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安置房买卖合同要公证吗

安置房买卖合同要公证吗

发布时间 :2018-07-11 11:37浏览量 : 897
房屋买卖合同是一种民事法律行为,因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。安置房买卖根据自身情况,可以自行决定是否需要公证,但实际中大多数时候是没有公证的,因为公证是比较麻烦的。公证了,可以防反悔或加价。
  •   安置房在市场上的价格相对于商品房是要便宜很多,所以在进行安置房买卖的时候,很多买房的就想问安置房买卖合同需要公证吗?

      一、安置房买卖合同需要公证吗

      安置房买卖根据自身情况,可以自行决定是否需要公证,但实际中大多数时候是没有公证的,因为公证是比较麻烦的。

      公证了,可以防反悔或加价。凭拆迁安置补偿协议、目前卖买双方的各自俩夫妻身份证及四人去公证处办理。房屋买卖合同是一种民事法律行为,因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。

      而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为,只有公证后方能发生效力,否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为,通过公证过后,具有更强的证据力,但并不代表着公证赋予了其法律效力。

      房屋买卖合同便是属于这种类型。因此,房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响,但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力,法院一般予以直接采用。

      二、房屋买卖合同公证需要的材料

      1、申请人的居民身份证件及复印件;委托代理人代办的,代理人应提交身份证件和授权委托书;

      2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;

      3、出卖共有房屋,卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;

      4、房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

      5、单位购买私房的,买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件。

     
  •   拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为拆迁房安置的对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受到法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。拆迁安置房的买卖区别与一般商品房的买卖,买房人在签订买卖合同之后,无法在房产登记中心进行预告登记。一旦买房人支付了购房款,今后是否能够顺利取得房屋则在很大程度上取决于卖方人的配合。

      通过对现有相关判决的分析和归纳,笔者认为,对于拆迁安置房的买卖,一般存在以下相关风险及纠纷:

      1. 因未拿到房产证而面临房屋买卖合同被判决无效的风险。

      拆迁安置房买卖合同签订时,卖房人尚未拿到房产证及土地使用权证,买房人为以较低的价格获得该房产而甘愿冒风险。双方同意,待合同签订且支付购房款之后,一旦卖房人拿到房产证,将无条件配合买房人办理过户手续。在支付购房款之后至卖房人拿到房产证的这段期间,由于房价的上涨,卖房人可能会再将该房屋出卖给第三人,或者卖房人以房屋买卖时不具备房屋买卖条件而申请法院解除合同。此时,由于卖房人尚未领取房产证,且该房屋属于政策性拆迁安置房,法院会予以判定房屋买卖合同无效,卖方向买方返还购房款及相应的利息。

      2. 因未约定卖方初次领取房产证费用由谁承担而扯皮的风险。

      拆迁安置房买卖合同签订时,双方对就今后卖方初次领取房产证的相关费用未做明确约定,致使在今后卖方以需再支付初次领取房产证费用的理由拒绝配合买方办理房屋过户手续。有些买方为了保障能够顺利过户,不得不替卖方垫付初次领取房产证的费用。

      3. 因房屋买卖确定的房屋位置与售房人实际获得的房屋位置不一致而被判决合同无效的风险。

      拆迁安置房买卖合同签订时,虽然双方已在合同中明确约定了所购房屋的位置,房屋的购买价格,以及卖方一旦拿到房产证应该在合理期限内尽快配合买方办理房屋过户的手续等约定,但是因为拆迁安置房相对于商品房,具有一定的不确定性。如房屋买卖合同签订时,双方约定的房屋位置可能在实际领取房产证时发生了变化,那么此时卖方可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由,向法院申请合同无效。买方对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏需要承担一定的不利后果。

      4. 因卖方无理拒绝配合过户而产生无法过户的风险。

      拆迁安置房买卖合同签订后,买方已经按照约定将购房款全部支付给卖方,待卖方拿到房产证之后,卖法考虑到此时房屋的价格已经大幅上涨,此时会找各种借口拖延配合买方办理过户手续。由于办理房屋过户手续必须买卖双方亲自到场,如卖方无法到场,买方也无法办理过户手续。

      5. 因双方并未签订书面拆迁房买卖合同而导致合同并未成立的风险。

      双方仅以口头形式约定拆迁安置房的买卖,并未签订书面合同。即使买方已经向卖方支付了全部的购房款,因为双方并未就特定房屋的买卖订立书面合同,那么买方很难通过法律途径要求卖方将房屋过户给他。法院会以双方并未签订合同为理由,判决驳回买方的诉讼请求,仅仅判决要求卖方将当初收取买方的购房款返还给买方。

      6. 因售房人并无出售房屋资格而导致买卖合同被判决无效的风险。

      拆迁安置房买卖合同已经签订,买方已经根据约定将购房款全部支付给卖方,卖方也答应今后会配合买方办理房屋过户手续,但是由于卖方并非是所售房屋的唯一合法所有权人,该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。

      笔者以上所罗列的争议及纠纷并不能完全概括拆迁安置房买卖过程中的所有纠纷,但是至少有一点可以确认的是,买方购买拆迁安置房存在一定的风险。

      为此,为了规避此类风险,笔者通过参考相关判例归纳出以下措施,供大家予以参考。

      1. 一定要签订书面合同。

      对于拆迁安置房的买卖,双方务必签订书面的买卖合同。最好的办法是在卖方所在的村委会相关工作人员的见证下签订合同。

      2. 一定要确保所购房屋的真实性,属于清洁所有权。

      在签订合同之前,买方需要对卖方所售房屋的情况进行核查,核查卖方是否对该房屋拥有所有权,该房屋上是否设有抵押、保证等担保物权,卖方是否已经将房屋出租给其他人等等。同时,买方可以要求在买卖合同订立,卖方必须对其所售房屋的真实性及干净权利予以保证;如有违反,卖方必须承担买方全部损失,包括但不限于今后因房屋买卖合同被撤销,买方因购买同类房屋所遭受的差价损失以及房屋装修损失等。

      3. 在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担。

      为保障将来房屋能够顺利过户以及明确过户的费用承担问题,买方可以要求在合同中订立该类的条款,如:卖方必须协助买方办理房产过户手续,办理产权过户手续的费用由买方承担。如果卖方有能力在第一次办产权证时,直接办到买方名下,费用由买方承担;如果卖方无能力直接办买方的产权证,必须办理卖方的产权证后,再办理过户手续,办理卖方产权证的费用由卖方承担,办理过户手续费用由买方承担。

      4. 通过约定违约金或预先留置部分购房款以确保将来合同能顺利履行。

      对于卖方拒绝协助买方办理房屋过户手续问题,买方可以事先约定,对于购房款,买方可以预留一定的比例,待卖方协助其办理完过户手续之后再予以支付,建议所预留的部分可以为所购房屋售价的5%-10%。

      5. 要求售房人近亲属作为见证人在合同上签字确认。

      为确保签订拆迁安置房的卖方具有买卖房屋的唯一资格,条件许可的话,买方可以要求包括卖方在内的近亲属在买卖合同见证人一栏予以签字确认,表示对该房屋的买卖予以知晓并同意。

      以上提供的指导建议并不足以规避拆迁安置房买卖的风险,各位可以结合现实生活中所遇到的问题总结出更好的办法予以规避,争取通过签约前的调查、签约时的冷静仔细具体的约定、签约后的积极维权等方式,维护自己的合法权益。一旦无法通过协商方式解决的纠纷,就需要考虑是否通过法律途径寻求保护。对于房产这类的典型不动产,唯有在不动产登记部门进行登记确认的,才是在法律上真正属于自己的财产。

     
  •   随之城市化进程的加快,越来越多的拆迁安置房出现。对于拆迁安置房的上市买卖是很多人都不了解的规定。买卖拆迁安置房是不是合法有效的?对于拆迁安置房买卖合同的效力又怎么认定?

      拆迁安置房买卖合同效力认定

      依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定,拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续,或者办理批准手续才生效。

      实践中,购房者未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。”

      《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效,因此,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续,但并不影响合同的效力,只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。

      实践中,拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行,而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中,也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。

      综上所述,买卖双方签订的《房屋买卖协议》有效,根据我国合同法的有关规定,买房可以要求卖方继续履行协议,协助办理房屋产权过户手续,或者退房并承担相应的违约责任。

     
  •   拆迁安置房屋买卖时,因为尚未领取房产证,无法及时办理产权过户手续,这就为日后纠纷产生留下隐患,而加上房价飞涨,不断出现卖房人变卦,买房人起诉的情况。那么,拆迁安置房屋买卖合同效力如何认定呢?

      【案例分析】

      张某与李某、吴某于2010年5月签订《拆迁安置房屋买卖合同》,约定李某、吴某自愿将坐落上海市浦东新区某路某弄某号某室拆迁安置房屋转让给原告,建筑面积90平方米,价格为100万元;张某按约通过银行转账支付李某、吴某房款,李某、吴某出具收条并捺印,同时将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、物业管理费发票、维修基金、有线电视初装费、燃气设施安装费等材料交给原告。同时,双方签署房屋交接书,张某入住系争房屋。后2013年年底张某联系办理房地产权证时,李某、吴某却称当初是向张某借款100万元,拆迁安置房屋买卖合同也是被逼签的,只是作为担保,因为房屋尚未办理房产证,便向他们提供动拆迁协议、电费、燃气费、水费等各种交费证明原件。而其他被安置的三个人表示拆迁分得多套房屋,该套只是同小区其中一套,又称拆迁事宜一直系李某、吴某办理,出售的事情没有经过他们的同意。现张某主张协助办理过户义务,而李某等人起诉张某要求法院确认购房合同无效,返回房屋。

      【法院判决】

      法院认为拆迁安置房屋买卖合同依法有效,支持张某诉求,判决协助办理过户手续,驳回了李某等人的诉求。

      【律师分析】

      拆迁安置房屋买卖时,因为尚未领取房产证,无法及时办理产权过户手续,这就为日后纠纷产生留下隐患,而加上房价飞涨,不断出现卖房人变卦,买房人起诉的情况。就本案而言,争议焦点主要有以下几点:

      一、拆迁安置房屋买卖合同是否有效?

      本案中张某与李某、吴某签订的拆迁安置房屋买卖合同系双方真实意思表示,并不违法法律、行政法规的强制性规定,应当认定为合法有效。认定合同效力应按照《合同法》第五十二条的规定,而上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押的政策不属于法律、行政法规的强制性规定。另外,即使未办理登记手续,但这不影响合同的效力。

      二、因借款被逼签订房屋买卖合同作为担保是否有效?

      本案中借款事宜没有证据证明,且也没有被胁迫的证据。对其主张的事实,无法提供证据证明,应承担不利的后果。而与之相反张某却有签订拆迁安置房屋买卖合同,支付房款银行转账记录,又有出具收据,并实际交付占有使用,持有拆迁安置房的原始材料,这一系列的证据形成完整的证据链,足以说明拆迁安置房买卖的事实。

      三、未经其他安置对象同意出售是否有效?

      如果明知拆迁安置房出售后二年内不提起异议,那么应该视为已经默认同意。况且作为拆迁安置的重大事项,作为家庭成员应该有商有量,应该对自己的切身利益尽心对待义务。其他安置对象长时间的不实地查看,不闻不问,放任不管分得的拆迁安置房屋,另外其他安置对象分得同小区房屋已经实际入住,不可能不关注到系争房屋已经出售的事情。而直到张某主张过户义务时,才主张不知情,显然也不符合常理。由此推断其是知情且同意出售的。

     
  •   当时,国家正在加强新农村缔造,假如农村宅基地房子被拆迁的,国家需求给予安置房处理拆迁安顿。那么,新农村安置房能买卖吗?

      一、新农村安置房能买卖吗?

      拆迁安置房子通常分为两大类:一类是因严重市政工程动迁居民而缔造的配套商品房或配购的中低价商品房。另一类是因房产开发等要素而动拆迁,动拆迁公司经过别的路径安顿或代为安顿人采购的中低价位商品房(与市场价比较而言)。拆迁安置房子的土地是划拨的,因而与采购的正常商品房(商品房开发,开发商获得土地是经过出让方法)是有差异的。但拆迁安置房假如进行了产权挂号并获得房子一切权证,能够进行上市买卖,无房产证卖方将无权对房子进行处置,相同也不能享用房子带来的利益,关于买房来说,也不能有用的防止一房两卖的项目。

      1、首要是看土地证性质是国有仍是团体;是否能上市买卖;能上市是能够买的;不能上市买卖则是小产权房;由所以拆迁户安置房是政府补助给当事人的, 所以必需是当事人才干办到房产证;通常都比较长时间才干办下来!拆迁户安置房要5年才干上市买卖的;故要5年今后才干过户并且要补完国有地税;假如你必定 要的话最佳找个律师给你合同约好!

      2、拆迁户安置房相对商品房要廉价点;可是有必定的危险!过户的费用和商品房过户费用一样!仅仅要补完国有地税!!这个你们能够约好由卖主来交!

      3、安置房除当事人外其它人不能代款!

      4、现在的方针是,出售满五年的住所不必交营业税,可是出售满五年非仅有的住所是要交差额20%的自己所得税的,别的,现在的方针规则,拆迁安置房初次上市还要交3%的土地出让金。

      二、拆迁安置房如何过户?

      依据相关法规及方针的规则拆迁安置房子通常分为两大类:一类是因严重市政工程动迁居民而缔造的配套商品房或配购的中低价商品房。依照有关方面的规则,被安顿人获得这种配套商品房的,房子产权归于自己一切,但在获得一切权的5年以内不能上市买卖。另一类是因房产开发等要素而动拆迁,动拆迁公司经过别的路径安顿或代为安顿人采购的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和通常的商品房比较没有什么差异,归于被安顿人的私有财产,没有转让期限的限制,能够自在上市买卖。拆迁安置房子的土地是划拨的,因而与采购的正常商品房(商品房开发,开发商获得土地是经过出让方法)是有差异的。但拆迁安置房假如进行了产权挂号并获得房子一切权证,能够进行上市买卖,无房产证卖方将无权对房子进行处置,相同也不能享用房子带来的利益,关于买房来说,也不能有用的防止一房两卖的项目。

      三、房产证下来今后,安置房能够过户吗?

      本来假如着急过户能够处理赠予或许承继,只需交纳契税。假如不急于过户,能够等证过五年后处理正常过户,也是交纳契税。(证不满五年正常过户有高税)。首要触及一个疑问,赠予或许承继过户后再买卖该房,有高税。而正常过户后,买卖该房子证满五年可免税。

     
  •   在拆迁的时候,一般都会有安置房给拆迁户进行买卖,那么安置房买卖需要注意哪些问题呢?安置房买卖合同是否有效?

      一、什么是安置房

      安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

      二、安置房买卖需要注意的问题

      1、明确安置房的性质

      对于安置房的买卖,一定要查明“五证”是否齐全。一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。

      2、办理公证手续

      办理公证手续,是对于买卖安置房的一种保证,以免日收出现纠纷。如果是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

      3、合同的内容要明确

      买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式,迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋,可以根据民法通则及合同法的相关规定,签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性,并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔,最好由专业房产律师进行指导。

      三、安置房买卖合同是否有效

      1、可以买卖,买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的,能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证,凭着也可以买卖,买卖合同合法有效,只是说风险比有产权证的大一些。

      2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可,不论名字是叫买卖合同,还是买卖协议,诚信协议,本质都是房屋买卖合同,和名字没有关系。既然是合同,就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件,不能使无权处分等等。对买卖有专门的法律解答和法院判决实例。

      3、买卖合同只是债权,要想保住房屋一定过户到买家名下,还是要通过律师陪购,确保购买者的合法权益。

      任何合同都有风险,即使买卖合同有效,也还是需要聘请律师陪购。买房子是大事情,涉及合同的事情,普通老百姓根本不通晓,一个条文,一个用词,一个条款都有可能造成以后的麻烦,与其等到法院诉讼才找律师,不如买卖房屋是就聘请律师把关。避免以后的风险,比较陪购费用和比较起来差别还是比较大的。

      以上,就是法律快车小编为大家整理的关于安置房买卖需要注意的问题的相关内容,想要了解更多关于安置房买卖的法律知识,可以在法律快车网站上咨询专业的律师。

    (责任编辑:范小凤)

     
  •   百元“萝卜公章”诈骗60万元

      男子伪造拆迁安置房买卖合同 谎称卖房骗朋友 获刑10年半

      北京男子秦某用一份房屋买卖合同从朋友郭某处骗得60万元,而合同约定的房屋根本不属于秦某。为了让郭某相信自己,秦某还特意提前在复印店自制了一份《拆迁安置房买卖合同》。记者昨天从市一中院获悉,秦某因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑10年半。

      到打字店做假合同

      1981年出生的秦某是大兴区黄村镇人。检方指控其2010年11月30日,在北京市大兴区黄村镇,利用其伪造的拆迁安置房买卖合同骗取被害人郭某信任,后与其签订房屋买卖合同,骗得人民币60万元后逃匿。经被害人报案,被告人秦某被重庆市公安机关抓获归案。

      开庭审理时,秦某并不承认自己存在诈骗行为,声称自己同郭某之间是借贷纠纷,且自己只向郭某借了40万元,算上利息共60万元。

      但秦某到案后曾在公安机关供述,自己“因为还不上钱,就想做个假房产,把房子抵押给他。”于是秦某告诉郭某说自己在大兴城镇建设综合开发集团公司开发的康庄项目中有一套回迁房,想抵给郭某。2010年11月份,秦某到黄村的一个打字复印店做了一份假的《拆迁安置房买卖合同》,并通过路边小广告找了一个做公章的,花了100元做了一个“北京市大兴城镇建设综合开发集团公司”的公章。

      签卖房协议骗60万

      准备就绪后,秦某将郭某约出来,把假的《拆迁安置房买卖合同》给了郭某,并同郭某签订了一份《房屋买卖合同》。对于这份合同,秦某解释称郭某打算让秦某拿这份房子做抵押,如果他还不上钱,房子就给郭某。

      但被害人郭某则表示,其根本就没有借钱给秦某。2010年10月份,其通过朋友认识了秦某,秦某便称自己想出手一套拆迁安置房,价格比商品房便宜。随后,秦某给其看了一份《拆迁安置房买卖合同》,这让其确信秦某确实有一套安置房,便与秦某签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定房子的价格是人民币60万元,同时需交纳首付款25万元。合同签订完,郭某便去银行给秦某转账了25万元,随后又分两次将60万元给了秦某。

      郭某付完款后就等房子下来。然而2011年9月份,郭某就联系不上秦某了,去秦某家也没找到。感到事有蹊跷的郭某拿着秦某给的《拆迁安置房买卖合同》到北京市大兴城镇建设综合开发集团公司查询后得知,这份合同是伪造的。郭某发现被骗后向公安机关报案。

      2012年8月29日,秦某在重庆被警方抓获。其承认自己名下并没有这套房屋,合同上的单元门号是其随便写的。

      系购房款而非借款

      一审法院认为,秦某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物后逃匿,数额特别巨大,其行为已构成合同诈骗罪,依法应予惩处。最终以合同诈骗罪,判处秦某有期徒刑十年六个月,剥夺政治权利一年,并处罚金人民币11000元。同时继续追缴秦某违法所得人民币60万元,发还被害人郭某。

      判决作出后,秦某不服提出上诉,表示被害人郭某在和其签订房屋买卖合同后即已经发现《拆迁安置房买卖合同》是伪造的,因此郭某给其转账的钱均系借款,与购房无关。

      一中院审理后认为,根据在案的证据、证人证言等都证明秦某及郭某所签购房合同约定的房屋价格为人民币60万元,与郭某支付秦某的人民币60万元能够对应,因此能够确认郭某支付的人民币60万元系购房款而非借款。

      法院未采纳秦某的意见,终审判决驳回上诉,维持原判。

     
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