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按揭贷款买房的流程怎么走

按揭贷款买房的流程怎么走

发布时间 :2018-06-25 16:57浏览量 : 1088
按揭买房指的是用所购住房为抵押的买房方式。它的特点是按揭买房以所购住房做抵押。它的类别是贷款。贷款买房的流程为:1、选择房产;2、贷款申请;3、签订购房合同;4、签订楼宇按揭合同;5、办理抵押登记、保险;6、开立专门还款账户。
  •   贷款购房首付比例

      按揭贷款购房根据商业贷款和公积金贷款两种情况,首付的比例分别如下:

      (一)买方商业贷款购房:

      1、买方选择商业贷款来购买首套住房,低首付的比例为房屋评估价的30%,高贷款比例是70%;

      2、买方选择商业贷款来购买二套以上住房,低首付的比例为房屋评估价的50%,高贷款比例是50%;

      3、买方选择商业贷款来购买商业用房,低首付的比例为房屋评估价的50%,高贷款比例为50%。

      (二)买方公积金贷款来购房:

      1、买方选择公积金贷款来购买首套住房,低首付的比例为房屋评估价的20%,高贷款比例是80%;

      2、买方选择公积金贷款来购买二套住房,低首付的比例为房屋评估价的40%,高贷款比例是60%;

      3、买方购买三套及以上的住宅以及购买商业用房都无法使用公积金贷款。

      贷款的购房计算公式

      1、等额本息还款法:

      每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

      每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

      每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

      总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

      2、等额本金还款法:

      每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

      每月应还本金=贷款本金÷还款月数

      每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

      每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

      总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

      说明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思)

      贷款购房的首付比例根据是不是首套房而有所不同,不同的贷款方式,首付的比例也不相同。通过贷款买房,还款方式也分为等额本息还款和等额本金还款两种,不同的还款方式,各有优点和缺点。

     
  •   首先,请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

      然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。

      接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

      最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

      经过以上手续及流程,您就可以通过按揭得到新房子了。

      个人住房按揭贷款具体流程

      (1)选择房产

      购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

      (2)贷款申请

      购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

      (3)签订购房合同

      银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

      (4)签订楼宇按揭合同

      购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

      (5)办理抵押登记、保险

      购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

      (6)开立专门还款账户

      购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款

      按揭买房注意事项

      一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这样您的公积金贷款额度也就为零,这就意味着您将申请不到公积金贷款。

      二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满一年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

      三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,工行就会受理您的延长借款期限申请。

      四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

      五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

      六、不要遗失借款合同和借据。申请房屋按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据。

     
  •   什么是安置房?

      安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

      购买安置房能否申请贷款?

      目前我国安置房分为两大类,一类是政府分配的商品房或配购的中低价商品房,房产属个人所有,但五年内不得上市,五年后可办理房产证;另一类是房产开发公司配购的中低价商品房,与一般商品房没有区别,可自由上市,有房产证。前者是不能贷款的,而后者等同于商品房可以申请贷款,可以办理按揭贷款。作为普通市民可以从以下几种情况判断购买安置房是否可以贷款:

      1、安置房属性:因房产因素动迁,由动迁公司为拆迁户购置的中低价商品房,是可以申请按揭贷款的。

      2、是否有产权,是否能上市交易:如果土地证属于国有的,可上市交易的安置房,就可以申请贷款。

      3、符合上述两条的安置房是可以申请贷款按揭买房的。

      安置房贷款办理流程

      1、咨询申请,业务受理(需填申请表);

      2、我司调查审理批准,签受理相关合同;

      3、我司员工带以上(一)要求资料,到房管局办理预告登记,10个工作日;

      4、银行签贷款合同;

      5、预告登记完成后,在房管局办理抵押预告;

      6、银行人员去房管局拿取抵押预告;

      7、放款时必须向银行预缴20%的利息(以合同签订周期为准),开始放款;

      8、客户到我司付代办费和担保费(全年一次性收取);

      9、定期还息,到期还款,合同终止。

      安置房贷款办理资料

      1、拆迁协议书及公证;

      2、安置定位单、定位公证;

      3、结算清单、购房款发票(要求两项对齐);

      4、户口簿、结婚证、夫妻身份证;

      5、营业执照副本复印件、企业公章、企业反担保;

      购买安置房后可以上市交易吗?

      安置房买卖方面我们得知其分为两类,一种房产属个人所有,五年内不得上市,五年方可办理房产证进行买卖;另一种有房产证,可自由上市。在调查清楚房屋的产权性质后,如果房屋具备产权证,那就可以放心买卖;一定要办理公证手续,以免日后出现纠纷;安置房在拆迁时如果手续不全,就不能办理过户的,因为房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理,所以购买者要售卖者确定相关事宜或仔细查看所签订的购房协议。关于过户问题,拆迁安置房是可以办理过户的。但必须先给该安置房办理房产证,然后才可以进行过户,办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。需要注意的是,双方当事人一定都要到场签字,如一方不去的话需要去公证处作委托。

     
  •   注意一:申请贷款前不要动用公积金

      如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化,如果不满足公积金贷款的相关对缴存期的规定,将不能申请到供积金贷款。

      注意二:在借款最初一年内不要提前还款

      按照银行贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。

      注意三:还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

      当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还的贷款本金、利息的,银行就会受理您的延长借款期限申请。但是,借款期限变更按规定一般只可办理一次。

      注意四:贷款后出租住房不要忘记告知义务

      当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,必须将已抵押的事实书面告知承租人。

      注意五:贷款还清后不要忘记撤销抵押

      当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

      注意六:不要遗失借款合同和借据

      申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据,同时认真阅读合同的条款,了解自己的权利和义务。

     
  •   1、确定按揭服务公司和贷款方案

      借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。

      2、查询公积金(如需公积金贷款)

      与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。

      3、签定房屋买卖合同

      借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

      4、准备贷款资料,审核贷款资质

      按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

      5、签贷款协议,公证,保险

      按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。

      6、办理房屋过户和抵押手续

      借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

      7、办理房产证和抵押证明

      贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

      8、银行放款

      银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

     
  •   购房按揭贷款

      按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

      按揭贷款中人们最关心的是条件及程序,首先办理按揭贷款需要提供的资料:

      1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。

      2、购房协议书正本。

      3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

      4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

      5、开发商的收款帐号1份。

      其贷款手续及程序是这样的。

      首先,请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

      然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。

      接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

      最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

      经过以上手续及流程,您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识,并且了解了办理贷款的相关事宜,希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

      购房者如何办理按揭贷款?

      楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍,已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内,按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理

      楼宇按揭的具体程序如下:

      (1)选择房产

      购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

      (2)办理按揭贷款申请

      购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

      (3)签订购房合同

      银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

      (4)签订楼宇按揭合同

      购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

      (5)办理抵押登记、保险

      购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

      (6)开立专门还款账户

      购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款

      买房付全款还是办按揭?

      选好了房子,接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的,所以就有了贷款买房,或叫按揭买房,花明天的钱圆今天的梦。

      付全款的三大优点

      1.付全款省钱

      虽然第一次付的钱多,但从买房的总数来看,可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款,所以能和开发商讨价还价,进一步节省购房款。

      2.无债一身轻

      付全款购房日后没有经济压力,因为购房者已经可以不再为房款操心,从容安排以后的金融计划。同时也节省时间,不必进行任何资信认证,今日事今日毕。

      3.转手容易

      从投资角度说,付全款购买的房子再出售方便,不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手套现快,退出容易。即便不想出售,要发生经济困难时,还可以向银行进行房屋抵押。

      付全款的两项缺点

      1.资金压力大

      如果不是资金充裕,毕竟一次性投入很大,也许影响消费者其他投资项目。

      2.投资风险大

      除非对其房产项目有相当了解,包括建筑质量、开发商技术和资金实力等,需要购房者有相当的技术专业水准,普通人无法达到。

      办按揭的三大优点

      1.花明天的钱圆今天的梦

      按揭就是代款,也就是向银行借钱,购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子,所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

      2.把有限的资金用于多项投资

      从投资角度说,办按揭购房者可以把资金分开投资,贷款买房出租,以租养贷,然后再投资,这样资金使用灵活。

      3.银行替你把关

      办借款是向银行借钱,所以房产项目的优劣银行自然关心,银行除了审查你本身外,还会你审查开发商,为你把关,自然保险性高。

      办按揭的缺点

      1.背负债务

      说到缺点,首先是心理压力大,因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮,讲究节省,所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上,购房人确实负担沉重的债务,无论对任何人都是不轻松的。

      2.不易迅速变现

      因为是以房产本身抵押贷款,所以房再出售困难,不利于购房者退市。

     
  •   银行房屋按揭贷款流程是怎样的?

      1、签订购房合同:此时需要注意审查“五证”:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;

      2、缴付首付款,注意保存首付款收据;

      3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》:带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》;

      4、银行审查按揭贷款申请:银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批,如果认为符合银行的贷款条件,会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》,合同期限不超过30年;

      5、到房管局办理《房屋他项权利证》:用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证,到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办;

      6、开立账户:选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户;

      7、支用贷款:经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内;

      8、按约还款:借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息,否则银行可以依法收回房屋;

      9、偿还完毕贷款:贷款本息结清后,注销抵押登记,购房者就成为房屋的真正所有人了。

     
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