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2018年房产赠与合同需要公证吗

2018年房产赠与合同需要公证吗

发布时间 :2018-06-22 22:35浏览量 : 4834
赠与合同是赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人,受赠人同意接受的合同。赠与合同的生效并不以公证为要件,并非一定要公证。但赠与人和受赠人双方协商一致进行公证,是意思自治行为,法律也不禁止。2018年房产赠与合同需要公证吗?办理赠与公证,要赠与的房屋不能是被查封、抵押的房屋,不能存在任何瑕疵,否则,即使隐瞒情况办理公证,也可能无法办理房屋过户。
  •   一、房产赠与公证须本人亲临办理

      根据《公证程序规则》第十一条之规定:当事人申办遗嘱、遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养关系、解除收养关系、生存状况、委托、声明、保证及其他与自然人人身有密切关系的公证事项,应由其本人亲自申办。因此,申办房屋赠与合同公证,当事人应亲自到公证处提出申请并办理相关手续。

      另据了解,行动确有不便的老人,可向公证处提出书面申请,由公证处安排公证员到其住处为其办理赠与合同公证手续。但如果房主本人存在精神类疾病(如:精神分裂症或老年痴呆等)导致没有民事行为能力,或因病无法沟通交流、无法表达自己的意思,公证处不予办理此类公证。

      二、申办房产赠与公证需提交的资料

      房主(赠与人)应准备身份证、户口簿、结婚证、房屋所有权证;受赠与人应提供身份证、户口簿、结婚证;单身人士应出具单身证明,离异人士还应提供婚姻登记记录证明。同时还应提供户籍部门(公安部门)出具的双方之间的亲属关系证明。

      三、办理房产赠与公证的合法情形

      办理赠与公证,要赠与的房屋不能是被查封、抵押的房屋,不能存在任何瑕疵,否则,即使隐瞒情况办理公证,也可能无法办理房屋过户。同时,公证员还将视情况而定,有权要求当事人调取房屋产权档案以核查房屋所有权情况以确定能否进行公证。如果房主未成年或虽已经成年但行为能力受限制,房屋不得无偿赠与他人,即使房主的法定监护人也不可以。

      因法律法规限制,房屋赠与公证仅限房屋在城区、土地性质为国有土地使用权且取得房屋所有权证,未取得房屋所有权证的不能办理公证。如果确实需要办理赠与公证的,应在取得房屋所有权证之后申请办理。

      四、房产赠与公证需缴纳的税款

      根据财政部《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)的规定,非直系亲属赠与房产的,按20%征收个人所得税。这里的直系亲属限于房主的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

      五、房产赠与公证后的效力认定

      根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。赠与是赠与人把属于其所有的房产无偿地赠送给受赠人、受赠人愿意接受的行为。签署赠与合同和房屋登记变更不是一回事,如果当事人签署合同之后不去办理过户,那房屋还是在原房主名下。赠与合同公证之后赠与人和受赠与人还要去房屋登记部门办理过户变更,否则房屋赠与就没有生效。

     
  •   《中华人民共和国合同法》

      第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。

      第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

      具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

      第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。

      第一百八十八条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付。

      第一百八十九条因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责任。

      第一百九十条赠与可以附义务。

      赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。

      第一百九十一条赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。

      赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任。

      第一百九十二条受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:

      (一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;

      (二)对赠与人有扶养义务而不履行;

      (三)不履行赠与合同约定的义务。

      赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

      第一百九十三条因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

      赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。

      第一百九十四条撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。

      第一百九十五条赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。

      《中华人民共和国公益事业捐赠法》

      第九条自然人、法人或者其他组织可以选择符合其捐赠意愿的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位进行捐赠。捐赠的财产应当是其有权处分的合法财产。

      第十条公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。

      本法所称公益性社会团体是指依法成立的,以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。

      本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的,从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。

      第十一条在发生自然灾害时或者境外捐赠人要求县级以上人民政府及其部门作为受赠人时,县级以上人民政府及其部门可以接受捐赠,并依照本法的有关规定对捐赠财产进行管理。

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      县级以上人民政府及其部门可以将受赠财产转交公益性社会团体或者公益性非营利的事业单位;也可以按照捐赠人的意愿分发或者兴办公益事业,但是不得以本机关为受益对象。

      第十二条捐赠人可以与受赠人就捐赠财产的种类、质量、数量和用途等内容订立捐赠协议。捐赠人有权决定捐赠的数量、用途和方式。

      捐赠人应当依法履行捐赠协议,按照捐赠协议约定的期限和方式将捐赠财产转移给受赠人。

      第十三条捐赠人捐赠财产兴建公益事业工程项目,应当与受赠人订立捐赠协议,对工程项目的资金、建设、管理和使用作出约定。

      捐赠的公益事业工程项目由受赠单位按照国家有关规定办理项目审批手续,并组织施工或者由受赠人和捐赠人共同组织施工。工程质量应当符合国家质量标准。

      捐赠的公益事业工程项目竣工后,受赠单位应当将工程建设、建设资金的使用和工程质量验收情况向捐赠人通报。

      第十四条捐赠人对于捐赠的公益事业工程项目可以留名纪念;捐赠人单独捐赠的工程项目或者主要由捐赠人出资兴建的工程项目,可以由捐赠人提出工程项目的名称,报县级以上人民政府批准。

      第十五条境外捐赠人捐赠的财产,由受赠人按照国家有关规定办理入境手续;捐赠实行许可证管理的物品,由受赠人按照国家有关规定办理许可证申领手续,海关凭许可证验放、监管。

      华侨向境内捐赠的,县级以上人民政府侨务部门可以协助办理有关入境手续,为捐赠人实施捐赠项目提供帮助。

      《中华人民共和国婚姻法》

      第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

      (一)工资、奖金;

      (二)生产、经营的收益;

      (三)知识产权的收益;

      (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

      (五)其他应当归共同所有的财产。

      夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

      第十八条有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

      (一)一方的婚前财产;

      (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

      (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

      (四)一方专用的生活用品;

      (五)其他应当归一方的财产。

      《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》

      第二十二条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

      当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

     
  •   案情简介:

      张某于2015年5月按揭购买了一套商品房,当时付了100万首付款,房贷为20年。张某于2015年11月与杨某登记结婚。婚前,张某到公证处公证该处房产在婚后为夫妻共同财产,但没有注明各自的份额。婚后,夫妻双方共同还贷至今。现在由于感情不和,张某到法院起诉,要求撤销婚前公证书中的赠与。

      案情剖析:张某是否有权撤销婚前财产公证中的财产赠与?

      第一种观点认为,有权撤销婚前财产公证中的财产赠与。在婚前财产公证中,张某个人按揭购买的房屋登记为夫妻二人所有,应示为张某将房屋所有权的一半赠与杨某,这系张某真实的意思表示,且不违反我国法律规定,应适用合同法中有关赠与合同的规定。根据我国法律规定,无偿赠予合同为实践合同,在赠与财产转移之前,赠与人享有任意撤销权,故张某可撤销对杨某的房屋赠与。

      第二种观点认为,无权撤销婚前财产公证中的财产赠与。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第六条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”

      《合同法》第一百八十六条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”显然,第二种观点是正确的。

      案情解答:

      根据上述规定可见,经过公证的婚前或婚姻关系存续期间的房产赠与是不可以撤销的。那么问题又来了:没经过公证的赠与合同生效后,赠与人在赠与财产的权利转移之前是否可以撤销赠与呢?答案是可以的,但前提是上述赠与合同不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质。

     
  •   市民王先生致电《安庆晚报》热线:2008年7月17日,我的爷爷、奶奶将滨江苑小区一处住房以公证形式赠与我。几年来,我多次拿着相关材料到有关部门办理过户手续,却办不了。

      【市民反映】

      办理房产过户手续遭拒绝

      王先生告诉安庆晚报记者,他的爷爷、奶奶在滨江苑小区有一处住房,建筑面积为49.52平方米。“2008年7月10日,我爷爷、奶奶将该房产赠与我,且签订了赠与合同。2008年7月17日,爷爷、奶奶和我一起来到安庆市宜城公证处,进行了公证。”

      王先生说,前几年,他拿着这份公证书和相关材料到安庆市房地产产权产籍监理处办理过户手续时,却办不了。理由是他的爷爷、奶奶和他本人必须到场,才能办理过户手续。“那时,我奶奶已经去世。”

      “安庆市房地产产权产籍监理处工作人员建议我向人民法院提起诉讼。”王先生说,当时他爷爷也配合其到法院进行了诉讼程序。法院工作人员称,由于某些条件不具备,建议他撤回诉讼。“法院工作人员让我凭借赠与合同和公证书,直接到安庆市房地产产权产籍监理处办理过户手续。”

      “2015年7月8日,我从法院撤回了诉讼。”王先生说,他随后又带着赠与合同和公证书等材料,来到安庆市房地产产权产籍监理处办理过户手续,仍然办不了。“如今,我爷爷也去世了,房屋一直未能顺利过户,实在愁煞人了。”

      【记者调查】

      《赠与合同》和《公证书》齐全也难以过户

      1月27日,王先生的母亲马女士向记者出示了一份《赠与合同》。上面写着:大观区滨江苑小区一处房屋产权为其爷爷、奶奶(赠与人)共有,现自愿将该房产赠与王先生,双方经过协商一致,订立合同。时间为2008年7月10日。

      马女士又向记者出示了一份(2008)皖安宜公证字第3095号的公证书,上面写有“赠与人系受赠人王先生的爷爷和奶奶。赠与人与受赠人经协商一致订立了《赠与合同》,双方在签订合同时,均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。赠与人所赠与的房产位于大观区滨江苑一处房屋产权(建筑面积49.52平方米)自愿赠与王先生个人所有,并就此签订了《赠与合同》。受赠人王先生表示愿意接受赠与人的赠与,并承担公证、登记过户等费用。双方当事人签订《赠与合同》意思表示真实,合同条款明确、具体”等字样。

      这份公证书还注明,双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定,合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定,前面《赠与合同》上赠与人与签名和签章及受赠人的签名均属实。时间为2008年7月17日。

      采访中,王先生的母亲马女士告诉记者,该房产被赠与后,2012年3月22日,王先生的奶奶去世。不久,王先生便拿着相关材料,到安庆市房地产产权产籍监理处办理过户手续,遭到拒绝。为此,2015年1月30日,王先生到法院提起诉讼,请求法院“确权”。“当时王先生的爷爷还健在,并且配合王先生提起诉讼。2015年4月21日,王先生的爷爷去世,后由于一些原因,王先生撤回了诉讼。”

      【房产部门】

      虽然有公证书还要通过法院“确权”

      “爷爷、奶奶通过公证方式赠与房屋给孙子,为何遭遇过户难呢?”1月27日上午,记者为此来到安庆市宜城公证处。该处陶副主任向记者介绍:“根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

      陶副主任说:“根据这项规定,爷爷、奶奶通过公证赠与房屋产权给孙子,这份赠与合同是有效的。至于为何遭遇难过户,你(记者)可以咨询有关部门。”

      记者随后来到安庆市房地产产权产籍监理处。该处法制科江科长告诉记者,他们之前也接到过王先生的母亲马女士反映的情况,并进行了说明。

      江科长说,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。“王先生的爷爷、奶奶将名下房产赠与王先生,不经登记不发生效力。双方当事人手上持的这份赠与合同,仅仅具备一个债权效力。”

      江科长说,《房屋登记办法》第二十二条规定,有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:(一)未依法取得规划许可、施工许可,或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源,证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;(五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;(六)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。“因此,王先生的爷爷、奶奶通过公证赠与孙子房屋产权,需要双方当事人到办理机关,共同办理过户登记手续,缺少任何一方,都无法办理过户登记手续。”

      江科长还说,房产赠与行为发生后,必须依法登记,才能确定受赠人所有权。不依法登记,所有权仍然在赠与人名下。王先生爷爷、奶奶(赠与人)已去世,这份财产属于遗产。“王先生可以持公证书等材料,到当地人民法院提起诉讼,进行‘确权’。待条件具备,才能办理该房屋产权过户手续。”

      【律师】

      补充相关材料后再向法院提起诉讼

      安徽中皖律师事务所杨律师在接受记者采访时说,《中华人民共和国合同法》规定,赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受的行为。赠与人在赠与房屋产权转移登记之前,可以撤销赠与。但经过公证的赠与,不能撤销。“房屋产权在未过户到王先生名下之前,赠与人与受赠人之间只有合同债权,未取得物权,债权成为物权需要履行合同,办理过户。赠与人死亡,其遗产继承人有义务履行合同。所以,受赠人可以以未放弃继承权的继承人为被告,向法院起诉。”

      “有人认为,赠与房屋产权只要办了公证就行。即使老人去世了,不到有关部门办理过户,其赠与的房屋产权也已经是受赠人的。”杨律师说,这种想法其实是错误的。一旦老人去世,除了赠与关系,还会发生继承关系,这样就将多个法律关系搅在一起,把事情弄复杂了,可能会带来不必要的纷争。“对于王先生的遭遇,其在补充相关材料后,再向法院提起诉讼,进行房屋‘确权’。待‘确权’后,即可到房产部门办理过户手续。”

     
  •   7月5日,司法部发布《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>(以下简称“联合通知”)的通知》,继承、赠与房产办理登记事项可以不用“强制公证”了。至此,颁布于1991年、适用了25年的“强制公证”规定做法作废。

      最高法院

      曾否定“强制公证”做法

      成都商报记者了解到,按照被废止的“联合通知”的规定,继承房产,应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续;同时还规定,遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证;接受赠与房产的受赠人,应当办理“赠与公证书”和“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”。

      在“联合通知”规定的强制公证时期,全国各地发生过多起因不满强制公证而引发的纠纷及诉讼,成都商报此前也报道关注过这一问题。

      2014年,最高人民法院就以公报案例的形式公布了南京江宁区的一起因公证引发的行政诉讼。这一公报案例否定了执行23年的继承房产、赠与、遗赠房产过户需要办理公证才能过户的做法,影响极大。

      南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室房屋所有权人为曹振林。2011年5月23日,曹振林亲笔书写遗嘱,将该房产及一间储藏室以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给一个名叫陈爱华的女士。

      2011年6月,曹振林去世。之后不久,受赠人陈爱华准备办理房屋所有权转移登记,但被拒绝。当陈爱华再次申请办理房屋所有权转移登记时,江宁区住房和城乡建设局以“遗嘱未经公证,又无‘遗嘱继承公证书’”为由,答复不予办理遗产转移登记。陈爱华提起诉讼。

      争议焦点集中在“联合通知”的效力问题上。该通知第三条规定:要求受赠人必须持“赠与公证书”或“赠与合同公证书”及相关手续,才能为其办理过户登记。

      江宁区法院判决认为,这份“联合通知”不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据,判决江宁区住建局限期为陈爱华办理过户登记。一审判决后生效。

      废止“联合通知”

      继承、赠与房产过户不再强制公证

      时隔两年后,今年7月5日,司法部下发关于废止“联合通知”的通知,称根据《不动产登记暂行条例》的规定,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。1991年的“联合通知”已不再适用,现决定予以废止,自本通知印发之日不再执行。

      今年1月1日,开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条明确,因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。据此,法律将公证材料作为申请人可选择提供的内容,而不再是“强制性”提交的必备材料。

      办理房产继承

      两种方法三种路径可选择

      昨日,成都商报记者从成都的公证机构了解到,目前已获知废止“联合通知”一事,此事在公证行业也引起很大关注。相关负责人称,这份通知并不意味着申请人就不能办理继承公证,申请为避免事后纠纷,依然可以在自愿的前提下,选择办理公证,但完全是当事人自愿选择。

      对于在不需要“强制公证”的情况下,产权登记申请人如何办理房产继承,成都商报记者了解到,根据现行生效法律、法规的规定,有两种方法和三种路径可以参考或选择。

     
  •   赠与合同办理公证有法律效力吗?赠与人不交付财产的,受赠人可以要求交付。所以公证过的赠与合同是不可撤销的。

      近日,市民张女士打来热线电话说,他们一家3口和寡居的婆婆在一起共同生活了十余年后,婆婆见他们一直买不起房子,张女士又特别孝顺,决定把产权属于自己的房子送给张女士。

      张女士说,婆婆和她签订了赠与合同,并办理了公证。合同中写明,赠与合同签订后房子即归张女士所有。就在双方办理了赠与合同后,还没来得及办理过户登记手续时,张女士的爱人遭遇车祸身亡。婆婆见到儿子没有了,改变了主意,便婉转的表示自己的房子是因为儿子才转给张女士的,现在儿子去世了,想把房子收回来,留给自己的两个女儿。张女士想,虽然自己有婆婆的赠与合同公证书,但不知道合同是否有效,她想通过本报向相关部门了解,能否要求婆婆按赠与合同的约定交付这套房子。

      就此,记者采访了呼伦贝尔市公证处刘春平主任。刘主任解释说,公证过的赠与合同是不能被撤销的。根据《合同法》的规定,一般的赠与合同签订后,赠与人在赠与财产的权利转移前,可以撤销赠与,但经过公证的赠与合同,在赠与财产的权利转移前,赠与人不得撤销赠与。也就是说,赠与人不交付财产的,受赠人可以要求交付。所以这个公证过的赠与合同是不可撤销的,张女士可以要求交付房子。

     
  •   一、房产公证简介

      房产公证是一项常见的公证业务,内容十分广泛,主要包括:房产买卖合同公证、房产租赁合同、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠与公证、房产转让协议公证、房产互换协议公证、房产侵害协议公证、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证、确认房屋产权公证、涉及房产委托书公证、涉及房产的遗嘱和遗赠扶养协议公证、涉及房屋的保全证据、以及涉外及涉港澳台的房产事务公证等。

      二、房产公证的法律依据

      《公证暂行条例》等的规定:

      房产属于不动产,根据《公证暂行条例》和《公证程序规则(试行)》规定,房产公证一般应当由房产所在地的公证外管辖;涉外及涉港澳的房产公证由司法部批准的办理涉外公证业务的公证处管辖;涉台房产公证由各盛自治区、直辖市司法厅(局)指定的公证处管辖。

      《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》是司法部与建设部于1991年8月31日联合下发的办理房产公证的重要法律文件。《通知》规定:

      1、继承、赠与房产,当事人应当先办理继承、赠与公证,然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续;

      2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。

      3、涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为,必须办理公证,然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续;

      4、各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况,制定本地其他房产事项必须公证的规定。

     
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