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没签买卖合同可以拒收货物吗

没签买卖合同可以拒收货物吗

发布时间 :2018-07-11 10:57浏览量 : 225
日常交易买卖没有签订书面买卖合同,容易引发很多纠纷,其中一种常见的纠纷是合同双方当事人没有签订买卖合同,那卖方的货物能否拒收,这就需要看双方是否有口头的买卖合同或电子合同等其他形式作出约定了。没有签订书面买卖合同确实容易导致很多纠纷,但是还是可以通过搜集一些证据,佐证事实关系的存在,来主张自己的权益。协商不成就通过起诉解决。
  •   日常交易买卖没有签订书面买卖合同,容易引发很多纠纷,其中一种常见的纠纷是合同双方当事人没有签订买卖合同,那卖方的货物能否拒收,这就需要看双方是否有口头的买卖合同或电子合同等其他形式作出约定了。

      没有签订书面买卖合同,货物能不能拒收,分两种情况:

      1、如果双方没有签订任何形式的买卖合同的,可以拒收货物。双方当事人未以口头、书面等形式签订买卖合同的,双方不存在买卖关系,一方擅自派送货物的,另一方当然可以拒收。

      2、双方只是未签书面买卖合同,但存在口头买卖合同、或电子合同等其它形式合同的,不可以拒收货物。如果对方拒收货物的,可以通过到法院起诉等方式维权,要求继续履行合同,赔偿损失等。

      有口头合同或其他电子合同的,买方拒收货物,视为违约,要承担违约责任。

      口头合同和电子合同等都是合同的形式,只要能够证明买卖双方的买卖关系,就具有法律效力。

      违约方的违约责任,即使没有合同约定违约条款,卖方也可以主张对方继续履行合同和支付违约赔偿损失,违约损失赔偿具体包括对方违约造成的实际损失和可预见利益的损失。

      实践中,如果和买方协商解决不了纠纷的,可以通过起诉解决,向法院申请起诉,要求买方继续履行合同,并承担赔偿损失的责任。

      在起诉的时候要注意几个程序上的问题:

      1、选择有管辖权的法院

      合同纠纷,确定起诉法院的几个方法:

      合同有约定管辖法院的,以合同约定的为准。

      合同没有约定管辖法院,或者约定不明的,在被告住所地或合同履行地法院起诉。

      其中:

      (1)争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;

      (2)交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;

      (3)其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。

      2、准备证据材料

      口头合同的录音、电子合同的凭证、证人证言以及可以证明双方买卖关系的证据。

      民事起诉状:其中要明确诉讼请求,即要求对方继续履行合同和支付违约赔偿。

      没有签订书面买卖合同确实容易导致很多纠纷,但是还是可以通过搜集一些证据,佐证事实关系的存在,来主张自己的权益。协商不成就通过起诉解决。但是还是提醒大家尽量订立书面合同,在起草合同的时候,可以委托专业的律师拟定,可以最大程度上规避合同的风险。

     
  •   商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

      商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

      (一)当事人名称或者姓名和住所

      (二)商品房基本状况;

      (三)商品房的销售方式

      (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

      (五)交付使用条件及日期

      (六)装饰、设备标准承诺;

      (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

      (八)公共配套建筑的产权归属;

      (九)面积差异的处理方式

      (十)办理产权登记有关事宜;

      (十一)解决争议的方法

      (十二)违约责任;

      (十三)双方约定的其他事项。

      商品房买卖合同注意事项

      签订前要注意申请楼盘情况

      购房人在签订购房合同前,要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围,包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。

      审查房地产开发企业的营业执照,委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。

      购房者对房价拥有知情权

      对商品房面积和房价的计算,购房人拥有知情权,房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时,应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示,供购房者查阅,公示的资料包括:房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。

      签署商品房预售合同时,购房人可要求面积计算表或测算表,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对照查核。

      签约时商品房买卖合同要看清。

      《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据,因此购房者不能不慎重看待,在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题:

      (1)在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式

      是一次性付款还是按揭付款(或分期付款),较好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。

      (2)明确注明房屋面积

      所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。

      (3)对交楼日期要有严谨、具体的规定

      务必将开发商交付房屋的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房,则可以按照此条款追究其违约责任。

      (4)明确煤气通气的准确时间

      合同中要写明煤气通气的准确时间,或写明因入住率不够而不能按时通气时,开发商应采取什么应急办法。

      (5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间

      (6)认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致

      注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。

      (7)约定设计变更时如何承担责任

      合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更,新的设计方案应在多长时间内通知购房者,如果购房者要退房应在多长时间内提出,以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。

      (8)仔细研读补充条款的内容

      如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细,可以再签订一个补充协议,把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正,双方权利与义务必须对等。应当注意的是,有的开发商事前已拟好了补充协议,这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的,其中包含不少不平等的内容,购房者应多加注意。仔细研读补充条款,注意补充条款是否与正式合同相抵触,对不同意的条款可以提出修改,自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

      商品房买卖合同司法解释

      较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

      第1条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

      第2条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

      第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

      第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

      第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

      当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

      第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

      被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

      第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

      房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

      第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

      (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

      (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

      第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

      法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

      第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

      第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

      逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

      第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

      (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

      (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

      (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

      合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      第2十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

      第2十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

      第2十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

      第2十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

      第2十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

      第2十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

      商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

      第2十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

      第2十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

      第2十八条本解释自2003年6月1日起施行。

     
  •   业主购房会有一系列的配套设施供选择购买,河南郑州一位业主投诉称自己购房被买停车位,签停车位买卖合同时,停车位缩水。除此之外,电梯品牌也不是约定的品牌,针对这种与约定不一致的销售行为,业主应该怎么维权?

      投诉:停车位缩水电梯换品牌

      “河南有色地质家园B区”位于郑州的雁鸣路附近。昨天,记者来到该小区走访发现,不少业主正在办理收房手续,也有一些业主认为该小区达不到交房条件,不愿收房。业主郭先生说,现在小区楼道里到处是灰尘,电梯的品牌也不是合同约定的品牌,让他更生气的是,小区的一些停车位尺寸明显缩水了。

      据了解,该小区的业主大多是在2010年、2012年左右交的购房定金,可是等到2014年签订正式购房合同时,业主们才被告知买房时每户居民必须购买一个停车位。此举引起业主们的反感:“有的业主家里没有车,要车位干啥?还有的业主准备把房子出租或出售,也不准备买车位,哪能这样强买强卖呢?”

      业主们说,签订正式合同时,开发商才给业主提供了一份“河南有色地质家园选房办法”的文件(如图)。记者看到,该办法显示:每套房源配套必须认购一个地下停车位,在签订购房合同的同时签订该车位的使用协议,车位定价是负一层12万元/个,负二层10万元/个。

      郭先生说,即便是强制让买车位,也应该把停车位的尺寸设计好吧,业主们与开发商签订的“地下停车位使用权转让合同”上显示,地下1层的车位规格约为“2.4米×5.3米”,但业主们用尺子量了一下发现,地下1层的个别车位明显达不到合同约定的尺寸。

      回应:开发商答应按合约约定尺寸提供车位

      对此,该小区开发商对外张贴了一则“答复”。该答复上称,因设计原因,确有个别车位的尺寸小于合同约定的规格,但请业主放心,开发商保证有足够的符合合同约定尺寸的停车位可以满足业主的需求。

      据介绍,该小区的地下停车位是按总户数与总车位数“1:1.2”的比例建设的。也就是说,车位数量比户数要多,所以,开发商才敢做上述的承诺。

      对于电梯品牌与合同约定的品牌不相符一事。上述负责人称,合同中约定的电梯品牌是工作人员的疏忽所致,并不是恶意欺骗业主。

      目前,小区使用的电梯确实与合同约定的品牌电梯存在些微差价,开发商已决定把差价按B区楼栋建筑面积以现金形式按合同面积分别补偿给各位业主。

      律师:属于捆绑销售,业主可向消协投诉

      昨天,河南天基律师事务所律师邓曙光说,买房时要求业主必须购买小区的停车位,属于典型的“捆绑销售”,是消费者权益保护法明确禁止的,业主们可以到消协等机构维权,也可向房管局等部门投诉。

      邓曙光说,只要业主与开发商签订的正式购房合同里没有“买房必须购买停车位”的条款,业主都有权拒绝购买其停车位并依法维权。他也提醒其他市民在买房时一定要认真阅读购房合同及其附加协议,以免权益受到侵害。

      (原标题:业主购房“被买”停车位签合同时车位缩水)

     
  •   李阿姨为了借钱给他人,把自己的房子抵押给田某并借款20万元,双方之间签订房屋买卖合同,合同签订的是40万元。李阿姨为了确认确定双方签订的房屋买卖合同无效,向法院起诉,法院判决李阿姨返还不当得利20万元。

      女子抵押房子借了20万元,随后将这笔钱转借给他人,没想到被骗,借出的20万要不回来不说,还得返还借款……

      借给他人20万被骗

      2010年1月12日,小雅将李阿姨带到位于沙河口区某小区承租的房子里,谎称房子是自己母亲的,愿以该房作抵押,向李阿姨借款20万元。李阿姨自己没钱,便找到田某,将自己位于中山区的一套房子抵押给田某,向田某借款20万元。田某怕李阿姨没有还款能力,要求李阿姨签订一份房屋买卖合同。

      就这样,李阿姨将自己的房子过户到田某名下,田某借给李阿姨人民币20万元,李阿姨将这20万元借给了小雅。

      后小雅未能按约定还钱,李阿姨找上门,才知道小雅借款时用于抵押的房子并不是她母亲的,于是李阿姨向公安机关报了案。

      沙河口区警方介入调查,查明小雅是以合同诈骗方式骗取了李阿姨20万元。2011年12月13日,沙河口区人民法院作出判决,小雅诈骗罪成立,判决有期徒刑5年。

      要回房子但需偿还20万

      李阿姨认为,自己把房子过户在田某名下,目的是担保而不是卖房,另外,当初卖房合同签订的是40万元,而实际田某只出资20万元,于是她向中山区人民法院起诉,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。

      法院经审理后认为,双方签订的房屋买卖合同不是双方真实意思的表示,而属于借款关系,且该合同以合法形式掩盖非法目的(高利息借款),该合同无效。于是做出判决,判决田某将房子再过户到李阿姨名下。

      法院判决后,田某没有上诉,而是委托辽宁青松律师事务所的王金海律师到中山区人民法院起诉李阿姨,要求李阿姨返还不当得利人民币20万元。中山区法院经过审理后认为,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将不当利益返还给受损失的人。

      李阿姨与田某之间签订的房屋买卖合同已被法院判决无效,且李阿姨凭借法院的判决重新将房子过户到自己名下,其自身的合法权益已得到恢复,理应将借田某的20万元返还。由于李阿姨电话不通,法院上门也未找到李阿姨,在经过法定的公告期后,法院一审作出“缺席判决”,判决李阿姨返还田某人民币20万元。

      再审仍判偿还20万元

      今年1月份,李阿姨委托律师向中山区人民法院申请再审,理由为自己不是借款人,而是担保人,法院在没有找到自己的情况下就公告送达,程序违法,要求再审。中山区人民法院于2015年2月5日作出裁定,裁定由中山法院另行组成合议庭,对本案再审。

      法院经再审后认为,双方签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示,双方真实意思是借款关系。由于涉及高利息,属于以合法形式掩盖非法目的,判决双方房屋买卖合同无效后,李阿姨已经依照生效的法院判决重新将房子过户到自己名下,理应返还占有的20万元。

      关于李阿姨主张自己不是借款人而是担保人,由于沙河口区人民法院刑事判决书中已经确认小雅向李阿姨借款,并用自己母亲不存在的房子作抵押这一事实,因此,其主张不能成立。

      今年7月8日,法院作出再审判决,维持李阿姨返还田某20万元的民事判决。这也意味着,李阿姨借出的20万元要不回来了,还得返还向田某的借款20万元。

      (原标题:抵押房子借20万再转借他人,遭遇诈骗咋办)

     
  •   [导读]:买房之怎样签商品房买卖合同。合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前,本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同——《天津市商品房买卖合同》,签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。

      一、填写说明

      共4个条款,主要起提示性作用,包括:

      1、合同签订。签订前,当事人应仔细阅读合同各项条款,然后与对方就商品房建筑面积、价款、交付日期、付款方式、违约责任、面积差异处理、产权登记、争议处理等内容进行认真协商,约定时,购房者应注意保护自己利益,防止未经周密思考,马马虎虎仓促签约,使自己合法权益受到损害;

      2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写,空白部分应用“/”划掉;

      3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案;

      4、合同不得翻印。

      二、合同主体

      出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号;委托房地产经纪机构售房的,还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。

      买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话,当事人为个人的,填写国籍、身份证号/护照号,当事人是单位的,填写法定代表人、营业执照号码;委托他人购房的,还应填写委托代理人相关情况。

      三、合同内容

      第一条 商品房情况

      首先,填写商品房销售许可证号,应注意,该证号必须填写准确。

      然后,填写房屋情况,包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积)等内容。

      最后,填写土地来源情况,是划拨方式还是出让方式,以出让方式取得土地使用权的,还应填写土地出让年限和起止日期。

      另外,合同附件一“商品房屋平面图”,应附商品房方位图和分门分层平面图(1:100或1:200),方位图标出商品房具体朝向,分门分层平面图标明商品房的房型、布局等,并在图上圈红销售的商品房,加盖出卖人骑缝章。

      合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”,主要为杜绝商品房重复抵押的现象,并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写:商品房是正在抵押,还是尚未抵押,正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况;租赁情况应注明:商品房是正在租赁(以租代售),还是尚未租赁,正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。

      第二条 商品房价款

      本条款为商品房单价和价款,单价每平方米的价格,价款是扣除优惠部分的实际成交价格,币种可以是人民币或双方约定的外币。

      第三条 商品房交付日期

      填写商品房交付日期,遇不可抗力、不能履行合同的,双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。

      第四条 乙方付款形式及时间

      买受人付款可采取:一次性付款、分期付款或其他方式,并由双方约定付款时间。

      第五条 甲方逾期交付商品房的处理

      出卖人逾期交付商品房的违约责任,分为两种:

      第一种,逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的,应支付已付款利息,合同继续履行。

      第二种,逾期期限超过约定期限的,可选择:(1)合同继续履行,出卖人应支付已付款利息、违约金;(2)解除合同,出卖人应退还已付款,支付已付款利息、违约金;(3)双方另行约定。

      第六条 乙方逾期付款的处理

      买受人逾期付款的违约责任,也分为两种:

      第一种,逾期期限在双方的约定期限内的,应当支付逾期付款及其利息,合同继续履行。

      第二种,逾期期限超过约定期限的,可选择:(1)合同继续履行,买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金;(2)解除合同的,买受人应当支付违约金;(3)双方另地约定。

      第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

      商品房建筑面积以房屋所有权主证记载面积为法定依据。

      商品房建筑面积与销售建筑面积差异小于正负3%的,每平方米价格保持不变,按照面积差异退少补,合同继续履行;面积差异大于正负3%的,由双方另行约定。

      第八条 商品房质量及保修责任

      出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺,在买受人正常情况下出卖人应按照《商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。

      出卖人另有承诺的,填写合同附件三。

      第九条 基础配套设施运行的约定

      双方约定配套设施运行期限,包括上水、下水、供电、燃气、暖气等,以及违约的处理方式。

      第十条 设计变更的约定

      本条款规定,双方订立合同后,出卖人不能擅自变更商品房房屋设计和环境布局,确需变更的,应在约定期限内与对方协商。买受人同意的,双方订立补充合同;买受人不同意变更或出卖人擅自变更的,出卖方承担违约责任。

      商品房房屋设计和环境布局应填写合同附件四。

      第十一条 商品房交接

      规定商品房交付时,出卖人应提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。

      第十二条 商品房产权登记

      房屋竣工验收后,出卖人应在30日内办理房屋初始登记,初始登记完毕后,应在180天内协助买受人办结房屋所有权转移登记。

      出卖人未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的,应承担违约责任。买受人可选择继续履行合同、解除合同或其他处理方式。

      第十三条 物业管理

      规定双方应对物业服务内容、收费标准等签订物业管理合同。

      第十四条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定

      本条款为出卖人对商品房权利担保责任,出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债权债务纠纷,否则,承担全部责任。

      第十五条 争议处理

      合同履行中发生争议的,双方协商解决;解决不成的,可选择申请仲裁或提起诉讼。

      第十六条 合同附件

      对合同中未约定或约定不明确的地方,双方填写合同附件五,另行订立补充合同。5个附件为本合同的不可分割部分,具有同等效力。

      第十七条 合同份数

      合同一式五份,具有同等效力。

      第十八条 合同生效

      合同自双方签字或盖章之日起生效,另有约定的从其约定。

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  •   签二手房买卖合同需注意的问题

      1.合同内容

      二手房买卖,应当订立书面形式的房地产买卖合同,有示范文本的省市,可以使用示范文本。对于自拟合同,合同应具备以下主要内容:

      (1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;

      (2)二手房的座落地点、面积、四至范围;

      (3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;

      (4)二手房的规划使用性质;

      (5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;

      (6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;

      (7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;

      (8)住房户口迁移;

      (9)维修基金的处理;

      (10)违约责任;

      (11)争议的解决方式;

      (12)买卖当事人约定的其他事项。

      2.二手房买卖后的土地使用权

      (1)居住房屋

      居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移,土地使用年限应在合同中如实约定。

      未补交土地出让金的花园住宅出售时,买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续,补交出让金。

      (2)非居住房屋

      该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移,土地使用年限应在合同中如实约定。

      按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金。

      除上述情况外,《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的,当事人应在合同中具体约定。

      3.集体所有土地上房屋的买卖对象限制

      应合理提示当事人:集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。

      4.维修基金的交割

      应合理提示当事人:房地产买卖合同生效后,当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续。

      了解更多有关二手房交易内容,请点击:二手房交易注意事项

     
  •   签房屋买卖合同如何转移风险

      案例回放

      刚毕业没多久的王先生为了结婚买了一套在彭浦新村豪华装修的公房,双方在中介的安排下签订了房地产买卖合同,也按照合同的约定履行了合同,并办理了产权过户手续。可就在几天之后,突然下大雨,房东许先生当时不在房子里,阳台的窗户没关,整整一天雨水不断进来,豪华装修的地板和木制家具全部泡水,部分家电由于进水也无法正常使用。发生了这样状况,王先生知道后立刻找到中介要求退房,经过一番争论,房东不但不退房,而且对此不承担任何损失。

      两类风险 不同责任

      在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。案例中的王先生就是没有注意随便选了一个。这两种风险转移的方式法律内涵不同,对买卖双方的影响,产生的责任自然也会不同。

      以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。

      以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。

      两方面约定买卖双方

      权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:

      一、 就房地产风险责任的约定:

      让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被法院查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。

      二、 就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:

      在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。

      综上所述,买卖双方在签订房地产买卖合同时要细看买卖合同的条款,特别仔细考虑清楚风险转移的时间点,如果没有太多概念或不确定的情况下,优先选择转移占有。当然,如果房东提前交房,对买家来说权利转移尚在后面,不论选择哪个对买家都是无不利之处的。


     
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