首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-678-1488
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 拆迁安置 > 城中村改造流程是怎样的
城中村改造流程是怎样的

城中村改造流程是怎样的

发布时间 :2018-07-13 15:51浏览量 : 2786
城中村改造是近年来城镇化进程的一个典型开发方式,那城中村改造流程是怎样的?包括各区政府(开发区管委会)提出城中村改造项目申请;由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查,符合条件的,由市规划局出具规划设计预条件,报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复;城中村改造项目控制性详细规划由各区政府(开发区管委会)会同市规划局组织编制,报市规委会审定。
  •   南宁市城中村改造工作流程(试行)

      为规范城中村改造程序,明确责任,提高工作效率和工作质量,保证全市城中村改造工作依法、规范、健康、有序、快速进行,制定工作流程如下:

      第一阶段:方案编制阶段

      城区政府(开发区管委会)征求村民意见,提出改造设想,经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议(经应到会代表90%以上同意),城区政府(开发区管委会)组织对拟改造村的社会现状、建筑状况、人口、历史文物建筑等基本情况进行调查,拟定初步改造规划范围(原则上为该村的现建设用地范围)呈报市“三旧”办确定。城区政府(开发区管委会)组织编制改造方案,确定改造模式(村集体自主改造、村企合作改造、城区政府主导改造),补偿安置方案,经村90%以上成员同意后,报市“三旧”改造工作领导小组办公室。

      第二阶段:方案审批阶段

      市“三旧”办组织对城区政府(开发区管委会)上报的改造方案进行审查,市“三旧”办组织初审通过后,将改造工作方案报市“三旧”改造工作领导小组,领导小组同意后报市政府审定,决定是否批准改造方案。

      时限:市“三旧”办自接到城区政府申请之日起20个工作日内完成核查,提出意见。

      第三阶段:土地和规划手续办理阶段

      (一)城区政府(开发区管委会)组织城区(开发区)国土资源分局、村委会等进行城中村土地地籍调查,经市国土资源局审核,报市政府批准后,由市国土资源局会同城区政府、村(组)进行土地权属确认或登记发证。

      时限:资料齐全并符合报件要求,自申请之日起市国土资源局20个工作日内完成土地权属确认或登记发证。

      (二)城中村改造项目改造范围蓝线、规划设计条件、方案等的审批。

      市规划部门负责按规定出具项目定点范围蓝线、规划设计条件及审批规划总评、单体建筑方案等。

      时限:市规划局收到申请定出具点蓝线函件后7个工作日完成;项目规划设计条件7个工作日完成;项目规划总平9个工作日完成上报市规工委会审定;单体建筑方案15个工作日完成审查。

      (三)城区政府(开发区管委会)负责依法完成集体土地转用和征收变性报审报批工作。

      由村集体经济组织向城区(开发区)国土资源分局申请,城区(开发区)国土资源分局拟定用地转用和集体土地征收方案,报市国土资源局审核后,按规定报批。

      时限:接到齐全材料后,城区(开发区)国土资源分局5个工作日内拟定方案上报市国土资源局;市国土资源局7个工作内审核上报。

      (四)市“三旧”办会同城区政府(开发区管委会)、城乡建委核定改造成本,组织制定城中村改造项目建设条件意见书,会同城区(开发区)制定项目具体实施意见。

      时限:核定改造成本10个工作日内完成;制定城中村改造项目建设条件意见书5个工作日内完成;制定项目具体实施意见10个工作日内完成。

      (五)市国土资源局依据城中村改造方案、实施意见拟定土地出让方案,报市政府批准后,通过公开出让确定土地竞得企业。

      时限:自市政府批准改造方案之日起10个工作日(不含报批时间)内完成。

      第四阶段:项目建设阶段

      (一)市财政局及有关部门办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。

      时限:资料齐全并符合报件要求之日起3个工作日内完成对有关收费项目的审核;资金收妥之日起3个工作日内完成规费减、免手续;3亿元以下项目交清土地出让价款之日起10个工作日内(不含报批时间)完成拨付;3亿元以上项目,自资金到位之日起7个工作日内将50%的土地出让金拨付到城区财政,其余50%自项目开工之日起7个工作日内拨付到位。

      (二)市发改委办理城中村改造投资项目相关投资许可手续。

      时限:资料齐全并符合报件要求之日起5个工作日内完成。

      (三)市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。

      时限:自出让土地总价款收缴完毕并办理用地许可证之日起15个工作日内办理完毕。

      (四)市规划局为土地竞得企业办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

      时限:自资料齐全且符合审批要求之日起10个工作日内(不含公示期),完成建设用地规划许可手续办理,10个工作日内(不含公示期)完成建设工程规划许可手续办理。

      (五)市城乡建委办理工程招投标、工程监督和施工许可手续。

      时限:工程招投标程序结束后,7个工作日内完成施工许可和工程监督手续。

     
  •   本文详细介绍了城中村改造模式,法律快车房地产法整理。

      (一) 现行模式分析

      目前,我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同,决定了“城中村”改造模式的多样性。石家庄市经过几年的改造实践,初步形成了三种模式:一是村集体经济组织自行改造的模式,如:桥东区元村依靠自身经济实力进行旧村改造;二是借助开发企业力量整体改造开发模式,如桥东区休门由上海滨江置业整体改造;三是以村集体经济组织为主,开发企业介入的合资、合作改造模式。如:裕华区东岗村与珠海唐家文化娱乐公司合作开发

      1.村集体自行改造型

      该模式以村集体经济为基础,在政府引导下,由村委会自行筹资开发,完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。具体讲就是指村集体自行进行土地房屋转制,将原来的集体土地和集体房产等资产进行量化,由集体法人股和个人股构成股份公司,对建设用地和农用地进行资产评估并量化成公司股份,按股份改造并获取收益的方法。同时将大量剩余住房上市销售,形成滚动开发的趋势。

      “城中村”房屋开发成本低,建筑价格相对便宜。这种房屋上市以后,其低廉的价格对房地产市场是一个绝对的冲击,中低收入人群将可能形成疯狂抢购的势态,但从经济学的角度来看,价格在房地产市场的运作中固然重要,但并不是市场的全部。由于城中村村民文化素质较低,村里自行开发的住宅一般都沿用20世纪90年代的户型设计,建筑风格单调陈旧、建材普通,与今天所提倡的人居环境相去甚远。因此这种住房最终很难占领市场。同时,该模式需要政府的支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面),只适用于村集体及村民筹资能力强、村规模较小的情况

      2.开发商主导型改造

      由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限,难以独立支撑旧村改造的大任。同时政府不可能大规模直接投资甚至包揽“城中村”改造。因此,投资商与开发商介入是促进“城中村”改造的重要方式。开发商主导型是指开发商成立项目公司,负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等,按市场化方式进行综合开发,整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。例如东里村改造项目由石家庄金正房地产开发有限公司投资26亿元开发建设,是石家庄目前少有的大型改造项目,改造后称“金正·缔景城”。

      但是,多数大型房地产公司对于“城中村”改造项目的兴趣不大,而是上升到更高的消费人群中去,开发比较高档的社区,而“城中村”项目多是面对中低收入的经济适用房。因此,“城中村”改造项目多由“处子”公司来完成。这些公司依托“城中村”改造而成立,往往忽略自己的实力,不从客观实际出发,只想去追求豪宅、精品,没有准确的把握市场的整体动态,从而使得这些公司总是“来也匆匆,去也匆匆”。开发商主导型改造还存在规划管理方面的问题,有可能因为过分追求利益最大化而忽视城市规划,导致容积率或建筑密度过大等。这种改造方式工程大、动迁面广、成本高昂,主要适用于比较繁华,严重影响城市景观和城市规划的村庄改造。

      3.市政府主导改造型

      政府主导改造型模式,政府充当开发商的角色,直接投资改造“城中村”,解决村民的拆迁安置问题,进行开发建设。主要有两种方式:一是政府独立开发,二是政府联合村集体开发。其中独立开发是指政府为改造主体,以各级财政收入为主要资金来源进行改造,即政府完全担当改造主体,进行统一实施工程,资金管理、拆迁安置、房屋买卖均由政府进行。政府联合村集体开发是指政府提供基础设施建设,启动前期经营,而后由村集体进行其他改造,可减轻村集体资金压力,完成后续改造。

      但这种改造存在如下问题:(1)政府投入太大,光靠政府根本不能完成。(2)这种做法得不到村民的积极响应,村民把改造当成是政府的事,抱有“等、靠、要”的做法,只希望通过改造来获取更多的实惠。(3)为某些贪官污吏开了一道“发财”的口子,不利于村民利益的保障。

      (二)城中村改造新模式

      改造“城中村”,不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活,而且要使开发商赢得合理的利润,使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升,这三方面是相辅相成,同时又是互相牵制的,只有处理好三方面的合理关系,才能保证“城中村”改造工作的顺利进行。

      1.改造方法

      采用“政府引导+村民入股+开发商融资”的改造模式,引入土地资产化经营理念,即先将村集体土地改制并量化成股份,明晰土地产权;再由“城中村”改造主体即政府、村集体、开发商共同筹建股份有限公司,公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金;政府主要负责基础设施建设,村集体和开发商负责主体改造工程,在政府的宏观调控下进行户型、容积率等方面的设计。在改造过程中由公司进行各方出资比例的核算,管理资金运作。同时进行土地资产化经营,将有条件的“城中村”划出专门的经营性土地,将评估出的该部分的土地股份作为资产,吸引经营项目和投资,提高经营水平、提升土地收益、增加集体资产。获利以后按各出资比例分配收益,然后重新调整融资比例,进行滚动开发(具体操作流程见图1)。

      2.改造过程中应注意的问题

      (1)资金来源问题:改造资金来源采取“三点一线”进行筹集,“三点”即:由当地村集体经济拿出一部分自有资金或由村民共同筹集和筹措银行优惠贷款等;所在区政府拿出一部分资金建设市政基础设施和公共配套设施;开发商支出大部分资金用于主体部分建设。“一线”是指将三者串连起来成立资金管理委员会,确定各方出资比例,在进行土地资产经营获利后按出资比例分红。[page]

      (2)改造主体必须明确。“城中村”改造涉及到宅基地管理、户籍管理、计划生育等各项工作,由于村集体人员文化素质偏低,技术力量薄弱,加之固有的“小农”本位利益的原因,使其承担这一任务不具备统筹能力。同时,从政府的职能和角色看,也不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。因此,必须明确各个改造主体应有的权利和义务,该由开发商主导实施的,政府和村集体必须放开手脚,对于应该归属于政府和集体的义务,政府和集体不得推辞,务必各施其职,保证改造的顺利进行[5]。

      (3)利益分配问题。①对于政府来说,城市发展的新动力和新空间是其合理利益和主要利益。“城中村”改造可以使城市发展获得新的动力和新的空间,推动经济、城市和社会发展。这是“城中村”改造的终极目标,也是政府的主要利益和合理利益目标。②对于开发商来说,恰当的利润成分是其合理利益。“城中村”改造后的房地产售价普遍比原来偏高,但这并不主要来源于开发行为,而是取决于“城中村”优越的地理区位及由其带来的房地产的更快升值潜力。这部分利益主要应该由改造前这一区位的拥有者——“城中村”村民享有,开发商不能挤占村民的利益空间。③对于村民来说,合理的安置和长期的社会保障是其主要利益。“城中村”改造可以使村民们改变现有的生产和生活方式,离开公共设施和基础设施不完善的村庄,村民们应该全面观察和考虑改造的成本和收益,把谋求合理的安置和长期的社会保障作为自己的主要谈判目标。

      (4)配套政策改革。①户籍制度改革。在户籍制度方面放宽政策,取消原来不合理的户籍制度,一次性将改造完毕的“城中村”村民转变为城市居民,并在法律上以证书的形式给予保障,使“城中村”村民变成真正意义上的城市居民,享受城市居民的待遇。②社会公共制度的改革。社会公共制度包括教育、医疗、社会保障制度等。政府要出台相关的法律法规,将“城中村”村民统一纳入城市管理后,相关的社会公共制度也随之一起由城市专职部门统一协调。③土地制度改革。将“城中村”集体土地全部转为国有,其土地使用权不变,原有集体使用的土地和房产归转制后的股份企业所有,原村民宅基地改为国有房地产,实行变更登记、核发“国有土地使用权证”和“国有房地产证”。石家庄市“市政[2002]14号文件”规定:二环路以内城中村农转非后的集体土地依法转为国有土地,其土地使用权属不变;并且批准其所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和土地使用证后可进入地产市场进行交易。④村民就业改革。制定相关的政策措施,筹集资金对村民进行教育培训,对自主创业提供扶持,引导村民走自食其力、自主创业的道路,实现村民生存方式的转变。

     
  •   城中村改造必然面临以下法律困境:一方面,城市扩张与土地征用使城中村的原住民逐步丧失其最重要的生存资源——土地;另一方面,“农转非”户籍身份的改变并没有给其带来相应的社会保障,而“产权不清”则使得本属于村民的集体资产形同虚设,农民融入城市的个体选择举步维艰。基于此,城中村的原住民不得不既固守土地(宅基地),又要求重新分配集体资产,以实现其自力救济。“固守土地(宅基地)”阻碍了城市近郊集体土地的集约化经营,制约了第二、三产业的发展。“要求重新分配集体资产”则往往以上访的形式出现,导致了严重的干群矛盾,增加了城郊地区社会不稳定因素。

      在多元利益博弈下的城中村改造进程中,只有各方主体皆于利益协调和平衡中让渡部分利益,方能实现共赢。为实现多方利益诉求的平衡,可从以下三个方面入手:

      1、将可持续发展作为城中村改造遵循的基本原则。城中村的改造,必须延续城中村原有的良性社会功能,并根据不同的群体需求设计不同的城中村改造规划方案,在保障城中村失地农民权益的同时,重视城中村租客群体的需求。要将城中村改造工程和保障住房建设工程等相结合,以城中村改造为契机,努力满足未列入现行保障计划范围内租客群体的住房需求,降低其租房开支的增长幅度。要在政策允许的范围内,在满足城中村失地农民居住的基础上,尽量保证失地农民“食租”收益的最大化和可持续,为城中村失地农民提供稳定可靠的收入来源。

      2、以完善社会保障制度作为城中村改造的核心要义。要消除各种就业歧视。城中村失地农民的“农转非”,其关键不仅在于转户口,也在于相关社会保障、医疗、教育等制度的配套改革,要做到城中村失地农民与城市居民一视同仁。政府要拓宽就业服务渠道,设立为城中村失地农民提供就业服务的中介机构,建立健全以职业技术教育为主的、多层次的城中村失地农民职业技能培训体系,鼓励占用城中村土地的单位为失地农民提供合适的就业岗位。

      对自谋职业的城中村失地农民,应参照城镇失业人员再就业政策给予税收等优惠,对吸纳城中村失地农民达到一定数量的企业给予必要的政策扶持,对城中村失地农民兴办企业给予必要的政策倾斜。可以将城中村失地农民土地补偿费折算成股份投入到用地单位,以参与经营获取收益的方式维系城中村失地农民的永续权益。为保障城中村失地农民的生产、生活,在征收土地的同时依规划预留部分土地或开发后部分不动产给被征地农民集体经济组织,用于发展第二、三产业。

      3、以新型土地信托制度作为城中村改造的发展方向。可推出具有共同基金性质的城中村改造土地信托,将村集体土地设为信托财产。通过设立新型土地信托,将城中村改造带来的即时补偿转换为长期信托收益,为城中村失地农民提供相对长远的收益保障。

      首先设计土地信托方案。在清理城中村集体所有土地、设立村土地信托理事会的基础上,成立土地信托投资公司作为受托人,接受集体土地作为信托财产,利用信托公司的融资功能,向市场发售信托计划,筹集资金改造城中村。土地信托投资公司以信托资产相关收入支付信托计划持有者本金及其他合法收益。

      而后设计土地信托融资方案。城中村居民享有信托土地的全部受益权。在土地信托期间,城中村在其受益权中设立部分优先受益权,并委托信托公司以向投资人发行受益权证的形式,将该部分优先受益权出售给投资人,投资人优先于城中村对信托财产享有这部分权益。在优先受益权人取得全部本金和收益之前,城中村只能收取少部分的固定年金收益。如此,以土地资产的未来预期收入作为信用基础去化解相关投资风险,而为城中村改造筹得更多优质资本。

     
  •   我国城镇化进程的迅猛发展,在为经济社会发展提供动力的同时,也带来一系列社会问题。城中村,这种既非农村也非城市的社区形式,是问题的集中反映。在一定程度上,城中村是城乡二元结构下农村被动城镇化的产物。城中村与传统农村的区别主要在于职业属性非农化、户籍性质混杂化和经济水平复合化;与城市社区的区别则在于城中村失地农民职业性质不稳定、城中村社区管理的村落化。

      城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

      村民的主要利益诉求是:原有的土地、住房能否得到合理补偿,失房失地后如何安排就业、养老等。

      房地产开发商的主要利益诉求是:该类拆迁涉及利益复杂、变数多,过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

      政府的主要利益诉求是:尽力避免财政压力,保证市场、社会稳定。

      这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响:

      其一,土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式,导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用,使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

      其二,产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰,广大村民虽拥有所有权,但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中,导致所有权与使用权、知情权脱节。

      其三,封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理,管理的一切费用由政府财政承担,前者具有统一规划、开放式流动格局,统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理,管理的一切费用由村集体承担,以村为单位,视人口、财力而采取不同程度的封闭建设,管理上往往各自为政。

     
  •   1《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》、《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》

      主要熟悉城中村改造专职部门及职责、改造模式、开发模式、改造条件、优惠政策、改造单位的确定、拆迁补偿等。

      2《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010)》

      主要熟悉城中村改造总体部署、改造范围、改造模式等。

      3《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》

      主要熟悉违法建筑的定义及不予确认产权的情形、违法建筑的处罚等。

      4《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》

      主要熟悉违法私房的范围及不予确认产权的情形、处理原则等。

      5《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》

      主要熟悉农村城市化历史遗留违法建筑的范围、处理办法等。

      6《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》、《深圳市宝安龙岗两区城市化集体土地转为国有土地适用补偿标准》

      主要熟悉深圳转地补偿土地对象、补偿标准、补偿实施程序等。

      7《深圳市宝安区就成旧村(城中村)改造实施细则》

      主要熟悉宝安区城中村改造专职部门及其主要职责、、改造项目的确定、改造单位的确定、优惠政策、监管资金的收取等。

      8《深圳市龙岗区城中村(旧村)改造实施办法(试行)》

      主要熟悉龙岗区城中村改造专职部门及其主要职责、改造项目的确定、改造单位的确定、优惠政策、监管资金的收取等。

      9《深圳市南山区城中村(旧村)改造实施方法(暂行)》

      主要熟悉南山区城中村改造专职部门及其主要职责、、改造项目的确定、改造单位的确定、优惠政策、监管资金的收取等。

      10《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》

      主要熟悉拆除管理、房屋拆除的补偿等。

      11《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》

      主要熟悉房屋拆迁许可证的申请、房屋拆迁的程序、补偿方式、行政裁决等。

      12《深圳市城市更新办法》

      主要熟悉该办法与以前旧改政策相比新的规定,如国有土地出让方式、城市改造主体等。

     
  •   城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能,改善城市环境的一项利国利民政策,其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式,其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。

      而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁,是以政府名义进行的拆迁,其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目,因村而异,一村一策,各城中村根据自身的条件和经济状况,通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目:

      1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅:

      这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式,这是底线,不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行,也有各别村甚至会提高补偿标准,如:将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。

      2、临时安置费、搬迁费:

      临时安置费按15元/平方米计算,搬迁费按10元/平方米,按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

      3、地上房屋补偿款及装修款:

      无明确具体标准可供参考,一般由评估机构进行评估确定,当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。

      4、停产停业损失:

      该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿,如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失,一般由协商确定或评估确定。

      5、拆迁奖励:

      各村制定各村奖励标准,不能统一。

      6、电器移机费:

      一般按市场价位进行补偿,目前家用电器移机费:空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等,如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

      7、其他补偿或补助:

      各村根据以上标准或参考以上标准的基础上,另行对困难住户或另行支付和补偿费用,这主要村集体组织通过补偿方案确定,因村而定。

      综上叙述,因城中村改造实行“一村一策”,各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿,究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧,原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大,造成民愤极大。为此,在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异,综合制定出合理的补偿方案,各村之间不能悬殊较大,更不能相互攀比。

     
  •   经过几年的发展,我市城中村改造取得了不俗的成绩,经验越来越丰富,政策法规越来越完善。为最大限度地保护群众利益,避免社会资源的浪费,我市城中村改造模式也将由原来的“开发商主导”转变为“政府主导”.9月18日下午,市城改办专门对城中村改造的相关政策进行了说明。

      三年内启动55个城中村改造

      根据《城中村改造工作三年行动计划》,我市将在三年内,市内五区及高新区计划共启动55个城中村的改造工作。其中2012年计划启动26个,2013年计划启动12个,2014年计划启动17个。

      为最大限度地保护群众利益,我市城中村改造的模式也将由原来的“开发商主导”转变为“政府主导”.按照《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造管理办法的通知》(郑政文〔2011〕258号)(以下简称《通知》)的规定,群众的拆迁安置由开发商介入转变为由政府委托的国有全资或控股公司主导群众的拆迁安置,剩余土地完全由市场运作模式。

      该模式最大的特点是政府全程监管,按照新的城中村改造模式,政府主导控、修规编制,学校、医院、绿地等市政基础设施和公共配套设施将更加完善。

      2012年,我市要重点推进以政府主导模式进行的三环内整街坊连片改造,通过商业置换、异地安置等多种形式,提高老城区改造更新的层次和品位,突出地方特色和区域产业特点,从而打造精品、特色街区,促进老城区功能完善、环境提升和可持续发展。

      补偿标准高于周边城市

      根据《通知》的规定,原村庄合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置按以下办法实施。

      被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定,原则上3层以下(含3层)的合法建筑按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的,原则上3层以下(含3层)的合法建筑,按拆1平方米还1平方米的标准给予安置,3层以上的不予安置。

      对村组的办公用房建筑面积据实核算,按拆1平方米还1平方米的标准计算安置面积。对集体经济组织经营性用房进行拆迁,以建筑面积为依据,人均不超过30平方米的以下部分,按照拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

      与西安、合肥、洛阳等城市相比,我市的城中村改造补偿标准较高。

      村民住宅建设层数不得超过三层

      据《河南省实施<土地管理法>办法(第二次修正)》(河南省人民代表大会常务委员会公告十一届第二十五号)的规定,农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和镇、乡、村庄建设规划,先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。

      农村村民一户只能拥有一处宅基地,城镇郊区和人均耕地667平方米以下的平原地区,每户用地不得超过134平方米;人均耕地667平方米以上的平原地区,每户用地不得超过167平方米;山区、丘陵区每户用地不得超过200平方米。

      村民在宅基地上自建房屋,还要遵照《郑州市人民政府关于印发郑州市集体土地上村民住宅建设规划管理暂行办法的通知》(郑政[2011]11号)。在城市、镇总体规划的建设用地范围内,已纳入近期(5年)建设或改造计划的集体土地上,不得新建、扩建住宅,因危房改造等原因需建设的,应取得房屋安全鉴定部门出具的鉴定报告;村民住宅建设层数不得超过3层,每层高度不超过3.3米。

      按照国家有关法律、法规、政策规定合法建筑应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

     
城中村改造流程是怎样的相关视频 更多>>
  • 政府征收房屋赔偿的标准
    2019-01-07 拆迁安置 播放:1621
城中村改造流程是怎样的相关语音问答 更多>>
城中村改造流程是怎样的相关专题
城中村改造流程是怎样的相关问答专辑
相关热点推荐

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2019 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586