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商铺租赁的相关规定

商铺租赁的相关规定

发布时间 :2019-10-08 16:20浏览量 : 193
现实生活中,如果我们想要开店或者创业,都需要铺面来进行产品的销售和买卖。因此铺面是交易生活中不可少的,但不是每个人都有能力买下整个商铺的,所以很多人都选择租赁商铺。那么我们就来看看商铺租赁的相关规定吧!
  •   生活中很多人会选择将手里头的闲钱购买门面将其作为一种投资,出租商铺门面是大部分购买者的意图,但是商铺门面出租也是需要交纳一定金额的税费的。那么商铺租赁房产税如何计算的呢?接下来就为您来解答这个疑惑。

      一、商铺租赁房产税如何计算

      对商铺进行房产税征收有两种情况:

      1、如果商铺是租来的,也就是说自己没产权,不用交税。

      2、如果商铺是自己的,那也要根据用途来区分计税依倨:

      (1)自用:税率为1.2%,以房产的计税余值作为计税依据。公式:全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

      (2)出租:税率为12%,以租金收入作为计税依据。公式:全年应纳税额=租金收入×12%

      二、个人住房房产税缴纳流程

      1、准备相关材料,填写房产税认定申报表。

      购房人需提交下列资料(原件和复印件):

      (1)房产交易合同,包括新建商品住房的房屋交接书;

      (2)新购住房的契税完税凭证;

      (3)购房人及其家庭成员的有效身份证明;

      (4)购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明;

      (5)无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供);

      (6)其他有关书面证明文件、资料。

      2、购房人在提交前述六项资料后,向主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》。

      3、购房人向房屋状况信息部门查询原有住房情况。

      4、购房人可在5个工作日内获得原有住房书面查询结果,购房人将这一结果(原件)送主管税务机关。

      5、主管税务机关将在10个工作日内向购房人签发《个人住房房产税认定通知书》。

      主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。

      6、购房人向主管税务机关申报全额缴纳房产税的,需提交第1条(一)、(二)、(三)、(六)所列资料(购房人家庭成员的有效身份证明除外)。主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后,根据审核认定结果,当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。

      7、购房人拿到房产税认定通知书后,赴房地产交易中心办理过户相关手续。

      8、在每年的12月31日前,纳税人应凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款,缴清当年度应纳税款。

      三、对商铺进行房产税征收有两种情况:

      1、如果商铺是租来的,也就是说自己没产权,不用交税。

      2、如果商铺是自己的,那也要根据用途来区分计税依倨:

      (1)自用:税率为1.2%,以房产的计税余值作为计税依据。公式:全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

      (2)出租:税率为12%,以租金收入作为计税依据。公式:全年应纳税额=租金收入×12%

      注:所谓计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

      纳税是每个公民的义务,如果不按时纳税还可能产生大量的滞纳金。法律快车小编温馨提示您:尽快交纳应该交的税费。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于商铺租赁房产税如何计算的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。 

     
  •   在我们的日常生活中,有许多的商铺租赁,而商铺租赁合同是租客与房东就商铺的租赁问题所达成的书面合同,合同可以约定相关的违约责任,因此,想必大家想知道,关于商铺租赁合同违约责任?接下来详细为您介绍!

      一、商铺租赁合同违约责任

      1、遵循完全赔偿和合理预见规则,根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。

      2、依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。

      3、预期违约的实质是种毁约行为,分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约,是指一方当事人在合同履行到来之前,明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的,也可以是口头的。所谓默示毁约,是指当事人在合同履行期到来之前,根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为:

      (1)债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形;

      (2)守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形;

          (3)违约方不愿提供适当的履行担保。

      4、对于预期违约,守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任:

      (1)采取自救手段,维护自身利益

      依《合同法》第94条的规定,对于预期违约,守约方依此享有合同解除权,可单方解际合同,并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言,因恐难以掌握对方违约的确切证据,故守约方不宜而采取解除合同措施,可参照合同法第68条规定,中止合同履行或中止合同履行或履行准备,以避免扩大自己的经济损失;立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保,应视为对方明示毁约,此时可依法解除合同,并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。

      (2)寻求司法救济,追究对方违约责任,依《合同法》第108条规定,一方当事人违约,对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施,对于明示毁约易于操作;但对于默示毁约,守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律,否则,将因证据不力反而于己不利。

      (3)持合同的效力,等待对方履行,当一方预期违约,对方可坚持合同的效力,要求或等待对方到期履行合同,以静观对方的态度是否有所变化,然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约,守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示,而不能一味地坐等对方履行,以免扩大损失。对于默示毁约,守约方一时无确切证据证实对方毁约,可等待对方到期是否履行;若对方到期不履行,可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任,或者依法解除合同,请求赔偿损失。

      比如是赔偿对方的损失等等,但是如果合同里面没有明确的写明如果发生了违约的行为需要如何赔偿等事宜,可以根据合同法中的相关规定来要求对方负责。

      二、租赁合同期间届满的情况

      房客经房东同意装饰装修,租赁期间届满时,房客请求房东补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

      租赁合同履行期满包含两种情况,一种是常见的正常履行期届满,另外一种是合同无效,但是约定的履行期届满。

      在一般的房屋租赁合同中,房客经房东同意装饰装修,租赁期间届满时,除有特别约定以外,房东收回租赁房屋时,不承担补偿房客附合装饰装修费用的责任,而房客一般是按照现状交回房屋,也不承担恢复原状的义务。

      如果房客未经房东同意装饰装修或者扩建发生的费用,由房客负担,房东有权请求房客恢复原状或者赔偿损失。

      三、怎么签订商铺租赁合同

      1、出租主体资格

      出租方与产权证书登记的所有权人不一致,需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。

      房产被抵押,需要银行出具抵押权人同意出租证明。

      2、商铺产权

      承租商铺之前,确认以下几个重大信息:

      房屋性质:商业用房性质。

      土地性质:非住宅、非工业性质。

      忽略了上述信息,你可能面临无法办理营业执照的风险。

      3、合同中的面积

      建筑面积(使用率)

      实用面积

      地毯面积

      地毯面积>实用面积>建筑面积

      4、免租

      应积极争取免租的条件。

      5、押金

      争取免付押金。

      6、税费

      一般来说税费由出租方自行承担。

      7、无法办理营业执照的情况

      (1)原有租赁登记信息没有注销,导致新租赁合同无法办理租赁登记,因此无法办理营业执照。

      (2)商铺原已注册营业执照,该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。

      (3)房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照。

      (4)因出租人材料缺失而无法注册营业执照。

      (5)房屋产权证的面积不符合政府部门的要求。

      对于上述情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予合理宽限期,超过一定期限还无法解决的,出租人应当承担相应的违约责任。

      8、装修事项

      (1)明确出租人同意对商铺进行装修,并协助办理相关许可。

      (2)出租方提前解约,补偿装修损失。

      (3)明确租赁期满时装修设施的处置方式。

      9、配套设施注意事项

      明确门店经营对水、电、电话线、网线等的配置要求,并明确出租方责任。

      10、签定合同后的租赁登记事项

      新进区域租赁合同登记,规避风险。

      11、转租

      (1)转租必须取得出租人书面同意。

      (2)转让费相关规定。

      12、商铺的租售

      (1)出租人在出售时,承租人享有同等条件下优先购买权。

      (2)即使承租人不想购买承租商铺,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

      以上是法律快车小编为您整理的关于商铺租赁合同违约责任的内容,由此可知,如果合同里面没有明确的写明如果发生了违约的行为需要如何赔偿等事宜,可以根据合同法中的相关规定来要求对方负责。如有其它疑问,欢迎向法律快车网站发布咨询。

     
  •   在我们的日常生活当中,走在大街小巷上到处都可以看到旺铺出租的消息,出租房屋这种经营方式,一方面可以,让闲置的房屋产生,租金价值,另一方面可以减轻买不起房屋的商家的经营压力,是一个两全其美的办法。关于商铺出租如何写书面合同的问题,一起来学习一下最新个人商铺租赁合同范本

      一、最新个人商铺租赁合同范本

      出租人(以下称甲方): 承租人(以下称乙方):

      甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规,经协商一致,订立本合同,详细情况如下:

      第一条 商铺基本情况 :甲方将坐落于_________,占地面积_________平方米,另附配套设施有_________的商铺出租给乙方。用途_________(以乙方营业执照核准的经营范围为准)。于本合同生效之日起_________日内将商铺及其相关设施交付乙方验收使用。

      第二条 租期 :租期共_________年,即自_________年_________月_________日零时起至_________年_________月_________日24时止。

      第三条 租金和租金交纳期及条件:

      1.租金:共_________元。租赁期间,甲方不得以任何理由任意调整租金。

      2.支付时间、方式:租金每_________个月交一次,第一次租金于合同生效后_________天内交给出租人,第二次租金于______交清,以后交付方式以此类推。

      3.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金,甲方给予乙方_________天的宽限期,从第_________天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金_________%加收滞纳金。

      4.在签署本合同时,乙方向甲方交纳_________元的押金。合同期满或终止,在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后,甲方即可无息退还乙方押金。

      第四条 租赁期间商铺的修缮

      由甲方维修的,甲方在接到乙方通知后_________日内维修好。如甲方未尽维修义务,乙方可自行维修,维修费用由甲方负担。 由乙方维修的,修理费由_________负担。

      甲方(是/否)允许承租人对商铺进行改善或增设他物。合同期满,柜台的改善或增设他物的处理是:_________。

       第五条 各项费用的缴纳

      1.物业管理费:乙方自行向物业管理公司交纳;

      2.水电费:由乙方自行缴纳;(水表表底数为_____度,电表表底数为_____度,此度数以后的费用由乙方承担,直至合同期满)。

      3.使用该商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自已申请按装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。

      4.甲方、乙方必须按有关税收规定,按期交付各自所依法负担的纳税金额。

      第六条 甲方的权利、义务

      1.甲方有权要求乙方按期交付租金。

      2.甲方有权要求乙方上报各种报表,有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。

      3.乙方有下列情形之一时,甲方有权解除合同:(1)擅自改变商铺的使用性质;(2)擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动;(3)逾期交纳租金,经甲方限期交纳后仍拒不交纳者;(4)乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者。

      4.甲方必须尊重乙方的经营权利,不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。

      5.甲方必须给予乙方以同本店商铺平等的一切经营条件,为乙方的经营活动提供方便。

      第七条 乙方的权利、义务

      1.乙方在经营范围所从事的经营活动,不受甲方干预。

      2.乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。

      3.乙方对于租用的商铺只有使用权,没有所有权,不准以任何形式进行转租,转让(个体工商户的承租经营人员必须是营业执照上核准的人员)。

      4.乙方不得利用商铺从事非法经营,其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围,也不得超出甲方的经营范围。

      乙方:

      1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业,有权签署并有能力履行本合同。

      2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

      3.在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

      4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

      合同效力 本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为____________年,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份,双方各执_________份,具有同等法律效力;合同副本_________份,送_________留存一份。

      甲方(盖章):法定代表人(签字):  联系电话:

      _________年______月____日

      签订地点:_______________

      乙方(盖章): 法定代表人(签字): 联系电话:   _________年______月____日

      签订地点:_______________

      通过法律快车小编带来的2018年最新个人商铺租赁合同范本。我们知道了,在房屋出租时,我们应该,如何签订合同?说明清楚哪些情况,以及租金等各方面的问题。协商一致之后签订了租赁合同,房屋出租就产生了效益。对租客而言应该要爱护房屋的环境,对出租方而言,应该遵守合同约定,不能随意更改租价。这才能完成一项令双方满意的房屋租赁。

     
  •   很多人都认为靠打工发家致富是比较难的,而做生意就不一样了,很有可能就赚钱了,所以现在做生意的越来越多了。做生意很多人都会选择租商铺。想必很多人都想了解,签订商铺租赁合同要注意什么?下面为大家介绍一下。

      一、签订商铺租赁合同要注意:出租人的主体资格。

      房屋是不动产,房屋出租人必须具有房屋的所有权或者使用权,如果是所有权人,应依法取得房地产权证;是使用权人,应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,如果是数人共有的房屋,还须经过共有人书面同意。

      二、签订商铺租赁合同要注意:房屋的用途。

      租赁商铺签立合同时必须确认房屋租赁的用途。租赁房屋开服装店为商业用房。否则,将会影响营业执照的办理。

      三、签订商铺租赁合同要注意:租赁期限。

      根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年,越过二十年的,其超过部分无效。租赁期间届满,当事双方可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

      四、签订商铺租赁合同要注意:装修补偿。

      租赁双方应在租赁合同中明确出租房屋是否可能装修;双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修成果如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,出租方应对承租方适当补偿。

      五、签订商铺租赁合同要注意:转租房屋。

      在商铺经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中明确规定。若承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

      六、签订商铺租赁合同要注意:租赁合同登记。

      在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至当地房管部门登记备案。没有进行登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。

      综上所述,签订商铺租赁合同要注意:出租人的主体资格、房屋的用途、租赁期限、装修补偿、转租房屋、租赁合同登记等相关事项。若您有其他疑问,可以登录法律快车官网,可免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   生活中,我们看到的大部分的商铺其实都不是开店老板的,一般都是租赁的。而在租赁商铺时,为了保障双方的合法权益,都会签订租赁合同。但是,有很多人在租赁商铺时可能因为违约呀、解除合同等原因发生纠纷。那么,商铺租赁合同纠纷应该怎样打官司呢?下面为您介绍一下。

      一、商铺租赁合同纠纷打官司需要准备的材料

      1、原、被告的诉讼主体资格的证明材料,有身份证、常口信息、企业营业执照、组织机构代码证等;

      2、原、被告租赁合同关系的证明材料:租赁合同,中介签订的居间合同等;

      3、租赁房屋系合法出租的材料:房产证、土地使用权证、公房租赁证等;

      4、原告按约履行义务的证明材料:比方租金收条、打款记录等;

      5、被告未按约履行义务的证明材料:催其履行的通知函、律师函等。

      二、商铺租赁合同纠纷打官司的步骤

      (一)如何确定房屋租赁纠纷管辖法院?

      当你准备打官司时,首先得知道自己应该去哪个法院起诉,一般来讲,你可以选择房屋所在地法院起诉,但也可以选择被告所在地的法院。有些法院说房屋租赁合同纠纷案件属于属地管辖是不正确的。确定管辖法院的法律依据是《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》规定:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”也就是说被告所在地法院也是有管辖权的。

      (二)自己的房屋租赁合同关系是否受法律保护?

      租赁合同无效情形:

      1、违法建筑;

      2、违法的临建筑房屋;

      3、未经出租人同意的转租合同无效;

      4、租赁期限超过20年,超过部分无效。

      但以下情形,房屋租赁合同是有效的:

      1、未办租赁房屋备案;

      2、“一房多租”先入租的人。

      (三)是谁违法了租赁合同约定?

      当你提出对方不支付租金是你主张解除租赁合同的合法理由时,对方可能早有多个理由来反驳你的观点,其中就有你没有按照合同约定交房,交的房屋不符合入住条件,你的房屋属于违法建筑等等。所以,你在开庭之前,必须做好充分的准备工作,比方说,我提交了我的房屋使用权证,证明我的房屋属于合法建筑,我有交房的双方确认书,证明我所交的房屋是已得到对方认可的。

      三、商铺租赁合同纠纷打官司的注意事项

      1、打官司最主要的还是靠证据,所以租赁合同签订前必须了解清楚自己的房屋是否可以出租,出租后是否受法律保护。

      2、签订租赁合同时,对于租赁合同拟定条款一定要把握“约定清楚原则”,我最近一个案子因对于缴纳房租的时间约定不明,就导致了损失租金1个月。

      3、租房后,要保存好双方履约的凭证,什么时候交房的,什么时候缴纳房租的,什么时候对方开始拖欠租金的,什么时候对方开始违约的,最好都留有书面的凭证。

      以上是法律快车小编整理的商铺租赁合同纠纷打官司的相关内容。若您有其他疑问,可以登录法律快车官网免费咨询律师,我们将为您解答困难。

      责任编辑:周六

     
  •   商铺租赁合同中有一个特别重要的条款,那就是租金。签订商铺租赁合同的时候,要注意租金条款的哪些问题呢?下面在本文整理介绍相关内容。

      租金的支付方式

      首先,要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年,打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格,在后面要附上大写。其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、还是按年,一定要有明确的标明。

      免租期

      通常的免租期是在30天到45天,是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款,但是有时候争取不到免租期,比如所租的店铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期,也可能需要给出租方一定的经济补偿。

      租赁保证金和定金

      一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付一定的租赁保证金,这样做一方面从房东来讲说明房子一定要优先考虑您,如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方,如果承租方违约了这个保证金就不退还了。

      租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的,这样可以保证承租方的一定利益。保证金和房东谈好的话,在签订正式协议支付房租时就可以折合为租金。

      定金,它与保证金有一定的区别。正式签协议时都会有定金,这个是由承租方交付给出租方的,这个在租赁期内一直会存在房东的身上,用在承租方违约的时候,实际上起到押金的作用,但是合同上不会这么提。

      一般定金是在整个租赁期结束以后,一些该还的费用全部向房东还清以后,会退还给承租方。但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣,直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也是可以转为定金的。

     
  •   商铺租赁合同解除权怎么用?商铺租赁合同的解除权也即是商铺租赁合同的可以提出解除的情形,根据商铺租赁合同的特点,商铺租赁合同解除分为双方均可解除的情形、出租人可以解除合同的情形和承租人可以解除合同的情形。下面在本文为您详细介绍。

      一、可解除合同的情形

      (一)双方均可解约的情形

      1、不定期商铺租赁合同的双方,可以随时解除合同。

      2、租赁期限约定不明的。

      (二)出租人可以解约的情形

      1、承租人使用商铺不符合约定,造成出租人损失。

      2、承租人未经出租人同意转租商铺,出租人可以解除合同。

      3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

      4、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人有权解除租赁合同。

      5、承租人租赁房屋进行非法活动,损害公共利益,出租人可以解除合同。

      (三)承租人可以解约的情形

      1、出租人未按照合同的约定交付商铺,经催告在合理期限内仍不履行或者未依约交付,致使承租目的无法实现,承租人可以解除合同。

      2、因不可归责于承租人的事由,使商铺部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

      3、商铺危及承租人的人身或者财产安全的,承租人可以解除合同,但是承租人在订立合同时已经明知瑕疵的除外。

      4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,租赁房屋的权属有争议或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的,承租人有权解除房屋租赁合同,如违房、未通过消防验收等。

      二、合同解除权的约定情形

      除了上述法定解除商铺租赁合同的情形,双方还可以把自己比较看重的因素作为签约或解约的条件写入合同中,明确己方的单方解除权,以合法维权。

      (责任编辑:六六)

     
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