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出售土地使用权交什么税

出售土地使用权交什么税

发布时间 :2018-06-27 18:55浏览量 : 3193
出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。转让土地使用权,税率为11%。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
  •   办理土地使用权转让要交哪些税费

      一、营业税及附加(出让方):

      1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

      2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

      二、印花税和契税(双方):

      1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

      2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

      三、土地增值税(出让方):

      1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。

      2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

      3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。

      为计算方便,可以通过速算公式计算:

      土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

      (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

      相关法律知识:

      《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

      第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。

      第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

      第二十一条 土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

      第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

      第二十三条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

      第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

      第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。

      第二十七条 土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,依照本条例第十八条的规定办理。

     
  •   问题:我哥哥把他的一块土地无偿赠给我办的企业了,还要交土地增值税吗?

      答:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

      《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      财税[1995]48号文件规定:关于细则中\"赠与\"所包括的范围问题

      细则所称的\"赠与\"是指如下情况:

      (一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

      (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

      上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

     
  •   土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。土地增值额是指转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物取得的收入,扣减相关的成本、费用及税金后的余额。

      (一)关于转让房地产收入的避税与反避税

      房地产收入,包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入等。稽查房地产收入,主要稽查其确认收入的时间是否符合会计制度规定。根据规定,企业取得的房地产收入应于销售实现时及时入账:

      (1)转让、销售土地上商品房已经移交,已将发票结账单据交买主时,作为销售实现。

      (2)代建的房屋和工程,应在房屋和工程竣工验收,办妥财产交接手续,并将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时,作为销售实现。

      (3)对土地和商品房采取分期收款销售办法的,可按合同规定的收款时间分次转入收入。

      稽查方法,稽查企业“经营收入”的明细账,及其所附的发票结算单等原始凭证,看其业务发生的时间是否符合销售成立的标准。同时,要注明企业少计、漏计或不计经营收入,用来逃避交纳土地增值税情况。

      (二)关于土地增值税增值额的扣除项目的避税与反避税

      由于土地增值税是对增值收益征税,因此,其扣除项目是否符合税法规定,是土地增值税稽查的一项重要内容。

      (1)取得土地使用权所支付的金额是否正确

      土地使用权是土地使用者依照法律对土地加以利用的权力。

      我国的土地管理法明确规定,土地所有权属于国家。对土地使用者来说,只拥有土地使用权而不拥有土地所有权。

      在稽查企业土地使用权时,应注意以下两种情况:

      一是房地产开发企业在经营、生产过程中,本身自用土地涉及的土地使用权。即房地产开发企业为自己建造办公用房、职工宿舍等涉及的土地使用。这部分土地使用权应列作企业的无形资产。

      二是房地产企业在从事开发项目的开发经营活动中涉及的土地使用权。由于房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使用权也随同转让。因此,只有这部分土地使用权才计入开发产品的成本,即作为土地增值税值的扣除项目。



      稽查方法,可稽查“开发成本”的借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性,有无不属于取得土地使用权的费用而混进了费用支出,从而导致多计取得土地使用费。

      (2)开发土地的房屋、配套设施的成本、费用的稽查

      主要是稽查成本、费用支出的合法性、合理性。根据房地产企业会计制度规定,房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等支出。

      建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。在稽查公共配套设施费时,要注意企业是否按规定时间调整预提费用的账户。由于房地产开发企业生产经营的特点,决定了房地产开发企业直接的成本结转期,以开发小区的建设周期为准。在此期间发生的成本结转,经过主管财政部门审查批准后,可能通过预提方式进行,待小区全部正式竣工结算时,调整预提费用。由于房地产开企业在开发进度的安排上,一般是先建住宅,后建配套工程。因而,对已出售的开发产品负担的配套设施的建设费用,无法按照配套设施的实际建设成本来进行成本结转和分摊。因此,房地产开发企业可按未完配套设施概算为基数,计算出已出售住宅应负担的数额,以预提方式计入出售住宅成本。

      开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。

      稽查人员应稽查企业“开发成本”、“开发间接费用”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“库存设备”、“预提费用”、“开发产品”等科目,并结合有关明细账和原始凭证,核对费用发生的真实性、正确性及其开支合法性;稽查其是否符合权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。

      (3)其他扣除项目的稽查

      其他扣除项目,是由财政部规定的,因而,在稽查其他扣除项目时,要分析其扣除内容的合法性,对照财政部颁发的有关规定进行核对。

     
  •   一、2018年城镇土地使用税什么时候交

      按《城镇土地使用税暂行条例》的规定:城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

      1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定,对于新征用的土地,区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

      2、根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

      3、城镇土地使用税全年税额分两次缴纳,纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

      二、城镇土地使用税多久交一次

      (一)土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。新征用的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:

      1、征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;

      2、征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税

      (二)土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

      前款土地占用面积的组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

      土地使用税每平方米年税额如下:

      1、大城市1.5元至30元;

      2、中等城市1.2元至24元;

      3、小城市0.9元至18元;

      4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

      (三)土地使用税是国家对拥有土地使用权(不论以划拨、出让、买卖等方式)的单位和个人征收的一种税。土地使用税只在县以上城市开征,非开征地区城镇使用土地则不征税。只要符合应税条件的单位和个人都应该缴纳土地使用税。

      三、土地使用税应纳税额的计算方法

      土地使用税按纳税人实际占用的土地面积,依照规定的税额计算征收。其计算公式为:

      年应纳土地使用税税额=实际占用的土地面积×单位适用税额

     
  •   一、2018年房地产转让税费的收费标准如下:

      (一)进行房地产转让时买方需交纳的税费如下:(交易价以房管部门的标准为准)

      1、房地产转让税费包括契税:交易价*1.5%(个人普通住宅);

      2、房地产转让税费的其他费用:交易价*3%(包括总建筑面积超过144平方米的住宅或商铺,写字楼等。

      3、房地产转让税费包括交易手续费:交易面积*3元每平方米

      4、房地产转让税费包括交易印花税:交易价*0.05%;产权登记费:个人:50元每人(每加一个增加10元);单位:80元每宗 工本印花税费:5元一证

      (二)进行房地产转让时卖方需交纳的税费如下:(交易价以房管部门的标准为准)

      1、房地产转让税费包括交易服务费:建筑面积*3元每平方米 交易印花税:交易价*0.05%;

      2、房地产转让税费包括土地出让金:按房管部门规定(房改房:交易价*1%);

      3、房地产转让税费包括房改房补分摊:套内面积*10.68%=x(分摊面积) 套内面积+分摊面积、交易价*10%;

      4、房地产转让税费包括个人所得税:据实征收:(成交价全额-房产原值-合理费用)*20%;

      5、房地产转让税费包括核定征收:住宅为转收入的1%,非住宅为房地产转让收入的1.5%;

      6、房地产转让税费包括营业税:(购入未满五年)转让收入*5.5%(个人住宅五年内) 其他(房地产转让收入-上手发票)*5.5%;

      7、房地产转让税费包括土地增值税:按税务部门规定;

      8、房地产转让税费包括涂消抵押查册费:一般90元每宗。

      二、允许房地产转让条件如下:

      (一)进行房地产转让时以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件如下:

      1、按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书的可以进行房地产转让

      2、按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施,公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件的可以进行房地产转让;

      3、转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房地产所有权证书的可以进行房地产转让

      (二)进行房地产转让时以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件如下:

      按照法律、法规和规章及解释的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物可以转让、出租、抵押。

      1、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人的可以进行房地产转让;

      2、领有国有土地使用证的可以进行房地产转让;

      3、具有地上建筑物、其他附属物合法产权证明的可以进行房地产转让;

      4、依照规定签订土地转让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地出让金的可以进行房地产转让。

      三、房地产转让主要方式如下:

      (一)房地产转让主要方式包括房地产买卖

      转让人将房地产移转给受让人所有,受让人取得房地产产权并支付相应价款。

      (二)房地产转让主要方式包括房地产赠与

      城市公有房屋的所有权属于国家,使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

      (三)房地产转让方式的其他合法方式:

      1、以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权;

      2、另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权届发生变更的;

      3、因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;

      4、以房地产抵债的;

      5、法律、法规规定的其他情形。

     
  •   一、房地产转让评估的规定内容如下:

      我们可以根据《城市房地产转让管理规定》第十四条规定:“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据”。

      进行房地产转让时规定成交价格明显低于正常市场价格的应以评估价格作为缴纳税费的依据,有利于遏制当事人对成交价格作不实的申报。

      二、允许房地产转让条件如下:

      (一)进行房地产转让时以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件如下:

      1、按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书的可以进行房地产转让。

      2、按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施,公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件的可以进行房地产转让。

      3、进行房地产转让时房屋已经建成的,还应当持有房地产所有权证书的可以进行房地产转让。

      (二)进行房地产转让时以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件如下:

      按照法律、法规和规章及解释的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物可以转让、出租、抵押。

      1、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人的可以进行房地产转让;

      2、领有国有土地使用证的可以进行房地产转让;

      3、具有地上建筑物、其他附属物合法产权证明的可以进行房地产转让;

      4、依照规定签订土地转让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地出让金的可以进行房地产转让。

      三、房地产转让主要方式如下:

      (一)房地产转让主要方式包括房地产买卖

      转让人将房地产移转给受让人所有,受让人取得房地产产权并支付相应价款。

      (二)房地产转让主要方式包括房地产赠与

      城市公有房屋的所有权属于国家,使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

      (三)房地产转让方式的其他合法方式:

      ?1、以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权;

      2、另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权届发生变更的;

      3、因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;

      4、以房地产抵债的;

      5、法律、法规规定的其他情形。

     
  •   一、2018年房地产转让的条件如下:

      (一)进行房地产转让时以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件如下:

      1、按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书的可以进行房地产转让

      2、按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施,公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件的可以进行房地产转让;

      3、转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房地产所有权证书的可以进行房地产转让。

      (二)进行房地产转让时以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件如下:

      按照法律、法规和规章及解释的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物可以转让、出租、抵押。

      1、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人的可以进行房地产转让;

      2、领有国有土地使用证的可以进行房地产转让;

      3、具有地上建筑物、其他附属物合法产权证明的可以进行房地产转让

      4、依照规定签订土地转让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地出让金的可以进行房地产转让。

      二、房地产转让主要方式如下:

      (一)房地产转让主要方式包括房地产买卖

      转让人将房地产移转给受让人所有,受让人取得房地产产权并支付相应价款。

      (二)房地产转让主要方式包括房地产赠与

      城市公有房屋的所有权属于国家,使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

      (三)房地产转让方式的其他合法方式:

      1、以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权;

      2、另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权届发生变更的;

      3、因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;

      4、以房地产抵债的;

      5、法律、法规规定的其他情形。

      三、房地产转让的注意事项如下:

      房地产交易客体其有合法性,是房地产转让行为合法的基本前提。城市房地产管理法规定,下列情况的不得进行房地产?转让:

      (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合法定条件的;

      (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      (三)依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

      (四)权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

     
  •   一、房地产转让的条件

      下列房地产不得转让,转让也无效

      1、达不到下列条件的房地产不得转让:

      (1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;

      (2)属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

      (3)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。

      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他行使限制房地产权利的。

      3、依法收回土地使用权的。

      4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的。

      5、权属有争议的。

      6、未依法登记领取权属证书的。

      7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

      二、房地产转让的程序

      1、签订房地产转让合同。房地产转让必须签定书面合同。房地产转让合同应具备以下条款:合同当事人的姓名或名称、住所;房地产权属证书名称和编号;房屋坐落绘制、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用权年限及取得方式;房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任;双方约定的其他事项。

      2、房地产转让权属登记。房地产转让应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,否则房地产转让行为无法律效力。新的房地产产权人领取变更后的房屋所有权证书,并凭该证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。同级人民政府土地管理部门核实以后,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

      三、房地产转让的方式

      1、房地产买卖。转让人将房地产移转给受让人所有,受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意,城市房地产买卖中的地产只能转移使用权,所有权仍属于国家。

      2、房地产赠予。城市公有房屋的所有权属于国家,使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

      3、其他合法方式。

      (1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权;

      (2)另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权届发生变更的;

      (3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;

      (4)以房地产抵债的;

      (5)法律、法规规定的其他情形。

     
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