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办理二手房按揭要注意什么问题

办理二手房按揭要注意什么问题

发布时间 :2018-06-27 12:41浏览量 : 189
二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。二手房按揭贷款应该注意的事项:1、房屋评估价格。2、房屋质量。3、还款方式的选择。4、贷款资料准备齐全。5、申请贷款到放贷周期。
  •   ·注意事项一:评估价与最高贷款额

      在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础,再乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。

      ·注意事项二:竣工年代与贷款年限

      房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是\"房龄+贷款年限≤35年\"。例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限最长为20年(即35-15)。

      ·注意事项三:贷款成数和利率

      目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次使用公积金贷款,利率都是按公积金目前首付两成,五年以上贷款利率3.87%来执行,但如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。

      ·注意事项四:还款方式的选择

      银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群,如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式,此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力,一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

      ·注意事项五:贷款银行的选择

      现在商业银行很多,但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别,比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

      ·注意事项六:收入证明与还款能力

      银行在批贷时,会要求借款人提供能显示其还款能力的证明,就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的。

      ·注意事项七:借款人自身相关情况

      个人征信:对于贷款人来说个人征信纪录非常重要,因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据,个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节,虽然

      信用卡多数为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

      借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁,那么最长借款年限为65减45为20年。

      ·注意事项八:申请贷款到放贷周期

      购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下,银行需要客户选定相应的担保服务机构,通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间,一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此,在办理房贷过程中一定要配合各个机构,包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序,这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

      信用卡多数为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

      借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁,那么最长借款年限为65减45为20年。

      ·注意事项八:申请贷款到放贷周期

      购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下,银行需要客户选定相应的担保服务机构,通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间,一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此,在办理房贷过程中一定要配合各个机构,包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序,这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

     
  •   申请条件

        1.借款人合法有效的身份证件;

      2.借款人经济收入证明或职业证明;

      3.借款人家庭户口登记簿;

      4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;

      5.有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

      6.所购二手房的房产权利证明;

      7.与售房人签订的《房屋买卖合同》,及售房人提供的划款账号;

      8.如抵押物须评估的,须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;

      9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

      10.贷款人要求提供的其他文件或资料。

     
  •   一、房多卖的风险。

      有的房屋出售人看到房价涨的这么高,就想毁约。但是这种情况下,也不是可以随便毁约的。这其中又有以下情形:

      1、合同签约意向书只是约定定金。这种情况下毁约要按定金法则处理,即收受定金一房毁约要承担双倍返还定金责任。

      2、合同签约意向书由于具备商品房买卖的主要条款,而合同双方又按合同规定支付了房款,那么这种情形下,违约方的违约成本是很高的,可能要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      二、卖方按揭款“按合同规定”很长时间都没有办下来的风险。

      现在房价涨的很快,有的合同中只是约定办理按揭贷款,但是没有约定办下来的具体期限,也没有约定可以找多少家办理机构,这对于房屋出售人来说无疑是一种煎熬。因为买房确实是在办理贷款,但是因为种种原因办理贷款过程很漫长。合同中又没有约定贷款的办理期限,卖房人又不敢轻易违约,因为毕竟已经收受了买房的购房款。

      所以,在卖房子或者买房子的过程中最好有律师等专业人士陪同,防范其中可能存在的法律风险。

      三、注意合同诈骗的风险。

      有的房屋出售人本人不出现,只是找代理人来和买房签订买卖合同。这种情况千万要注意其中存在的法律风险,就是合同诈骗。他们可能在收受到给付的定金或者首付款后就逃之夭夭。正确的做法是,要看到本人,并且要看本人的身份证件,以及房本的原件。如果仍然可疑,就先做公证。

     
  •   一、贷款房办理房产证流程怎么走

      1、贷款买房办理房产证流程首先是与卖房者签订《房屋买卖合同》;

      2、和卖房者、委托的律师事务三签订的《转按揭交易安全保证合同》;

      3、交纳房屋价格30%的首付款;

      4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函;

      5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);

      6、卖房者将房屋房屋交付给购房者;

      7、银行复审通过后将房款给卖房者,向卖方的银行转账;

      8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买房者、律师一起办理过户、并且向买房子的贷款银行抵押;

      9?购房者的借贷银行将30%的首付款付给卖方?

      二、贷款买房子什么时候可以拿到房产证

      现在大多数的银行都是在房产证下发之后由银行持该房产证到房地局办理抵押登记并且在房产证内页的《设定他项权利》。

      一栏中盖抵押登记章之后将房产证原件发还给贷款人。

      有些银行是主动发还产权证的、有些银行是应贷款人申请发还。待贷款还清之后取消抵押登记。

      也有些银行依旧采用留存产权证原件直至贷款还清发还的方法。

      贷款买房拿产权证的时间和一次性付款拿产权证的时间是一样的,只不过再多办一个<他项权证>放在银行。

      你的产权证呢上面有一栏"此房已设抵押"的字样,等你把银行贷款还清之后,到银行去让银行出具一个"贷款结清证明"。

      银行把<他项权证>还给你,你拿着"贷款结清证明"和<他项权证>到产权所属的房地产管理局,办理抵押注销,同时重新打一本房产证。

      就是上面没有"此房已设抵押"字样的完全产权房。

      三、如果是抵押在银行那里,按揭款付清后才可以拿,那贷款20年不是要等20年才可以拿?

      首先只要你买房,买现房房产证是立刻给你办的,马上能拿到.

      如果你买期房,是在交房的时候拿到房产证的,交房时间开发商或者销售楼盘的公司会告诉你的。

      一般从开工到交房1-2年时间,你就可以拿到房产证了。

      如果你办理贷款的话,银行不是扣的房产证而是他项权证,是土地证的一部分,一个正常的房子拥有房产证和土地证两证。

      他项权证是土地证的一部分,贷款的话要给银行保管,一次性付清的话你就拥有完整两证了。

      贷款的房子因为他项权证在银行所以房子是不能交易的,交易就需要付清银行贷款。

      办户口只要有房产证就行了,一般户籍管理处有规定,譬如需要多大面积以上,拿到房产证几年可以办理入户入籍,这个你可以咨询一下当地户籍管理办。

     
  •   一、二手房买卖注意事项

      1、产权清晰

      产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。

      2、产权的完整性

      确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

      3、房屋质量

      观察房屋的结构,建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

      4、居住空间

      观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

      5、装修配置

      看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

      6、物业管理

      了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。

      7、房屋历史

      了解该房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过,有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

      8、邻里情况

      邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。

      9、房屋价值

      通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

      10、贷款条件

       二、二手房买卖需要哪些资料?

      1、登记申请书原件(受理窗口提供)

      2、申请人身份证明

      3、房屋所有权证原件

      4、网上签约的北京市存量房买卖合同原件

      5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

      6、契税完税或减免税凭证原件

      7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

      8、其他资料:

      (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

      (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

      (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

      (4)补交土地出让金的证明

      (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

      (6)国有土地使用证(整宗房产的)

      (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

      (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

     
  •   一、2018年二手房按揭贷款流程

      1、买卖双方签订买卖合同或协议,并约定通过二手房贷款的方式来支付首付款和首付比例

      2、买卖双方到房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》,并到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系

      3、对二手房进行评估作为贷款额度的依据

      4、有的银行为了控制风险会要求有担保公司参与贷款,如申请银行无需担保公司则免去这一环节

      5、买房支付首付款后,带齐资料到银行申请二手房抵押贷款

      6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付

      7、买卖双方带起资料及相关证件办理过户手续

      8、买方带上房产证、土地证、过户手续到房产局办理抵押手续

      9、银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证

      10、购房者按照合同规定还本付息完毕后,办理注销抵押登记手续

      二、二手房按揭贷款注意事项

      二手房贷款额度为房屋原有价值和评估价值取两者较低的价格为放贷依据,所以在贷款前需要咨询银行是否有指定评估机构

      2、明确担保费用

      在申请二手房贷款钱需要明确该银行是否会需要担保公司参与其中,如若需要担保公司,就要明确担保费用如何收取

      3、房产证上竣工日期和贷款年限

      银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是房龄+贷款年限小于30年

      4、选择合适的银行和还款方式

      二手房贷款银行有很多,产品也各不相同,需要了解那个银行和产品最适合自己的情况;还款方式一般有等额本息和等额本金,前者适合收入稳定的工薪族,后者适合能承受较高还款压力的高层

      5、注意自身情况

      这些情况主要包括自己的收入证明、银行流失、信用情况、其他财力证明等,结合这些实际情况为自己量身打造还款期限和方式,避免过高还款压力

      三、二手房贷对贷款人的要求

      二手房借款依据借款人的人品、工作、教育程度、还款、所购住宅(包含典当住宅)变现水平等状况断定。具体有一下几点:

      1、男性的现在年纪加借款年限小于65岁,女人现在年纪加借款年限小于60岁,具有中国国籍,户口不限,且无违法或不良借款记载,有正常收入;

      2、年满18周岁的具有彻底民事行为水平、城镇居民常住户口或合法有用的身份证明;

      3、有二手房子买卖合同,交齐首期购房款;有正常的工作与合法收入,信誉可靠,有如期还款付息水平;

      4、提出借款请求时,购房者有不低于购房价款20%的自有资金;

      5、借款人同意以所购房子及其权益作为典当物,或借款人不能足额供给典当(质押)时,有借款人认可并契合规则条件,具有满足代偿水平的单位或个人作为归还借款本息并承当连带责任的保证人。

     
  •   一、二手房按揭贷款要提交什么材料

      1、买方:本人到场,提供有效身份证件、房屋买卖合同。

      2、卖方:持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

      该房产为夫妻共有时,则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

      4、如果该房产处于出租状态,卖方除提供上述证件外,还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

      5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时,可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。

      二、二手房按揭贷款的条件

      按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件:

      1、有合法的身份;

      2、有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

      3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

      4、有所购住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购住房的首付款;

      5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

      6、贷款行规定的其他条件。

      三、二手房按揭贷款相关规定

      二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。贷款期限:一般在二十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。

      贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

     
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