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2018物业管理条例全文

2018物业管理条例全文

发布时间 :2018-06-26 18:46浏览量 : 20227
随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系,也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的,为的是规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。
  • 西安市物业管理条例

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

      第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第四条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。

      区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

      开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

      发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的相关监督管理工作。

      街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下,按照本条例的规定,负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

      第五条 居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

      第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

      第七条 鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

      物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

      鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

      第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

      第一节 业主大会

      第八条 物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

      第九条 物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

      (一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

      (二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

      物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内,组织成立业主大会筹备组。

      第十条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

      (一)业主名册;

      (二)物业管理区域划分证明;

      (三)房屋及建筑面积清册;

      (四)建筑规划总平面图;

      (五)共用设施设备交付使用备案证明;

      (六)物业服务用房配置资料;

      (七)成立业主大会必需的其他资料。

      第十一条 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名,居民委员会代表一名,建设单位代表一名,业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

      筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表。

      筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

      筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

      第十二条 筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

      筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

      第十三条 业主大会筹备组履行下列职责:

      (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

      (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)拟定业主委员会选举办法;

      (五)提出业主委员会组成人员候选人名单;

      (六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

      第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

      业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

      第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第九条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

      第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

      业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

      业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

      第十七条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

      推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

      业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

      第十八条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

      街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

      第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

      召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

      第二十条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

      第二十一条 业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

      (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

      (三)物业管理模式;

      (四)选聘和解聘物业服务企业;

      (五)续筹和使用住宅专项维修资金;

      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

      (八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

      (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

      (十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

      (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      决定前款第五项、第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      第二十二条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

      业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

      第二节 业主委员会

      第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。

      业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

      第二十四条 业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

      业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十二条的规定。

      业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

      第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会会议记录和会议决定;

      (三)业主委员会组成人员的基本情况。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

      备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

      第二十六条 业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

      业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

      第二十七条 业主委员会履行下列职责:

      (一)执行业主大会的决定;

      (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理业主共有收益;

      (六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

      (七)审核需要业主分摊的费用;

      (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

      (九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

      (十)调解物业使用纠纷;

      (十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

      (十二)业主大会赋予的其他职责。

      第二十八条 业主委员会不得有下列行为:

      (一)拒不执行业主大会决定;

      (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

      (三)擅自使用业主大会印章;

      (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

      (五)未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

      (六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

      (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

      第二十九条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

      业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

      业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

      第三十条 业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会和业主委员会的决定;

      (三)物业服务合同;

      (四)住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

      (五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

      (六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

      (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

      (八)其他应当向业主公开的资料。

      前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

      第三十一条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

      换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

      业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

      第三十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

      业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

      不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第三节 物业管理委员会

      第三十三条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责:

      (一)不具备成立业主大会条件的;

      (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;

      (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      第三十四条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

      物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。

      物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第三十五条 自物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门;开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。

      物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

      第三十六条 物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

      物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

      第四节 其他规定

      第三十七条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。

      建设单位应当在业主大会筹备组成立之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

      首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

      第三十八条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

      第三十九条 经百分之二十以上业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

      对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

      第四十条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

      第四十一条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

      受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正,逾期不改正的,应当撤销其决定并通告全体业主。

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      第三章 前期物业管理

      第四十二条 本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

      建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

      第四十三条 新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内,根据建设项目规划设计方案,向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

      第四十四条 划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,根据相对独立、便于管理的原则,按照下列情况进行具体划分:

      (一)按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

      (二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

      (三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

      (四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

      第四十五条 物业管理区域划分后不得擅自变更。

      确需变更的,应当形成调整方案,并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

      调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      物业管理区域调整后,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

      第四十六条 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的,不得划分为独立的物业管理区域。

      对物业管理区域划分有争议的,由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定,或者由开发区管理委员会确定。

      第四十七条 物业管理区域划分后,建设单位在销售物业时,应当将下列材料向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:

      (一)物业管理区域的范围;

      (二)共用部位的名称、位置和面积;

      (三)共用设施设备的名称、用途;

      (四)物业管理用房的位置和面积。

      第四十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约包括下列内容:

      (一)使用维护物业共有部分的规则;

      (二)使用物业专有部分的权利和义务;

      (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

      (四)分担物业管理区域各类费用的方式;

      (五)违反临时管理规约应当承担的责任。

      临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

      临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

      第四十九条 现售商品房出售之日三十日前,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

      第五十条 前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。

      建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

      建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

      第五十一条 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第五十二条 新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

      建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

      建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

      第五十三条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)共用设施设备清单;

      (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (五)业主名册;

      (六)承接查验所必需的其他资料。

      第五十四条 承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

      承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

      第五十五条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

      物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十六条 新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求,并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

      (一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

      (二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

      (三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计,具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

      业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内,向业主委员会移交办公用房。

      物业管理用房属全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

      第五十七条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

      (一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

      (二)物业服务企业擅自撤离的;

      (三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      第五十八条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。

      第五十九条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

      第四章 物业服务与管理

      第六十条 从事物业管理服务的企业,应当依法取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业管理服务,不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

      第六十一条 业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内,物业服务企业应当将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

      第六十二条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。

      交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。

      第六十三条 物业服务合同应当包括下列内容:

      (一)物业的基本情况;

      (二)委托方和受托方的权利义务;

      (三)物业管理服务事项和服务标准要求;

      (四)物业服务费的标准和收取办法;

      (五)物业的维修和养护要求;

      (六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

      (七)合同的期限、变更和解除;

      (八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

      (九)违约责任及解决纠纷的途径;

      (十)住宅专项维修资金的管理使用;

      (十一)物业管理服务用房;

      (十二)双方当事人约定的其他事项。

      第六十四条 物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:

      (一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

      (二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

      (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

      (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

      (五)接受居民委员会指导和监督,配合做好社区管理相关工作。

      物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

      第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

      电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

      第六十六条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

      实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会核查。

      实行包干制收费方式的,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

      第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

      业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

      物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

      第六十八条 物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆,并定时对物业管理区域进行巡逻。

      物业管理区域内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维修、养护,确保正常运行。

      第六十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告:

      (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

      (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

      (三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

      (四)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

      (五)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

      第七十条 新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。

      专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修、养护工作进行监督。

      第七十一条 住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表,或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的,建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。

      验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理;验收不合格的,由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

      第七十二条 专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用,对公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。

      专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用,并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

      专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

      第七十三条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

      物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

      物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,也没有要求物业服务企业退出物业管理区域,原物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前三个月告知对方当事人。

      第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域,应当撤出管理区域内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:

      (一)移交本条例第五十三条规定的相关资料;

      (二)移交物业资料,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财会资料;

      (三)物业管理用房;

      (四)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;

      (五)法律、法规规定的其他事项。

      物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

      因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的,物业服务企业应当修复并承担相应责任。

      第七十五条 配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则,逐步改造提升。

      市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划,安排专项资金,用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升,市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。

      第七十六条 老旧住宅小区改造提升完成后,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议,决定管理模式。

      未实行物业管理的老旧住宅小区,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由物业使用人承担。

      第七十七条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解,也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第七十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

      (一)物业服务企业的资质证书,物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式,客服、工程维修电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等;

      (三)电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

      (四)代收代缴事项;

      (五)水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

      (六)共用部位和共用设施设备经营收益情况;

      (七)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

      第七十九条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理,向社会公布评价结果。

      区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

      街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

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      第五章 物业的使用与维护

      第八十条 业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

      确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。

      第八十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

      (二)在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;

      (三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

      (四)违法搭建建筑物、构筑物,开挖、扩建地下室;

      (五)违反规定饲养动物;

      (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;

      (七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;

      (八)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

      (九)超过规定标准排放噪声;

      (十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

      建设单位在销售物业时,应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

      第八十三条 占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有,建设单位不得出售、附赠或者出租。

      业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

      第八十四条 占用业主共有道路、场地停放汽车的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。

      物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

      机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

      物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。

      业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

      公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收取费用。

      第八十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第六章 物业保修金与住宅专项维修资金

      第八十六条 建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。

      物业保修期内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人承担。

      物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。

      建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法申请仲裁或者提起诉讼,由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不申请仲裁或者不起诉的,视为其认可承担维修责任。

      第八十七条 物业保修期限届满后,业主自用部位、自用设施设备的维修、养护,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护,并承担相应的费用。

      第八十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,业主应当交存住宅专项维修资金,公有住房售房单位应当在售房款中提取住宅专项维修资金。

      业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

      住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域,应当补交住宅专项维修资金。

      第八十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

      业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位不得将房屋交付使用;已入住的住宅小区,仍有部分未售出房屋的,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

      第九十条 业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,住宅专项维修资金代管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

      物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

      第九十一条 使用住宅专项维修资金相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

      (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;

      (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;

      (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

      使用住宅专项维修资金,涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

      第九十二条 业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

      因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

      第九十三条 物业保修期限届满后,发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并同时向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请:

      (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

      (二)楼体外立面脱落的;

      (三)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;

      (四)消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

      (五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

      (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

      未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

      第九十四条 应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

      应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

      第九十五条 市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项维修资金管理办法应当包括保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财务预决算管理、审计监督和业主查询对账等制度。

      第七章 监督管理

      第九十六条 市、区、县人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。

      第九十七条 市、区、县人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,研究解决物业管理工作中的重大问题。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。

      第九十八条 市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

      (一)制定物业管理相关政策措施;

      (二)依法审核物业服务企业资质;

      (三)建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台;

      (四)统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;

      (五)监督指导各区、县、开发区物业管理行政监管工作;

      (六)组织物业管理相关培训;

      (七)法律、法规规定的其他职责。

      第九十九条 区、县物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

      (一)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;

      (二)指导和监督前期物业管理招投标活动;

      (三)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案;

      (四)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;

      (五)划分物业管理区域;

      (六)征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息,并接受查询;

      (七)建立相关物业管理档案;

      (八)定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员;

      (九)法律、法规规定的其他职责。

      第一百条 街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构,配备专职人员,并履行下列职责:

      (一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

      (二)组织成立物业管理委员会;

      (三)业主委员会、物业交接备案;

      (四)调解物业管理纠纷;

      (五)采集物业服务企业、项目负责人信用信息,调查业主满意度;

      (六)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;

      (七)按照本条例第三十二条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物;

      (八)法律、法规规定的其他职责。

      第一百零一条 开发区管理委员会应当履行本条例第九十九条、第一百条规定的职责。

      第一百零二条 相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

      (一)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动;

      (二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划,负责对违法建筑的认定;

      (三)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;

      (四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;

      (五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

      (六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动;

      (七)质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;

      (八)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;

      (九)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;

      (十)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;

      (十一)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。

      第一百零三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向区、县物业管理行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。

      有关单位在接到投诉、举报后应当登记,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个 

  • 兰州市物业管理条例

      (2015年12月30日兰州市第十五届人民代表大会常务委员会二十八次会议通过2016年4月1日甘肃省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准)

      第一章总则

      第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

      第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。

      第三条市、县(区)人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织,鼓励采用新技术、新方法提高物业服务水平,将物业服务纳入现代服务业发展规划,促进物业服务行业发展。

      兰州新区管委会、兰州高新技术产业开发区管委会在各自的管辖范围内履行物业管理职责。

      街道办事处、乡镇人民政府应当对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实老旧住宅小区管理工作。

      城市社区、农村村民委员会应当协助、配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。

      第四条市、县(区)人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      市、县(区)物业管理机构具体负责物业管理活动的日常监督管理工作。

      市、县(区)人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

      第五条物业行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,建立物业服务企业及其管理人员诚信档案,引导业主、物业服务企业依法行使权利,履行义务。

      第六条市物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

      第二章业主大会和业主委员会

      第七条房屋的所有权人为业主。

      因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权变更登记的人,在物业管理中享有业主权利,承担业主相应义务。

      业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。

      第八条物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

      第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

      业主因故不能参加业主大会会议的,可以依法书面授权代理人参加,也可以以电子方式参加讨论和表决。

      第十条交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已满两年的,开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

      (一)物业管理区域划分的资料;

      (二)房屋及建筑面积清册;

      (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

      (四)房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;

      (五)物业服务用房配置的资料;

      (六)业主名册。

      开发建设单位未及时书面报告的,已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

      街道办事处、乡镇人民政府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后,应当按照规定筹备召开首次业主大会会议。

      第十一条下列事项由业主大会决定:

      (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

      (二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

      (三)选聘和解聘物业服务企业;

      (四)筹集和使用专项维修资金;

      (五)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

      (七)改变共有部分的用途;

      (八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

      (九)利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项;

      (十)批准业主委员会议事规则;

      (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

      (十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

      (十三)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

      决定前款第(四)项、第(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上

      的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      由于业主达不到法定人数无法召开业主大会的,经街道办事处、乡镇人民政府同意,可以召开业主代表大会决定除本条第一款第(四)项、第(五)项外的其他事项。业主代表大会的代表可按幢、单元、楼层等为单位推举产生,业主代表大会不得少于三十人。

      第十二条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,执行业主大会决定的事项,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督。

      业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会委员由业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。

      业主大会和业主委员会的决定,对全体业主及物业使用人具有约束力。

      业主委员会做出的决定,应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天,在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主不反对的情况下生效。

      第十三条业主委员会委员应当符合下列条件:

      (一)系本物业管理区域内的常住业主,且本人有履行业主委员会委员职务的时间保证;

      (二)身体健康,年龄不超过70周岁,能够履行委员职责;

      (三)本人、配偶及其近亲属未在本物业管理区域提供服务的物业企业出资或者任职;

      (四)法律、法规规定的其他条件。

      第十四条业主大会每年至少召开一次会议,由业主委员会召集。

      业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促召开业主大会会议。

      有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

      (一)发生重大事故或者紧急事件,需要及时处理的;

      (二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议的;

      (三)业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职,或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的;

      (四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的。

      第十五条业主大会、业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作津贴,由业主大会决定。业主委员会应当每年向业主大会报告收支情况。

      前款所述费用由全体业主承担,有公共收益的,从公共收益中支付。筹备和召开首次业主大会的经费由开发建设单位承担。

      第十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关社区、居(村)民委员会:

      (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

      (二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

      (三)管理规约、业主大会议事规则;

      (四)业主大会会议记录和会议决定。

      第十七条业主委员会应当建立接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

      业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。

      业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

      第十八条业主委员会任期届满前九十日,应当召集业主大会会议进行换届选举。

      业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导督促换届选举。

      第十九条业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的,新的业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所协助移交。

      第二十条业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及社区、居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督。

      第二十一条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:

      (一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

      (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

      (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

      (四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

      (五)其他侵害业主合法权益的行为。

      业主大会会议审议决定是否终止业主委员

      会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

      第二十二条有下列情形之一的物业管理区域,可以成立临时物业管理委员会,代行有关法律、法规和本条例规定的业主委员会的职责。业主委员会一经选举产生,其自行终止。

      (一)首次业主大会召开前的前期物业管理期间或者达不到本条例第十条规定的条件无法成立业主大会的;

      (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府反复指导后仍不能成立的;

      (三)业主委员会不履行职责达一年以上,无法正常开展工作,严重影响小区物业管理和谐稳定,需要调整或重新选举业主委员会,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府反复指导后,仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      第二十三条临时物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立,成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所、社区居(村)民委员会、开发建设单位、业主代表等组成。

      临时物业管理委员会总人数应当为七到十一人的单数,其中业主代表应当不少于临时物业管理委员会人数的百分之五十。业主代表的资格应当符合本条例第十三条的规定,业主代表经业主推荐或者自荐,由街道办事处、乡镇人民政府审定。临时物业管理委员会的主任由业主代表担任。

      临时物业管理委员会组成后,应当由街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内显著位置公示。

      第二十四条临时物业管理委员会成立之日起三十日内应当向物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门备案。

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      第三章前期物业管理

      第二十五条划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素,由县级人民政府物业行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以及社区共同划定。

      建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

      影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的,不得分割划分为独立的物业管理区域。

      第二十六条住宅物业的开发建设单位在办理销售手续前,应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向项目所在地县级人民政府物业行政主管部门申请划分物业管理区域。物业行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内,按照本条例第二十五条的规定进行物业管理区域划分。

      第二十七条开发建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划,同步设计、同步施工、同步交付使用,不得出售或者改变用途。

      物业服务用房应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二到千分之三的比例确定,且不少于四十平方米。

      物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

      第二十八条物业管理区域划定后,开发建设单位在销售房屋时,应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示下列内容:

      (一)物业管理区域的范围;

      (二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

      (三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

      (四)公共车位数量和位置;

      (五)地下室(不含人防地下室部分)、底层架空层面积及其权属;

      (六)物业服务用房的面积和位置;

      (七)共用设施设备名称及其权属;

      (八)其他需要明示的场所和设施设备。

      第二十九条住宅物业的开发建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地的县(区)物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具备相应资质的物业服务企业。并在合同签订之日起十五日内,报县(区)物业行政主管部门备案。

      前期物业服务合同可以约定服务期限。但在约定期限的同时,应当明确约定,在业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

      第三十条住宅开发建设单位与买受人签订物业销售合同时,应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约。

      第三十一条新建物业的开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。并在物业管理区域内公布物业保修联系电话和地址。

      物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系开发建设单位落实保修责任。

      第三十二条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

      (一)参与工程的查验,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向开发建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;

      (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向开发建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

      (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;

      (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。

      第三十三条物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和开发建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

      第三十四条物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

      物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。拒不移交的,新的物业服务企业可以请求街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所协助移交。

      第四章物业管理服务

      第三十五条从事物业服务活动的企业,应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业服务,做好物业管理人员的选聘、培训和管理工作,规范物业服务,提升服务质量。

      从事物业管理的人员,应当按照国家规定取得职业资格证书,个人品行端正,身体健康,着装整洁,服务规范。

      第三十六条业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在地县级人民政府物业行政主管部门备案。

      物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:

      (一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

      (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

      (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务,及时办理业主投诉,提高服务质量;

      (四)做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作,并接受公安机关的指导检查;

      (五)为业主的身份、住宅等个人信息保密,未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露。

      (六)积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关专业单位进入物业区域开展服务,为其提供便利。

      (七)接受社区监督指导,配合做好社区管理相关工作。

      第三十七条终止或者解除物业服务合同,应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前六十日告知。

      自物业服务合同解除之日起十日内,原物业服务企业、新物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜:

      (一)移交业主和物业的基础档案;

      (二)移交物业服务中形成的物业服务档案;

      (三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

      (四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

      (五)清交预收、代收和清算欠收的有关费用;

      (六)其他需要交接的事项。

      物业服务企业未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

      第三十八条物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意不得擅自在物业管理区域内进行下列活动:

      (一)改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

      (二)设置营业摊点;

      (三)许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;

      (四)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

      (五)提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准;

      (六)其他与物业服务无关的活动。

      第三十九条物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价,其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

      政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。

      市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,并报区(县)物价部门备案。

      第四十条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同不得违反合同法等法律、法规,其中涉及物业服务方面的条款不得违反物权法、物业管理条例和本条例的有关规定。市人民政府物业行政主管部门应当做好物业服务合同的规范、审查、检查等工作。

      物业交付使用前,开发建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后,物业服务费由业主承担。

      业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,经书面催交,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会可以采用在本物业管理区域公示或者提交社会征信机关记入个人诚信档案等方式,协助物业服务企业催交。对无正当理由经催交仍拒不交纳的,物业服务企业可以申请仲裁或者提起诉讼。

      物业服务合同双方可以约定预收物业服务费。

      第四十一条物业服务企业根据有关法律、法规的规定和物业服务合同约定可以对物业管理区域内共用部位、共用设施设备以及经营性用房进行经营,收益归全体业主所有。该项收益可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用。

      物业经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,扣除约定手续费后,于次年二月底以前缴存业主委员会;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会应当每年将物业经营性收益的收支情况向业主公布一次。

      实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目,每年公布一次物业服务资金的收支情况。

      第四十二条开发建设单位应当在预售或者现售房屋时公布本物业管理区域内规划的车库、车位产权、数量及出售、出租等方式。

      开发建设单位用于销售的车库、车位,应当与房屋同步销售,但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

      第四十三条物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足业主的使用需要。

      开发建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库。

      车位、车库有空余的,可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是,每次租期不得超过六个月。

      第四十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会或者业主委员会决定。

      公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收费。

      物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

      第四十五条市、县(区)人民政府物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系,对物业服务企业实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

      第四十六条物业服务企业应当诚信服务,不得有以下失信行为:

      (一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

      (二)出租、出借、转让资质的;

      (三)拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按规定办理交接手续,造成物业管理状况混乱的;

      (四)法律、法规规定的其他违法行为。

      第四十七条业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

      业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经仲裁裁决或者生效判决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

      第四十八条县级以上人民政府物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

      第四十九条县级以上人民政府物业行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当及时受理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的,应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

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      第五章物业使用与维护

      第五十条业主、物业使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则,正确处理用水、排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。

      第五十一条物业使用中禁止下列行为:

      (一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

      (二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

      (三)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

      (四)损害、占用、堵塞、封闭燃气管道及其他管道设施,影响公共安全;

      (五)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

      (六)违法挖掘房屋地下空间;

      (七)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;

      (八)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水、废旧家具和杂物,往楼下抛弃物品;

      (九)将住宅合租作为员工宿舍供多人居住,影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活;

      (十)违反有关法规和管理规约的规定饲养动物,影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活;

      (十一)排放超过规定标准的噪声;

      (十二)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质;

      (十三)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

      (十四)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

      对违反前款规定的行为,其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

      第五十二条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

      转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

      第五十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

      物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修,还应当取得业主的书面同意。

      第五十四条业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店),不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店),工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户,需将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

      物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房,除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外,不得改变用途。

      第五十五条物业交付使用前,开发建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。相关专业单位自建的由其自行负责管理。物业交付使用时,开发建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

      专业单位接收后,应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

      第五十六条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。

      相关专业单位在老旧住宅小区的服务项目暂不具备向最终用户收取费用的,应当制定和实施限期改造计划,过渡实现向最终用户收取费用。限期和过渡的具体办法由市人民政府制定。

      专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

      物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费,但不得向业主收取服务费等额外费用。

      第五十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和本省、市有关规定交存住宅专项维修资金。

      住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。按照国家规定,在保证资金安全的前提下,可以进行保值增值运作管理。

      住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,按照国家和本省、市的有关规定执行,对一次性缴存有困难的老旧住宅小区可以允许分期缴存,对紧急情况下使用的可以开通资金使用的绿色通道,先使用后补办手续,对维修单幢住宅的电梯、屋顶、消防等急用设施设备需要执行本条例第十一条第二款的可以限定在该单幢住宅业主的范围内。

      第五十八条物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用,由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

      (一)业主专有部分由业主承担;

      (二)业主共用部位、共用设施设备,从专项维修资金中支付,不足部分,由相关业主按照专有部分建筑面积分摊,属于人为损坏的,费用由责任人承担;

      (三)物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营设施设备部分,业主专有部分的,由业主承担;业主专有部分之外的,由相关专业单位承担。

      第五十九条维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时,相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

      第六十条物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

      第六章法律责任

      第六十一条对违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

      第六十二条物业服务企业违反本条例第三十七条规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

      第六十三条违反本条例第三十八条第(一)、(四)、(五)项规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,有违法所得的,没收违法所得,逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

      违反本条例第三十八条第(二)、(三)项规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,有违法所得的,没收违法所得,逾期不改正的,处三千元以上三万元以下罚款。

      第六十四条违反本条例第四十六条规定的,由工商行政管理部门通过企业信用信息公示系统向社会公示,并依据《企业信息公示暂行条例》的相关规定予以处罚。

      第六十五条违反本条例第五十一条第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令改正,逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

      违反本条例第五十一条第一款第(七)、(八)、(九)项规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令改正,逾期不改正的,处以五百元以上五千元以下的罚款。

      违反本条例第五十一条第一款第(十)项规定的,由市容环境卫生行政主管部门依法查处;

      违反本条例第五十一条第一款第(十一)项规定的,由环境保护行政主管部门依法查处;

      违反本条例第五十一条第一款第(十二)、(十三)项规定的由公安机关依法查处。

      第六十六条业主违反本条例第五十四条规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

      第六十七条不属于本条例第五十六条第二款的情形且违反本条例第五十六条第三款规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下的罚款。

      不属于本条例第五十六条第二款的情形且违反本条例第五十六条第四款规定的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处以三千元以上三万元以下的罚款。

      第六十八条市、县(区)物业行政主管部门及其他相关政府部门的工作人员、物业管理机构及街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会的工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七章附则

      第六十九条本条例自2016年7月1日起施行。2001年7月26日兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

     
  •   江苏省人大常委会公告

      第122号

      《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过,现予公布,自2013年5月1日起施行。

      江苏省人民代表大会常务委员会

      2012年11月29日

      江苏省物业管理条例

      (2000 年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订)。

      第一章 总则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

      本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

      街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

      第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      县级以上地方人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

      第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。

      对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

      第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

      第二章 物业管理区域

      第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

      规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

      建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

      第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

      已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

      已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

      第九条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

      物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

      第三章 业主、业主大会与业主委员会

      第十条 房屋的所有权人为业主。

      业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。

      第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

      第十二条 业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

      第十三条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:

      (一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

      (二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

      第十四条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

      (一)物业管理区域证明;

      (二)房屋及建筑物面积清册;

      (三)业主名册;

      (四)建筑规划总平面图;

      (五)交付使用共用设施设备的证明;

      (六)物业服务用房配置证明;

      (七)其他有关的文件资料。

      第十五条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

      筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

      第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

      筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

      筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

      第十七条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

      (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

      (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

      (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

      筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

      第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      第十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。

      第二十条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

      第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

      业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

      业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

      业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

    [page]

      第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:

      (一)业主委员会备案申请书;

      (二)业主委员会委员名单;

      (三)业主大会议事规则和管理规约;

      (四)业主大会会议记录;

      (五)其他应当提供的材料。

      第二十三条 依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

      业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

      第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

      第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

      经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。

      第二十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当书面告知社区居(村)民委员会。

      第二十七条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府) 指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

      物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

      第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

      业主小组应当履行下列职责:

      (一)推选业主代表出席业主大会会议;

      (二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

      (三)决定本小组范围内的其他事项。

      业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

      第二十九条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。

      第三十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

      第四章 前期物业管理

      第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。

      在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

      前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

      第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

      第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

      已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。

      第三十五条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

      集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。

      配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民政府制定。

      第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

      物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

      物业服务用房不得买卖和抵押。

      第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

      建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

      本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

      专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

      第三十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

      第三十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

      新建住宅小区应当具备以下条件:

      (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

      (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

      (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

      (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

      (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

      (六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

      (七)法律、法规规定的其他条件。

      第四十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

      现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。

      未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

      第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

      (一)前期物业服务合同;

      (二)临时管理规约;

      (三)物业承接查验协议;

      (四)建设单位移交资料清单;

      (五)查验记录;

      (六)交接记录;

      (七)其他与承接查验有关的文件。

      物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

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      第四十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

      物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会移交。

      第五章 物业服务

      第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。

      从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

      第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

      物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

      第四十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

      电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

      第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

      业主委员会经征求业主意见,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。

      第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。

      业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

      第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

      第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。

      实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

      物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

      第五十条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

      第五十一条 物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

      物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

      物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

      第五十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

      业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。

      第五十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

      物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

      第五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。

      住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

      第五十五条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。

      物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

      业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

      第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

      业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

      (一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

      (二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;

      (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

      (四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

      (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

      物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

      第五十七条 物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

      被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

      第五十八条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,并向社会公开。

      第五十九条 单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

      业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

      (一)自行管理的执行机构、管理人;

      (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

      (三)聘请专业机构的方案;

      (四)其他有关自行管理的内容。

      电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

      第六章 物业的使用和维护

      第六十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

      第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

      平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

      第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

      建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。

      建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

      在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

      第六十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

      物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

      第六十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

      物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

      物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

      业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

      第六十五条 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

      业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

      第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

      物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

      人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

      第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)擅自改变物业的规划用途;

      (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

      (三)违法搭建建筑物、构筑物;

      (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

      (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

      (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

      (七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

      (八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

      (九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

      (十)破坏或者擅自改变房屋外观;

      (十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

      (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

      第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

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      第六十九条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

      第七十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

      业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

      业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

      物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

      第七十一条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

      第七十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

      第七十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

      物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

      第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

      住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

      第七十五条 住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。

      本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

      第七十六条 发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

      (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

      (二)电梯故障危及人身安全的;

      (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

      (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

      (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

      (六)危及房屋安全的其他情形。

      应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

      第七十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

      业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

      第七十八条 业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

      住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

      住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定,履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

      第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。

      旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

      第八十条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

      第七章 法律责任

      第八十一条 违反本条例第三十七条规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

      第八十二条 违反本条例第四十条第一款规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。

      第八十三条 违反本条例第四十一条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

      第八十四条 违反本条例第四十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

      第八十五条 违反本条例第五十一条第一款、第二款规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

      第八十六条 违反本条例第五十三条第二款规定,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正,并退还已收取的费用。

      第八十七条 有下列行为之一的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款,并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书:

      (一)违反本条例第五十六条第一款规定,被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

      (二)违反本条例第五十七条第二款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

      第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

      违反本条例第六十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。

      第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

      第九十条 违反本条例第六十七条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

      第九十一条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第八章 附则

      第九十二条 本条例所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

      本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

      本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

      (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

      (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。

      第九十三条 本条例自2013年5月1日起施行。

     
  •   第一章 总则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

      第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

      第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

      第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

      县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      第二章 业主及业主大会

      第六条 房屋的所有权人为业主。

      业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权;

      (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

      (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

      (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

      (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费用;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

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      第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

      业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第十一条 下列事项由业主共同决定:

      (一)制定和修改业主大会议事规则;

      (二)制定和修改管理规约;

      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

      (四)选聘和解聘物业服务企业;

      (五)筹集和使用专项维修资金;

      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。

      业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

      业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

      第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

      住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

      业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (四)监督管理规约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

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      第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

      第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

      管理规约对全体业主具有约束力。

      第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

      第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

      第三章 前期物业管理

      第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

      第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

      第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。

      物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

      第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

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      第四章 物业管理服务

      第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

      国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

      第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

      物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

      物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

      业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

      第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

      第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

      物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

      第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

      物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

      有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

      物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

      物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

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      第五章 物业的使用与维护

      第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

      业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

      因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

      业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

      前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

      物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

      专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

      第六章 法律责任

      第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十二条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

      个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

      第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第七章 附则

      第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。

     
  • 无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告第16号

      《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定,经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准,现予公布,自2015年9月1日起施行。

      2015年5月29日

    无锡市物业管理条例

      (2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定 2015年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

      第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,制定和落实扶持政策,建立物业管理目标责任机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

      街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

      社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

      第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托,承担物业管理活动的相关管理工作。

      市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

      第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制,协调解决物业管理重大问题。

      街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题,以及其他重大物业管理纠纷。

      第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

      第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

      第七条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

      筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任,业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

      筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。

      第八条 筹备组成员应当符合下列条件:

      (一)具有完全民事行为能力;

      (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

      (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

      (四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

      (五)个人信用记录良好,无犯罪记录。

      除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

      第九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

      业主代表参加业主大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

      第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

      第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

      (一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

      (二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

      (三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

      (四)违法出租房屋且未改正的;

      (五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

      (六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

      (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

      业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

      第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训,提高物业管理水平。

      第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

      业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的,街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的,应当在街道办事处(镇人民政府)指导下,由社区居(村)民委员会组织召开。

      业主委员会任期内委员出缺的,按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

      第十四条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

      街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

      自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

      (一)选聘、解聘物业服务企业;

      (二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

      (三)其他重大事项。

      第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

      新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

      第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第十七条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

      (一)不具备成立业主大会条件的;

      (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

      (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

      物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

      物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

      县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

      第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

      物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

      物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会。

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      第三章 前期物业管理

      第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域,并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域。

      已经投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域,并予以公告。

      第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

      在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。

      第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

      市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度,规范前期物业服务,督促物业服务企业和建设单位履行义务。

      第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

      物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

      第二十五条 建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。

      第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

      新建住宅物业管理区域内的物业服务用房,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的,建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置,最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

      新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的,住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的,按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的,按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

      第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

      建设单位在组织竣工验收时,应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

      物业服务用房的用途不得擅自变更。

      第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验,查验后应当与建设单位签订承接查验协议,办理物业交 接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位提出整改意见,并协助相关管理部门督促落实。

      物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续,并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

      物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

      第四章 物业服务

      第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

      物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

      第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

      第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

      (一)物业服务企业的资质证书,项目经理的基本情况、联系方式,物业服务投诉电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

      (三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;

      (四)其他应当公示的信息。

      第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

      物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务,遵守有关技术标准、专业技术规范,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

      第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

      未经业主大会同意,物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

      第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

      业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

      业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

      第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

      经营性收益可以根据业主大会决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

      经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受社区居(村)民委员会的监督。

      经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

      第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

      第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域,与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

      因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

      第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目经理信用管理办法,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

      市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总,建立行业诚信信息系统,并对物业服务公众满意度进行测评。

      街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

      第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。

      物业服务企业有下列严重失信行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

      (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

      (二)出租、出借、转让资质证书的;

      (三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

      第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统,所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统:

      (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

      (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

      (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

      (四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

      (五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

      (六)损害业主或者公共利益情节严重的;

      (七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

      第四十一条 业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

      业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

      第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

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      第五章 物业的使用和维护

      第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。

      第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。

      物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

      第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

      车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

      划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

      第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)擅自改变物业规划用途;

      (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

      (三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

      (四)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;

      (五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

      (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

      (七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;

      (八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

      (九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

      (十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

      (十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

      (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

      第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

      城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

      建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

      公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

      市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

      特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

      价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

      工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

      第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时,根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

      公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

      受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

      第四十九条 物业专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

      经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

      专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

      第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

      下列费用不得从专项维修资金中列支:

      (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

      (二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

      (三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

      (四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;

      (五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

      (六)依法不得列支的其他费用。

      第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的,应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

      物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

      第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认,报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

      申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

      第六章 旧住宅小区物业管理

      第五十三条 本条例所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

      第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

      第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的,应当及时维修、改造和更新。

      建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯,其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

      第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后,县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

      物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。

      尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

      第七章 拆迁安置房小区物业管理

      第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作,逐步推动物业服务市场化。

      街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

      第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理。

      建设单位应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位,及时交付给接收单位。

      第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会,符合条件的应当召开业主大会,成立业主委员会。

      第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,收取相应的物业服务费用。

      拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

      县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

      第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前,拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的,由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

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      第八章 法律责任

      第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定,未及时移交有关财物、档案资料、印章的,由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的,对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的,依法追究相应的法律责任。

      第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定,建设单位未按照规定配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

      第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以二万元以上十万元以下罚款。

      第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定,物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上十万元以下罚款。

      第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定,按照下列规定给予处罚:

      (一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下罚款。

      (二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二十万元以上五十万元以下罚款。

      第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

      第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第九章 附 则

      第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

      第七十条 本条例自2015年9月1日起施行。

     
  • 青海省邮政条例

    (2014年7月24日青海省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)

      第一章总则

      第一条为了保障邮政普遍服务,加强对邮政市场的监督管理,维护邮政通信与信息安全,保护通信自由和通信秘密,保护用户合法权益,促进邮政业健康发展,根据《中华人民共和国邮政法》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条本省行政区域内邮政业的规划、建设、服务、安全保障和监督管理,适用本条例。

      第三条省邮政管理部门负责全省邮政普遍服务和邮政市场的监督管理。市、州邮政管理部门负责本行政区域的邮政普遍服务和邮政市场的监督管理。

      县级以上人民政府有关部门按照各自职责,做好邮政管理相关工作。

      第四条邮政管理部门对邮政市场实施监督管理,应当遵循公开、公平、公正以及鼓励竞争、促进发展的原则。

      第五条各级人民政府应当对提供邮政普遍服务的邮政企业给予扶持和政策支持,促进邮政普遍服务可持续发展。

      各级人民政府应当鼓励和支持快递企业发展,提升快递服务水平,满足社会公众对快递业务的需求。

      第六条邮政企业、快递企业应当加强服务质量管理,完善安全保障措施,为用户提供迅速、准确、安全、方便的服务。

      第七条任何单位和个人都有保护邮政设施,维护邮政通信安全和畅通的义务,并有权制止、举报破坏邮政设施和危害邮政通信安全的行为。

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      第二章规划建设

      第八条县级以上人民政府应当将邮政业纳入国民经济和社会发展规划,加强邮政、快递基础设施建设,保障邮政业与当地经济社会协调发展。

      省邮政管理部门应当会同省发展改革、住房城乡建设、国土资源等部门组织编制全省邮政设施建设专项规划。市、州邮政管理部门应当会同市、州、县人民政府发展改革、住房城乡建设、国土资源等部门组织编制市、州、县的邮政设施建设专项规划。

      县级以上人民政府应当将邮政设施建设专项规划纳入城乡规划及土地利用总体规划。编制修建性详细规划时,应当根据邮政设施建设专项规划和邮政普遍服务标准,明确邮政设施布局。

      第九条各级人民政府应当对提供邮政普遍服务的邮政设施建设给予支持,重点扶持边远农村牧区邮政设施建设。

      建设城市新区、商业区、开发区、独立工矿区、住宅区或者进行旧城区改造,应当同时建设配套的邮政服务网点、邮筒(箱)、邮政报刊亭等提供邮政普遍服务的邮政设施。已有的邮政设施不能满足邮政普遍服务要求的,应当进行扩建或者重建。

      第十条提供邮政普遍服务的邮政营业场所、邮件处理场所等邮政设施建设用地,符合国家划拨用地目录的,由县级以上人民政府依法划拨。

      按照规划建设的提供邮政普遍服务的邮政营业场所、邮件处理场所等设施、用房,免征城市基础设施配套费。

      按照规划要求建设配套的邮政普遍服务设施,由政府投资建设的,邮政企业按照相关规定使用;由政府委托其他方建设的,邮政企业以建筑安装成本价购买或者优先租用。

      依法取得的划拨土地和依照前款规定配套建设的邮政普遍服务场所,不得擅自转让或者改变用途。

      第十一条火车站、机场、长途汽车站应当根据需要设置提供邮政普遍服务的邮政营业场所,并为邮政企业装卸、转运邮件及邮政车辆出入提供必要的通道。

      高等院校、大型厂矿、大型社区、风景名胜区等单位应当为邮政企业提供办理邮政普遍服务业务的场所。

      邮政企业应当根据邮政设施建设专项规划、邮政设施布局,在城市街道、广场、公园等公共场所设置邮筒(箱)、邮政报刊亭等邮政设施。在公共场所设置邮政设施,免交城市道路占用费等相关费用。

      第十二条城镇新建、改建、扩建住宅小区,建设单位应当按照行业标准,设置与户数相应的信报箱,与建筑工程同时设计、施工和验收,并与建筑工程同时投入使用。建设单位组织住宅建筑工程竣工验收时,应当通知邮政管理部门或者邮政管理部门委托的单位参加。建设单位未按照国家规定的标准设置信报箱的,由邮政管理部门责令限期改正;逾期未改正的,由邮政管理部门指定其他单位设置信报箱,所需费用由该居民住宅楼的建设单位承担。

      已建成使用的城镇居民住宅楼未设置信报箱的,由该居民住宅楼产权人或者其委托的物业服务企业按照标准设置。

      信报箱的维护和更换,由城镇居民住宅楼的产权人或者其委托的物业服务企业负责。

      第十三条机关、团体、企业事业单位、住宅小区物业服务企业应当设置接收邮件的场所,为邮政企业、快递企业投递提供便利,不得收取费用。

      第十四条各级人民政府应当按照城乡公共服务均等化的要求,支持邮政企业在乡镇设置提供邮政普遍服务的邮政营业场所,在行政村设置村邮站或者其他接收邮件的场所,提高农村牧区邮政普遍服务水平。

      邮政企业应当对村邮站提供业务支持和指导,与村邮站签订邮件接收、转投协议,并按照协议约定支付相应费用。

      第十五条邮件处理场所和快件处理场所的设计、建设和改造,应当符合国家安全机关和海关依法履行职责的要求。

      因城市改造等确需征收、拆迁邮政设施的,规划主管部门应当重新规划设置,建设单位应当与邮政企业协商,按照就近安置、方便用邮、不降低邮政普遍服务水平、不少于原有面积的原则,先安置后搬迁,所需费用由征收、拆迁单位承担。

      第十六条邮政企业设置邮政营业场所或者变更营业场所地址的,应当事先书面告知邮政管理部门。

      邮政企业撤销提供邮政普遍服务的邮政营业场所,应当经邮政管理部门批准并在当地公告。

      第十七条地名管理部门设置单位、住宅区、街道、村落的地址牌,应当标明所在地的邮政编码。邮政企业应当协助提供相应地段的邮政编码。

      地名地址发生变更的,地名管理部门应当及时通知邮政企业。

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      第三章邮政服务

      第十八条邮政企业按照国家规定承担提供邮政普遍服务和特殊服务的义务。

      邮政企业应当按照国家规定的普遍服务标准提供邮政普遍服务,向社会公布提供邮政普遍服务的营业网点名称、地址、联系方式等信息。

      邮政企业应当在营业场所设置用户书写服务台,并在明显位置公示或者以电子显示屏等其他方式公布其服务种类、营业时间、业务单据书写式样、资费标准、服务标准、邮件和汇款的查询、损失赔偿办法以及用户对其服务质量的投诉办法。

      邮筒(箱)应当标明开取时间和频次,邮政企业应当按照规定的时限开启邮筒(箱)。

      邮政企业对用户交寄的邮件,应当按照国家规定的寄递时限和服务规范投递。

      第十九条提供邮政普遍服务的邮政营业场所在城市每周的营业时间应当不少于六天,投递邮件每天至少一次;在乡、镇人民政府所在地每周的营业时间应当不少于五天,投递邮件每周至少五次;在村民委员会所在地或者村邮站投递邮件每周至少二次。在乡、镇人民政府所在地及农村地区逢赶集日应当营业。

      在交通不便的边远地区,按照国务院邮政管理部门制定的标准执行。

      第二十条用户交寄邮件,应当使用标准的信封或者封装品、有效的邮资凭证,并在信封或者封装品规定位置清楚、准确地填写收件人姓名、地址、邮政编码;对需要填写内件数量、名称和保价的,用户应当据实填写和签名确认。

      用户对交寄的给据邮件和交汇的汇款,可以在国家规定时间内持据向收寄、收汇的邮政企业查询。邮政企业应当按照国家规定的期限提供免费查询服务,并将查询结果以书面或者其他方式通知查询人。

      第二十一条新建小区、新设单位,由产权人或者管理者到所在地邮政企业办理用户通邮手续。

      邮政企业应当自受理用户办理通邮之日起十日内安排投递。暂不具备通邮条件的,邮政企业应当与用户协商并签订协议,将邮件投递至协议确定的已通邮的邮件代收点或者信报箱。

      用户变更名称、邮件投递地址的,应当在变更前十日内书面通知邮政企业。

      第二十二条邮件收发人员和邮件代收人接收邮政企业投递邮件时,应当当面核对,签收给据邮件,并履行保管和及时传递的义务;无法传递的,应当及时告知邮政企业收回。

      邮政企业、邮件收发人员和邮件代收人造成给据邮件丢失、损毁或者内件短少的,应当依照法律、法规规定或者签订的协议采取补救措施或者承担赔偿责任。

      第二十三条邮政企业可以根据用户要求,与用户签订邮政普遍服务的延伸服务协议,提供延伸服务。但不得强迫用户使用延伸服务。

      第二十四条邮政企业停止办理或者限制办理邮政普遍服务和特殊服务业务,应当经邮政管理部门批准。因不可抗力或者其他特殊原因暂时停止办理或者限制办理的,邮政企业应当及时公告,采取补救措施,并向邮政管理部门报告。

      第二十五条邮政企业及其从业人员不得有下列行为:

      (一)收寄禁止寄递或者限制寄递的邮件;

      (二)擅自变更邮政普遍服务收费标准或者增加收费项目,强迫、误导用户使用高资费邮政业务;

      (三)无故拒绝、拖延、中断邮政服务;

      (四)违法向他人提供用户信息和用户使用邮政业务的信息;

      (五)出租、出借和出售带有邮政专用标志的车辆或者利用带有邮政专用标志的车辆从事邮件运递以外的活动;

      (六)冒领、扣压用户汇款或者强迫用户将汇款转为储蓄;

      (七)强行搭售邮品、搭载其他服务项目及商品或者强迫订阅报刊杂志等;

      (八)限定用户对信件、印刷品和包裹等邮件的资费支付方式;

      (九)转让、出租、出借邮政专用品;

      (十)采取抛扔、踢踹等方式野蛮分拣邮件;

      (十一)法律、法规禁止的其他行为。

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      第四章快递服务

      第二十六条在本省范围内经营快递业务的,应当依法取得快递业务经营许可,并按照许可的范围、有效期限经营。未经许可,任何单位和个人不得经营快递业务。

      申请快递业务经营许可,应当向省邮政管理部门提出申请,省邮政管理部门自受理申请之日起四十五日内进行审查,作出批准或者不予批准的决定。予以批准的,颁发快递业务经营许可证;不予批准的,书面通知申请人并说明理由。

      邮政管理部门审查快递业务经营许可的申请,应当考虑国家安全等因素,并征求有关部门的意见。

      快递业务经营许可事项发生变更的,应当报省邮政管理部门办理许可变更手续。

      第二十七条经营快递业务的企业设立分支机构或者合并、分立的,应当向邮政管理部门备案。

      第二十八条以加盟方式经营快递业务的,被加盟人与加盟人都应当取得快递业务经营许可。被加盟人与加盟人应当签订书面协议约定双方权利义务,明确用户合法权益发生损害后的赔偿责任,并向邮政管理部门备案。

      参与加盟经营的企业应当遵守共同的服务约定,使用统一的商标、商号、快递服务运单和收费标准,统一提供用户查询和投诉处理服务。

      第二十九条任何单位和个人不得伪造、涂改、冒用、租借、倒卖和非法转让快递业务经营许可证。

      第三十条经营快递业务的企业不得擅自中断或者停止提供快递业务。确需临时歇业或者停止经营的,应当提前五日向邮政管理部门书面报告,在营业场所或者有关媒体上公告,并按照规定及时妥善处理未投递的快件。停止经营快递业务后应当在五日内交回快递业务经营许可证。

      第三十一条经营快递业务的企业应当在营业场所公示其服务种类、服务时限、服务价格、损失赔偿、营业时间、投诉处理等服务承诺事项。

      经营快递业务的企业收取快件时,应当在快递运单详细填写快件的重量、资费等信息,并在显著位置注明时限、保价及赔偿条款等保障用户权益的内容。

      用户应当正确填写收寄人的姓名、地址、电话及所寄物品的品名和数量,同时在相应位置签字确认。

      第三十二条经营快递业务的企业及其从业人员不得有下列行为:

      (一)收寄禁止寄递或者限制寄递的快件;

      (二)相互串通操纵市场价格,损害其他经营快递业务的企业和用户的合法权益;

      (三)冒用他人名称、商标标识和企业标识,扰乱市场经营秩序;

      (四)违法提供从事快递服务过程中知悉的用户信息;

      (五)采取抛扔、踢踹等方式野蛮分拣快件;

      (六)扣留、倒卖、盗窃快件;

      (七)法律、法规禁止的其他行为。

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      第五章安全保障

      第三十三条邮政管理、公安、国家安全、安全生产监督和海关等部门应当相互配合,健全寄递渠道安全保障机制,建立邮政通信与信息安全的监督管理工作数据库。邮政企业、快递企业应当及时完整地录入并提供邮政通信与信息安全监督管理相关工作数据。

      有关部门和单位的工作人员不得泄露在监督管理工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私。

      第三十四条邮政管理部门应当加强行业安全监管,健全突发事件应急机制,制定邮政业突发事件应急预案,组织邮政企业、快递企业开展突发事件应急演练。

      邮政企业、快递企业应当制定本单位的突发事件应急预案。

      发生突发事件应当立即启动相应的应急预案,邮政企业、快递企业按照国家有关规定向邮政管理部门如实报告,同时报告当地政府和相关部门,并应当及时告知用户。不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。

      第三十五条邮政企业、快递企业应当建立邮件、快件处理场所安全管理制度。

      邮政企业、快递企业应当按照有关规定,在邮件、快件营业场所和处理场所安装安全监控设备。安全监控设备应当保持全天二十四小时运转,保存连续完整的监控资料,保存时间不得少于三十日。

      第三十六条邮政企业、快递企业及其从业人员应当严格执行验视制度,不得收寄有下列情形之一的邮件、快件:

      (一)用户拒绝开拆验视交寄的邮件、快件的;

      (二)交寄、夹寄国家规定禁止寄递或者限制寄递物品的;

      (三)对不能确定安全性的可疑物品,用户不能出具相关部门安全证明的;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      邮政企业、快递企业发现禁寄限寄物品,应当及时报告邮政管理、公安、国家安全、海关等有关部门。

      第三十七条经营快递业务的企业接受网络购物、电视购物和邮购等经营者委托提供快递服务的,应当与委托方签订安全保障协议,并向邮政管理部门备案。

      第三十八条经省邮政管理部门和省交通运输主管部门核定,带有邮政专用标志的邮政普遍服务运邮车辆,免交公路、桥梁、隧道通行费。

      经公安机关交通管理部门同意,带有邮政、快递专用标志的车辆运递邮件、快件时,在确保安全的前提下,可以在禁行路段、禁停地点通行或者停车。

      邮政、快递专用车辆在运递途中违章,公安机关交通管理部门应当记录后放行,待其完成运递任务后再行处理。发生交通事故的,公安机关交通管理部门应当协助保护车载邮件和快件,并通知企业及时转送邮件和快件。

      第三十九条任何单位和个人不得有下列行为:

      (一)扰乱邮政、快递企业营业场所和邮件、快件处理场所正常秩序;

      (二)冒用邮政企业、快递企业名义,或者伪造、冒用邮政和快递专用标志;

      (三)妨碍邮政、快递企业从业人员收寄、运输和投递邮件、快件;

      (四)非法拦截、强登、扒乘运递邮件和快件的专用车辆;

      (五)法律、法规禁止的其他行为。

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      第六章监督管理

      第四十条邮政管理部门应当建立健全监督检查制度,加强对邮政普遍服务和邮政市场的监督检查,会同财政、审计部门对邮政企业使用邮政普遍服务、特殊服务补贴资金实施监督,及时受理用户的申诉、举报,依法查处违反邮政法律、法规的行为。

      第四十一条邮政管理部门依法履行监督管理职责,可以采取下列监督检查措施:

      (一)进入邮政企业、快递企业、集邮票品集中交易市场、邮政用品用具生产企业或者涉嫌违反邮政法律、法规活动的其他场所实施现场检查;

      (二)向有关单位和个人了解情况;

      (三)查阅、复制有关文件、资料、凭证;

      (四)要求邮政企业、快递企业提供财务会计报表、统计报表、注册会计师出具的审计报告等文件资料;

      (五)经邮政管理部门负责人批准,查封与违法活动有关的场所,扣押用于违法活动的运输工具以及相关物品,对信件以外的涉嫌夹带禁止寄递或者限制寄递物品的邮件、快件开拆检查;

      (六)按照国家规定,对邮政、快递生产作业场所实行监控。

      第四十二条邮政管理部门依法进行监督检查时,监督检查人员不得少于两人,并应当出示执法证件。有关单位和个人应当配合监督检查,不得拒绝、拖延、阻碍。

      第四十三条邮政管理部门根据履行监督管理职责的需要,可以要求邮政企业和快递企业或者其分支机构报告有关经营情况,邮政企业和快递企业或者其分支机构应当如实报告,不得隐匿、销毁、转移原始资料。

      第四十四条邮政企业和快递企业应当建立和完善服务质量管理制度,设置用户监督信箱、公布监督电话号码,接受社会和用户对服务质量的监督。

      邮政企业和快递企业接到用户投诉,应当自接到投诉之日起十五日内,将处理结果答复用户。

      用户对邮政企业、快递企业投诉处理结果不满意的,可以向邮政管理部门申诉,邮政管理部门应当自收到申诉之日起三十日内予以答复。

      邮政企业、快递企业对邮政管理部门转办的用户申诉,应当及时、妥善处理,自收到转办申诉之日起十五日内向邮政管理部门答复处理结果。

      第四十五条邮政管理部门应当建立邮政普遍服务、快递服务质量社会监督网络,聘请社会监督员对邮政普遍服务、快递服务质量进行监督。

      邮政管理部门应当建立邮政普遍服务质量和快递服务质量评价体系,对邮政企业、快递企业的服务质量进行年度评价,并向社会公布。

      第四十六条邮政管理部门应当按照国家规定,指导本地区职业技能鉴定机构开展邮政企业、快递企业特有工种职业技能鉴定工作,提高从业人员的素质和技能。

      第四十七条邮政管理部门负责邮政用品用具的监督管理。生产邮政用品用具的企业应当办理生产监制证。任何单位和个人不得擅自生产邮政用品用具,不得冒用、盗用生产监制证书;不得销售和使用未经监制的邮政用品用具。

      第四十八条邮政管理部门负责集邮票品经营活动的监督管理。未经邮政管理部门依法许可,任何单位和个人不得开办集邮票品集中交易市场。

      第四十九条邮政行业相关协会应当依照法律、法规及其章程,制定行业规范,加强行业自律,为企业提供信息、培训等方面的服务,促进邮政业的健康发展。

      邮政管理部门应当加强对邮政行业相关协会的指导。

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      第七章法律责任

      第五十条违反本条例规定的行为,法律、行政法规已规定法律责任的,从其规定。

      第五十一条邮政管理部门和其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      (一)超越或者滥用职权审批快递业务经营许可的;

      (二)不履行或者不依法履行邮政市场监督管理职责的;

      (三)泄露监督管理工作中知悉的商业秘密;

      (四)不依法受理、处理申诉或者举报的;

      (五)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

      第五十二条违反本条例第十条第四款规定,擅自转让或者改变划拨土地和配套建设的邮政营业场所、邮件处理场所用途的,由县级以上人民政府国土资源、住房城乡建设等相关部门依法处理。

      第五十三条违反本条例第十八条第三款和第三十一条第一款规定,邮政企业、快递企业未按照要求公示、公布、标明有关内容的,由邮政管理部门责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上一万元以下罚款。

      第五十四条违反本条例第二十一条规定,邮政企业对具备投递邮件条件的用户不按规定时限安排投递的,由邮政管理部门责令限期改正;逾期未改正的,可以处三千元以上一万元以下罚款。

      第五十五条违反本条例第二十五条第四项、第三十二条第四项规定,邮政企业、快递企业违法提供用户使用邮政服务或者快递服务的信息,尚不构成犯罪的,由邮政管理部门责令改正,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;情节严重的,处三万元以上五万元以下罚款;对邮政企业直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分;对快递企业,可以责令停业整顿直至吊销其快递业务经营许可证。

      邮政企业、快递企业从业人员有前款规定的违法行为,尚不构成犯罪的,由邮政管理部门责令改正,没收违法所得,并处五千元以上一万元以下罚款。

      第五十六条违反本条例第二十六条第四款、第二十七条、第二十八条第一款、第三十七条规定,未按照要求办理许可变更手续或者未向邮政管理部门备案的,可以处三千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下罚款。

      第五十七条违反本条例第三十条规定,经营快递业务的企业擅自中断或者停止提供快递服务的,由邮政管理部门责令改正;逾期未改正的,可以处三千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下罚款。

      第五十八条违反本条例第二十五条第十项、第三十二条第五项规定,邮政企业、快递企业野蛮分拣邮件、快件的,由邮政管理部门责令改正,可以处三千元以上二万元以下罚款。

      第五十九条违反本条例第三十五条第二款规定,邮政企业、快递企业未在邮件、快件营业场所和处理场所安装安全监控设备,或者监控资料保存不连续完整的,由邮政管理部门责令改正;逾期未改正的,可以处三千元以上一万元以下罚款。

      第六十条违反本条例第四十三条规定,未按照邮政管理部门的要求如实报告,隐匿、销毁、转移原始资料的,由邮政管理部门责令限期改正;逾期未改正的,可以处三千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上三万元以下罚款。

      第六十一条违反本条例第四十四条第二款、第四款规定,未在规定时限内妥善处理用户投诉和邮政管理部门转办的申诉的,由邮政管理部门责令改正;逾期未改正的,可以处五千元以下罚款。

      第八章附则

      第六十二条本条例所称邮政普遍服务,是指邮政企业按照国家规定的业务范围、服务标准和资费标准,为中华人民共和国境内所有用户持续提供的邮政服务。

      本条例所称特殊服务,是指邮政企业按照国家规定办理机要通信、国家规定报刊的发行,以及义务兵平常信函、盲人读物和革命烈士遗物的免费寄递等服务。

      第六十三条邮政企业按照国家规定办理特殊服务业务,适用本条例关于邮政普遍服务业务的规定。

      第六十四条本条例自2014年10月1日起施行。

     
  •   第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

      第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

      第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

      第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

      第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      第二章 业主及业主大会

      第六条 房屋的所有权人为业主。

      1、 业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的,应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。共有权人和即将取得共用权的人。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      2、 业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时,有权拒绝支付物业管理费用,并有权提出赔偿请求;

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:[page]
      (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费用;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

      第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      3、 物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分,业主对物业管理区域有不同意见的,可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。

      4、 物业管理区域划分原则:便于物业服务企业进行服务,便于业主召开业主大会,业主可以意思自治来决定物业管理区域。

      第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行

      业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      5、 首次业主大会投票权:每建筑平方米一个投票权(邹律师:建议还是每套一个投票),但是无论如何,一名自然人业主的投票权最高不得超过全部投票权10%;对于业主是公司或者其他法人的,如果法人之间存有关联关系,则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。(胡律师:此事可以由业主大会来决定;邹律师:业主大会自身如何无法达成一致性意见怎么办?)

      6、 发起:30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会,发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案,如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议,发起人应当根据修改建议进行补充更正,但此等修改建议仅限一次。

      7、 业主委员会:业主委员会成员只能是业主,对于夫妻双方共同拥有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,还包括与父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的,另外一方也可以加入业主委员会,但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会,但不得成为业主委员会主任。

      8、 银行开户:发起人在办理完毕备案手续后,应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。[page]
      9、 主体地位及法律责任:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁,业主委员会所有的财产应当进行登记备案,并以其登记所有的财产独立承担民事责任;业主委员会无法独立承担的,由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任(但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外)。(陈律师:去民政部门办理社团法人进行登记)(邹律师:法院不是法人)

      第十一条 业主大会履行下列职责:

      (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

      (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

      (三)选聘、解聘物业管理企业;

      (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

      第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

      业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

      10、 投票日:业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员;如果业主有约定的,投票日从其约定;没有约定的,则以每年11月1日为投票日。(邹律师:选举日没有发票规定,应当规定业主大会在什么条件下怎么召开,非常不现实)

      11、 选举公告:各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会,应当在选举前十日张贴选举公告,选举公告应当包括以下内容:业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。

      12、 候选人介绍:各候选人可以向业主介绍自己的情况,包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任,以使业主能够对候选人情况有所知情。

      13、 行为责任:侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为,房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分,权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效,并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿,赔偿的标准以每个投票权5000元。

      第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      14、 定期业主大会:第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定,每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。

      15、 临时业主大会的召开:由20%或不少于三十名业主联名,可以召开临时业主大会,临时业主大会的费用由联名的业主承担,如果经过表决,可以全体业主分摊会议费用(列为业主委员会的支出项目)。

      16、 临时业主大会的议题:社区内的突出性事件,针对业委会的某些工作或者决定提出质疑,对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为(包括已经造成损害或者即将产生损害)。[page]
      第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

      (四)监督业主公约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

      第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

      17、 业委会备案:区、县人民政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定,业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的,应当视为已经同意备案。

      18、 法律责任:对于不同意备案的决定,区、县人民政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求,作出相应的说明;没有规定不同意备案的,区、县人民政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任,其标准不低于业主购买贷款的利息(如规定,应明确计算办法)。(邹:主体资格的设立财产权、银行开户)

      第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

      19、 业主公约:业主公约是业主之间签订的集体合同,其内容不得违反法律的要求,业主认为业主公约侵害自己利益的,可以请求法院撤销或者变更相关条款,业主委员会应当参与诉讼。(该条与业主应履行的义务矛盾,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则)

      第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

      第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。[page]
      第三章 前期物业管理

      第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

    20、 基本原则:建设单位不得选聘有关联关系的物业公司,所谓关联公司是指物业公司与建设单位有利害关系,是否具有利害关系,可以由业主向法院提出确认之诉。建设单位选聘有关联关系的物业公司,业主可以提出撤销物业服务合同(该条之规定没有法律依据,不符合实际情况,建议删除)。

      第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      21、 临时公约:业主或者买受人对临时公约有不同建议的,有权要求建设单位增加、修改、删除相应的条款,人民法院应当受理业主的请求(最后一句话删除)。

      第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

      22、 明示责任:建设单位在物业销售前没有明示业主临时公约,或者明示后未经业主同意又进行修改的,(其修改部分无效),并应当向业主承担违约责任,最低赔偿金为每套内使用面积平方米1000元。

      第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

      第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      23、 民事责任:因为合同终止造成的损失,由建设单位与前期物业管理公司协商承担,但是不得损害业主利益,损害业主利益的,每户业主的最低赔偿金为三千元,由建设单位和前期物业管理公司承担连带赔偿责任。

      第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      24、 责任认定:建设单位处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,如果没有业主大会或者业主委员会的书面认可,即为擅自处分。

      25、 民事责任:建设单位擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金,每户业主的最低赔偿金为三千元。

      第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      26、 责任认定:物业管理企业承接物业时,没有共用部位、共用设施设备的查验记录的,视为可以正常使用。

      第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      27、 民事责任:物业管理企业没有在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会的,应当向全体业主承担赔偿责任,每户业主的最低赔偿金为三千元。[page]
      第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。

      第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

      第四章 物业管理服务

      第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

      28、 企业数量:业主委员会可以决定聘请物业管理企业的数量,业主委员会可以聘请一个综合性物业管理企业,也可以聘请多个专业性物业管理企业。

      第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      29、 合同内容:物业服务合同中没有说明的内容,应当按照有益于业主的原则,求法院予以确认。

      第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      30、 民事责任:对于造成人身伤害的,最低赔偿额为三千元;致人死亡的,最低赔偿金为十万元。

      第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

      31、 交接程序:物业管理企业也可以在业主委员会监督下,直接与前一任物业管理企业办理交接。

      第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

      32、 民事责任:物业管理企业改变物业管理用房的用途,应当向业主承担赔偿责任,向全体业主支付其因此所得收入的两倍,没有收入的或者收入难以计算的,则向每户业主支付赔偿金不少于一千元。(同时恢复原来用途)

      第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

      第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      33、 民事责任:物业管理企业将全部物业管理一并委托给他人的,应当向业主承担赔偿责任,每户业主最低赔偿金不少于三千元。

      第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      34、 在国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法颁布之前,或业主与物业公司均认为可以不采用上述物业服务收费办法的,或业主委员会与物业公司均认为可以不采用上述物业服务收费办法的,在签订物业服务合同时,双方可以自行确定服务价格。

      第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。[page]
      35、 业主委员会可以收取物业服务费用,但应当放于业主委员会开设的银行帐号上,任何业主均有权查阅银行帐号的资金变动情况。

      第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      36、 县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门应当在网上公布,对于业主提供的物业服务收费问题,应当在三天内予以书面回复;没有法定理由拒不回复的,(视为同意),县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门负责人应当向业主承担赔偿责任。

      第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      37、 物业管理企业可以根据业主委员会的委托向全体业主提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      38、 物业管理企业接受接收委托收取的各项费用,应当存放于业主委员会的帐户上,在业主委员会监督下转交给供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位。

      第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

      第五章 物业的使用与维护

      第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。 业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      39、 民事责任:(业主、)物业管理企业违反前条规定,应当向业主承担赔偿责任,每户最低赔偿金为二千元。

      第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等

      单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      40、 民事责任: 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位违反前条规定的, 应当向业主承担赔偿责任,每户最低赔偿金为三千元。

      第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。[page]
      第六章 法律责任

      第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      41、 资料移交:应当移交给业主委员会的资料而没有移交的,由建设单位或者物业管理企业应当及时改正,改正之前,应当每天向业主支付(合同房价款)千分之一的赔偿金。

      第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      42、 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将没收违法所得或获得的罚款的50%,移交给业主委员会,没有业主委员会的则由全体业主按比例分配;拒不没收或者处罚的,或者拒不移交的,业主或者业委会可以向人民法院提起诉讼请求。

      第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      43、 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将罚款用于支持业主委员会工作,全部罚款应当专户保管帐务公开,任何人均可以进行查阅。

      第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      44、 维修资金:挪用专项维修资金的行为属于侵占(犯)业主财产的行为,应当承担刑事责任;业主及业主委员会均有权就专项维修资金的所有权提起诉讼;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主动参与在追回挪用的专项维修资金的,在专项维修资金追回之前,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门堑付;第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配臵必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      (四)第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

      (五)第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      (六) 第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第七章 附则

      (七)第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。

     
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