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什么是不动产登记

什么是不动产登记

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

一、 不动产物权登记的法律效力

 

  物权变动以采取某种可使外界知晓的方式进行,即物权的公示,也称公示原则。这是各国立法的普遍主张。关于物权变动的公示方法在罗马法上经历了由要式买卖和拟诉弃权(亦称法庭让与,罗马法上模拟所有权确定诉讼以取得物权的方式)的严格仪式到现代各国法律区分动产和不动产。

  物权变动公示产生权利变动的效力,发生物权取得、变更、终止的效果并受法律保护。动产物权的变动以占有标的物为生效要件,就转让而言,是以交付为要件。不动产物权的变动,原则上以登记为物权的公示方法。在法制史上,不动产物权登记最初适用于抵押权(普鲁士1722年《抵押及破产法》,1783年《抵押法》,德国1795年《抵押法》),后来普及于各种不动产物权。在我国,不动产登记制度尚不完善(无统一的登记机关和登记法律)实行的是登记发证制度,即一方面将其权属状态记载于主管机关的簿册中,另一方面向权利人颁发特定格式的证明文件。这种做法可为外界了解不动产的权属状态及权利人保全其权利提供足够便利。

  不动产登记,是指经权利人申请在国家主管机关将不动产物权变动的事实登载于法定的文书之上的活动。因不动产登记的内容,就是关于不动产的种种物权变动的登记,所以不动产登记又称为不动产物权登记。不动产登记是不动产物权取得、变更与废止的要件,按照被登记的实体权利划分,可以把不动产物权登记划分为所有权登记与他物权登记,或者称为物权变动登记和物权设定登记。区分二者之间的意义,在于不动产的所有权登记具有一个特别的登记程序即初始登记。所有权登记是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的登记。进行所有权初始登记的情况有3种:

  一是对新产生的不动产如新建成的建筑物、新出现的土地的所有权进行登记。

  二是需要全面核实,换发房地产产权证。

  三是产权产籍资料管理出现混乱或灭失,需要重新进行整理登记。

  这是因为所有权登记对此后不动产物权变动具有决定意义。如《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定,\"新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。\"我国土地管理部门的《土地登记规则》规定,国有土地使用权也应纳入初始登记。我国现阶段的国有土地使用权,可以视为一种独立的不动产物权,遵循所有权登记规定,列入所有权登记一类。

  他物权登记是指通过合同在不动产上设定抵押权、地役权、典权等他物权,由双方法律行为引起物权变动所进行的登记。这类登记在世界上其他国家较为流行,由于我国尚未制定物权法,目前仅仅进行不动产抵押权登记。

  一、关于不动产物权变动登记的效力。

  虽然在世界各国普遍建立了不动产物权变动登记制度,但对于登记的法律效力却有不同主张。就登记对不动产的效力而言,各国立法有四种模式:

  一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法,不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖契约有效成立,标的物所有权即行转移,无需登记和交付。如法国的立法模式,这种立法模式不承认物权行为。

  二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法,不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说,买卖契约一经有效成立,标的物所有权即行转移,但非经登记或交付,不能对抗善意第三人。如日本的立法模式。

  三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件,非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力,更不得对抗第三人。采此模式的国家很多,如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。

  四是形式主义。买卖契约有效成立后,在登记或交付之外,还需要当事人就标的物所有权的转移,达成一个独立于买卖契约合意,此项合意以物权变动为内容,此物权变动即物权行为。以德国民法典为代表。

  概括起来,这四种立法模式其实可以归纳为登记对抗主义和登记要件主义两种模式。或者以一种立法模式为主兼采另一种立法模式的折衷主义。法国的立法模式虽采意思主义,但也不是绝对的,当事人形成物权变动的意思表示虽然产生物权变动的法律后果,但是在未依法进行公示之前,不能对抗善意第三人,只是对公示的要求更宽松,实质上仍是登记对抗主义。德国的立法模式虽采形式主义,其实可以归纳为更为严格的登记要件主义。

  比较而言,登记要件主义与登记对抗主义各有利弊。登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体,对不动产物权变动采取了严格公示的态度。优点是便于统一确定物权变动的时间,使物权归属关系明晰化,对善意第三人的保护较为有利,但过于注重形式,缺乏必要的灵活性,且易助长\"一物二卖\"现象。登记对抗主义则将登记与不动产物权变动本身分开,不以登记作为物权变动要件使不动产交易较为便捷,但因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式,易使善意第三人利益受损。就其精神而言,前者偏重于交易秩序的维护,后者注重当事人意思和交易的效率,但都有顾此失彼之弊。鉴于此,一些国家和地区立法者采某一立法主义时,往往以另一立法主义为补充。如日本,以登记对抗主义为原则,但对采矿权则采登记要件主义。

  相反,德国民法虽采登记要件主义,但不是一概适用各种不动产物权。如担保物权的让与就无需登记。此外,依法国、瑞士民法,因继承、公用征收、法院判决等法定事由取得不动产物权者,登记仅为物权的处分要件。此种立法主张,被称为相对的登记主义。

  可见,各国立法在不动产物权变动方面所采立场并非绝对。对此问题,我国尚无统一规定,但有关法律、法规实际上采登记要件主义立场。如《城市房地产管理法》35条规定,房地产转让、抵押,当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第六条规定,城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。而《担保法》41、42条进一步规定,以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,应当办理抵押物登记手续,抵押合同自登记之日起生效。

  但此类规定主要是针对因法律行为而发生的不动产物权变动而言,对于因其他法定原因而发生者则未见规定。我们认为,基于保障交易安全和社会经济秩序的考虑,我国立法在不动产物权方面采登记要件主义的基本立场是必要的,但在因继承、强制执行、取得实效、法院判决、新建、添附、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下,如果将登记作为物权变动的生效要件,实际上等于否认了有关法律规定和司法行为的绝对效力。而如果不进行登记,又难以使其权属关系明晰化,第三者(尤其是善意受让人)的利益也得不到切实保护。为解决这一矛盾,瑞士民法所采\"相对登记主义\"(即将登记作为处分要件)立场不失为一种可行的选择。

  我国立法采登记要件主义,有其好处,有利于国家对不动产的管理。此处所将要件是采变更要件,而不是合同生效要件。若把登记作为不动产买卖合同的生效要件,会产生以下弊端:

  第一,不利于当事人认真订立和履行买卖合同。

  第二,如果将登记作为合同的生效要件,则在出卖人交付不动产之后;仍可能将房屋一物数买,而不承担违约责任。这会助长违约甚至欺诈行为。

  第三,绝对适用登记要件主义,会冲击现有的财产秩序。

  第四,根据我国一些法律规定,房屋所有权因买卖而变更登记时,需在三个月内申请变更登记。若将登记作为房屋买卖合同的生效要件,在这三个月内,买受人支付价金的行为缺乏依据,而在出卖人一物数卖时,买受人难以获得合同法的补救(因合同不是生效合同)。

  第五,登记要件主义也难以适用于房屋的分期付款买卖。从以上规定可以看出,对变更登记中的登记要件主义中的要件,应理解登记要件为物权变动要件,而不应作为合同生效要件。最高人民法院司法解释也采物权变动要件说。

  二、关于他物权(抵押物权)设定登记的效力。

  关于抵押物权登记效力的立法体例有:(1)登记要件说,指抵押物登记为抵押合同生效要件,若未经登记,则合同不生效。如瑞士民法典199条。以登记对抗说,抵押权的成立不必以登记为要件,但未经登记的抵押不能对抗善意第三人。如法国民法典2618条、日本民法典177条。

  我国未采用上述二种立法体例。从立法精神上,许多学者认为,我国担保法关于抵押物登记采用的是登记要件和登记对抗相折衷的办法。登记要件显然是针对特定财产,担保法中规定了五类财产。我国担保法关于抵押登记效力的规定有以下缺陷:(1)对财产抵押分别采用登记要件主义和登记对抗主义,欠缺理论依据。以担保法42条规定的五类财产的抵押采用登记要件主义,但事实情况是很多当事人要求办理登记,实际上未能及时登记,责任不在当事人。如以航空器、船舶、车辆等抵押的为运输工具的登记部门,此规定不明确。

  针对上述缺陷,不少学者认为应采统一的登记对抗主义。主要有以下理由:

  (1)抵押合同的目的在于创设抵押权,抵押登记的目的是保护第三人,不应把二者混淆。

  (2)登记要件主义不利于当事人遵守抵押合同,有违诚实信用原则。

  (3)在实践中,抵押合同当事人未进行登记的原因很多,其中一个重要原因就是抵押登记的收费过高。如果强制当事人必须办理登记,不仅不合理,而且在实践中也难以行通。

  (4)从世界各国的立法趋势看,在同一部法律中采用同一种立法体例,有利于法律的和谐。

  抵押物登记对抗中的具体问题。

  (1)对抗的含义。担保法43条第二款规定,当事人未办理登记的不得对抗善意第三人。对抗是指就优先受偿权而言,也就是说,当两项或数项权利并存时,某项权利是否可以优先于其他权利。以第三人的范围。第三人应当是善意第三人,但第三人是指对同一标的物享有物权的人,还是包括享有债权的人。应理解为,对抗的第三人应是同样享有物权的人。(3)登记的空间效力即地域效力。我国现行担保法没有规定空间效力,其弊端是增加了当事人的风险。国外原则上登记的空间效力范围是以登记机关管理的区域为限,不得登记有效区域之外的第三人。同时,为保护抵押权人的利益,已经登记的动产被转移到有效区域之外时,原登记在一定时间内有效。(4)登记的时间效力。很多国家和地区的法律有专门规定。我国担保法52条规定的时间效力,抵押权和债权的期限相同。只要债权没有完全清偿,抵押权就存在,直到债权清偿完毕。

  三、关于不动产登记效力的公信原则。

  物权的设立、变更、终止都必须公示,一经公示便具有公信力。所以,登记的效力还表现在登记的公信力方面。公信原则是指物权变动经过公示之后即可取得法律上的公信力,当善意第三人出于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时,不管是否实际存在与这种公示方法相应的权利,均应加以保护的法律原则。

  按照公信原则,即使公示与实际权利关系不一致,标的物出让人无处分权时,善意信赖公示的受让人仍能取得物权,法律仍应予以保护。公信力制度弥补了处分行为的权利瑕疵,可以说公信原则是公示原则的进一步延伸。对此,世界各国立法态度也不完全相同。德国、瑞士民法强调登记的公信力,认为即使登记有误,对善意第三人也应加以保护。如德国民法典第892条第一款规定:\"土地登记簿的内容,为取得土地上权利得此权利上的他项权利,视为正当,但对于其登记正当已有异议登记或取得人知其不正当者,不在此限。\"《瑞士民法典》第973条规定:\"因善意信任土地登记簿之登记,取得所有权或者他物权者,其取得应收保护。\"但是对此,我国立法无明确规定,《土地登记规则》第46条规定,对登记有误时应由登记机关更正,似乎表明对登记公信力的否定态度。这对善意第三人显然是不利的。

  不动产无权移转时,受让人在事实上不可能对出让人的处分权周密详细地进行了解,只要出让人以合法方式证明自己有处分权,受让人即可信任其处分权。而不动产物权公示即登记,一般情况下足以证明出让人有处分权,所以,按照这种法定公示方式转让不动产物权的,就要产生公信力,善意受让人出于对公示的信赖,当然应当取得物权。否则,连法定方式都无法保证出让人确有处分权,交换失去了最起码的法律保障,人们便不敢安心地进行交换,社会经济也就无法正常发展。基于此理论,动产与不动产物权变动都需以一定形式来进行公示。对不动产物权来说,最好的而且是最简单的公示手段就是登记。通过进行登记,为不动产物权设立及变动提供了公开、法定的信息,并且为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理提供了条件。因此,我国在物权法立法中应对不动产登记的公信原则加以明确规定。

 

二、 2018不动产登记收费有关政策

 

关于不动产登记收费有关政策问题的通知

财税[2016]79号

  国土资源部,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、发展改革委、物价局、国土资源厅(局),新疆生产建设兵团财务局、发展改革委、国土资源局:

  为规范不动产登记收费管理,保护不动产权利人合法权益,根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等规定,现将不动产登记收费有关政策问题通知如下:

  一、国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构(以下简称不动产登记机构)办理下列不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时,收取不动产登记费:

  (一)房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权;

  (二)无建筑物、构筑物的建设用地使用权或宅基地使用权;

  (三)森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权或国有林地的使用权;

  (四)耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权;

  (五)地役权;

  (六)抵押权。

  上述不动产权利登记中,申请国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,中央国家机关使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记,由国土资源部办理并收取不动产登记费;申请其他不动产登记,由县级及以上地方不动产登记机构办理并收取不动产登记费。

  上述规定以外的不动产权利登记,以及因不动产登记机构错误导致的更正登记不收取不动产登记费。

  二、不动产登记费由不动产登记申请人缴纳。按规定需由当事人各方共同申请不动产登记的,不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳;不动产为多个权利人共有(用)的,不动产登记费由共有(用)人共同缴纳,具体分摊份额由共有(用)人自行协商;不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。

  三、不动产登记费按件定额收取。不动产登记申请人以一个不动产单元提出第一条所列一个不动产权利事项的登记申请,并完成一次登记的为一件。

  不动产登记申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款申请办理抵押权登记的,视为一件。

  四、不动产登记费中包含一本不动产权属证书工本费。不动产登记机构依法向一个以上权利人核发不动产权属证书的,自第二本证书起收取工本费。

  不动产登记机构依法核发不动产登记证明,不得收取登记证明工本费。

  五、免收、减收不动产登记费

  (一)对下列情形免收不动产登记费:

  1、农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的;

  2、农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的;

  3、依法由农村集体经济组织使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产,申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的;

  4、因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的;

  5、申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记,不单独核发不动产权属证书或登记证明的;

  6、因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的;

  7、小微企业(含个体工商户)申请不动产登记的;

  8、国家法律、法规规定予以免收的其他情形。

  (二)对下列情形只收取不动产权属证书工本费:

  1、单独申请宅基地使用权登记的;

  2、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的;

  3、因将夫妻共有不动产的权利人变更为夫妻一方或双方而申请变更登记的;

  4、因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。

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  (三)对下列情形减半收取不动产登记费:

  1、经济适用房等保障性住房所有权及其占用的建设用地使用权申请登记的;

  2、因不动产权利人姓名或名称变更而申请变更登记的;

  3、同一权利人因分割、合并不动产而申请变更登记的;

  4、申请不动产更正登记、异议登记的;

  5、国家法律、法规规定予以减半征收的其他情形。

  六、相关不动产登记申请人未按规定缴纳不动产登记费的,不予核发不动产权属证书或登记证明。

  七、各地在完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书前,已依法核发的各类不动产权属证书和登记证明继续有效。不动产登记机构应当遵循“权利不变动、证书不更换”原则,不得强制要求不动产权利人换领新版不动产权属证书和登记证明。今后,在依法办理变更登记、转移登记等不动产权利登记时,逐步更换为新版不动产权属证书和登记证明。

  在权利不变动、未产生新的登记类型的情况下,不动产权利人自愿申请换领新版不动产权属证书和登记证明的,不动产登记机构不得向相关不动产权利人收取相关费用。

  八、不动产登记费的具体收费标准由国家发展改革委、财政部另行制定。

  九、不动产登记机构按本通知规定收取不动产登记费后,原相关部门收取的土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明的收费项目一律取消。

  不动产登记过渡期内,尚未完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书的地方,相关不动产登记收费暂按原有关规定执行。

  十、不动产登记机构应按隶属关系分别使用财政部或省级财政部门统一印制的票据。

  十一、国土资源部收取的不动产登记费收入,应全额上缴中央国库,纳入中央财政预算管理,具体收缴办法按照国库集中收缴有关规定执行。县级及以上地方不动产登记机构收取的不动产登记费收入,应全额上缴地方国库,纳入地方财政预算管理,具体缴库办法按照省级财政部门有关规定执行。不动产登记机构开展不动产登记等相关工作所需经费,由同级财政预算统筹安排。

  十二、不动产登记机构应严格按上述规定执行,不得擅自增加收费项目、扩大收费范围和提高收费标准,并自觉接受财政、价格、审计部门的监督检查。对违规多征、减免或缓征收费的,依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任。

  十三、本通知自发布之日起执行。此前有关规定与本通知不符的同时废止。

  财政部 国家发展改革委

  2016年7月12日

 

三、 申请不动产登记需提交什么资料

 

  哪些权利需要办理不动产登记?

  《不动产登记暂行条例》规定,共有十类不动产权属纳入登记,分别为集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

  登记内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况,不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

  申请登记时需提交哪些材料?

  不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和坐落及其坐标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此,申请登记的类型不同,需要提交的材料也不同。以房地产登记为例,提交的材料主要包括四样:

  (1)《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

  (2)身份证明材料。单位申请的,提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的,提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的,还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

  (3)房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件,比如:《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明,如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。

  (4)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料,如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

  (5)土地出让金、契税等费用缴纳票据。

  简单地说,申请不动产的登记,应当提交登记申请书;申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;不动产界址、空间界限、面积等材料;与他人利害关系的说明材料;法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

  不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

 

四、 不动产登记应该由谁申请?

 

  一、单方申请

  属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

  1、尚未登记的不动产申请首次登记的;

  2、继承、受遗赠取得不动产权利的;

  3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

  4、下列不涉及不动产权利归属的变更登记:

  (1)不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

  (2)不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

  (3)同一权利人分割或者合并不动产的;

  (4)土地、海域使用权期限变更的。

  5、不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利,权利人申请注销登记的;

  6、异议登记;

  7、更正登记;

  8、预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记,预购人申请预告登记的;

  9、法律、行政法规规定的其他情形。

  二、共同申请

  共有不动产的登记,应当由全体共有人共同申请。

  按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料。

  属于下列情形之一的,可以由部分共有人申请:

  1、处分按份共有的不动产,可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请,但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外;

  2、共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;

  3、不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的,可以由共有人中的一人或多人申请。

  三、业主共有的不动产

  建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。

  四、到场申请

  申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。

  具备技术条件的不动产登记机构,应当留存当事人到场申请的照片;具备条件的,也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。

 

五、 不动产登记原则有哪些

 

  不动产登记原则

  一、依申请登记原则

  不动产登记应当依照当事人的申请进行,但下列情形除外:

  (一)不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

  (二)不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

  二、一体登记原则

  房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

  土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

  房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。

  三、连续登记原则

  未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但下列情形除外:

  (一)预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

  (二)在建建筑物抵押权登记的;

  (三)预查封登记的;

  (四)法律、行政法规规定的其他情形。

  四、属地登记原则

  (一)不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

  跨行政区域的不动产登记,由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

  不动产单元跨行政区域且无法分别办理的,由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

  不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的,应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构;

  (二)国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记,由国土资源部受理并会同有关部门办理,依法向权利人核发不动产权属证书。

  (三)国务院批准的项目用海、用岛的登记,由国土资源部受理,依法向权利人核发不动产权属证书。

  (四)中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

 

六、 为什么要进行不动产登记

 

  为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?

  整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,具有重要意义。根据物权法第十条规定,不动产实行统一登记,并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例,通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

  制定条例把握的基本原则是什么?

  为贯彻落实《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求,条例主要遵循4条原则:一是统一规范,明确一个部门负责登记,并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是严格管理,重点规范登记行为,强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。三是物权稳定,明确已经发放的权属证书继续有效,已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。四是简明扼要,主要围绕实现“四统一”作出原则规定,对一些操作性规定,在今后的配套实施细则和技术规程中予以细化。

  条例主要规定了哪些法律责任?

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  为督促登记机构依法履行职责,条例规定了严格的法律责任:一是登记错误责任,规定登记机构登记错误给他人造成损害,要依法承担赔偿责任。二是不当履职责任,规定登记人员有虚假登记,损毁、伪造登记簿,擅自修改登记事项等滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。三是安全保密责任,规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密,涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施,违反规定泄露登记资料、信息,或者利用登记资料、信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  此外,条例对当事人提供虚假材料申请登记,伪造、变造、买卖、使用不动产权属证书、登记证明,违法泄露、非法利用查询的登记资料、信息等行为,也规定了相应的法律责任。

 

七、 不动产登记流程是什么

 

  不动产登记有哪些程序?

  ★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

  ★属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

  1、尚未登记的不动产首次申请登记的;

  2、继承、接受遗赠取得不动产权利的;

  3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

  4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

  5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

  6、申请更正登记或者异议登记的;

  7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

  不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

  当事人申请登记除了必须提交申请书,还要提交相关材料,条例第16条第1款对此给出了明确提示,可便于申请人事先做好准备工作,它们主要涉及:(1)身份信息,包括申请人、代理人的身份证明材料;如为委托代理的,还包括授权委托书;(2)不动产权属信息,包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书;(3)登记原因证明文件,包括买卖合同、遗嘱等;(4)不动产自然状况信息,包括不动产界址、空间界限、面积等材料;(5)与他人利害关系的说明材料等。

  不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

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  (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

  (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

  (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

  不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

  哪些单位可查询?

  ★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

  ★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

  ★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

  不动产登记暂行条例明确统一了登记都程序要求

  《条例》对登记程序的规定,落实了党中央、国务院简政放权、构建服务性政府的根本要求,彰显了简化程序、高效便民的基本原则。一是充分尊重申请人意愿。规定了依申请登记,并以共同申请为原则,单方申请为例外,允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时,《条例》还列举了可由当事人单方申请的具体情形,形成了目录清单,确保公开规范。二是明确了登记申请提交的材料。为便于当事人提起登记申请,《条例》对登记申请提交的材料进行了概括列举,并规定登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。同时,规定登记机构要在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息,切实便民利民。三是明确了登记审查程序。突出强调了当场审查受理和简化高效的原则,明确登记机构对登记申请要当场做出回应,如果不受理还要向申请人书面说明原因,未当场书面告知申请人不予受理的则视为受理,这样的制度安排可以最大限度地方便企业和群众,避免在不动产登记受理申请中的推诿扯皮。同时,规定了不动产登记机构的查验和实地查看职责的具体内容,通过法定职责,促使登记机构必须作为,确保登记的公信力和权威性;明确了登记时限要求,规定不动产登记机构应自受理申请之日起30个工作日内办结登记手续。

 
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