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购买二手房还能按揭贷款吗

购买二手房还能按揭贷款吗

很多人都想知道购买二手房还能按揭贷款吗,其实购买二手房可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基本条件是借款人男性年龄不得超过65岁,女性年龄不得超过60岁。非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50%,最长期限为十年,具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。组合贷款的额度为房屋评估价的70%,公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款,最长年限为15年。

一、 房贷收紧 部分银行二手房停贷

 

  央行年内多次上调存款准备金率、加息,房贷政策因此全面收紧。记者从市区部分银行了解到,由于银根收紧,银行对于二手房贷款的面积限制也越来越严。二手房贷款放款时间延长是普遍现象,有部分银行已经对二手房实行停贷。

  据市区部分二手房中介公司负责人透露,目前如中行、建行、农行、工行等在内国有银行均已对二手房按揭贷款进行严格控制,有些银行的房贷款业务基本处于“冻结”状态,为数不少的银行干脆停止了房贷业务。记者以购房者身份向市区多家银行咨询有关二手房贷款时,大部分银行表示,目前均已停止办理相关房贷手续,就连首套房也无法取得银行贷款。中国银行鹿城支行的相关工作人员表示,目前均已停止办理所有二手房按揭贷款。具体什么时候放开还不清楚。温州银行的工作人员也表示,目前不能申请办理二手房按揭贷款。但也有个别银行表示还可申请二手房贷款,只是放贷时间不确定。招商银行工作人员透露,对于一些首次购房者,银行可办理申请办理按揭贷款,贷款额为50%,但利率要上浮15%。而且,目前银行没有额度,贷款人要排队等候,具体什么时候能办下来还是个未知数。交通银行的工作人员也表示,对于一些首次购房者,还可办理相关的房贷手续。

  或许现在能获得贷款就已非常幸运。有中介人士表示,监管机构存贷比考核和信贷规模控制已经让部分中小银行房贷放款非常困难。有的银行在用完当月额度之后一度暂停了房贷按揭业务。一些银行则挂起了“免贷牌”,由于信贷额度有限,房贷目前已经不是银行的主流业务。

  市区某中介公司经纪人陈先生说:“虽然有些银行控制了二手房按揭贷款,但与公司有协议的银行,还能获取贷款。不过,时间要等,利率要适当上浮。”

  部分二手房中介人士透露,一些购房者要求尽早获得银行贷款,为了加快贷款审批,有时客户情愿选择抬高利率,但是现在即使按照基准利率贷款,获得贷款也需要排队等候。而房贷业务的收缩让二手房市场的成交更加清淡,现在购房者希望房价适当下降,来弥补利息增长的损失,这也无形加重了二手房市场的观望情绪。

 

二、 买二手房注意五大“细节”陷阱

 

  购买二手房“让人欢喜让人忧”,由于对许多细节不够了解,不少购房者往往难以规避风险,跌进购房陷阱。

  小心避税陷阱

  一些中介公司或者卖方经常会给购房者提供一些“避税”方式,如真买卖假赠与、定金当租金再过户、先公证买卖再过户、先签订合同再过户等等。专业律师认为,所谓的“合理避税”在法律上没有很大的风险,从法律的角度来看,双方的交易行为其实是钻了一个法律的空子,但是双方都要承担一定的市场风险,如果市场上的价格波动很大的话,必然有一方会因此受损。一旦出现有关法律纠纷,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的惩罚,严重的甚至要承担相应的刑事责任。

  小心房屋折旧率

  人们普遍重视房屋的位置、实用性和价格,但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了,那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视,而是市场将其隐藏了起来,误导购房者忽略了这个问题。专业人士认为,忽视房屋折旧率对购买者而言显然不公平,大家都知道房屋都是有一定的使用年限的,况且土地使用权也是有年限的,通常情况下最长只有70年。

  小心合同条款

  随着二手房市场的逐渐火爆,不少房产中介利用人们求房若渴的心理,制造种种陷阱。由于目前的房产市场上存在着很多不规范的问题,往往由于一张便条,甚至一个字,就会有大的陷阱。专家提醒购房者,无论是签订何种购房文件,都要仔细审阅,万万不可随意下笔,如果自己吃不准的,可以找律师或者有关专家咨询。即使买卖合同签订以后,购房者也要有足够的警觉,因为二手房买卖合同要通过房产交易中心登记备案之后才算真正完成,一旦其中发生了任何的问题,都会导致最后交易出现问题。

  小心房屋质量

  一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格,而对于房屋质量问题却很少关注,也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。购房者一定要对房屋质量仔细验看,除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好,查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

  小心按揭贷款

  近来各大银行都收紧了个人房贷条件,除了最优质的客户,大部分二手房无法做到7成按揭,部分客户只能做到5成按揭,如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款,一旦银行贷款批不下来,买家要承担很大的购房压力。

  购买二手房之全攻略——购房六大注意事项

  一、弄清二手房的产权情况

  在旧房交易中,产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

  由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用,或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。

  当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

  二、了解二手房的房屋结构

  二手房的房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。因此,购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

  另外,购买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,天花板是否有渗水的迹象,墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。

  如果存在上述问题,则不要购买,以免购买后既要加大维修费用,又时刻面临不安全的危险。

  三、实地看看二手房的周边环境和配套设施

  随着人们生活水平的提高,对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成,逐步改善住区环境,一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变。因此,购买旧房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。

  对房屋配套设施设备的考察主要有:水质、水压,供电容量,燃气供应,暖气供应情况及收费标准,电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居,对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

  总之,要充分了解售房人售房的真实目的,避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件,但是如果对二手房了解不全面,却会给日后生活带来更多烦恼。

  四、考察一下二手房的物业管理

  购买房屋是一次性的消费支出,而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此,人们不论购买新房还是旧房,都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足,还能给生活、工作带来更多的便利。

  对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况,要对其管理的物业进行走访,看保安人员的基本素质、保安装备,管理人员的专业水平和服务态度,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等,由此可以大致看出一个企业的管理水平,最终评价是以质优价廉为好。

  还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起房住不起房的情况发生。

  五、买二手房选个安全中介

  推荐专题:慎防中介漫天要价 教你两招评估物业价格(图)

  目前在许多城市,虽然已放开了住房二级市场,但政府职能一般只是在两头把关,即审批入市资格和办理产权转移登记手续,而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多,因此,买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善,良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此,中介机构的选择就显得尤为重要。

  首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察,根据人员素质,办公设施现代化程度,信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时,在委托中介机构代理之前,还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目,如何收费?如果未能如愿成交,如何退款?如果买卖双方发生纠纷,中介公司有无能力负责赔偿损失等。中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步,成交量少,没有多少可供选择对比的实例,对于一般居民来说,准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此,也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价,使买卖双方都能感觉物有所值,皆大欢喜。

  另外,如果对二手房买卖没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问,特别是对产权等关键问题进行把关,以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准,因此,要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

  六、二手房的交易手续要在交易场所完成

  购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗,这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此,购买二手房时,买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。切不可因小而失大。只有这样,才能买到放心合适的房子。

 

三、 二手房按揭贷款要提交什么材料

 

  一、二手房按揭贷款要提交什么材料

  1、买方:本人到场,提供有效身份证件、房屋买卖合同。

  2、卖方:持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

  该房产为夫妻共有时,则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

  4、如果该房产处于出租状态,卖方除提供上述证件外,还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

  5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时,可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。

  二、二手房按揭贷款的条件

  按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件:

  1、有合法的身份;

  2、有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

  3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

  4、有所购住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购住房的首付款;

  5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

  6、贷款行规定的其他条件。

  三、二手房按揭贷款相关规定

  二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。贷款期限:一般在二十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。

  贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

 

四、 2018年二手房按揭贷款流程是怎样的

 

  一、2018年二手房按揭贷款流程

  1、买卖双方签订买卖合同或协议,并约定通过二手房贷款的方式来支付首付款和首付比例

  2、买卖双方到房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》,并到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系

  3、对二手房进行评估作为贷款额度的依据

  4、有的银行为了控制风险会要求有担保公司参与贷款,如申请银行无需担保公司则免去这一环节

  5、买房支付首付款后,带齐资料到银行申请二手房抵押贷款

  6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付

  7、买卖双方带起资料及相关证件办理过户手续

  8、买方带上房产证、土地证、过户手续到房产局办理抵押手续

  9、银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证

  10、购房者按照合同规定还本付息完毕后,办理注销抵押登记手续

  二、二手房按揭贷款注意事项

  二手房贷款额度为房屋原有价值和评估价值取两者较低的价格为放贷依据,所以在贷款前需要咨询银行是否有指定评估机构

  2、明确担保费用

  在申请二手房贷款钱需要明确该银行是否会需要担保公司参与其中,如若需要担保公司,就要明确担保费用如何收取

  3、房产证上竣工日期和贷款年限

  银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是房龄+贷款年限小于30年

  4、选择合适的银行和还款方式

  二手房贷款银行有很多,产品也各不相同,需要了解那个银行和产品最适合自己的情况;还款方式一般有等额本息和等额本金,前者适合收入稳定的工薪族,后者适合能承受较高还款压力的高层

  5、注意自身情况

  这些情况主要包括自己的收入证明、银行流失、信用情况、其他财力证明等,结合这些实际情况为自己量身打造还款期限和方式,避免过高还款压力

  三、二手房贷对贷款人的要求

  二手房借款依据借款人的人品、工作、教育程度、还款、所购住宅(包含典当住宅)变现水平等状况断定。具体有一下几点:

  1、男性的现在年纪加借款年限小于65岁,女人现在年纪加借款年限小于60岁,具有中国国籍,户口不限,且无违法或不良借款记载,有正常收入;

  2、年满18周岁的具有彻底民事行为水平、城镇居民常住户口或合法有用的身份证明;

  3、有二手房子买卖合同,交齐首期购房款;有正常的工作与合法收入,信誉可靠,有如期还款付息水平;

  4、提出借款请求时,购房者有不低于购房价款20%的自有资金;

  5、借款人同意以所购房子及其权益作为典当物,或借款人不能足额供给典当(质押)时,有借款人认可并契合规则条件,具有满足代偿水平的单位或个人作为归还借款本息并承当连带责任的保证人。

 

五、 2018二手房交易税费计算公式是什么

 

  2018二手房交易税费计算标准的具体内容如下:

  一、二手房交易税费包括契税

  (一)首套房或者二套房,房屋面积≤90平,缴纳二手房交易税费的契税为1%。

  (二)首套房房屋面积>90平,缴纳二手房交易税费的契税为1.5%。

  (三)二套房房屋面积>90平,缴纳二手房交易税费的契税为2%。

  (四)北上广深:首套房契税政策同上;二套房和非普通住宅,缴纳二手房交易税费的契税为3%。

  我们需要注意的是,二手房交易税费的契税,大多数情况下,是按照房屋的评估价来计算的,而不是房屋的成交价格。

  二、二手房交易税费包括增值税及附加税

  购买二手房,需要缴纳二手房交易税费的增值税。增值税及其附加税的税率为5.6%,满2年可以免征二手房交易税费的增值税,满2年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算,到房屋出售时,时间满2年或超过2年。

  增值税及其附加税计算公式如下:

  房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%

  三、二手房交易税费包括中介费

  在二手房交易过程中,中介为买方提供了服务,因此要收取一定的服务费。二手房交易税费的中介费一般为房屋成交价格的1%—3%。

  四、二手房交易税费包括贷款担保费

  二手房交易税费的房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险,需要借款人提供专业的担保公司,由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准,几百几千都由中介开。

  五、二手房交易税费包括个人所得税

  二手房交易税费的个人所得税一般征收房屋价款的1%,或者两次交易差额的20%。满五唯一的房子,免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房,且不动产证满了五年,则可以免征个税。

  六、二手房交易税费包括交易手续费

  按照房屋的面积来征收二手房交易税费的交易手续费,住宅一般为4—6元/平方米。

  七、二手房交易税费包括印花税

  住宅免征二手房交易税费的印花税。

  八、二手房交易税费以外的其它费用

  权证印花税5元/户;权证登记费,住宅80元/套,非住宅550元/套。

 

六、 买房贷款要办理什么手续

 

  一、买房贷款要办理什么手续?

  1、与开发商签订购房合同。

  此时需要注意审查开发商是否具有“五证”:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。

  2、缴付首付款,注意保存首付款收据。

  3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。

  开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议,因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议,这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。

  4、银行审查按揭贷款申请。

  银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批,如果认为符合银行的贷款条件,会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》,合同期限不超过30年。

  5、到房管局办理《房屋他项权利证》,用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。

  以上手续银行一般会代办。

  6、开立账户。

  选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

  7、支用贷款。

  经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

  8、按约还款。

  借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息,否则银行可以依法收回房屋。

  9、偿还完毕贷款。

  贷款本息结清后,注销抵押登记,购房者就成为房屋的真正所有人了。

  二、贷款买房的费用是多少?

  贷款买房根据购买的是新房还是二手房的手续、费用都是不一样的,具体情况如下:

  1、贷款购买新房的费用:购买新房会产生:

  (1)契税:90平方以下1%;90平~144平1。5%;144平以上3%;买方出;

  (2)维修基金:购房总价的2%-3%

  (3)工本费80元。

  2、贷款购买二手房的费用:

  (1)个人所得税:1%卖方出(以家庭为单位少有一套住宅满五年免征);

  (2)契税:90平方以下1%;90平~144平1。5%;144平以上3%;买方出;

  (3)营业税:5。6%卖方出(满两年免征);

  (4)交易手续费:面积*6元买卖双方一家一半;

  (5)工本费:80元,买方出。

 

七、 购买二手房还能按揭贷款吗

 

  一、二手房按揭贷款流程

  1、递交资料,提交申请

  买卖双方带齐相关材料,前往按揭服务公司(一般为银行,需要在办理贷款前先确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案)。领取并填写二手房个人借款申表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由按揭服务公司联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

  2、评估

  房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向按揭服务公司出具评估报告,交易方需交纳500元评估费。

  3、审批

  按揭服务公司对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,按揭服务公司根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。

  4、首付、办理过户

  审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及按揭公司人员到房地产交易所,凭首付款证明、按揭公司出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

  5、办房产抵押登记和保险手续

  买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,然后,办理贷款发放手续,按揭公司便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。

  二、二手房按揭贷款条件

  1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

  2、具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

  3、具有购买住房的合同或协议;

  4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款;

  5、同意以所购房屋作为抵押物,或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物,或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;

  6、贷款行规定的其他条件。

 
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