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土地使用权转让要交多少税费

土地使用权转让要交多少税费

发布时间 :2018-06-25 18:05浏览量 : 3562
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权转让,应当依照规定办理过户登记。
  •   一、国有土地使用权通过出售的方式转让需要缴纳的税费

      1、营业税

      根据《营业税暂行条例》第一条的规定,转让无形资产或者销售不动产的单位属于营业税的纳税人,转让国有土地使用权属于转让无形资产的一种,所以应该缴纳营业税。

      应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算,即应纳税额=营业额×税率。按财政部、国家税务总局财税[2003]16号文件《关于营业税若干政策问题的通知》的规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。

      转让无形资产的税率为5%。

      2、城市维护建设税和教育费附加

      以上述应纳营业税额为计税依据,分别按照1-7%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

      3、土地增值税

      根据《土地增值税暂行条例》的规定,转让国有土地使用权应缴纳土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额,按照累进税率征收土地增值税。

      法定的增值额扣除项目为:

      (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (二)开发土地的成本、费用;

      (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (四)与转让房地产有关的税金;

      (五)财政部规定的其他扣除项目。

      土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      4、企业所得税

      根据《企业所得税法》及实施条例的规定,转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额,一般按照25%的税率征收企业所得税。

      5、印花税

      土地使用权转让需要签订合同,根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,应缴纳印花税,以合同中的金额为计税依据,按照万分之五的税率征收。

      《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税【2006】162号)第三条也规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

      《印花税暂行条例》第八条规定,同一凭证,由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。所以土地使用权转让方和受让方都应该缴纳印花税。

      6、契税

      根据《契税暂行条例》的规定,土地使用权转让的承受方为契税的纳税义务人。契税的计税依据为土地使用权转让的成交价格,税率为3%。

      二、国有土地使用权投资入股方式转让需缴纳的税费

      1、营业税

      《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定:以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

      2、土地增值税

      《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

      《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

      因而,以土地使用权投资入股,如果所投资、联营的企业不是从事房地产开发的,免征土地增值税;如果所投资、联营的企业从事房地产开发的,投资企业要缴纳土地增值税;而且被投资企业再转让开发的房地产,也要缴纳土地增值税。

      3、企业所得税

      《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

      以土地使用权投资属于非货币性资产交换,企业将土地使用权进行股权投资,也就是发生了非货币性资产交换,根据上述规定,企业应确认转让所得计缴企业所得税。

      4、印花税

      以土地使用权投资入股也要发生土地使用权的转移,也要签订土地使用权转让的合同,根据《印花税暂行条例》规定,签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税率缴纳印花税。所以投资入股转让土地使用权和出售方式转让土地使用权一样,投资方和被投资方双方都应该缴纳印花税。

      5、契税

      《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定,土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

      所以对于以土地使用权投资入股的,受让方应缴纳契税。

      三、关于集团公司拟将部分国有土地使用权转让给其全资子公司的转让方式

      根据以上部分的陈述,以投资入股方式转让土地使用权与直接出售的方式转让土地使用权相比,可以不用缴纳营业税和城市维护建设税与教育费附加。同时如果集团以出售的方式将土地使用权转让给全资子公司,全资子公司也须向西矿集团支付大量的转让金,增加子公司的资金压力。

      因而建议集团以股权投资的方式将土地使用权转让给全资子公司,通过履行必要的增资扩股程序来完成土地使用权的转让。

     
  •   一、2018年土地使用权新政策解读

      1、完善土地征收制度,缩小土地征收范围,探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

      政策解读:国家为了公共利益的需要,可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中,某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地,却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面,国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来,不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿,按一亩平均毛收入1000元来算,每亩30倍才3万元,可被征收后建成楼房,一平米就要卖5000元!

      2、建立农村集体经营性建设用地入市制度,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。

      政策解读:近些年,一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”,可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村,这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度,并与国有土地“同权同价”,农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式,实现集体经营性建设用地的保值和增值!

      3、改革完善农村宅基地制度,探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地,改革宅基地审批制度。

      政策解读:

      试点宅基地改革,基本原则是一户一宅,未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置,国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少,二、三产业比较发达的地区,原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配,而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民,他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下,有偿退出,由村集体出资购买。河南省已经出台政策,要求各地市建立农村宅基地退出资金库,对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民,给予一次性经济补助。

      二、土地使用权使用年限是怎么规定的?

      按照国家规定,住宅的土地使用年限为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。工业用地50年;教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地40年。国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。

      1、上面的年限指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。

      2、国家规定,城镇建设用地土地实行国有,个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。

      3、住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证,就是个人的私有产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

      1、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

      2、工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

      3、教育、科技、文化、卫生、体育用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

      4、商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

      5、综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

     
  •   一、国有土地使用证怎样分户的

      可以持土地使用证、土地分割协议或土地转让协议、户口本和身份证等,到国土资源局办理土地使用权变更登记。属于国有土地的,还应当办理国有土地出让手续。先要搞清楚你们的国有土地使用证是划拨土地还是出让土地,估计房改房的土地证是划拨土地,而划拨土地是不能抵押贷款的。首先,你家的房子要由单位申请按政策办理土地分户,即每户要办理划拨土地使用证,然后每一户各自再按政策补办土地出让手续,办理出让土地使用证,这样银行才能帮你贷款。

      二、国有土地出让程序

      办理国有土地使用权拍卖出让 办理流程公告→登记→受理→资质审查→交纳保证金→拍卖→签约→拟文→审核→交费→报批→发文 申报材料按拍卖公告及有关拍卖文件的要求提供报件材料。

      收费标准

      1、土地出让金见合同约定

      2、契税为4% 办理国有土地使用权协议出让 办理流程申请→受理→初审→审查→签约→拟文→审核→交费→报批→发文

      申报材料

      1、法人资格证明(营业执照或法人代码证的复印件4份);

      2、法定代表人证明(原件4份);

      3、法定代表人身份证明(复印件4份);

      4、授权委托书(原件1份);

      5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查);

      6、国有土地使用权出让申请书(原件4份);

      7、项目批准文件(原件1份,复印件3份);

      8、建设用地规划许可证及规划条件附件(复印件4份,原件核查);

      9、建设项目规划平面布置图(复印件4份);

      10、土地勘测定界图(原件4份);

      11、土地估价报告及地价评估结果确认文件(原件1份,复印件3份);

      12、有关协议(原件1份,复印件3份);

      13、其它需要提供的材料。

     
  •   第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),加强对划拨土地使用权的管理,特制定本办法。

      第二条划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

      第三条划拨土地使用权(以下简称\"土地使用权\")的转让、出租、抵押活动,适用本办法。

      第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

      第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。

      第六条符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:

      (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

      (二)领有国有土地使用证;

      (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

      (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

      第七条土地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

      原拥有土地使用权的一方称为转让人,接受土地使用权的一方称为受让人。

      第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。出售是指转让人以土地使用权作为交易条件,取得一定收益的行为。交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

      第九条土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人,承租土地使用权的一方称为承租人。

      第十条土地使用权抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。原拥有土地使用权的一方称为抵押人,抵押债权人称为抵押权人。

      第十一条转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      出租土地使用权,其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权,其使用范围内的土地使用权随之出租。

      第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的,必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

      第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

      第十四条市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后,签订土地使用权出让合同。

      第十五条土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定,签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

      第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内,向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金,到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

      第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。办理登记手续,应当提交下列证明文件、材料:

      (一)国有土地使用证;

      (二)土地使用权出让合同;

      (三)土地使用权转让、租赁、抵押合同;

      (四)土地评估报告;

      (五)市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

      第十八条土地使用权转让,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

      第十九条土地使用权出租、抵押,出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

      第二十条土地使用权转让后,受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的,应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意,并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准,依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地登记手续。

      第二十一条土地使用权出租后,承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的,必须征得出租人同意,并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

      土地使用权出租后,承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的,必须征得出租人同意,并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准,依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地登记手续。

      第二十二条土地使用权租赁合同终止后,出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内,到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

      第二十三条土地使用权抵押合同终止后,抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内,到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

      第二十四条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

      因处分抵押财产而取得土地使用权的,土地使用者应当自权利取得之日起十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

      第二十五条土地使用者转让、出租、抵押土地使用权,在办理土地使用权出让手续时,其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后,在土地使用权出让合同中订明,但不得超过《条例》规定的最高年限。

      第二十六条土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

      第二十七条土地使用权出让金,由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取,按国家有关规定管理。

      第二十八条土地使用权出让期届满,土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同,到原登记机关办理注销出让登记手续。

      第二十九条土地使用权出让期满后,土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时,须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理变更土地登记手续。

      第三十条土地使用权出让期间,国家在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序收回土地使用权,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

      第三十一条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

      第三十二条土地使用权转让、出租、抵押,当事人不办理土地登记手续的,其行为无效,不受法律保护。

      第三十三条对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人,由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

      第三十四条当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的,可以依照《中划拨土地应当提交下列证明文件华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。

      第三十五条县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动的监督检查工作,对违法行为,应当及时查处。

      第三十六条土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时,被检查的单位或者个人应当予以配合,如实反映情况,提供有关文件、资料,不得阻挠。

      第三十七条土地管理部门在监督检查中,可以采取下列措施:

      (一)查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料;

      (二)要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况;

      (三)责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

      第三十八条土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费,按照国家有关规定办理。

      第三十九条经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的,可参照本办法办理。

      第四十条以土地使用权作为条件,与他人进行联建房屋、举办联营企业的,视为土地使用权转让行为,按照本办法办理。

      第四十一条对《条例》实施后,本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为,市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理,并按《条例》规定处罚后,补办出让手续。

      第四十二条本办法由国家土地管理局负责解释。

     
  •   土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限为 70 年,自取得该地的土地使用权之时算起。

      土地使用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

      土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定,否则即为非法转让。购买者的土地使用权转让年限也从购买即日起合法。

      《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

      第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。

      第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。

      第二十一条土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

      第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

      第二十三条土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

      第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

      第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。

      第二十七条土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,依照本条例第十八条的规定办理。

      《大连市国有土地使用权转让租赁管理办法》

      第一条为合理开发、利用、经营土地,维护国有土地使用权转让、租赁秩序,促进城市建设和经济发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法。

      第二条本办法适用于大连市行政区域内国有土地使用权的转让、租赁等交易行为。

      第三条大连市土地行政主管部门统一负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地使用权转让、租赁的管理工作。

      金州区、旅顺口区以及各县 ( 市 ) 土地行政主管部门负责所辖区域国有土地使用权转让、租赁的管理工作。

      第四条国有土地使用者在出让合同有效期内,可以采取出售、交换、赠与的方式转让国有土地使用权,也可以租赁国有土地使用权。

      未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用国有土地的,其使用权不得转让、租赁。

      第五条国有土地使用权转让、租赁应签订合同,原出让合同规定的权利、义务必须履行。

      国有土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物随之转让。

      第六条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的国有土地使用权。

      国有土地使用者转让、租赁地上建筑物、其他附着物时,其使用范围内的国有土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      第七条土地使用权和地上建筑物及其他附着物转让、租赁,应按有关规定办理登记。

      土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权分割转让的,须经土地、房产行政主管部门批准,并依照规定办理过户登记。

      第八条国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物出售、租赁等价格明显低于市场价格时,市、县 ( 市 ) 区人民政府有权优先购买、承租。

      对于土地使用权的正确行使,会让我们避免很多不必要的麻烦。对于土地使用权转让年限的相关法律,我们应该积极参考,以及采纳,法律是可以保护我们自身的利益。

     
  •   一、土地使用权转让概述

      土地使用权转让,是指土地使用权人作为转让方,将土地使用权转让给受让方,受让方支付价款的行为。

      我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”

      在实际的土地使用权交易中,经常存在这样一种情形:在签订转让合同时,转让方未取得出让土地使用权证书。如果在这种情形下,双方发生纠纷,那么应如何认定转让合同的效力呢?

      二、未取得国有土地使用权证的土地使用权转让合同的效力分析

      对转让方在未取得出让土地使用权证时签订的转让合同的效力,司法实务界有三种观点:

      第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的;……”第38条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

      (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书……”这种观点认为,上述法律条款是对出让土地使用权转让行为的强制性规定,如果转让方未取得土地使用权证书,则土地使用权不得转让。《合同法》第52条第5项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此转让合同应认定为无效。

      第二种观点认为合同有效。根据我国民事立法所依据的相关理论,物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式,即债权契约加登记原则。在这种模式下,登记行为与债权合同是相互独立的两个行为,登记行为只是物权取得与转移的证明,其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时,属于合同的履行问题,不是合同的生效要件。这种观点认为:《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定,针对的是登记行为而不是债权合同。如果转让方没有取得土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权,行政机关不得办理变更登记手续,其结果是出让方无法履行合同,而合同本身的有效性不受影响。

     
  •   一、土地使用权转让所需材料

      1、土地使用权交易申请表;

      2、委托交易单位写出委托申请;(公开交易)

      3、交易地块权属证明,即原土地使用证正本;

      4、身份证明,包括营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件等;委托申请的,还包括授权委托书以及被授权人的身份证明文件;

      5、规划文件,包括《规划用地许可证》等;

      6、村委会地价款已缴交证明;

      7、交易土地的地价评估报告;

      8、主管部门或董事会同意交易文件;

      9、交易土地的地上附着物说明,即房地产权证等;

      10、公司章程;

      11、交易土地的宗地图2份、地籍图5份以及磁盘;

      12、因实现土地抵押权的,需提交《他项权利证明书》、借款合同、抵押人与抵押权人共同签订的《同意转让协议》等有效证件;

      13、因法院判决、裁定的,需提交裁定书和协助执行通知书等;

      14、因企业改制的,应提交国资办的改制的相关文件等;

      15、因旧城改造的,应提交收地协议、拆迁令以及拆迁范围权属证明等。

      二、土地使用权转让程序

      办理交易鉴证程序

      1、交易中心接到交易申请材料后,对双方的交易行为进行验证、审核,符合转让条件的上报市国土资源局审批,批准后由交易中心主持交易双方签订《交易成交确认书》和《转让合同书》。

      2、受让方按合同规定缴付地价款和政府有关税费;

      3、 地价款交齐后,交易中心将交易材料移交市国土资源局,受让方按有关要求办理土地使用权的登记手续,核发土地使用证。

      办理公开交易程序土地使用权交易的前期工作

      1、申请转让方凭有关权属证明材料到交易中心提出转让申请;

      2、 对改变用途的或规划条件的,需报市规划部门批准;

      3、交易中心初审后,报市国土资源局批准;

      4、 批准后,交易中心与委托人签订委托合同,并对交易底价、交易条件等进行确定。

      实施操作

      1、交易中心组织起草有关文件(招标、拍卖、挂牌、上网竞价公告、须知等),并进行发布;

      2、接受竞买申请,参与竞投、竞买人员按公告要求交纳竞买保证金和报名,并提交有关资料;

      3、交易中心对竞投、竞买人员进行资格审核;

      4、交易中心按公告时间及要求组织投标、评标、拍卖、挂牌和上网竞价等交易工作;

      5、组织中标人、竞得人签订成交确认书、转让合同;

      6、发出缴款通知书,受让人缴纳成交地价款、有关税费和交易服务费;

      7、成交地价款扣减有关费用后,余款返还给委托方;

      8、 地价款交齐后,交易中心将交易材料移交国土资源局,受让方按有关要求办理土地使用权的记手续,核发土地使用证。

     
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