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二手房交易中阴阳合同的效力

二手房交易中阴阳合同的效力

发布时间 :2020-01-13 17:20浏览量 : 114
阴阳合同不仅使国家税收蒙受损失,而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,扰乱市场经济秩序。实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,那么二手房交易中阴阳合同的效力是怎样的?下面为大家介绍一下。
  •   为了逃避国家的税收,很多人在签订合同的时候,会签订两份不同的合同,一份是给别人看的,还有一份是真实的。想必很多人想要了解,什么叫做阴阳合同呢?阴阳合同是不是合法的呢?阴阳合同的法律效力是怎样的?

      一、什么是阴阳合同

      阴阳合同,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。

      二、阴阳合同合法吗

      1、“阴合同”有可能受到法律保护

      一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。

      2、“阳合同”可能是无效合同

      然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对阴阳合同要慎之又慎。

      3、实践中阴阳合同有可能构成犯罪

      实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

      三、阴阳合同的法律效力是怎样的

      对于阴阳合同法律效力,法律从两方面来调整,一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制,另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据,

      在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范——有全部无效和部分无效

      1、为保护国家、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效。

      2、为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。

      法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量,最终确定一条,要么认定合同全部无效,要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。

      综上所述,阴阳合同的法律效力是:为保护国家、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效;为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。若您有其它问题,可以登录法律快车官网,可免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   在进行交易的时候,我们一般都会签订合同,在购买二手房的时候,我们也是会签订合同的,这个主要是为了对有些事项进行约定,同时也是为了之后发生一些纠纷,签订合同以后有一定的依据,这样可以更好的解决。

      一、二手房交易阴阳合同后果

      1 、二手房买卖中,“避税”合同、阴阳合同无效。眼下,房产中介公司在促成交易后,唆使买卖双方签订所谓的避税合同 ---- 通过分解房屋总价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人对此行为也是将信将疑,加上中介人员的“讲解”,便同意了这个“惯例”。此行为严重侵害了国家利益,属于无效合同(合同法第 52 条第 2 项)。

      2 、“避税”合同、阴阳合同无效之后果。合同被认定为无效后,恢复原状是基本的后果:返还财产或折价补偿(合同法第 58 条)。合同无效,有过错的一方应当承担赔偿责任,与依约定行使解除权的情形相似:合同一方因为对方违约而行使解除权后,对方并不因此免除违约责任。本案中,合同双方恶意串通,都存在过错,因而,法院并没有支持张某的赔偿请求。

      3 、“避税”合同、阴阳合同无效,中介公司应当承担责任。作为居间合同的当事人,中介公司故意提供虚假情况,损害委托人的利益,不得要求支付报酬,并应当承担损害赔偿责任(合同法第 425 条第 2 款)。因此,本案中,中介公司退还中介费是没有疑问的。但是,中介公司如何承担损害赔偿责任,在多大程度上承担责任,这两个问题,法律并没有明确规定。

      4 、合同无效,房价涨跌的损失由谁承担。双方签订合同至合同被认定为无效期间,房价可能发生变化:房价上涨,购房人可能需要支付更多的金钱才能买到同样大小的房屋;房价下跌,卖房人的房屋贬值,遭受损失。这部分损失,划定责任承担时,应当视情况而定:作为守约方,可以要求对方承担责任;但是,双方都有恶意的时候,此类损害赔偿的要求很难得到支持。

      二、二手房交易阴阳合同处理的法律依据

      1 、《中华人民共和国合同法》第 52 条第2项:有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

      2 、《中华人民共和国合同法》第 58 条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      3 、《中华人民共和国合同法》第 425 条第 2 款:居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需家情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

      三、二手房阴阳合同的法律效力

      一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎。

      实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

      具体来讲,法院在认定阴阳合同的法律效力时,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形:

      1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

      2、对于差价太大,一般会认定无效。

      3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以阴阳合同价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

      4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

      5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

      6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

      通过对文章的阅读,相信大家对于二手房交易阴阳合同后果以及相关知识一定有自己的见解,所谓阴阳合同,就是签订的合同与实际发生的情况是不一样的,这个会存在两份合同的情形,只是有一份只是合同的两方知道。这是法律快车小编为您整理的内容,希望对您有所帮助。

     
  •   所谓阴阳合同,就有一份对外,一份对内,其中对外部分的是无效的,实际对内的才是双方真实意思表示。因此,想必大家想知道关于购房阴阳合同哪份有法律效力?二手房交易中签订阴阳合同有什么风险?对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?

      一、购房阴阳合同哪份有法律效力

      当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

      所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

      阴阳合同有的是以两份内容基本相同,但价格不同的合同形式出现的。有的是以一份低价合同,再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现,在实践中认定双方的真实交易内容是关键。所以在实践中,就同一房屋买卖签订数份合同的,如果有约定抵触或者矛盾的,一般以后签订的效力为准,但在阴阳合同中,实质上以实际履行的合同为准,不论这份合同是在中介签订的还是备案合同。

      哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示,在合同文本中应该能体现得出来,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

      二、二手房交易中签订阴阳合同有什么风险

      1、对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。

      2、对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。比如,购房人实际以50万元的价格成交,却只取得1万元的购房发票,再转让时购房成本只能以1万元计算,会导致其相关税赋的大幅增加。

      3、根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾,也极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。

      三、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理

      当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求解除合同或确认合同无效时,往往是理直气壮,而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效,当事人往往就无法接受,指责法院对违法行为不理不管。

      实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责,追回贷款应由银行来进行,这其中如构成犯罪,也应移送公安机关先行立案侦查,再处理。(出于各种原因,目前实践中对于房屋交易中的逃税行为,还没听说有追究刑事责任的。)

      当然,按民事诉讼法的相关规定,法院在审理过程中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,或提出相应建议给相关主管机构。当事人自己,也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟,从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。

      以上是法律快车小编为您整理的关于购房阴阳合同哪份有法律效力的内容,由此可知,在阴阳合同中,一般以双方的真实交易内容作为认定依据,也就是说以实际履行的合同为准。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   在我们现实生活中,很多人之所以会签订阴阳合同,有些是为了应付相关部门的监管,有些是为了降低税费,但是遇到阴阳合同纠纷是很糟心的事情,那么阴阳合同纠纷的处理办法有哪些?阴阳合同指的是什么

      一、阴阳合同纠纷的处理办法

      阴阳合同签订后产生纠纷时,彼此可以就合同的内容好好的协商,协商解决不了的你再通过法律武器来为自己提供协助。

      在实践过程中,由于阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象,并且短期内也不可能完全消除,因此,法院在审判过程中也会根据阴阳合同纠纷的具体情况来给予不同的认定:

      1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

      2、对于差价太大,一般会认定无效。

      3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

      4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

      5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

      6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

      二、阴阳合同指的是什么

      1、所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

      2、“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

      三、阴阳合同有哪些法律效力

      1、阴阳合同中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力。

      2、阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,阴合同只要内容合法,同样受到法律保护。

      3、如果利用阴阳合同实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的阳合同无效,被伪装的阴合同也因内容违法而无效。

      4、买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。

      5、如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

      6、买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

      7、双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

      8、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

      9、阴阳合同中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力。

      10、阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,阴合同只要内容合法,同样受到法律保护。

      11、如果利用阴阳合同实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的阳合同无效,被伪装的阴合同也因内容违法而无效。

      12、买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。

      13、如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

      14、买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

      15、双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

      16、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“阴阳合同纠纷的处理办法”等法律知识。相信大家对于阴阳合同纠纷的处理办法应该都有了基本的了解。从上我们知道签订阴阳合同产生纠纷了,买卖双方可以就合同的内容好好的协商,协商解决不了问题可以拿起法律的武器来维护自己的权益。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   国家的发展与建设都跟税收脱离不了关系,很多人找方法避税,却不知道是不是违法。那么,阴阳合同避税违法吗?避税的基本方法有哪些?节税与避税的区别是什么?

      一、阴阳合同避税违法吗

      采用阴阳合同的方式“避税”是违法的。

      一旦被查出,不但要补足应缴的税款,而且还面临高额罚款。更为严重的是,这样所谓的“避税”方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。过户前首先要核税,核税通不过,则无法交易,纠纷自然而生,多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外,如果是通过贷款方式买房,由于首付款是按真实房价支付的,而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同,如果首付款和买卖合同有出入,贷款也不能获得银行批准,这样也会引起双方的纠纷。

      二、避税的基本方法有哪些

      1、企业通常可以用税收的差异性进行避税,具体表现在于国与国之间、地区与地区之间的税负差距进行避税,还有可以通过行业税赋的差异避税以及纳税主体税负差异进行避税,也可以通过利用各种税收政策进行避税;

      2、企业可以利用现行税法本身的漏洞进行避税,比如税法中的起征点、免征额以及在投资退税等进行避税;

      3、企业可以利用高进低处或低进高出的形式,将利润转移的形式进行避税;

      4、企业可以通过资产租赁的形式,如关联企业中收益高的企业向收益低的企业高级租赁设备,造成其进项税额的大幅度增长,以低税负逃避高税负进行避税;

      5、企业可以通过在特区、开发区、报税设立常设机构、中转销售公司或信托投资公司,用以转移利润从而进行避税;

      6、企业可以通过大幅降低销售价格,以此增长产品在市场中的竞争力,减少企业的收益进而避税。

      三、节税与避税的区别是什么

      虽然避税与节税具有很多的共同之处,并且在实际操作中对其进行严格的区别也是比较困难的,但是两者之间的差异还是存在的。

      1、避税是违背立法精神的,而节税是顺应立法精神的。

      换句话说,顺应法律意识的节税活动及其后果与税法的本意相一致,它不但不影响税法的地位,反而会加强税法的地位,从而使当局利用税法进行的宏观调控更加有效,是值得提倡的行为。

      2、避税从某种意义上等同于逃税。

      避税是以非违法的手段来达到逃避纳税义务的目的,因此在相当程度上它与逃税一样危及国家税法,直接后果是将导致国家财政收入的减少,间接后果是税收制度有失公平和社会腐败。因此,国家需要以反避税的手段对其进行调整和规范,而节税则不需要。

      以上就是法律快车小编为你准备的“阴阳合同避税违法吗”的全部内容,法律快车小编提醒大家,交税是一个公民应尽的责任,大家都积极配合。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   在房地产交易过程中,签订阴阳合同是常见的事情,就是在交易的时候签订两份合同,一份是真的价格合同给购房者,另一份是虚报的价格给税务机会、银行等以获得贷款、减少税费等,那么房地产阴阳合同是否无效怎么辨别房地产阴阳合同

      一、房地产阴阳合同是否无效

      房地产阴阳合同一般以阴合同为准,不会无效,但合同无效除外。

      房屋买卖中,双方签定阴阳合同是很常见的现象,就此发生纠纷时,法院一般的处理方式是认定阴阳合同中的假价格条款无效,但合同并不因此认定无效,双方应当按照真实的价格进行交易。

      比如说阴阳合同中做低房价的行为,即使法院认为合同的签订确实存在做低房价的情况,但从维护社会经济活动的稳定性考虑,也仅认为做低房价的一个条款是无效条款,买卖双方应按照真实的交易价格来履行,而不会认定整个房屋买卖合同是无效的。

      二、怎么辨别房地产阴阳合同

      为避税而故意做低价格的房地产买卖合同,属于典型的“阴阳合同”。在房地产交易过程中,为减少或逃避应缴纳的税费,买卖双方签订阴阳两份合同,即签订一份合同约定房屋买卖的实际成交价格,同时另签订一份合同,其约定的房屋成交价远远低于实际成交价格,并以该份合同到有关部门办理备案,并以该合同约定的价格为基础向国家缴纳税费,达到逃税目的。

      所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

      三、房地产签订阴阳合同的风险

      (一)对于买家的风险

      1、地产经纪可能在游说买家的过程中承诺可以以极低的价格上报,并节省大笔税费。但是实际上房管局也会对房产进行评估,最终的税费将按照房管局评估的价格来收取。

      2、入之时将价格报得太低,也可能导致将来卖出的时候出现高额的税费。

      一些自住买家在买房的时候可能不会考虑到将来再次转手的问题,但计划赶不上变化,过了一段时间之后,一些自住客就可能因为各种各样的原因而出售住房,这时候就会面临高税费的问题。

      (二)对于卖家的风险

      1、卖家有可能收不齐全款。

      签订的买卖合同虽然价格不符合实际,但该合同具有法律效力,例如买家和卖家在房管局签订的合同上成交价格为42万元,如果届时买家要求按照这一价格进行交易的话,卖家将非常麻烦,要么可能收不齐全款,要么就要面临诉讼,且未必能胜诉。

      2、卖家多交个人所得税。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“房地产阴阳合同是否无效”等法律知识。相信大家对于房地产阴阳合同是否无效应该都有了基本的了解。从上文中了解到,阴阳合同当然不会无效,法律规定的无效合同除外,现在很多城市已经用政策来杜绝阴阳合同了,未来阴阳合同也会越来越少。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。 

     
  •   核心内容:签订阴阳合同有何风险?签订阴阳合同可以涉嫌逃税要承担法律责任,再次转让房产时,要承担更多的税赋,不能用房屋真实价格进行抵押,购房者还会面临支付房款而无法取得房产的风险,留下信用污点等等。

      签订“阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益,但这是一种违规行为,这种掩盖非法目的的做法,暗藏着很大的法律风险。主要风险包括:

      一是涉嫌逃税要承担法律责任,即税务机关一旦查实的话要追缴税款,而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚,我国《刑法》201条有规定,作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

      二是当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间差额较大,相应税费被拉高的问题,将要承担更多的税赋。

      三是如果买者用该房屋抵押,就得不到这个房屋真实价格的抵押,银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定。

      四是当买卖双方因交易发生争讼时,一旦进入法律程序,由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,“阳合同”肯定会被宣布无效,因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。这样,买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险。

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      五是双方因支付价款发生纠纷时,如买方主张按照备案合同中的房价购买,不再购买“作价”的各类配套设施设备,即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易,由于双方在交易环节中涉嫌避税,也会被追究相应的法律责任。

      另外,签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其逃税行为记入个人征信体系,留下信用污点。

      总之,签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定,按照市场交易规则进行,否则不仅会导致有关行为无效,还会承担相应风险,因此这样的合同还是不签为好。

      大家都在关注:签订购房买卖合同要注意哪些问题

     
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