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房屋买卖合同纠纷怎么起诉

房屋买卖合同纠纷怎么起诉

发布时间 :2020-01-09 14:24浏览量 : 126
在进行房屋买卖过程中,大家一定要注意具体的细节问题,但是还是有不少的朋友们遇到了一些房屋买卖合同纠纷案件,这让人感觉到很苦恼,毕竟买房子是件高兴的事情,遇到了房产纠纷也是让人很烦心的事。下面为你整理了房屋买卖合同纠纷怎么起诉的相关知识,欢迎阅读。
  •   房屋买卖合同的纠纷如果要提高诉讼程序解决的话,那么就需要书写一份起诉状,可是改如何书写呢。所以下面是为大家带来房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写的相关知识。希望能够帮助大家解决相应的问题,当然大家也可以咨询。

      一、房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写

      原告:姓名,性别,出生年月日,民族,文化程度,籍贯,工作单位,住址,身份证号码,联系电话;

      被告:姓名,性别,出生年月日,民族,文化程度,籍贯,工作单位,住址,身份证号码,联系电话;

      诉讼请求:

      一、请求贵院判令被告继续履行合同,并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

      二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元,违约金×××元/天,(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7个月,(按银行同期贷款利率计算)。

      三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金,共计人民币×××元(大写: )。

      四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。(按银行现利率执行)。

      五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

      事实与理由

      原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元,于200×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户,合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定,该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用,但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》,导致至今2008年×月×日,原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定,“甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。

      依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米,以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。

      此致

      ×××人民法院

      具状人:×××

      年 月 日

      以上就为大家带来房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写的全部内容。起诉状是非常重要的,如果实在是缺乏此方面的能力是可以请律师代劳的。

     
  •   房屋买卖合同纠纷诉讼费用是按照财产纠纷的案件来计算相应的费用,一般是按照争议财产的价值进行计算的。因此,想必大家想知道关于房屋买卖合同纠纷诉讼费是多少?为什么会发生房屋买卖合同纠纷?房屋买卖合同纠纷的诉讼时效是多久?接下来详细为您介绍!

      一、房屋买卖合同纠纷诉讼费是多少

      因房产问题所产生的纠纷一般都属于财产纠纷,法院以及仲裁机构对财产纠纷都有固定的收费标准,收费方式都是按照争议财产的价值来计算,分段收费。比如假设争议房产价值为50万,1万元以下部分收费50元;1万至10万部分按2.5%收;10万至20万部分按2%收;20万至50万部分按1.5%收,这样算下来50万的房产争议标的,诉讼费是50+2250+2000+4500=8800元;仲裁费用也是采用这种分段计费的方式收取,不同的是法院的诉讼费标准是全国统一的,而仲裁费用各地仲裁委都不尽相同,具体要咨询案件管辖的仲裁委。另外如果适用简易程序的话,根据法律规定费用是要减半收取的。还有,这个费用是由原告一方先行垫付,最终是由案件的败诉一方或双方共同承担。

      二、为什么会发生房屋买卖合同纠纷

      1、房屋买卖合同纠纷发生的最主要原因就是,开发商或者房地产经纪机构的不规范操作,以及二手房交易双方的法律风险意识淡薄。

      2、二手房买卖合同内容没有参照标准,不够完成和规范是二手房买卖合同纠纷发生的主要原因之一。二手房买卖合同主要内容应该包括姓名、住所,二手房价款,履行期限、方式,违约责任以及如何解决争议,合同生效、变更、终止或解除合同的条款,合同附件等等内容。

      3、委托合同签订的不够完整规范。

      4、房屋合同的补充协议效力不明确。房屋买卖过程中尤其是二手房买卖过程中,合同签订后有一方反悔,双方对是否解约没有签订一个完成的书面协议。这样发生纠纷之后,双方如何解约以及判定哪一方承担责任比较难以确定。这时候只能靠中介人员的证言进行判定,但是中介人员是否愿意作证就是一个问题,更何况其很难保持中立状态。

      5、逃避居间义务。有些房地产经纪机构或者开发商在房产交易市场办理产权证时,不在《房地产买卖契约》上签字盖章,就不能如实的将双方的权利义务反映在合同上,以此逃避居间义务。这时候买卖双方常会就买卖合同书否成立以及如何履行发生争议,导致房产纠纷。

      三、房屋买卖合同纠纷的诉讼时效是多久

      房屋买卖合同纠纷诉讼时效为3年,适用于诉讼时效的一般规定。诉讼时效可以中断、中止,但是最多不能超过20年。当权利人的权利受到侵害已经超过20年的话,人民法院不会再保护权利人的权益。

      以上是为您整理的关于房屋买卖合同纠纷诉讼费是多少相关法律知识,由此可知,房屋买卖合同纠纷发生的原因是多种的,其中我们除了要了解诉讼费之外,也要注意相应的诉讼时效问题。

     
  •   我们都知道,当我们在进行房产的购买的时候,为了保障双方的合法权益,我们都会订立一个合同。但是在一些情况下,我们也会遇到产生买卖合同纠纷的情况。当我们遇到了房屋买卖合同纠纷的时候,管辖的法院是哪一个呢?下面就为大家带来的房屋买卖合同纠纷管辖法院的相关内容,一起来看看吧。

      一、房屋买卖合同纠纷管辖法院

      1、约定管辖法院的意思表示必须通过书面方式表达出来;形式可以是合同中的协议管辖条款,也可以是在诉讼前达成的选择管辖的协议。

      2、选择的管辖法院的范围是限定的,即只能是在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院中进行选择。

      3、当事人选择的管辖法院必须是明确的。《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第24条规定:“合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的,选择管辖的协议无效,依照民事诉讼法第二十四条的规定确定管辖。”

      4、如当事人可以约定:“合同履行中出现的合同争议,双方协商解决。不能协商解决的可向××人民法院提起诉讼。”

      5、约定管辖不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定,如本应由中级人民法院管辖的案件就不能协议约定由基层人民法院管辖,本应由

      二、房屋买卖合同的注意事项

      (1)房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      (2)房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      (3)交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      (4)土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      (5)市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      (6)福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      (7)单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      (8)物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      (9)中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      (10)合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

      三、房屋买卖合同无效的情形

      1、房地产分离出卖,合同无效。

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。

      房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。

      机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

      买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。

      买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,不得非法转让,否则合同无效。

      以上就是为大家带来的房屋买卖合同纠纷管辖法院的相关内容。在我们进行合同的签订的时候,一定要注意合同是否有效。如果是属于无效的情况,那么我们签订的合同也就是无效的。

     
  •   房屋买卖合同纠纷可以协商调解解决,如果协商调解不成的可以起诉,如果在房屋买卖合同纠纷诉讼的过程当中被告要提交答辩状的,那么房屋买卖合同纠纷答辩状范本要怎么书写呢?阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

      一、房屋买卖合同纠纷答辩状范本

      答辩人:李x

      代理人: ______律师事务所  ___律师

      因陈x诉李x房屋买卖合同纠纷案一案,根据事实及相关证据,提出以下答辩意见:

      第一、关于本案的事实。

      2013年1月5日,原告与被告签订了《房屋买卖合同》,约定将位于从化市xx街xxx畔x11栋401房以715000元的价格出售给原告。现原告以被告拒收定金为由起诉至贵院。

      第二、关于原告提出的诉讼请求。

      原告主张我方拒收定金于法无据,且不可能存在拒绝收取定金的情况。

      1、我方签订《房屋买卖合同》当天给了账号给原告,但对方一直未支付定金给我方,同时在原告提交的相关证据中,邮件无法看出是与本案的纠纷相关联的,也不是以原告的名义发出,仅仅是律师函三个字,正常人拒收写上律师函的邮件是情理之中的,也不清楚该邮件里面的律师函是何内容,因此,我方认为与本案无关。

      2、根据《房屋买卖合同》第三条的约定,经纪方作为代理人有权代收代付定金、房款及相关税费。但对方一直未将定金提存给中介,对方一直没履行合同下的义务。

      3、涉案的主合同《房屋买卖合同》并无约定支付定金的情况,即使原告提交的证据中令页提交了一份关于定金与剩余楼款的交易的附件,但该附件无法与《房屋买卖合同》联系起来,且无原被告的签名确认,更严重的是,该合同约定的时间是2012年,而本案的买卖合同签订的时间是在2013年。

      4、附件上约定支付定金的时间是在1月5日,结合《房屋买卖合同》上签订的时间也是1月5日,也就是说签订合同当天是可以直接给定金的,但是对方一直未履行支付定金的义务。

      5、原告要求的违约金过高,同时我方并非违约方,违约金是在要补充对方的损失在产生的,现对方毫无损失,要求违约金过高,并不合理。

      以上答辩意见请法庭考虑!

      此致

      XXX人民法院

      答辩人: ___

      二0 ___年 ___ 月

      二、房屋买卖合同纠纷出现的司法难题

      第一,关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书,因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后,往往要先行支付几千元到几万元的定金,如果双方不能达成正式的商品房买卖合同,买受人更容易成为受损方,买受人索还定金则成为必然,从各个区县法院审理的案件看,因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。

      第二,关于办理房屋权属证书义务承担问题。现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住,出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房,消费者根本领不到产权证书。现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

      第三,政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响,一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期,税收政策的变化对交易双方均可能产生影响,税收政策变化引起的营业税、契税增加或者减少所引发的成本分摊和合同效力问题争议。

      三、房屋买卖合同纠纷产生的原因

      房屋作为基本的生活资料和生产资料,对单位、对个人事关重大。一方面,经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高,使得土地、房屋的供应跟不上需求,供需失调容易引起利益矛盾;另一方面,某些客观情况的变化,如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等,也会引起利益矛盾;第三,商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确,或者在合同履行过程中,当事人一方甚至双方发生违约现象,同样会引发利益矛盾;第四,商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规,侵犯他人的合法权益,也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。

      以上就是为您整理的最新房屋买卖合同纠纷答辩状范本的相关内容。综上,房屋买卖合同纠纷答辩状中要救争辩的事宜进行答辩,答辩要做到有理有据,使人信服,不能逻辑错乱不知所云等。

     
  •   进行房屋买卖有关事项时,当事人需要全方位的进行考虑和房地产开发商协商。但是这个过程中,比较容易因为一些利益而产生纠纷。那么,房屋买卖合同纠纷时效规定是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

      一、房屋买卖合同纠纷时效规定

      (1)如果通过协商、调解等非诉讼方式不能维护自己权益的,一定要在二年内或一年内向法院、仲裁委等起诉或申请仲裁。

      (2)如果没有履行期限的,随时可要求履行,但一旦提出要求后,就要在提出要求之日起二年内起诉,否则就会超过时效。

      (3)如果已经超过诉讼时效,建议及时委托律师,在专业律师的指点下,通过录音、重打欠条、发送法律函件等方式使诉讼时效重新计算。

      二、房屋买卖合同的相关法律条文

      (1)按照我国《合同法》第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定,出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用,但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务,只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合,就属于主给付义务不履行,构成违约,甚至是根本违约。

      (2)根据《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

      三、房屋买卖纠纷的注意问题

      随着社会发展,房屋交易量逐年增多,而对一般人而言房屋交易价值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由,并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速,经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。

      需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后,未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同,此处已将其作为独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

      房产买卖纠纷诉讼时效应该是为三年的。合同的诉讼时效就是指合同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。也就是说,合同的权利人在诉讼时效期间不起诉的便失去了胜诉权。合同作为民事合同的一种,诉讼时效适用于民法总则中一般的时效规定,2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

      双方产生纠纷之后,最好是先协商处理,协商不成才采取诉讼的手段进行解决。以上就是资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解房屋买卖合同纠纷时效规定是怎么样的这个问题。

     
  •   对于房屋买卖合同来说,我们一定要谨慎的签订,但是在有时候我们可能会因为一些特殊原因而对合同进行撤销,那么,撤销房屋买卖合同纠纷怎么处理呢?房屋买卖合同纠纷又要注意哪些问题呢?我相信你对这些问题一定会产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解这个问题。下面,请看详细介绍。

      一、撤销房屋买卖合同纠纷怎么处理

      1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

      2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

      二、房屋买卖合同纠纷注意问题

      随着社会发展,房屋交易量逐年增多,而对一般人而言房屋交易价值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由,并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速,经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。

      需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后,未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同,此处已将其作为独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

      三、房屋买卖合同纠纷管辖

      依据最高院相关的司法解释,应由被告住所地法院或合同实际履行地法院(即该房屋所在地法院)管辖。

      根据民诉法最新解释,与不动产相关的纠纷管辖,以不动产所在地法院为有权管辖法院。

      四、房屋买卖合同纠纷法律适用

      处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

      以上就是资料整理。我相信大家通过阅读以后,可以更加清楚了解撤销房屋买卖合同纠纷怎么处理这个法律问题。不管发生什么纠纷,我们都要秉承着和谐的理念去处理解决问题。

     
  •   房产是现代社会最重要的一样商品,也是人衣食住行中住的一环。由于房价的节节飙升所以买一套房产也已经成为了一件很困难的事情了。因此对于房产买卖的纠纷总是十分的引人注目。下面就为大家带来房屋买卖合同纠纷赔偿是怎么规定的的相关内容。

      一、房屋买卖合同纠纷赔偿是怎么规定的

      1、 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

      我们知道,在出卖人在与买受人签订买卖合同后又将该房屋抵押给其他第三人,并不必然会导致该合同无法实际履行,因为出卖人也有可能会在买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销,这样并不会影响到买受人的合法权益。所以最高人民法院规定,在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件,简单的说,主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下,才会导致出卖人的根本性违约,因此才会造成买受购买房屋的目的落空,严重影响到买受人的合法权益。特别是在买受人已经支付相当金额的购房款时,一旦出卖人破产或者丧失偿债能力,则买受人的损失几乎无法得到保障。但是,这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。

      因为在这种情况下,有两种很显然的可能存在,一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金,从而更好地履行合同的义务;第二种情形就是出卖人故意违约,也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押,从而导致自己违约,根本无法履行自己的义务。对于故意违约或根本违约后处理,合同法第94条有着明确规定,具体为:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”
    而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是,合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应承担惩罚性赔偿。当然,买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失,包括一些直接及间接的损失,这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据,但惩罚性赔偿却无任何法律依据。同时,如果适用消费者权益保护法适用惩罚性赔偿的欺诈条件来确定,也不能适用惩罚性赔偿,因为尽管出卖人此时在主观上属于故意违约,但其并不能构成欺诈,这两者之间存在着很大的差别。所以,笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。

      2、 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

      当出卖人将同一标的物与他人签订买卖合同后又将此标的物出卖给第三人,并不能都适用惩罚性赔偿。而且就算是适用该规定,也只能由在先与出卖人签订买卖合同的买受人主张惩罚性赔偿。我们知道,出卖人将同一标的物先后数次出卖给他人,最多只能履行其中的一份合同并交付标的物。对于其他人来讲,都无法履行,也都是欺诈,这一点是不言而喻的。对于一物二卖甚至多卖的情形,严重的甚至可能会构成刑事诈骗犯罪,行为人可能会因此而承担相应的刑事责任。但是在民事责任方面,
    究竟赔偿多少为宜,只能以民法通则、合同法等民事实体法中有关民事责任的规定来处理,我们没有发现这两部份的法律中有任何惩罚性赔偿的规定。同时,最高法院的这一规定可能会出现适用上的困难,比如当一个出卖人将其房屋多次出卖给他人后,涉嫌合同诈骗而被追究刑事责任,那么在附带民事诉讼时,是按照民法通则的规定赔偿其损失呢还是依据此规定来判决其赔偿损失并处以惩罚性赔偿呢?显然,法院是不能适用这个规定的,因为毕竟其不是法律的渊源。而如果单纯作为一起民事案件来处理并适用此解释规定的赔偿时,岂不是比追究其刑事附带民事责任能够得到更多的赔偿?而且,当出卖人与其他买受人共同故意侵害原买受人的合同债权时(也就是合同法理论上所称“第三人侵害债权”),第三人应当承担什么样的责任呢?很可能承担的是共同的、连带的赔偿,那么也让其承担惩罚性赔偿吗?因此,此解释也给以后这方面内容的立法带来一定的困难或障碍。

      3、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的。

      由于出卖人在与买受人签订合同时明知自己没有取得商品房预售许可,但仍然向买受人销售商品房。尽管出卖人在合同签订后到房屋交付前可能会取得销售许可。但是由于其直接违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国房地产管理法》第37条、第38条的强制性规定,因此导致该买卖合同无效。在此需要注意的是,虽然出卖人在此时没有取得预售许可,但并不能一定会出现无法交付或者是无法履行合同全部义务,也就是说其仍然存在能够履行合同义务的可能,但由于违反了法律的强制性规定,所以才导致无效的。所以在适用此条款时,并不以出出卖人是否在以后能实际履行或全面履行为适用要件,而且一定要注意合同无效的原因。但是,该解释却又在第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,此规定不仅与合同法的基本理论不相符合,与法律规定也不相同。我们在确定某一份合同是否有效,在合同没有特别约定生效条件的情况下,只能以合同成立时来判断。合同法第44条已经作出了明确规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”而最高法院的这一规定,不仅混乱了合同效力的理论体系,违反了法律的相关规定,更可能从反面告诉出卖人这样一个判断:有没有预售许可证没关系,只要以后在起诉时能取得预售许可即可。岂不是有鼓励出卖人在没有取得预售许可的情况下与买受人签订预售合同的嫌疑?笔者认为,此规定应当予以改正。同时,应注意此条规定仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时才能予以适用,而不是适用于合同生效后的违约处理。

      4、 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,而导致合同无效或者被撤销、解除的。

      此时主要是指在双方订立买卖合同前出卖人已将出卖的房屋抵押给他人的情形。在此我们也应当注意,并不是只要出卖人在与买受订立买卖合同时将该房屋抵押给他人,买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿。从现有法律特别是合同法的规定来看,当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人,并不会必然导致该买卖合同无效或者被解除、撤销,也并不必然会导致出卖人无法履行买卖合同的义务。关于这一观点,我们可以从合同法第
    40条、第52条、第54条、第94条可以清楚地看出。所以,只有当出卖人将其出卖给买受人的房屋抵押给其他第三人后违反了上述四条款所规定的情形时,买受人才可依据合同法的具体规定与本解释的规定向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。

      5、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的。

      出卖人在出卖房屋时,不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人,还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋,此时对于买受人来说都属于欺诈。因为其将房屋已经卖出,尽管出卖人可能会违反在先与第三人所签订的合同而将房屋实际交付给买受人,但是我们现在的经济秩序及法律秩序中都不能对这种现象予以默认或鼓励,必须予以严厉的制裁,来充分保证交易安全。所以,对于此类欺诈行为,历来都是民法中规范及惩罚的重点。如果在这种情况下对其适用惩罚性赔偿,可以达到民事制裁或惩罚的目的,不仅符合法理,也与消费者权益保护法规定的条款相一致。

      二、买卖税费

      二手房交易税费

      契税

      符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

      印花税

      买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

      营业税

      购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

      城建税

      营业税的7%

      教育费附加税

      营业税的3%

      个人所得税

      普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(
    营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

      三、买卖合同范本

      甲方:

      乙方:

      甲、乙双方就房屋转让事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      (一)、甲方自愿将房屋转让给乙方

      (二)、乙方支付甲方合同保证定金**万**千元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      (三)、本房屋等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,过户费用等由乙方负担。

      (四)、本合同签订后,甲方的房屋使用权利一并转让给乙方。

      (五)、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      (六)、违约责任

      1、甲方应当于**年**月**日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_____个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币_______元。

      2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      (七)、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交****仲裁委员会仲裁。

      2、依法向****区人民法院起诉。

      (八)、其他约定

      (九)、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      (十)、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:乙方:

      年月日年月日

      见证人:

      年月日

      以上就是为大家带来的房屋买卖合同纠纷赔偿是怎么规定的的全部内容。我国的房价除了是房产开发商的炒作带来的高价意外还有一个重要的原因就是供不应求,我国人口基数实在是太大了。

     
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