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售房合同范本

售房合同范本

发布时间 :2018-07-06 10:15浏览量 : 293
售房合同即房屋买卖合同,是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。关于售房合同范本,也是值得我们注意的问题。
  • 卖方(甲方):

    买方(乙方):

    根据中华人民共和国有关法律、法规和本地有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,订立本合同,以资共同遵守。

    第一条 甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方,房屋具体状况如下:

    房屋座落在山西省绛县振兴东街山西金甲药业有限公司大门外,房屋为砖混结构商品房,房屋在第 层,面积为 平方米,布局结构为 。

    第二条 该房地产土地所有权性质为集体所有土地;土地使用权以出让方式获得。

    第三条 房屋配套附属设施水、电、暖由甲方负责,室内装饰统一为水泥地面,墙壁为防水白色涂料,乙方对甲方上述转让的房地产具体情况已充分了解,自愿购买上述房地产。

    第四条 甲、乙双方经协商达成一致,同意上述房地产转让价格为人民币(大写): 元整。甲、乙双方同意,自本合同签订之日起,乙方分三次将房款付给甲方。具体时间为:本合同生效之日起十日内乙方交付贰万元;2005年1月30日前付伍万元;其余在产权转移时全部交清。

    第五条 甲、乙双方同意,本合同生效后,除人力不可抗拒的因素外,甲方定于2005年4月30日将上述房地产交付乙方(以房产证交付为标志)。

    第六条 上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给乙方。

    第七条 本合同生效后,甲、乙双方应按国家及本地有关规定缴纳税、费。在上述房地产权利转移前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其它费用由甲方负责支付。

    第八条 乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质,乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务,并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约,享有相应的权利和承担相应的义务。

    第九条 甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷,由甲方承担全部责任。

    第十条 乙方未按本合同约定期限付款的,应按逾期未付款向甲方支付利息,利息自应付款之日起第二天至实际付款日止,利息按银行同期利率计算,逾期30天后,甲、乙双方同意按下列之一处理。

    一、乙方除应支付利息外,还应按逾期未付款的3%向甲方支付违约金,合同继续履行。

    二、甲方有权通知乙方单方解除合同,甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款3%的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分,乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付,若乙方违约给甲方造成经济损失的,甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

    第十一条 除人力不可抗拒因素外,甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的,应按已收款向乙方支付利息,利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止,利息按银行同期利率计算。逾期30天后,甲、乙双方同意按下列之一处理。

    一、甲方除应支付利息外,还应按已收款的3%向乙方支付违约金,合同继续履行。

    二、乙方有权通知甲方解除合同,甲方除应在接到书面通知之日起10日内向乙方返还已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按已支付房款的3%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

    〖第一┆范文网法律快车合同范本频道整理该文章。〗

    第十二条 经甲、乙双方协商一致,本合同未尽事宜,在不违反本合同原则的前提下,可订立补充条款或补充协议,甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

    第十三条 本合同自甲、乙双方签订之日起生效。甲、乙双方在签署本合同时,具有完全民事行为能力,对各自的权利、义务清楚明白,并按本合同规定履行。

    第十四条 本合同适用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决。协商不能解决的,依法向人民法院起诉。

    第十五条 本合同一式四份,甲、乙双方各执一份,房地产交易管理机构一份,房地产登记机构一份。

    甲方:(签章) 乙方:(签章)

    负责人:(签章)

    年 月 日 年 月 日

     
  • 正文:
    委托售房合同
    委托售房合同

      委托人(被代理人):______________(以下简称甲方)
      受托人(代理人):________________(以下简称乙方)

      根据国家有关法律、法规规定,经甲、乙双方协商一致,订立如下合同:

      一、甲方自愿将自己位于______市________________区_________路(街)_________号_________单元_________室的房产委托乙方代理销售。
      1.该房产房屋所有权证号为_________字第_________号 、_________字第_________号/使用权证号为_________号,建筑面积/使用面积为_________平方米。
      2.上述所售房产的基本情况为:
      房型_________、结构_________、楼层_________ 、附属设施__________。
      3.该房产拟售价格为¥_________(大写) 。

      二、乙方接受委托后应按照《____市房地产中介行业规则(试行)》的要求提供服务、促成交易。

      三、在房屋的交易过程中,乙方有义务协助甲方办理权属过户登记、房款交割、房屋管理权交接等工作,保障交易的安全性。
    ?
      四、乙方协助甲方办理完交易过户登记手续后,甲方应一次性付给乙方成交金额的_________%(超过_______万的部分以_______%累计,低于_________元的按_________元收取)作为代理佣金。

      五、甲方保证不与乙方介绍的客户私下联系,包括互留联系电话、地址等,否则视甲方有故意逃避代理佣金的行为。若私下成交,造成甲方利益受损或发生其他纠纷,乙方不承担任何责任,并且乙方有权提出两倍于代理佣金的赔偿。

      六、甲方保证该房产权属清晰,无财务纠纷,如甲方故意隐瞒真实情况致使乙方遭受损失,甲方应承担责任并给予补偿。

      七、委托有效期为____________。

      八、若在委托期内甲方已通过其它渠道售出该房产,则本委托合同自行终止。

      九、本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行商定,并签定补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十、本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的甲、乙双方可依法向xx市仲裁委员会提出仲裁。

      十一、本合同从甲方签字、乙方盖章之日起生效。

      十二、本合同一式贰份,甲、乙双方各执壹份。



    甲方(签字):_________ 乙方:_______(盖章)
    住址(单位):_________ 经办人:_____________
    身份证号码:___________
    联系方式:_____________
    _______年_____月_____日
    委托售房合同
    委托售房合同

     
  •   核心提示: 不违反法律禁止性规定而签订的合同合法有效,依法对双方当事均具有约束力;过错方应根据各自的过错程度承担相应的责任。

      1、 不违反法律禁止性规定而签订的合同合法有效,依法对双方当事均具有约束力。民事法律行为必须遵循诚实信用原则,一方过错而造成另一方人身伤害或财产损失的。

      2、过错方应根据各自的过错程度承担相应的责任。中国人保乌市分公司在新闻媒体上公开宣示信誉担保,应承担相应的担保责任。

      [基本案情]

      1994年6月,新疆天海实业开发总公司、天海房地产公司在《乌鲁木齐晚报》等媒体上刊登广告称:本公司开展天海花园(住宅小区)微利发售,五年还本活动。自1994年11月5日起,天海房地产公司、保险公司在《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》等媒体上多次刊登广告称:“天海房地产公司、保险公司隆重奉献还本信誉保险”,“郑重宣誓只要长城还在,五年必将还本”,“天海集团公司首家推出‘期限五年,还本售房’方案,并与保险公司推出‘还本信誉保险’服务,凡购买天海花园小区商品房的单位和个人均可享受‘五年还本’,同时保险公司向天海公司对客户提供‘五年还本’信誉保险”。从1994年6月至1995年7 月,李某某、徐某等120人分别与天第房地产公司签订了《还本售房协议书》、《债权证明》并进行了公证,约定:李某某、徐某等120人分别购买天海房地产公司的房屋各一套,一次性交清购房款,天海房地产公司短期内办理房产证,从交款之日起五年后,购房人收回本金。上述协议签订后,李某某、徐某等120人分别交付了购房款,天海房地产公司亦依约交付了房屋。五年后,因天海房地产公司未履行还本义务,李某某、徐某等120人向新疆维吾尔自治区高级人民法院起诉,请求判令天海物业公司承担16277043.20元的还本责任,裕民县农行承担注册资金不到位的责任,保险公司承担补充偿还的责任,董新胜等8人承担投资不到位的股东连带责任,并承担本案的诉讼费用。

      (一)1993年8月,天海实业开发总公司成立,注册资金190万元,投资来源清单载明的投资人董新胜、马超、任德群、罗华、白峰、热夏提、任丽娟、李建平、李开民。1995年1月,天海实业开发总公司变更投资人为任德群(出资额1000万元)、罗华(出资额250万元)、热夏提(出资额250万元)、陈丛江(出资额250万元)、张全德(出资额250万元),注册资金变更为2000万元。但张全德、罗华、陈丛江均称自己实际并未出资,其名下的出资额均是任德群出的并分派在他们名下的,投资协议书的签名不是自己所签,但工商档案中的出资人的身份证复印件均是张全德、罗华、陈丛江本人的。现任德群死亡,热夏提下落不明。1995年6月9日,天海实业开发总公司变更为天海集团公司。1997年9月22日天海集团公司被吊销营业执照。天海房地产公司由天海实业开发总公司于1994年2月投资500万元成立。1997年9月4日被吊销营业执照。天海物业公司于1994年9月由张全德、周勤、罗华共同投资设立,注册资金480万元,1999年5月4日经工商行政管理机关核准出资人变更为白峰、李开民、周勤,法定代表人变更为白峰,2000年8月15日,新疆维吾尔自治区工商行政管理局以新工商个字(2000)171号文件决定撤销1999年申请设立时,向工商行政管理机关提交的验资证明中注册资金为480万元,开业投资来源清单中拨款投资单位填写为天海集团公司现金480万元。1997年7月13日,新疆财务审计咨询公司作出的新财审字(1997)4号《关于天海集团物业有限公司1996年度会计决算的审报告》确认,天海物业公司由统一计划公司(天海集团)投入500万元的注册资金,主要是锅炉房、供排水、在建基础工程。1998年以后天海物业公司在天海花园小区土地使用权红线内建门面房7间,1999年5月17日将其中一间卖给了孙江萍,并就小区内的锅炉设施向住户收取暖气费,但其实际继受天海集团公司、天海房地产公司的财产数额,双方当事人均不能举证说明清楚。

      (二)1994年11月8日,天海房地产公司与保险公司签订《商品房屋销售五年期还本信誉保险协议》,约定由天海房地产公司向保险公司投保该保险,保险期满后,确认天海房地产公司不能返还购房户的购房款时,保险公司将按本协议载明的保险金额(按天海房地产公司每套商品房屋销售价格的50%计算)承担保险责任。保险费根据保险金额按综合费率9%计算,保险期限为房屋售出之日起,五年期满止,所有售出的房屋必须参加本保险,天海房地产公司必须将所售房款的 50%交付保险公司作为信誉保证,天海房地产公司的宣传涉及保险内容,必须经过保险公司认可,方能使用。1994年12月6日,天海房地产公司与保险公司签订《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》,约定终止《商品房屋销售五年期还本信誉保险协议》,由天海房地产公司以广告形式向社会公众作出协议终止的声明。李某某、徐某等120人与天海房地产公司签订的《还本售房协议》、《债权证明》中未涉及与保险公司相关的条款约定,从120名购房户所举证据中,证实保险公司于1994年11月5日开始与天海房地产公司在《乌鲁木齐晚报》等媒体上刊登有关五年还本售房的广告,李某某、徐某等120 人提供的《120户“五的还本”购房户名单》中有56位购房时间为1994年6月14日至1994年11月4日(见名单中序号第1位李晓才至第56位袁江)。1994年11月5日以后,当天海房地产公司在新闻媒体上作广告时,保险公司没有以任何形式提出异议,同年12月6日以后,保险公司亦未以任何形式表明其与天海房地产公司已解除合同。诉讼中,天海房地产公司和李某某、徐某等120人承认未向保险公司交纳过保险费用。

      (三)裕民县农行房地产开发公司(以下简称农行房地产公司)是裕民县农行申请开办的公司,后又变更为裕民县银海房地产公司(以下简称银海房地产公司)。 1998年6月裕民县农行向工商行政管理机关申请将银海房地产公司注销。1993年11月5日农行房地产公司与新疆天海实业开发公司签订了《房地产开发联营协议》,约定双方共同投资开发房地产,总投资4000万元,农行房地产公司出资2000万元,按年率18%享受利润分成,天海实业开发公司一次性出资 2000万元,负责经营,承担风险、利息及资金占用费。1993年12月6日双方又签订《房地产开发联营协议》,约定农行房地产公司投入300万元,为期一年,资金占用费按年率18%计付,其他内容同1993年11月5日协议。1993年12月21日双方签订《房地产开发联营协议》,约定农行房地产公司投入500万元,投入期4个月,其他内容同1993年11月5日协议。1994年3月12日,双方签订《补充协议》,约定天海实业开发总公司在1994年2 月底前将300万元联营资金退回给农行房地产公司,按月息12‰计付回报率,另外,已交付给天海实业开发总公司使用的1000万元按合同期限到期收回,利率按月息12‰计付,原定的2000万元筹资协议,其差额部分双方协商解决。1995年11月22日,银海房地产公司与天海集团公司签订《退回投资协议书》,约定从1994年始至1995年11月,天海集团公司共分四笔给银海房地产公司退回投资620万元,现天海集团公司愿将剩余的680万元投资款尽快退给银海房地产公司,回报率从1995年6月21日起至1995年12月31日止按月息15‰计付。天海集团公司愿将已售出的四万元入住户共123户所欠房款款金额1200万元的债权和房产权全部转交给银海房地产公司以抵偿应退给裕民房地产公司的投资与回报。该协议于1995年12月15日经乌鲁木齐市第二公证处公证。1997年11月5日,银海房地产公司与天海房地产公司签订《补充协议》,天海房地产公司以四万元入住户的62户4798518.84元的全部欠款和四万元入住户购房合同及分期付款档案一次性移交银海房地产公司,作为对银海房地产公司投资本金部分的补偿,由银海房地产公司全权收取四万元入户付款,天海房地产公司予以协助并为交清房款的住户办理房产证,1997年11月6日,天海房地产公司向天海小区四万元入住户发出通知,告知住户从即日起,按原购房合同的各有关条款,将余下的购房款交给银海房地产公司。1997年11月7日,伊犁哈萨克自治州人民检察院塔城地区分院就四万元入住户中的62户的售房合同和分期付款档案采取了扣押措施,同日,天海房地产公司与银海房地产公司办理了四万元入住户中62户的购房合同及分期付款档案卡的移交手续。裕民县农行在银海房地产公司注销后,继续向四万元入住户中的62户主张房款。至于银海房地产公司、裕民县农行实际收取的房款金额,李某某、徐某等120名购房户没有举证。

      (四)从工商档案中无法确认董新胜、白峰、任丽娟、李开民是天海集团公司的股东。从天海物业公司工商档案中看,投资来源是法人资本金,周勤名下的100万元出资并非其本人实际投入,事实上天海物业公司是由天海集团公司注册资金2000万元实际到位,张全德、罗华、陈丛江称自己实际未出资。

      [审理及判决]

      一审法院认为:

      (一)李某某、徐某等120名购户在与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》时,国家现行法律、法规都没有禁止性规定,双方意思表示真实,内容合法,该协议应认定有效,五年期满,天海房地产公司应向李某某、徐某等120名购房户承担还本责任。天海集团天海房地产公司被工商行政管理机关吊销营业执照后,作为天海房地产公司的出资人,依据《中华人民共和国公司法》第一百九十二条的规定,应当对天海房地产公司的债权债务进行清算。在清算期间,公司的人格并未消灭,只是权利能力被限制于清算范围之内,但天海集团公司随后不久也被工商行政管理机关吊销营业执照,依法亦应进行清算,根据工商行政管理机关意见,天海集团公司所属企业债权债务由出资人负责清算。故李某某、徐某等120名购房中将天海集团公司、天海房地产公司作为被告要求其就天海房产公司承担清算责任的主张成立。天海集团公司股东应负责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算,用清算出的剩余财产向李某某、徐某等120名购房户承担还本责任。天海物业公司与天海房地产公司均是独立的企业法人,依据《中华人民共和国公司法》第三条的规定,应各自独立承担民事责任。但天海物业公司在天海房地产公司、天海集团公司被工商行政管理机关吊销营业执照后一直未进行清算的情况下,在天海房地产公司有偿取得土地使用权的土地红线内建盖门面房并出售的行为,实际占有、使用、收益原属天海集团公司的锅炉设备并收取暖气费的行为,确属天海物业公司实际占有、使用、收益、处分了应属于海集团公司、天海房地产公司的财产,从上述三公司的登记情况看,三公司的财产在事实上产权主体混同,形成了共同共有关系,根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款的规定,李某某、徐某等120名购房户主张天海物业公司、天海房地产公司、天海集团公司就还本承担连带责任主张成立。

      (二)裕民县农行房地产公司与天海实业开发总公司签订的《房地产开发联营协议》以及银海房地产公司与天海集团公司签订的《退回投资协议》、《补充协议》及对四万元入住户收取余款的一系列行为,是协议双方之间的法律关系,属另案,在双方中没有任何一方就其性质、效力及其法律后果诉请人民法院予以审理,李某某、徐某等120名购房户与本案并无直接的利害关系,要求裕民县农行承担投资不到位、抽逃出资及出资额为限承担天海公司的债务的请求,于法无据,故对其请求不予支持。

      (三)保险公司与天海房地产公司刊登“五年还本售房保险”的广告行为,根据《中华人民共和国合同法》第二十一条的规定,不能认定为承诺,保险公司未与李某某、徐某等120名购房户订立保险合同,也不是五年还本售房合同的当事人,承诺应当以明示的方式作出,缄默或者不行为不能视为承诺。李某某、徐某等120名购房户要求保险公司承担承诺责任缺乏法律依据和事实依据,但保险公司刊登广告的行为是促使李某某等人与天海房地产公司签订五年还本售房协议和债权协议的重要条件,保险公司与天海房地产公司订立五年还本售房信誉保险协议是双方的真实意思表示,双方终止上述协议后,有义务督促天海房地产公司及时向社会公告协议终止的事实,而保险公司却消极地不作为,致使李某某、徐某等120名购房户中的部分购房户仍然认为有保险公司承保,保险公司的行为是导致李某某等人在购房时放弃采用其他法律手段担保债权难以实现,受到损害具有一定过错,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、二款的规定,保险公司应当承担民事责任,保险公司因没有履行依据诚实信用原则所应负的义务,即合同前义务,而导致李某某等人遭受一定的利益损失,主要是信赖利益的损失,依据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定,保险公司应承担损害赔偿的责任。鉴于李某某等人对自己从事民事活动的商业风险认识不足,主观上也有过错,依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条的规定,保险公司应就自1994年11月5日起的购房户的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司财产不足以清偿的还本债务的30%的民事责任。

      (四)根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定,公司为独立企业法人,以公司的全部财产对外承担责任,从公司法的规定中可见公司人格独立,股东责任有限公司法的核心内容,公司的注册资本到位则符合法律对资本的要求,公司在工商行政管理机关登记,则取得法人资格,由公司对外独立承担民事责任,至于股东自称未实际出资,则属于公司内部虚拟股东或股东违约的问题,不能认定公司资本不实或抽逃资本,我国现行立法和司法实践尚未确认当公司控制股东滥用公司独立人格和股东有限责任时,将忽视其与公司各自独立的法律人格,而视公司与其背后的股东为一体,对外承担责任,李某某等人主张直索股东于法无据,故应法驳回其对张全德、罗华、陈丛江、周勤的诉讼请求。

      董新胜、白峰、任丽娟、李开民不是天海集团公司的股东,李某某等人对他的诉讼请求缺乏事实及法律依据,不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款、第一百零六条、第一百一十三条和《中华人民共和国公司法》第三条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第(三)项的规定,判决如下:一、李某某、徐某等120名购房与天海房地产公司签订的还本售房合同有效;二、天海集团公司出资人负责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算,用清算后的剩余财产向李某某、徐某等120名购房户承担16277043.20元的还本责任;三、天海物业公司与天海集团公司、天海房地产公司向李某某、徐某等120名购房户对被告裕民县农行、董新胜、白峰、任丽娟、李开民、张全德、罗华、陈丛江、周勤的诉讼请求;五、保险公司向李某某、徐某等120名购房户中的64户(从购房户名单的第57位王伟至第120位周素英,即自1994年11月5日起购买房屋的购房户)的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司的财产不足以清偿的还本债务的30%的民事责任(除去购房户中前56位,即从第1 位李晓才至第56位袁江)。一审案件受理费91395.22元由天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司共同负担。

      保险公司和天海物业公司均对一审判决不服,向本院提起上诉。保险公司上诉称:1、一审判决认定《五年还本售房协议书》合法有效是错误的,该还本销售的行为违背了诚实信用、等价有偿的民法原则,违背了国内贸易部(1994)内贸函字第802号《关于禁止还本销售商品活动的通知》,该协议中对售房的约定内容可以认定有效,对还本的约定内容应为无效。2、广告行为不构成有效承诺,保险公司非本案合同当事人,与120名购房户没有形成保险法律关系,其在本案中所实施的行为只是要约邀请,不构成缔约过失责任,判决承担30%的代赔偿责任于法无据。3、一审违反法定程序:一审法院第二次开庭,购房户又增加了人数并变更了诉讼请求;一审判决保险公司承担64户购房户的债权损失30%的赔偿责任,但未将该64户购房户的相关证据材料交由保险公司质证;一审原告的诉讼请求是返还购房款,一审判决保险公司承担赔偿责任,违反“不告不理”原则。请求驳回李某某、徐某等120名购房户对保险公司的诉讼请求,或将本案发回重审。天海物业公司向本院递交上诉状后,并申请缓交二审案件受理费两个月。2001年3月14日,本院向天海物业公司发出《催交诉讼费通知书》,限令天海物业公司于收到该通知书之日起7日内交纳二审案件受理费,逾期不交,按自动撤回上诉处理。天海物业公司于3月23日收到该通知,在本院指定的期间内未交纳二审案件受理费。天海物业公司未按期交纳上诉费的行为违反了《中华人民共和国诉讼法》第一百零七条、《人民法院诉讼收费办法》第十三条第二款的规定,依法只有作为本案的被上诉人。

      李某某、徐某等120名购房户答辩称:1、国内贸易部(1994)第802号通知只是限令国有商业企业在推销活动中不准采用“还本销售”的方法推销商品,天海房地产公司并非国有商业企业,不在禁止之列。2、天海房地产公司策划还本销售是经过市场调查的,该公司1994年11月给乌鲁木齐市工商局的《关于实行五年还本售房的说明》中说:目前乌市的银行贷款利息平均达年息20%左右,五年还本相当于支付给银行的贷款年利息。因此合同符合平等互利、等价有偿的原则。3、根据国务院1983年9月1日发布并施行的《中华人民共和国财产保险合同条例》第2条,1995年10月1日施行的《中华人民共和国保险法》第 91条的规定,信用保险是财产保险的一种,保险公司与天海房地产公司1994年11月8日签订了保险协议,并在新闻媒体上作了“只要长城还在,五年必将还本”等宣传,实质就是担保天海房地产公司卖房,依法应当承担赔偿责任。4、一审法院程序合法,保险公司放弃质证权利。请求驳回上诉,维持原判。天海物业公司及张全德、李开民当庭辩称,同意保险公司的上诉理由,本案的还本售房合同应为无效合同,本案应当发回重审。裕民县农行当庭答辩同意一审判决。白峰、陈丛江书面答辩同意一审判决。天海集团公司、天海房地产公司以及董新胜、罗华、任丽娟、周勤等人未作答辩。

      本院二审中还查明,1994年11月24日和12月1日,中国人民保险公司新疆维吾尔自治区分公司就其与天海房地产公司联合开办商品房屋五年期还本信誉保险业务的可行性,书面请示中国人民保险公司财产险部和中国人民银行新疆维吾尔自治区分行,1994年12月3日,中国人民保险公司财产险部书面批复中国人民保险公司新疆维吾尔自治区分公司:此类业务涉及经济担保,是总公司行文明令禁止开办的业务,目前不宜开办此类业务。2000年11月16日,一审法院开庭时对120份购房合同的真实性进行了当庭质证,双当当事人对合同的真实性没异议。

      本院认为,李某某、徐某等120名购房户与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》时,国家法律、行政法规均没有禁止此类销售活动的规定,当事人之间所签协议意思表示真实明确,不违反公平原则和诚实信用原则,应当认定为有效。国内贸易部(1994)内贸函字第802号《关于禁止还本销售商品活动的通知》,不宜作为认定本案合同无效的根据,保险公司上诉主张双方当事人签订的《五年还本售房协议书》中有关售房的约定内容可以认定有效,对还本的约定内容应为无效,理由不充分,不予支持。保险公司认为其与天海房地产公司联合刊登广告的行为不构成有效承诺,与120名购房户没有形成保险法律关系,判决其承担 30%的代赔偿责任于法无据,与事实不符。从中国人民保险公司1994年12月3日批复的内容来看,信誉保险业务涉及经济担保,带有信誉担保性质。保险公司在新闻媒体上公开宣示信誉担保,对造成本案部分还本售房合同的签订和履行具有一定的过错,其与天海房地产公司达成的《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》,实际上是推卸责任,损害他人利益的行为,一审法院判决保险公司违背诚信原则,承担其刊登广告后购房户30%的信赖利益的损失,符合法律规定,保险公司的上诉理由不能成立,应予驳回。关于一审程序的合法性问题,因本案是普通的共同诉讼引起的合并审理,在一审庭审结束前,一审法院将其他购房户的起诉合并审理,并允许原告变更诉讼请求,符合法律规定,64户购房户的证据材料一审中已经当庭质证,因保险公司的保险责任不成立,判决其承担因信誉担保而引起的过错赔偿责任,并不违反“不告不理”的原则,故一审程序是合法的。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

      二审案件受理费91395.22元,由上诉人保险公司负担。

     
  •   一个人去世了,确定准确的死亡时间有多重要?对张女士来说,这个重要程度,影响到了自己已居住六年的房产归属问题。

      6月21日,新市区法院对这起房屋产权纠纷作出一审判决。张女士有惊无险地得到了本应属于自己的房屋产权。

      张女士和郑先生两家人是世交,平时关系素来不错。郑先生夫妇有三个子女,退休后,便随子女一同到外地生活,留在本市的住房便空了下来。

      2004年7月,张女士夫妇和郑家人共同签订了一份房屋转让合同,购买此房。合同上,有郑先生夫妻俩和他们小女儿的签名。

      由于此房是房改房,单位不允许私自转让,经过协商,双方同意,张女士夫妇先把房产证拿走,“待交易条件成熟”,郑家人再配合其办理过户。房产证上登记的是郑先生的名字。

      一年后,张女士得知,郑先生因病身亡。一想到房子还没有过户,很有可能被作为遗产,会被郑家子女分割,张女士便很着急。经催促,郑家大儿子和大女儿都写了声明,表示自愿放弃该房屋的继承权。唯独小女儿仅口头表示愿意放弃继承权,其间,虽经张女士短信一再催促,她却迟迟未寄送公证书。

      张女士担心的事还是发生了。不久,郑家人提出,这套房子只是委托张女士代管,而非转卖给她,要求其退还房屋。

      让张女士吃惊的是,郑家人居然当庭另外出具了郑先生骨灰寄存费用等票据,而这些票据显示的日期却是2004年1月,也就是说,张女士在和郑家人签署转让合同时,郑先生就已经不在人世了。至于合同上郑先生的签名,其实是他的老伴代书的。

      因此前交易均由郑先生的子女和老伴代劳,张女士从未想过,自己会和一位已经过世的老人“签订”了房屋转让合同。这意味着,她购买了一套没有分割的“遗产”。虽然郑先生的两个子女已表示放弃继承,但还有一个女儿仍具有继承权。

      承办此案的法官说,按照我国法律规定,如果这份转让合同,是在郑先生去世前签署的,那么张女士毫无疑问享有产权。可问题是,合同签署却在老人去世后,是郑先生的老伴,私自处理了其子女应享有的继承份额。作为毫不知情的张女士,能否享有产权,成为本案主要的争议焦点。而这种情形,目前我国法律也无明确规定。

      经过审理,法院分析认为,签署合同时,张女士并不知道郑先生死亡的事实,她有理由相信这是郑先生夫妇俩共同的行为,属于善意取得。虽然郑先生的小女儿并未作出书面声明,表示放弃房产继承权,但从她与张女士之间的短信联系内容来看,她也表达了这种意思,视为三个子女及郑先生老伴,都放弃了房产继承权。那么,张女士就应当拥有这套房产所有权。

     
  •   新闻回放

      据《每日经济新闻》报道,日前,包括碧桂园、万达在内的沈阳市72家房地产开发公司联合作出承诺:房子不降价,降价我们补。

      也就是说,从现在起一年之内,消费者购买的商品房一旦出现房价下跌,公司都将给业主补偿差价。这些开发商在卖房时必须与购房者签订协议,并把上述承诺写进协议。

      此协议一出,被坊间普遍解读为“不降价联盟”。也有业内专家及法律界人士质疑,此举有联合操纵市场价格之嫌。

      国家发改委相关人士对此表示,降价后开发商承诺补贴业主是允许的,但要看具体的行为是否触犯相关法规,包括市场份额和市场大小、是否会影响竞争、协议的目的等。

      对此承诺的可行性,中国社会科学院世界经济与政治研究所所长助理何帆表示:“不出半年,现在达成的集体行动肯定土崩瓦解。”

      法律看点

      1.开发商承诺一年不降价,否则给买主补偿差价,并把这种承诺写进售楼合同,这种条款有效吗?如果买主以该条款为由索赔,是否能获得支持?

      2.“不降价联盟”有违法之处吗?

      律师解答

      降价补偿不违法合法有效

      北京君永律师事务所的杨树英律师认为,房地产开发公司作出“房子不降价,降价我们补”的承诺,实质上是开发商自愿表示放弃涨价的单方承诺,使购房者得到实惠,该种自愿行为不违反法律法规的禁止性规定,也不侵犯他人利益及合法权益,应当属合法有效。

      一旦将来事实发生变化,开发商应对购房者承担降价补偿的责任。如果开发商拒绝承担,购房者有权依据合同中的相应条款,向开发商索赔。

      北京市海铭律师事务所的李超峰律师和杨建国律师也认为开发商将承诺一年不降价,否则给买主补偿的条款写进售楼合同,为有效条款,买主以该条款为由索赔能得到支持。这种承诺对买主在一定期间是有利益风险保障的。

      要约定补偿细则否则容易吃亏

      李超峰律师同时提醒购房者,要考虑到房价市场情况和开发商的信誉和实力,不能盲目地认为有了上述条款就进了“保险箱”了。

      开发商的承诺也是其短期促销的一种手段,法律虽不禁止,但是购房者应当注意完善相关“降价补偿”条款,例如以书面方式约定降价认定的依据、差价补偿的方式和时间等内容。这样,一旦双方对簿公堂,“降价补偿”的原则才能真正有约可依。

      律师提醒

      涉嫌垄断被惩处不影响补偿差价

      杨建国律师认为,72家开发商的“不降价联盟”是否涉嫌垄断要具体分析,如果72家开发商的联盟势力非常强大,足以垄断市场,则构成垄断行为,肯定是违法。

      如果只是局部地区的促销手段,达不到操纵市场的“威力”,就不构成违法。

      杨树英律师则认为,72家房地产开发公司联合承诺,以行业联盟的形式作出上述行为(即“不降价联盟”),违反了我国《反垄断法》的规定,性质上属于经营者联合订立垄断协议的垄断行为,构成“联合操纵市场价格”,依法应当予以禁止。

      杨树英律师还特别强调,对开发商涉嫌垄断行为的惩处,不影响购房者与开发商签订的降价补偿合约的效力。

     
  •   核心内容:合同具有相对性,即合同只对合同当事人有约束力,合同一方只对对方享有权利,承担义务。因此,即使开发商有明显的违约行为,也只有售房合同中的买方才能追究其责任。

      案例:

      防盗门竟不防盗 法院判决息众怒

      售房合同写明所售房屋的大门为防盗门,入住后却发现合同所承诺的防盗门竟是普通金属门。为此,松江区临江小区的百名业主将房产商告上法庭。在这起群体性诉讼中,秉承公平公正的原则,松江区法院于前不久妥善化解了纠纷。

      临江小区位于松江新城中心地带,陈小姐和家人买下该小区的房屋后,稍作装修就搬了进去。一天,她发现对门邻居把防盗门换了。她觉得奇怪,好端端的门为什么要换?

      邻居告诉她,“小区发生了多起上门盗窃案,小偷大多是撬门进屋,房产商安装的防盗门根本就不防盗,只好自掏腰包把门给换了。”听了邻居的一席话,陈小姐仔细地检查了自家的房门后发现,门的标签上赫然写着“普通金属门(钢质进户门)”,而并非售房合同约定的“防盗门”。为一探究竟,陈小姐便与对门邻居商量,请求其把换下来的门劈开“验身”,结果让人大吃一惊,门内竟无任何钢板,在检索相关技术标准后,陈小姐确认,房产商存在虚假行为。

      为保障权益,陈小姐向其他业主发布了情况,近百名业主迅即与她联手抗争,将房产商推上被告席,不过原告诉求并不统一,有的要求更换防盗门,有的要求赔偿经济损失。

      为此,审案法官选择典型个案先行判决。对于一手房业主,法院判决认为:其与被告签订的商品房预售合同,是双方当事人真实意思表示,双方均应全面履行自己的义务,业主要求被告房产商更换虚假防盗门,法院予以支持。对已更换防盗门的,判令被告偿付1200元;对未换门的,判令被告为其更换合格的防盗门。

      由于二手房业主从中介公司买的房子,其与房产开发商之间并未成立过合同,法院驳回其诉讼请求。判决有理有据,房产商主动在小区内张贴公告,对业主表示歉意,并请求符合条件的业主前来领取补偿款,或登记更换房门。

     
  •   核心提示:广州新版商品房买卖合同中,要明确用套内面积还是建筑面积来计算购房款总价。业主和开放商按照套内面积和建筑面积算,他们有什么好处或者坏处。如果开放商少给面积超3%,业主可以解除合同或者要求开发商要赔房价款双倍。

      以后业主购买一手楼签合同,可以选择按照“套内面积”或“建筑面积”计价付款,你同意吗?日前广州新版《商品房买卖合同》正在征询公众意见,长期关注房地产领域的律师认为,新版《合同》与旧版最大的不同是,明确了业主购房款到底是以套内面积还是建筑面积来算总价,这意味着,开发商因“公摊面积”与业主对簿公堂的官司或将大幅减少。

      律师呼吁市民选择“建筑面积”购房更利于保障权益,如收楼时发现公摊面积缩水需诉之法律时,也将更有章可循。

      “套内面积”或“建筑面积”可自由选择

      这次国土房管局发布的新版合同意见征求稿主要分现售合同和预售合同。不过,根据广州目前销售一手楼的现状,基本以预售为主。

      与旧版相比,新版预售《合同》最大的不同是对计价方式的明确约定。其中第6条明确约定,如果购买单套商品房,可以自由选择按“套内面积”或按“建筑面积”(建筑面积等于套内面积加上公摊面积)来计算商品房价格。而旧版则只规定按套内面积计房价。

      这对业主和开发商意味着什么?

      广东粤广律师事务所律师张扬说,如果业主选择按“套内面积”计价,意味着更高的单价,“一般意义上来说,公摊面积的成本都会变相增加到套内面积的成本中”;而如果选择了建筑面积,会更符合消费者的利益———因为目前广州所有的一二手楼销售,基本是按照“建筑面积”的概念销售的,张扬说,尽管现版合同按“套内面积”计价,但实际上是建筑面积的成本,因为开发商一般会将公摊面积算入套内面积的成本中。

      近年公摊面积缩水案屡屡出现,尤其是商铺缩水30%甚至50%以上的情况不时见诸报端。据悉,去年6月广东省高院印发《全省民事审判工作会议纪要》,明确维护购房者的利益:“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价,公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价,如交付房屋时建筑面积少于合同约定的,出卖人应依最高院相关规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算:总房价÷(套内面积+分摊面积)×减少面积”,此后,由于类似问题打官司时,广东的大部分同类案件中,法院都判业主赢。

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      不过,张扬说,这道“护身符”将随着新版合同的出台而取消,这也意味着,如果业主没有看清楚,选择“套内面积”,很可能会“花建筑面积的钱买了套内面积的房”,而且与开发商对簿公堂也会输官司。而且物业在二次销售时一般按照“建筑面积”成交,“消费者一定要擦亮眼睛看清楚”,在张扬看来,选择“建筑面积”付房价符合目前惯例,也更利于业主维权。

      少给面积超3%开发商要赔双倍

      如果开发商交出的房屋比购买时面积误差超过3%,则无论是多了还是少了,《合同》倾向保护业主利益。《合同》称,只要面积误差比绝对值超过3%的,业主就有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。

      如果业主要求单方面解除本合同,应3个月内书面通知开发商,开发商应在收到业主解除合同通知之日起30日内退还买方已支付房价款并支付利息,利息以买方付款日起至开发商退款日止为期。

      如果业主同意继续履行本合同的,房屋实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积的,其中面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由业主按照合同约定的单价结算补足,面积误差比超出3%部分的房价款由卖方负责,所有权归业主。

      房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的,其中面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还业主,面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还业主。

      (原标题:广州新版售房合同明确面积计算标准)

     
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