________

      法定代表人:____________ 职务:____________

      甲方因建设需要,须拆除乙方使用的房屋,根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定,甲乙双方经协商,就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

      第一条 项目名称、地点

      建设项目名称________________,建设地点________ ,建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。

      第二条 被拆房屋现状

      (一)乙方在拆迁范围内有房屋____间,建筑面积____平方米,使用面积____平方米,居住面积____ 平方米。

      (二)乙方有正式户口____人,常住人口____人,应安置人口____人,分别是(姓名、性别、年龄、关系等)

      (三)被拆迁房屋的产权属于________________。

      第三条 拆迁安置

      (一)乙方安置到________ ,房屋____间,建筑面积________ 平方米,使用面积____ 平方米,居住面积____ 平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。

      (二)乙方临时过渡到________________,房屋____间。

      (三)乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。

      甲方保证乙方在过渡期限内回迁,乙方在收到正式安置通知____日内,应迁入安置用房内。

      第四条 安置房屋的标准

      (一)甲方提供给乙方的安置房屋,其建造标准应当符合________ 颁发的________标准;

      (二)建造质量应当符合________________;

      (三)房屋内应当有以下设施:

      1.____________________

      2.____________________

      3.____________________

      第五条 拆迁安置房屋产权

      (一)乙方被安置房屋的产权属于

      乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。

      (二)乙方被安置房屋的产权属于

      甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同,持该合同办理房屋产权转移手续,该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。

      第六条 房屋拆迁补助

      甲方支付乙方搬家补助费________元;临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)____元;转学补助费________元;提前搬家奖励费________元;其他补助费________元;共计人民币________ 元。

      第七条 被拆迁房屋补偿

      甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿:

      1.作价补偿。

      被拆迁房屋____间,建筑面积____平方米,按每平方米____元作价补偿,甲方支付乙方拆迁补偿费____元。本合同签订后,由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。

      2.产权调换。

      甲方以________地点,________房屋,____间,____平方米,补偿乙方;

      乙方需支付:

      (1)结构差价____________________元;

      (2)面积差价____________________元;

      (3)房屋成新差价________________元。

      3.________________________

      第八条 乙方在____年____月____日前应将原住房腾空,并交甲方拆除。

      第九条 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在____年____月____日前自行拆除,逾期不拆除的,甲方有权拆除。 第十条 乙方安置属于临时过渡的,应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的,不再享受各种补助费,并每逾期一天罚款____元。

      第十一条 乙方安置属于临时过渡的,在临时过渡期内,甲方按每月____元支付乙方临时过渡费。

      第十二条 甲方应在本合同第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁,逾期不能回迁的,甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方,并按以下方法之一处理:

      1.甲方提供同面积、同质量的安置房屋。

      2.逾期____个月内,甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费,逾期超过____个月,甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费。

      3.________________________

      第十三条 特殊情况下安置逾期的处理

      如果出现下列情况,乙方同意甲方逾期提供安置房屋:

      1.不可抗力造成安置房屋建设延期;

      2.因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期;

      3.________________________

      出现上述情况,甲方应当在情况发生的____天内通知乙方。

      因以上情况造成或安置延期时,逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理:

      第十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

      第十五条 本合同一式三份,甲、乙双方各持一份,另一份报房屋拆迁主管部门备案。

      甲方:________________________

      代表人:________

      ____年__月__日

      乙方:________________________

      代表人:________

      ____年__月__日

     
  •   经过几年的发展,我市城中村改造取得了不俗的成绩,经验越来越丰富,政策法规越来越完善。为最大限度地保护群众利益,避免社会资源的浪费,我市城中村改造模式也将由原来的“开发商主导”转变为“政府主导”.9月18日下午,市城改办专门对城中村改造的相关政策进行了说明。

      三年内启动55个城中村改造

      根据《城中村改造工作三年行动计划》,我市将在三年内,市内五区及高新区计划共启动55个城中村的改造工作。其中2012年计划启动26个,2013年计划启动12个,2014年计划启动17个。

      为最大限度地保护群众利益,我市城中村改造的模式也将由原来的“开发商主导”转变为“政府主导”.按照《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造管理办法的通知》(郑政文〔2011〕258号)(以下简称《通知》)的规定,群众的拆迁安置由开发商介入转变为由政府委托的国有全资或控股公司主导群众的拆迁安置,剩余土地完全由市场运作模式。

      该模式最大的特点是政府全程监管,按照新的城中村改造模式,政府主导控、修规编制,学校、医院、绿地等市政基础设施和公共配套设施将更加完善。

      2012年,我市要重点推进以政府主导模式进行的三环内整街坊连片改造,通过商业置换、异地安置等多种形式,提高老城区改造更新的层次和品位,突出地方特色和区域产业特点,从而打造精品、特色街区,促进老城区功能完善、环境提升和可持续发展。

      补偿标准高于周边城市

      根据《通知》的规定,原村庄合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置按以下办法实施。

      被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定,原则上3层以下(含3层)的合法建筑按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的,原则上3层以下(含3层)的合法建筑,按拆1平方米还1平方米的标准给予安置,3层以上的不予安置。

      对村组的办公用房建筑面积据实核算,按拆1平方米还1平方米的标准计算安置面积。对集体经济组织经营性用房进行拆迁,以建筑面积为依据,人均不超过30平方米的以下部分,按照拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

      与西安、合肥、洛阳等城市相比,我市的城中村改造补偿标准较高。

      村民住宅建设层数不得超过三层

      据《河南省实施<土地管理法>办法(第二次修正)》(河南省人民代表大会常务委员会公告十一届第二十五号)的规定,农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和镇、乡、村庄建设规划,先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。

      农村村民一户只能拥有一处宅基地,城镇郊区和人均耕地667平方米以下的平原地区,每户用地不得超过134平方米;人均耕地667平方米以上的平原地区,每户用地不得超过167平方米;山区、丘陵区每户用地不得超过200平方米。

      村民在宅基地上自建房屋,还要遵照《郑州市人民政府关于印发郑州市集体土地上村民住宅建设规划管理暂行办法的通知》(郑政[2011]11号)。在城市、镇总体规划的建设用地范围内,已纳入近期(5年)建设或改造计划的集体土地上,不得新建、扩建住宅,因危房改造等原因需建设的,应取得房屋安全鉴定部门出具的鉴定报告;村民住宅建设层数不得超过3层,每层高度不超过3.3米。

      按照国家有关法律、法规、政策规定合法建筑应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

     
  •   城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能,改善城市环境的一项利国利民政策,其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式,其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。

      而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁,是以政府名义进行的拆迁,其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目,因村而异,一村一策,各城中村根据自身的条件和经济状况,通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目:

      1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅:

      这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式,这是底线,不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行,也有各别村甚至会提高补偿标准,如:将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。

      2、临时安置费、搬迁费:

      临时安置费按15元/平方米计算,搬迁费按10元/平方米,按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

      3、地上房屋补偿款及装修款:

      无明确具体标准可供参考,一般由评估机构进行评估确定,当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。

      4、停产停业损失:

      该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿,如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失,一般由协商确定或评估确定。

      5、拆迁奖励:[page]

      各村制定各村奖励标准,不能统一。


      6、电器移机费:

      一般按市场价位进行补偿,目前家用电器移机费:空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等,如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

      7、其他补偿或补助:

      各村根据以上标准或参考以上标准的基础上,另行对困难住户或另行支付和补偿费用,这主要村集体组织通过补偿方案确定,因村而定。

      综上叙述,因城中村改造实行“一村一策”,各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿,究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧,原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大,造成民愤极大。为此,在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异,综合制定出合理的补偿方案,各村之间不能悬殊较大,更不能相互攀比。

     
  •   1《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》、《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》

      主要熟悉城中村改造专职部门及职责、改造模式、开发模式、改造条件、优惠政策、改造单位的确定、拆迁补偿等。

      2《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010)》

      主要熟悉城中村改造总体部署、改造范围、改造模式等。

      3《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》

      主要熟悉违法建筑的定义及不予确认产权的情形、违法建筑的处罚等。

      4《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》

      主要熟悉违法私房的范围及不予确认产权的情形、处理原则等。

      5《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》

      主要熟悉农村城市化历史遗留违法建筑的范围、处理办法等。

      6《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》、《深圳市宝安龙岗两区城市化集体土地转为国有土地适用补偿标准》

      主要熟悉深圳转地补偿土地对象、补偿标准、补偿实施程序等。

      7《深圳市宝安区就成旧村(城中村)改造实施细则》

      主要熟悉宝安区城中村改造专职部门及其主要职责、、改造项目的确定、改造单位的确定、优惠政策、监管资金的收取等。

      8《深圳市龙岗区城中村(旧村)改造实施办法(试行)》

      主要熟悉龙岗区城中村改造专职部门及其主要职责、改造项目的确定、改造单位的确定、优惠政策、监管资金的收取等。

      9《深圳市南山区城中村(旧村)改造实施方法(暂行)》

      主要熟悉南山区城中村改造专职部门及其主要职责、、改造项目的确定、改造单位的确定、优惠政策、监管资金的收取等。

      10《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》

      主要熟悉拆除管理、房屋拆除的补偿等。

      11《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》

      主要熟悉房屋拆迁许可证的申请、房屋拆迁的程序、补偿方式、行政裁决等。

      12《深圳市城市更新办法》

      主要熟悉该办法与以前旧改政策相比新的规定,如国有土地出让方式、城市改造主体等。

     
  •   5-6年前,小城镇中心帮助郭杜镇做经济社会发展规划,那是我第一次来到郭杜镇。研究西安城郊大学城的发展和农村小城镇的关系问题。当时脑子里的印象,郭杜还是属于尚待开发的阶段。这次来了,感觉到翻天覆地的变化,一个新型大学城拔地而起,一个基本上完全现代化的城市几乎覆盖了原有城镇80%的空间。这不仅仅改变了我对郭杜镇的看法,也改变了我对西安城镇化发展速度的看法,更改变了我对西北地区发展的看法。我受到了强烈的震撼。

      在留下如此良好的印象之余,我也感觉到,郭杜的未来规划,应该避免再走国内一些城中村规划和建设中出现的问题。一是城市建设和开发模式过于注重视觉效应;二是土地和资源利用效率尚有大的提升空间;三是旧镇区的改造压力巨大,和新城形成了鲜明的对比;四是新城区缺少了一些商业繁荣的景象,人气不足等问题。

      前边列举的问题都是城市开发者和管理者需要认真思考的问题。可是在已经成为既成事实的时候,你再多说对于当地的管理者还有什么用处呢。如果你去批判他们对于土地资源的浪费,批判他们大搞景观和政绩工程,他们即使接受了批评,也不能进行任何改进的,因为所有的投资都转化成了现实,总不能拆了造成更大的浪费吧。

      结合上述国内城市普遍存在的问题,我们在参观结束后,就新城发展面临的一些迫切需要解决的问题进行了座谈。

      一、郭杜小城镇建设面临的新问题

      1、大力发展符合当地需求的商业。郭杜这里有很好的自然环境,还有庞大的消费人口,有需求。现在这里有将近8万大学生。现在这里需求和供给没有对接,这肯定是供给方出现了问题。因为这8万大学生一定是有需求的。目前这8万学生待在学校里,只能吃食堂,享受学校可能提供的服务,没有其他的选择。要想生活的更为丰富多彩,只能进城去。学生的消费需求是非常大的,要改善生活呀,要同学聚会,要有一定的夜生活。

      这么多大学生,他们需要社会服务,而这些社会服务不一定需要政府来提供。因此要求政府引导市场化民间化服务的进入,这样才有利于大学生所需求的社会服务得到满足。

      2、商业发展了,也可以解决地方税收来源。当有特色、以民间经营为主体的服务业进入这个现代化新城的时候,能够带来长期的营业税收入,也是解决新城管理者财源的最好出处。全国许多开发区,把楼盖好了,道路也修好了,但是一些公共基础设施的维护要由政府来负担,这只能从土地出让金中负担,但是土地出让金是一次性的收入,如果花完了,未来的税收依靠什么,这是政府管理者必须考虑的问题。在郭杜,工业税收大多被上级政府拿走,大学又没有什么税收,那未来公共设施的维护费用怎么办,所以必须靠商业发展。在郭杜的老城区,可以调动农民的积极性,发展低成本以零售和门面经营为主的各种小型服务业;在新城区,可以通过招商引资引进大型商业企业,多功能的商业服务项目。这样可以满足本地居民的多层次消费需求,对白领有大型商业场所,对大学生有老城区商业区来满足他们低价格的消费需求,这样整体的商业气氛就能相对活跃。

      3、拆迁不是老城区改造的最有效方式。郭杜已经出现了城中村,长期发展下去,势必要走北京、上海、广州那些大城市城中村的老路。城中村的形成,主要在于没有一个稳定的政策支持,是政府和农民博弈的产物。今天来一个领导要拆,明天来一个领导又要拆,农民又不断上访不要拆,这样僵持下去,最终就形成了现在的城中村。现在城市在改造中总是希望开发商进入,通过拆迁进行改造?难道不拆迁,城市就不能改造了吗?不用拆迁,农村难道就不能成为城市了吗?这是值得深思的一个重要问题。

      事实上拆迁改造并不是一种有效的方式,因为拆迁不但会带来一些社会问题,而且拆迁以后农民的就业还需要政府解决。农民住在城镇的中心区,为什么不能让他们借助自己的力量发展成为小商业区呢?香港、东京、台湾传统的商业区,就是在民房的基础上发展起来的,房子还是那些房子,用途变成了商业用途,也就成为了商业区。

      城市的发展需要一些大的服务项目,像综合性超市、商场之类,但是另外一些服务也是无法替代的。任何一个城市都既有大的超市、商场等,同时又有一些传统的商业街,比如北京的大栅栏,现在仍然是传统的商业街,这里有一些很有特点的门面、小吃等。城市既要有高档消费的场所,还要有满足大众消费需求的地点。比如像大学生,他的需求可能就是要一碗面,吃饱就可以,他可能还需要一些满足朋友之间聚会的小饭馆、咖啡厅等等。但是大多数当地人可能没有能力经营服务业,不过他可以将这些房屋租给一些有能力来开展这些服务的人,让一些有能力的人来搞一些酒吧、咖啡厅、服装店、小饭馆之类的。一旦有人来了,做好了第一家,示范效应是非常大的,很快这个地方的服务业就发展起来了。

      比如,北京什刹海以前也就是像公园一样,晚上十点以后,漆黑一片。非典期间有人在这里开了第一家酒吧,那时候人没事,就去泡酒吧。加上在后海旁边,空气好,不会传染,生意非常好。逐渐更多的酒吧在这接连开业,生意也都非常好。据统计,在这里几乎没有原居民开的酒吧,原居民都拿着租金到外面买房子住去了,他们把房子租出去了,让各种有能力的人进入,整个什刹海的面貌就发生了根本的变化。一个原来仅具有观赏价值的公园,变成了北京著名的夜生活的餐饮和消费区域。[page]

      问题的关键在于,为什么发生了这样的变化,当然有偶然因素,但是我们一定不能忽视强大的市场力量的功能。在郭杜的城中村,是不是也可以允许农民运用自己的方式,借助于自己的住房来完成这样的转变,而不要以城中村的眼光去看待他,继续把他们作为拆迁的对象,继续地以视觉冲击的目标来要求他们。这需要政府和管理者站在新的城市发展观下考虑问题。

      4、改造城中村,要允许农民在自己的住房和宅基地上获得资产性收益。农民要从城市开发中受益。传统的观点就是解决就业,给与征地补偿和社保,再加上就业培训等,这使得农民总是在被动的状态接受政府的赐予或者是安排。实际上,农民在城市开发中获得收益最大的应该是资产性收益,就是从住宅和宅基地的使用和租赁上获得最大的收益。我们现在对农民的住房的认识还是停留在一个简单的居住功能。实际上,在广州、深圳的城镇化进程中,农民住宅的功能早就发生了变化。在一个政策不稳定的预期下,农民通过提高楼层面积,加盖出租空间,用于农民工和外来人口居住,已经形成了自己的资产性收益。政策上不允许农民加高楼层,结果农民自己盖成了握手楼,这样就在拆迁和反拆迁的利益博弈中,城中村虽然顽强地保留了下来,但是档次严重地降低,也成为城市视觉景观的一个巨大的反差。

      5、农民自己改造城中村不会破坏城市景观,而且能够增加城市景观的魅力。很多规划专家认为,农民的房子会破坏城市景观,这是反对城中村存在的理由。但是这是在没有对城中村形成原因进行深刻分析的结果。实际上,正是由于政策不稳定和农民长期存在着被拆迁的心理,导致农民不敢在城中村的住房进行长期投资。即使投资也是为了扩张住宅面积,增加拆迁谈判的砝码,或者是出租给外来工,形成短期性的资产性收益。

      纵观城市发展史,绝大部分国家的城市建筑都是由私人来承担的。例如罗马、巴黎等,没有人认为这些私人建筑影响了城市景观,反而增加了城市建筑的魅力。即使在欧洲的小城镇,建筑色彩的文化历史感浓重的特点,也是建筑形态个性化鲜明的特点。

      在中国的传统古镇,之所以保留如此完整的传统建筑,形成了古镇景观,也全部是私人建筑,那时候我们不能说这些建筑的所有者都是城里人。这些建筑也都体现了鲜明的地域文化特点和个人审美情趣。

      中国的千城一面是如何形成的,很多人没有研究,最大的特点就是政府引导性的开发。大规模的开发模式,使大部分建筑都体现出政府的色彩和商业利益;农村的建筑则是地权平均主义下的产物;再加上各种政府管理部门的关于建筑许可的限制,也就形成了我们现有的小城镇和城中村的建筑景观。

      因此,我相信,只要给与农民在城中村地权的长期预期,允许他们自己进行改造,并在自己的住宅和宅基地上获得资产性收益,城中村的发展一定会成为新城城市景观极具特色的亮点。

      二、城中村改造中的一些思考和建议

      回到现实中来,采取什么样的措施,才可以在城中村的改造中进行大胆的探索呢?

      1、要完成城市基础设施向农村的延伸。把城市供水、排水、有线电视和宽带等城市基础设施都要覆盖农村。现在我们的规划就是要顺势而为,现在已经存在的就不去动它,政府规划好基础设施投入,让城市基础设施全部进去,但是不去改变地表形态,不改变房屋格局。在基础设施延伸的同时,我们不去改变土地的产权性质。事实上,当城市基础设施延伸到农村以后,农民名义上是农村人口,但实际上已经是城市人口,因为公共服务已经进去了,他所享受到的服务和城市人口就没有区别了。现在我们往往是先把产权由集体转化为国有,市政设施才进行配套。我们可以尝试在不改变产权关系倾向下,先对基础设施进行配套。当城市基础设施延伸到这些区域,农民尽管注册身份没有发生变化,实质上已经是城市市民了,区别仅仅是他们还有着自己原来属于农村集体经济组织的产权。

      2、政府要在土地所有权上给予农民长期稳定的政策。现在服务业发展不起来的一个原因在于政策不稳定,大家都不知道什么时候就要拆了,所以都不愿在这发展服务业。政府给予一个长期稳定的政策,在核心的老城区,政府明确这些地区都不拆了,整个设施改造成本由政府负担,但是土地所有权永远为村集体所有。这里没有违章,政府鼓励农民自己建,引导农民自己建,让农民真正的融入到城市社会。政府要规划好公共界面,对建筑形态提出规划和管理的要求。

      3要允许农民利用自己的住宅开展各种服务业的经营性活动。让农民的资产从居住形态向经营形态改变;从传统的商贸向高档的咖啡屋、酒吧及各种服装店等,完成结构的升级。只要政府加以引导和支持,市场会很迅速的完成这种转变,前提是要给他们吃一个定心丸。

     
  •   我国城镇化进程的迅猛发展,在为经济社会发展提供动力的同时,也带来一系列社会问题。城中村,这种既非农村也非城市的社区形式,是问题的集中反映。在一定程度上,城中村是城乡二元结构下农村被动城镇化的产物。城中村与传统农村的区别主要在于职业属性非农化、户籍性质混杂化和经济水平复合化;与城市社区的区别则在于城中村失地农民职业性质不稳定、城中村社区管理的村落化。

      城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

      村民的主要利益诉求是:原有的土地、住房能否得到合理补偿,失房失地后如何安排就业、养老等。

      房地产开发商的主要利益诉求是:该类拆迁涉及利益复杂、变数多,过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

      政府的主要利益诉求是:尽力避免财政压力,保证市场、社会稳定。

      这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响:

      其一,土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式,导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用,使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

      其二,产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰,广大村民虽拥有所有权,但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中,导致所有权与使用权、知情权脱节。

      其三,封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理,管理的一切费用由政府财政承担,前者具有统一规划、开放式流动格局,统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理,管理的一切费用由村集体承担,以村为单位,视人口、财力而采取不同程度的封闭建设,管理上往往各自为政。

     
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