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二手小产权房能买吗

二手小产权房能买吗

发布时间 :2020-02-14 16:29浏览量 : 118
购买二手房的时候,对于房屋的产权问题一定要特别清楚。如果房子产权不明确的话,是不建议购房者购买的。这就要求购买二手房的业主对于二手房的知识更加清楚,那么,二手小产权房能买吗?下面为大家介绍一下相关知识。
  •   现在越来越多人关注小产权房,因为相对于商品房涞说,小产权房具有价格便宜的优势,因此对于很多人来说小产权房是一个不错的选择,但也有很多人想知道小产权房能买吗

      一、小产权房能买吗

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

      当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。

      二、小产权房买卖交易的具体流程

      1、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的费用都归买方支付。

      2、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。

      3、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。

      4、公证卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。

      5、资金及贷款申请买方支付首期款到按揭银行资金账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右。

      6、赎楼买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右。

      7、房屋过户买方同担保公司去房地产产权登记签订《小产权房买卖合同(现售)》,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日。

      8、缴费买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右。

      9、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

      三、小产权房购买的风险

      1、法律效力。

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则,但也区分不同情况:

      (1)对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      (2)对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      (3)对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      2、房产转让。

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值也有一定影响。

      3、政策风险。

      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      4、监督缺位。

      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监督存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的没有资质,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

      以上就是关于小产权房能买吗的相关内容,通过全文我们可以得知,小产权房在公司内部购买的话,除了不能贷款之外,其他利益都不会受到损害。而且有政策明确指出小产权房不得登记发证。

     
  •   在我们现实生活中,随着我国的不断发展,人民的物质生活水平不断提高,这也就造成了房价越来越高的现象,所以许多年轻人选择了购买小产权房。那么对于二手小产权房怎样交易?

      一、二手小产权房怎样交易

      市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下,也只能算是合格的农民房。
    现在的小产权方是不能够在市场流通的,一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说,买卖小产权房是违法行为,小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时,也得不到法律保护。

      小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《房屋所有权证书》。对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。

      二、小产权买卖注意什么

      1、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。小产权房如遇到拆迁,将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小业主的利益得不到保障。

      2、使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。

      3、小产权房和一般意义上的商品房相比,没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取。小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

      并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。小产权有一定的好处,但也有一定的风险性。购房者在购房时应该多多注意。上述文章讲的就是关于小产权房如何转让和小产权买卖应该注意什么的内容,希望能给有需要的人提供帮助。

      三、小产权房可以过户吗

      所谓小产权房屋,是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属。由于没有交纳土地出让金,“小产权”房屋普遍比其周边的正规开发的住宅价格低。因此在许多宣传小广告上宣传为使用权、乡产权、小产权的房屋,实际上无产权保障,不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋的产权过户手续。

      以上就是法律快车小编为大家带来二手小产权房怎样交易全部内容。总的来说,二手小产权房的交易在具体的法律中有着具体的规定,这一点我们要清楚。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   有的人由于可支配资金的不足,因此在购置房产时,就不会考虑一手的商品房了,会把目光转移到二手房交易市场上,而小产权房就是在房产交易市场上较为热门的,那今天一起来看看二手小产权房买卖流程是怎样以及相关问题的解答吧!

      一、二手小产权房买卖流程是怎样

      1、看房

      买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

      2、查档

      买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。

      3、签合同

      买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。

      4、公证

      卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。

      5、资金监管及贷款申请

      买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右。

      6、赎楼

      买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右。

      7、房屋过户

      买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《小产权房买卖合同(现售)》,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日。

      8、缴费

      买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右。

      9、交房

      买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

      二、二手小产权房屋买卖注意事项是什么

      小产权房是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这个才是真正的小产权,它不合法随时会被强制拆除。如果购房者做出利弊分析之后,仍然决定购买小产权房应该注意两个方面:

      购买小产权时要注意双方约定好房屋的价格及付款时间。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。

      购买小产权时还要注意双方的权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,应由卖方承担全部责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力。

      三、二手小产权房转让方法

      市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下,也只能算是合格的农民房;

      现在的小产权方是不能够在市场流通的,一些中介也只是在暗中兜售;

      严格意义上说,买卖小产权房是违法行为,小产权房也是禁止市场流通的;

      市民购买小产权房利益受到侵害时,也得不到法律保护;

      小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;

      小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;

      小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《房屋所有权证书》;

      对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。

      买卖二手小产权房屋时为对自己有利应该找律师进行指导。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,小产权房在符合了相关的条件之后,是可以进行相关的交易买卖的,而相关的流程也是要遵守的,好了以上就是二手小产权房买卖流程是怎样的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   现在市场上出现了大量的小产权房,小产权房索然没有房产证,但是价格低廉,也拥有一定的受众人群。如果购房者想要购买小产权房的二手房的,那么二手房小产权买卖协议范本是怎么书写的呢?

      一、二手房小产权买卖协议范本

      出卖人(甲方):身份证号码:

      买受人(乙方):身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      1、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      2、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      3、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      4、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      5、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      6、违约责任

      (1)甲方应当于20xx年月日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      (2)乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      (3)如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      (4)本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      (5)如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      7、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      (1)提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      (2)依法向——区人民法院起诉。

      8、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      9、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方: 乙方:

      年 月 日 年 月 日

      见证人: 年 月 日

      二、小产权房存在哪些风险

      小产权房通俗点说,就是没有房产证。“小产权房”的性质有三种:一是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。三是各类农业园或养老院的别墅。小产权房存在哪些风险呢?

      风险一:没有房产证、产权证

      从法律的角度而言,小产权指的是没有产权的房屋。也就是说这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。因此,无法拥有一本合法合规,有效的房产证。此外,还无法拥有产权证。因为办理产权证,需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而这些小产权房的开发者是不具备五证,因此小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证。所以,小产权房是没有房产证以及产权证的。

      风险二:无法进行银行贷款和抵押贷款

      由于小产权房没有经过备案,没有房产证的,因此银行是不给予贷款的。因此,若需要购买小产权房,则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款,即便买完房,也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。

      风险三:小产权房交易难

      小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

      风险四:拆迁补偿难,质量没保证

      由于并不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。另外,现在不少的开发商在建设小产权房屋时,因职能部门监管不力,为赚钱而对房屋使用的材料进行偷工减料,存在严重安全隐患。目前,有不少的小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题。这样一来,对于居住的安全性以及品质都大打折扣。而且,这类房出现的房屋质量纠纷,购房者维权难,终只能自行承担损失。

      因此,小产权房风险重重,建议不要轻易购买小产权房,虽然价格便宜,但是居住安全实在无法得到保障,也许某一天你还正在睡梦中,你的房子就成为违规建筑,被通告限期拆除,你只能陷入投诉无门欲哭无泪的困境中无人可帮。

      三、小产权买卖注意什么

      1、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。小产权房如遇到拆迁,将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小业主的利益得不到保障。

      2、使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障,不具有房屋、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。

      3、小产权房和一般意义上的商品房相比,没有土地出让金概念,也没有开发商的利润攫取。小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

      并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。小产权有一定的好处,但也有一定的风险性,购房者在购房时应该多多注意。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新二手房小产权买卖协议范本的相关内容。综上,二手房小产权买卖协议一定要明确好是否有产权,是否同意没有产权购置房屋的真实意愿等条件。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师。

     
  •   在现代社会,有一套自己的房子是最好不过了,能住上自己的新房子肯定很幸福。但是,很多年轻人因为资金有限,可能更偏向于买二手房。此时,就会涉及到一些问题。

      一、什么是小产权房

      小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房,这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案,所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      二、小产权房买卖合同

      至少合同必须包括以下条款:

      1、买卖合同两边当事人。

      2、买卖合同中标的。在房子小产权房屋买卖合同中,标的即是房子。

      3、交易的房屋需要标明:房子的位置,面积(实得建筑面积和所分摊的共用建筑面积),现房还是期房,房子的配套设备和修理规范。

      在小产权房屋买卖合同签定后,任何一方不得私行改变或免除合同。如因严重客观原因致使小产权房屋买卖合同的免除,出卖人必须返还买受人房子价款,并补偿买受人的房子装饰费用。

      三、出售小产权二手房交易注意事项

      1、从法律层面,小产权房其实是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。

      2、因为小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

      3、如果想要向非集体成员的第三人出售小产权房,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

      以上就是法律快车小编关于“出售小产权二手房交易注意事项”这一问题的全部介绍。首先,小编认为有必要了解什么叫小产权房。然后,小编介绍了买卖时合同的签订应该注意的几点。最后,小编介绍了交易过程中应该注意的问题。

     
  •   小产权房是我国一种十分特殊的房产类型的,对于小产权房其相关的法律效力是跟一般的商品房不同的,同时小产权房是有着很多种不同的形式的。

      一、小产权房通常有几种形式

      “①开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房屋;②乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋;③农村乡或村一方出土地,开发商出资金联合开发建设的房屋。”

      二、小产权房产权区分

      国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:

      1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

      三、小产权房购买风险

      (一)法律效力

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      (二)房产转让

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

      (三)政策风险

      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      (四)监管缺位

      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

      以上就是法律快车小编为大家带来小产权房通常有几种形式的全部内容。小产权房的买卖是需要多多注意的,毕竟相应的产权证明不是那么完备的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   根据房地产法,购买小产权房是有风险的。从合规性上,小产权房其实是没产权的。没有一个合法合规且有效的房产证,就是小产权房的最大问题。

      一、购买小产权房的法律风险有哪些

      1、无法办理?房产证无法进行银行贷款和抵押贷款

      小产权房,它这个“小产权”其实是民间的一种表述。说白了,从合规性上,它其实是没产权。因为这种房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的,当然,你的购房合同在房管局是不能备案了。所以你就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证,这其实就是小产权房最大的问题。

      此外,办理产权证,需要五证具备,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。因开发商不具备五证,那么小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证,导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。

      同时,购买小产权房没有房产证,没有备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。其实压力也蛮大的。那么你不能去银行做贷款,同理你未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者你买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

      2、拆迁难补偿,质量没保证

      因不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。另外开发商在建设小产权房屋时,为赚钱会偷工减料,加上职能部门监管不力,存在严重安全隐患,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,购房者维权难,最终只能自行承担损失。

      另外,入住后也存在收取物业费难,物业服务不到位等一系列物业管理纠纷。

      3、小产权房交易难

      小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

      如果再说到遗产的继承等等方面,那麻烦真的是太多了。

      最后,也是最为重要的一点,小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。也就是说,没有产权,没有监管是个灰色地带,那这个房子质量好坏就全看这个开发商的心情和良心了。

      二、什么是小产权房?

      小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      三、小产权房有什么缺点?

      1、法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效,但也区分不同情况:shqianyy ①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效; ②、对于房屋出售给本乡以外的人员,未经有关部门和组织批准,如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应做无效处理。

      2、房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

      3、政策风险 购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿向产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。 购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

      以上就是法律快车小编为大家带来购买小产权房的法律风险有哪些的全部内容。了解购买小产权房需要承担的法律风险有哪些,有利于加深对于房地产法的理解。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   购买小产权房指的是具有城市户口的人购买建造在农村的房子,购买小产权房有很多法律风险,包括房产难以过户、不能取得相应产权证书等,那么购买了小产权房该怎么办

      一、购买了小产权房该怎么办

      如果已经购买了小产权房,因不能取得相应产权证书,将导致以后对购房者一系列不利的后果。如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况应有不同的思路:

      第一,如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,考虑到可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。

      第二,如果购买了当地居民的农民房,房款已经支付并且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体实际情况抉择确定利益最大化的一些措施;

      第三,如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有具有当地户口的居民。

      第四,如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在充分评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按商品住房项目的规定手续去完善,采取可能的补救措施。

      二、购买小产权房有哪些风险

      1、小产权房交易是违法的,是国家和法律禁止的,所以得不到法律的保护。

      2、因违法,所以就存在被拆除或没收,并得不到有效补偿的风险存在。

      3、违约或一房多卖或房子的其他权利瑕疵等情况容易发生。因小产权房买卖是非法的,所以当一方反悔时,就可以主张合同无效;而又因小产权房没有有效登记,所以第三方根本无法查到买卖情况或是房子的权益状态,所以容易一房多卖或者其他权利瑕疵;

      4、转让手续虽然简单,但是毕竟违法,也造成了再转让困难,而且升值的空间也不大;

      5、房子寿命风险。虽说中国的商品房寿命不怎么样,但从总体平均上来看,相对于小产权房还是好一些,毕竟一般建小产权房的都是些不合法的开发公司,而且如有质量问题也得不到售后服务。

      三、购买小产权房注意事项

      1、集体建设用地用二商品房开发目前处于限制事管制阶段,国家尚未出台相应规定,关于“小产权房”的合法化尚地定论,因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险。

      2、购买“小产权房”时,一定要注意审核出售房屋的合法手续,要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,并向建委验证核实,否则不能购买。实践中,未办理合法手续的“小产权房”,通常为违法建筑,很有可能会被强拆。

      3、即使是购买合法建造的“小产权房”,也存在以下风险:

      (1)不能取得产权证,合同双方仅存在债权。房子建成后,尽管出卖人有处分权,但对于买受人来说,因其未备案,不能办理权属变更手续,所以双方未发生物权变动。

      (2)“小产权房”不能在市场上流通,不能办理转移登记。

      (3)“小产权房”一般都由乡镇政府或村委会开发,房屋质量、物业以及相关的售后服务都无法保证。

      (4)普通商品房的开发商,其开发资金受到银行和有关政府部门的监管,而“小产权房”的开发资金使用,处于无人监控的状态,容易出现问题。

      (5)如遇到征地或拆迁,“小产权房”可能得不到有效的法律保障。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新购买了小产权房该怎么办的相关内容。综上,购买了小产权房的应当尽快采取可能的补救措施,通过一些程序办理号产权证明等。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师,我们将竭诚为您服务。

     
  •   在我们现实生活中,小产权房不是一个法律上的概念,是人们在实践过程中养成习惯后约定俗成的一个称呼。由于小产权房的产权证不是国家房管部门颁发而其实是乡政府或村委会颁发的。

      一、小产权房买卖技巧有哪些

      一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则,即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;

      二是双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形,也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形;

      三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治,因此,村支两委的意见至关重要。

      二、小产权房可以买卖吗?

      1、违法的小产权房不能买

      对于违法的小产权房,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定,如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后,买房可以要求卖方返还购房款,如果卖方有缔约过失,买房可以要求对应赔偿。

      2、合法的小产权房看情况

      (1)买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时,买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。

      这种情况下,一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,法院一般以购房家庭为参考单位,只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。

      (2)买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人,各地法院对于合同效力认定不完全相同。

      三、购买小产权房屋存在以下风险:

      (一)小产权房无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

      (二)小产权房并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果小产权房遇到国家征地或拆迁,小产权房的购房人的利益将很难保证。双方签署的小产权房购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果小产权房的房产出现纠纷,缺少法律支持。

      (三)购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。

      以上就是法律快车小编为大家带来小产权房买卖技巧有哪些全部内容。总的来说,在购买小产权房的时候我们要注意小产权房是否为合法的,这一点我们要清楚。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
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