首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-801-5398
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 房地产法 > 房屋买卖贷款流程怎么走
房屋买卖贷款流程怎么走

房屋买卖贷款流程怎么走

发布时间 :2020-01-15 12:01浏览量 : 137
贷款买房就是以房屋抵押的形式向银行贷款购买房屋,指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息。那么,房屋买卖贷款流程怎么走?下面为大家介绍一下相关知识。
  •   摘要:在进行房屋买卖时,很多人会面临着,资金不足,资金周转困难,那么这是可以选择按揭贷款的方式来进行房屋的买卖,此时,大家对按揭贷款房屋买卖的流程熟悉吗?相信大多数人都不熟悉吧?

      按揭贷款房屋买卖流程

      一、在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容:

      《国有土地使用证》

      《建设用地规划许可证》

      《建设工程规划许可证》

      《施工许可证》

      《商品房预售许可证》

      《商品房销售面积(预测)审核通知书》

      《商品房销售管理办法》

      《城市商品房预售管理办法》

      《商品房买卖合同》示范文本

      《业主临时公约》

      《商品房预售许可证》

      《前期物业管理服务合同》

      二、签订《商品房预定协议书》并交付定金,领取按揭贷款指引。

      选中房屋和审查完必要的文书之后,您需要携带身份证原件办理《商品房预定协议书》签订并付定金,同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》。

      三、交付房款并签署《商品房买卖合同》,办理按揭贷款手续。

      依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内,您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续,并产权人本人签署买卖合同,依约定办理银行按揭贷款手续。

      1、身份证原件;

      2、《商品房预定协议书》原件;

      3、定金发票原件。

      4、按揭贷款所需资料。

      备注:

      付款方式可采用现金、刷卡等方式,具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。

      目前有中国银行(每周二、四),农业银行(每周三),兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。

      四、按揭贷款所需条件及资料。

      1、如果您选择银行按揭方式付款,您必须符合以下条件:

      年满18周岁,具有完全民事行为能力的国内人士;

      未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;

      年龄与按揭年限之和,男性不超过60,女性不超过55(具体事宜以相关银行确认为准);

      具有稳定合法的职业和收入来源,月供贷款不能超过月收入的50%。

      2、办理按揭手续时需提供以下资料:

      借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证(如单身需提供单身证明,离婚需提供离婚证、未再婚证明等);

      加盖单位公章或财务章的经济收入证明;

      银行要求的其他资料:如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;

      商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;

      3、办理银行按揭手续,需交纳费用如下:

      收费项目收费参考收费单位

      银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1、5%(住宅)或4%(非住宅即车库、库房、商铺等)财政局收取

      银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房:2300*面积*2、5%

      单价低于2300的商品房:总房款*2、5%房产局收取

      商业银行缴纳

      公证费一般为100-150元/件(个别收费标准不同)公证处

      保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司

      律师费600元/件银行指定中介服务机构

      银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收,后凭票据结算,多退少补房产局收取

      注:银行代收的各项费用只能现金支付(以上收费信息来源于各收费单位,仅供参考)。

      4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作,一般为5个工作日,待备案合同返回后,由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。

      5、购买非住宅(车库、库房、商铺)的客户依照房产局的规定,在合同备案时须缴纳交易手续费,您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。

      五、开始供款

      办理完银行按揭手续,银行贷款到达开发商帐户后,您需按银行规定领取存折及银行卡,按规定时间开始供款。

      六、办理房屋交付手续

      在您全部房款到帐后,开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前,会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续,领取房屋钥匙,对房屋进行验收。如您未能及时收到通知,请按合同约定的交房时间与开发商联系,办理交房手续

      七、办理《房屋所有权证》

      约入住三个月后,待开发商办理完初始登记批复,由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》,其依照银行相关规定,进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。

     
  •   一套房子少则几十万多则几百上千万。不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看,购买住房都不是一件很容易的事。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助,使得遥远的住房梦成为现实。

      一、抵押贷款房屋买卖合同是怎样的   

           甲方(出卖人): 身份证号:

      乙方(买受人): 身份证号:

      根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

      注明:甲方于xx年xx月xx日以按揭的方式向黑龙江 开发集团有限公司够买商品房一套,总金额xx元(大写:xx元整)。甲方已支付房款首付款xx元(大写:xx元)。剩余xx元(大写:xx元),向中国建设银行股份有限公司xx分行,以按揭方式贷款购买。贷款期限为xx个月,即xx年xx月至xx日xx年xx月xx日。截止本合同签订之日甲方已支付贷款本金xx元,己付利息xx元,尚欠银行xx元未付清。

      现甲乙双方经充分协商,甲方自愿将按揭期间的房屋转卖给乙方。甲乙双方现就按揭房屋买卖事宜签订条约如下:

      一、甲方所售房屋位于xx住宅一套,建筑面积为xx平方米。

      二、甲方所售房屋产籍号为" 号",与开发商签订《商品房买卖合同》编号为: ,与中国建设银行签订按揭贷款合同编号: .

      三、现甲方将以上所述按揭房屋转卖给乙方,双方商定总转让价格为人民币xx元(大写:xx元)。

      四、签订本合同前,乙方己向甲方支付购房款xx元。自签订本协议之日起,银行房贷欠款xx元由乙方进行偿还。乙方在签订本合同之日还应向甲方支付购房款xx元。另外,经双方协商,乙方同意向甲方支付叁万元作为甲方之前偿还银行利息的补偿。

      五、该按揭房屋的土地使用权取得方式为出让取得,合同一经签订,该按揭房屋占用范围内的土地使用权随同按揭房屋同时转让。

      六、本协议签订之日,甲方将所有与按揭房屋相关凭证(原始购房合同、税单、缴款凭证等)及该房屋的钥匙交于乙方,乙方开始对房屋占有使用,所有权即归乙方所有。本房产己经甲方装修使用,相关水费、电费、物业费、供热费及其它费用双方己结算完毕。

      七、本合同签订之日起,自下个月由乙方按《个人住房借款合同(合同号xx》向银行支付月供。甲方应提供该房屋贷款月供银行卡及密码,乙方每月按照银行规定时间打款至指定账号。(开户行:中国建设银行xx分行卡号:xx)。甲方在没有乙方授权的情况下,不得有变更或者挂失该卡,无权处置该卡内的资金。乙方应按照约定向银行支付月供,否则,造成甲方银行信用记录不良或导致银行向甲方催款,视为乙方违约,乙方需向甲方支付违约金x万元。

      八、该房屋能够办理房产过户手续时(以开发商通知为准等情形),乙方可选择提前归还该房屋的银行按揭贷款及利息,办理解押手续,甲方应积极办理产权证照,待甲方办理完产权证照后应在十日内为乙方办理过户手续。该房屋能够办理房产过户手续时,乙方也可选择暂不过户至自己名下,待银行贷款还清之后,在将房产过户至自己名下。无论乙方选择什么时间进行房产过户登记,甲方都必须积极配合乙方,否则,视为甲方违约,甲方应向乙方支付违约金x万元。

      九、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方,并无任何隐瞒。

      十、甲方保证上述房屋产权清晰无争议,除银行按揭外无任何担保抵押及房产瑕疵,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,由此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。

      十一、本合同签订后即对甲乙双方产生法律约束力,在乙方办理过户之前甲方不得向乙方主张对房屋的所有权,也不得向第三人公示对此房屋享有所有权,更不得再次出售该房屋。

      十二、房屋在乙方付清余款期间,因自然升值,贬值,由乙方享受利益和承担风险,甲方不得从中干涉。

      十三、上述房产办理过户手续所需缴纳的费用由 方承担,甲方应当无条件协助提供乙方办理与过户有关的相关手续。

      十四、本合同经双方签章即生效,须共同遵守。本合同未尽事项,可另行议定,其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。

      十五、本合同一式贰份,甲、乙双方各执一份。

      甲方(签章):

      地址:

      联系电话:

      乙方(签章):

      地址:

      联系电话:

      年 月 日

      二、住房抵押贷款的好处

      1、利率相对较低。由于有抵押物的存在,房屋抵押贷款利率相对较低,一般为基准利率上浮10%-30%。相比无抵押贷款,此点优势明显。

      2、贷款期限较长,最长贷款期限为30年,但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。

      3、贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%,最高上限为1500万元。具体来说,商品住宅的抵押率最高可达70%;写字楼和商铺的抵押率最高可达60%;工业厂房的抵押率最高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。

      4、审批率相对高。将房屋抵押给银行,对银行来说肯定会减少放款的风险,因此,在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷,通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。

      5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力,也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物,前提是抵押人要出具同意抵押声明材料,并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。

      6、还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同,借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法(特指贷款一年期以下及一年期)、等额本金法和等额本息法。

      7、一次抵押,循环使用。很多银行都推出了房屋一次抵押,循环贷款的方式,以中国银行的个人循环抵押贷款为例,其只需用户办理一次房屋抵押手续,即可支持借款人在授信额度内循环借款,随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异。

      8、借款人可提前还款。在贷款到期日前,借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定,提前向银行提出申请,由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后,借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件,并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

      房价一直居高不下,对于绝大多数居民而言,一时之间拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。住房贷款抵押,不仅可以缓解买房人的一时之困,而且也可以为银行争取更多的存款客户,壮大自己的资金实力。以上就是法律快车小编为您整理的关于抵押贷款房屋买卖合同是怎样的问题,希望对您有所帮助。 

     
  •   在对房屋进行抵押贷款之后,我们需要知道如果顺利办理贷款的话,对于购买房屋的首付应该是怎么样的呢,这个在法律上也是有一定的比例的,我们需要注意,接下来一同来了解首套房屋贷款首付比例是多少

      一、首套房屋贷款首付比例是多少

      1、商业首套房贷款首付比例。如果是首次购房,可以贷到房屋评估价的70%。例如一套房屋市场价格是200万,评估价180万,那可以贷180万的70%,利率打折(基准利率的85%);商业贷款既认房又认贷:既看家庭名下有没有房产,也看之前有没有过贷款记录。即使是有过房产已经出售,或者有过房贷已经还清,都算记录。

      2、公积金首套房贷款首付比例贷款。如果是首次购房,可以贷到房屋评估价的80%(90平米以内,超过90平米是70%)。根据调整,目前在城市,首次购房只能贷到75%,公积金如没有评级,一般只能贷80万,但要看公积金缴存额和缴存比例。

      二、首套住房贷款所需材料

      (1)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

      (2)贷款行认可的借款人偿还能力证明资料,例如:收入证明和资产证明等;

      (3)合法有效的购买住房合同、协议及相关批准文件;

      (4)涉及抵押或质押担保的,需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明;

      (5)涉及保证担保的,需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;

      (6)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明;

      (7)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);

      (8)贷款行规定的其他文件和资料。

      三、首套房的贷款政策是什么

      1、房贷款额度最高为所购房屋总价的80%;购买的住房面积超过了90平方米,贷款额度最大为房价的

      2、首付款最低为房价的20%;所购房屋建造面积超过90平方米时首付比例最低为

      3、选择办理商业贷款可以享受银行的利率折扣,一般是九折左右,申请公积金贷款没有折扣。但是公积金贷款的利率还是最低的

      4、选择公积金贷款,贷款利率为:1--5年,年利率为2.75%;6--30年,年利率为

      5、选择商业贷款,贷款利率为:1--5年,年利率为4.75%;6--30年。年利率为

      6、申请房贷需要你有良好的信用,有偿还贷款的能力;申请公积金贷款还需要连续缴存住房公积金。

      通过对文章的阅读,相信大家对于首套房屋贷款首付比例是多少以及有关知识一定有自己的见解,房屋贷款的付款比例是多少,这个与房屋的性质以及购买的是第几套房屋等因素都是有关的。如果还有什么问题,欢迎大家咨询法律快车的专业律师。

     
  •   钱不是万能的,没有钱是万万不能的。现在这个社会衣食住行,哪一样是不要钱的?各种服务都是要收取费用。这在一定程度上促进了就业,使得社会主义市场经济更加繁荣。

      一、房屋抵押贷款

      ⑴银行贷款:借款人以所购住房作为抵押或质押物在银行办理抵押贷款,银行办理抵押贷款必须出具住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同等;年利率6%起。

      ⑵信托贷款:信托房产抵押贷款是指受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以房产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年利率在18%左右。

      ⑶典当贷款:典当房产抵押贷款是指当户将其房产抵押给典当行,交付一定比例费用和利息,取得当金并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加其他各项综合费用约为月利率3%左右。

      ⑷五色土贷款:借款人将房产抵押在放贷人(自然人)的名下,放贷人将资金直接交给借款人,借款人依照约定还本付风险评级标志息。借款人若不履行到期债务,放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理,贷前风险评级和贷后诉讼执行。利率加费用一般年利率为18%左右。

      二、房产抵押贷款银行贷款程序

      ⑴首先需要在银行的营业机构开立活期存款帐户;

      ⑵然后按要求填写借款申请表,根据银行的指示提交申请表与规定的材料;

      ⑶由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访,调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性;

      ⑷银行审批通过后,通知审批结果,并签订借款合同;

      ⑸视情况办理保险、抵押登记、公证等手续;

      ⑹银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中;

      ⑺按借款合同的规定还本付息。

      三、抵押房屋贷款利率怎么计算

      六个月 4.6

      六个月至一年 4.6

      一年至三年  5

      三年至五年 5

      五年以上 5.15

      如果贷款时间不长的话,可以做基准利率;如果时间长的话,利率可能会上浮10%左右。各商业银行房贷利率执行情况均不一样,具体利率要根据借款人的信用情况、职业性质、还款能力等因素综合确定的。如果借款人个人资质情况较好,获得的贷款利率较低;反之,如果借款人有逾期还款情况,获得的贷款利率也较高。

      以上就是法律快车小编为大家介绍的关于抵押房屋贷款利率怎么计算的相关内容。上文只是简单的介绍了一下抵押房屋贷款利率怎么计算,想必大家都有了一定的了解。抵押房屋贷款利率是法律所规定的,一定要遵守相关规定。

     
  •   现实生活中,大多数人买房都是通过贷款的方式购买的,但是有些银行会要求提供担保人才能进行贷款。可能大家对贷款担保的知识了解的并不多,没有关系。

      一、房屋贷款担保人需要满足的的条件

      第一,具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民,可以作保证人。但是,不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人,以保证人身份订立保证合同后,又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的,人民法院不予支持。

      第二,根据民法通则的有关规定,个体工商户、农村承包经营户是公民的一种特殊形态。因此作为保证人的公民,也可以是个体工商户、农村承包经营户。

      第三,可以充当保证人的包括:依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业;依法登记领取营业执照的联营企业;依法登记领取营业执照的中外合作经营企业;经民政部门核准登记的社会团体;经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

      第四,企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的,保证合同无效。企业法人的职能部门提供保证的,保证合同无效。

      第五,以公益为目的的事业单位、社会团体不得充当保证人。而从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的,如无其他导致保证合同无效的情况,其所签定的保证合同应当认定为有效。

      第六,国家机关在接受外国政府或者国际经济组织提供的贷款的过程中,并经国务院批准后可以作为保证人。其他情况下不允许作为保证人。

      另外需要特别注明的是,如果是自然人充当担保人,需要年满18周岁,且享有政治权利及人身自由不受限制。

      二、房屋贷款可以父母担保人吗

      买房贷款,父母可以做担保人的,但是银行对父母的年龄有一定的限制的,父亲年龄不得高于65周岁,母亲年龄不得高于60周岁。

      依据《中华人民共和国担保法》第二条,在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。

      第三条 担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。第五条 担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

      第十二条 同一债务有两个以上保证人的,保证人应当按照保证合同约定的保证份额,承担保证责任。没有约定保证份额的,保证人承担连带责任,债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任,保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人,有权向债务人追偿,或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。

      三、主合同解除了,担保人是否还承担担保责任呢

      合同无效后的法律责任与合同被解除后的法律责任不同。合同法规定,合同解除后,尚未履行的合同部分,不再履行,已经履行的部分可以根据履行情况和合同的性质采取恢复原状等补救措施,并可以要求损害赔偿。因此,合同解除不影响合同当事人承担应当承担的民事责任,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。

      合同解除后,担保人承担担保责任的范围,应当以债务人承担的责任为前提,并以合同约定的担保范围为限。主合同尚未开始履行就解除的,担保债权没有发生,担保人免除担保责任。主合同是因债权人的责任而解除的,债务人不承担民事责任,担保人也不承担担保责任。

      以上就是法律快车小编为大家介绍的房屋贷款担保人需要满足的的条件的有关法律知识,希望能给大家提供帮助。从中我们也可以知道作为担保人是要承担相应的担保责任,所以必须是有清偿债务能力的法人、其他组织或者公民菜能担任的,如需了解更多其他内容,欢迎登陆法律快车。

     
  •   一般在资金不足的情况下,购买房产都是由购房者支付首付款,剩余的房款则向银行申请按揭。而就放贷的还款时间来看,一般都是10-20年,由于还款时间比较长,承担的利息就会比较多。因而现实中有的人就想要提前还房贷,那此时提前还房屋贷款要什么资料呢?

      一、提前还房屋贷款要什么资料

      先把钱存进按揭账户,然后填写提前还款申请书,等候审核,一般是要提前至少一个星期填写,每个银行在每月固定扣款日扣款。如果是提前还一部分,还留有一部分的话,扣款后需要协商剩余房贷的还款方式,比如期限不变还款额减少,或者缩短期限还款额增加,看自己选择。一般后者划算些。

      二、房贷提前还款怎么还

      目前银行提供的提前还款方式有5种:一次性还清;月供不变,缩短还款年限;减少月供,还款期不变;减少月供,缩短还款期限和增加月供,缩短还款期限。

      方式一,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。如此算来,30万元贷款需照旧每月还款4252.59元,需要大概七年零三个月左右的时间。利息共计71250.20元。

      方式二,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。如此算来,30万元贷款要在169个月期限来还清,每月需还款2640.68元。利息共计146275.63元。

      方式三,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清,月还款额从最初的4252.59元减至3337.17元。利息共计100460.82元。

      方式四,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年,月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。

      三、提前还贷时间

      大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。一般房贷金额较大,若无特殊原因,一年内很少有客户会提前还贷。

      虽然允许提前还房屋贷款,但银行方面也是想多赚取点房贷利息的,因为往往会规定在一定时间内是不能进行提前还贷的,同时申请提前还贷的手续也比较麻烦,毕竟提前还贷之后,银行方面能够获得的房贷利息就会少很多。

     
  •   有过买房经验的人都有这样一种体会,无论何时房产交易大厅都是人满为患。面签时,为了节省时间,面对厚厚的一沓贷款合同,银行工作人员问购房者几个主要的问题就开始让购房者在贷款合同上签字。银行放贷员会问的问题包括,贷款年限和贷款金额,还款方式选择等额本金还是等额本息,每月还款时间等。至于数十页的贷款合同上,具体有哪些条款,每一项条款的内容是什么,相信很多人都没细看。房屋贷款合同哪些细节需要特别注意?

      【房屋贷款利率不是一成不变的】

      在签订房屋贷款合同时,贷款利率和折扣是购房者最关心的问题。房屋贷款合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。一般情况下,银行都会选择浮动利率,即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。

      举个例子,小A于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%,但这并不意味着小A以后每年贷款利率都是4.9%。2018年小A要支付的商贷利率要看2017年底央行基准利率的调整。

      需要注意的是,如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率,采用固定利率的,一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

      在贷款利率方面,除商业贷款基准利率之外,一些银行会推出83、85、90、95等折扣优惠。不同的银行折扣优惠不同。这个折扣优惠就是贷款的浮动幅度。需要注意的是,北京很多银行已经取消了首套房9折优惠,执行95折利率。

      举个例子,小A商业贷款买房时,贷款利率有85折优惠,那么利率浮动就是-15%,那么小A当年的商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年,之后的每一年,一般情况下,贷款利率浮动幅度是不变的。

      需要注意的是,由于每个银行规定不同,有些银行保留了自己的调整权限,没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。所有在签订房贷合同时一定要向银行咨询清楚。

      【“等额本金”和“等额本息”两种还款方式的选择】

      在签订房屋购房合同时,需要自己选择还款方式。一般情况下,还贷有两种方式,“等额本金”和“等额本息”。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而还的利息越来越少,因此起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

      等额本息是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),通俗地讲,等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”,但本金与利息的比例是变化的。

      举个例子,小A银行贷款100万,期限20年,年利率是3.6%,如果选择等额本金,那么月利率就是0.3%(3.6%/12),每月本金还款额=100万/(20×12)=4166.67元,但利息是每月递减的,即第一个月利息=100万×0.3%=3000元,第一个月本息共还7166.67元,第二个月利息=(100万-0.4166.67)×0.3%=2987.5元,第二个月本息共7154.17元。如果小A选择的是等额本息的还款方式,每月还款额是固定的58511.11元,其中,本金逐月递增,利息逐月递减。

      所以在签订购房合同时,购房者可以根据自身的经济情况,选择不同的还款方式。如果购房者自己不做选择,一些银行会给购房者选择等额本息的还款方式,因为相同的贷款数额和年限下,等额本金的利息比等额本息的少。还是以小A为例,100万贷款20年,利率3.6%,等额本金的全部利息为361500元,等额本息的全部利息为404267.52元,比等额本金高了42767.52元。

      【还款日期和罚息要看清楚】

      除了选择合适自己的还款方式之外,在签订房屋贷款合同时,银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。在还款方式上,现在比较常用的是委托扣款,即购房人在申请房贷的银行办一个银行账户,购房者最晚需要在还款日的前一日将要还的房贷存到卡上,到期银行自动扣款。

      在还款日期方面,购房者一定要向银行咨询清楚,如果贷款人用来还贷的银行卡上余额不足,银行是否会提前几天发信息提醒。如果银行不发信息提醒,银行会从何时开始计算逾期罚息,这些都很重要。

      【提前还款需要交违约金吗?】

      在现实中,不少购房人存在提前还款的情况,所以在签订房屋贷款合同时,借款人一定要向银行咨询清楚,提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金,借款人要向银行咨询清楚,支付违约金的形式。

      例如一些银行规定,提前还款需要支付固定金额的违约金,而一些银行则规定,贷款在还款期未到之前先行偿还贷款,要收1%-3%的违约金。所以在签订购房合同时,借款人要弄清提前还款违约金的规定,以免增加提前还款成本。

     
房屋买卖贷款流程怎么走相关视频 更多>>
  • 期房能签商品房买卖合同吗
    2019-12-19 房地产法 播放:806
  • 车位可以赠予吗
    2019-10-25 房地产法 播放:2003
  • 上海使用权房新政
    2019-08-27 房地产法 播放:3573
房屋买卖贷款流程怎么走相关语音问答 更多>>
房屋买卖贷款流程怎么走相关专题
房屋买卖贷款流程怎么走相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-801-5398
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2020 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586