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2018年房屋买卖合同简单范本

2018年房屋买卖合同简单范本

发布时间 :2018-06-19 13:33浏览量 : 229
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。其主要内容应包括:1、合同双方当事人基本情况。2、标的。3、房屋的价格及付款时间约定。4、交房期限。5、权利担保。6、违约责任。7、合同双方认为应当约定的其他事项。
  •   农村房屋买卖合同范本

      甲方(卖方): 身份证号:

      乙方(买方): 身份证号:

      一、甲方自愿将坐落在 市 镇 村 号(自建住宅)的房屋,东至 南至 西至 北至 建筑面积 平方米,出售给乙方。

      二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共 万 仟 佰 元(小写 元),乙方在 年 月 日 前,一次付给甲方。

      三、双方同意于 年 月 日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。

      四、甲方保证上述房屋产权清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷,由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。

      五、办理房屋过户手续所缴纳的税费,由 方负担。

      六、本协议经双方盖章后,经房地产交易主管机关审核后,上述房屋产权归乙方所有。

      七、甲、乙双方同意上述协议,各无异议,不得反悔。

      八、本协议一式三份,甲、乙、中证人各执一份。

      甲方(签字): 章

      乙方(签字): 章

      中证人(签字): 章

      年 月 日

     
  •   商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

      (一)当事人名称或者姓名和住所

      (二)商品房基本状况;

      (三)商品房的销售方式

      (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

      (五)交付使用条件及日期

      (六)装饰、设备标准承诺;

      (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

      (八)公共配套建筑的产权归属;

      (九)面积差异的处理方式

      (十)办理产权登记有关事宜;

      (十一)解决争议的方法

      (十二)违约责任;

      (十三)双方约定的其他事项。

      商品房买卖合同注意事项

      签订前要注意申请楼盘情况

      购房人在签订购房合同前,要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围,包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。

      审查房地产开发企业的营业执照,委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。

      购房者对房价拥有知情权

      对商品房面积和房价的计算,购房人拥有知情权,房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时,应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示,供购房者查阅,公示的资料包括:房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。

      签署商品房预售合同时,购房人可要求面积计算表或测算表,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对照查核。

      签约时商品房买卖合同要看清。

      《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据,因此购房者不能不慎重看待,在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题:

      (1)在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式

      是一次性付款还是按揭付款(或分期付款),较好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。

      (2)明确注明房屋面积

      所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。

      (3)对交楼日期要有严谨、具体的规定

      务必将开发商交付房屋的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房,则可以按照此条款追究其违约责任。

      (4)明确煤气通气的准确时间

      合同中要写明煤气通气的准确时间,或写明因入住率不够而不能按时通气时,开发商应采取什么应急办法。

      (5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间

      (6)认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致

      注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。

      (7)约定设计变更时如何承担责任

      合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更,新的设计方案应在多长时间内通知购房者,如果购房者要退房应在多长时间内提出,以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。

      (8)仔细研读补充条款的内容

      如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细,可以再签订一个补充协议,把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正,双方权利与义务必须对等。应当注意的是,有的开发商事前已拟好了补充协议,这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的,其中包含不少不平等的内容,购房者应多加注意。仔细研读补充条款,注意补充条款是否与正式合同相抵触,对不同意的条款可以提出修改,自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

      商品房买卖合同司法解释

      较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

      第1条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

      第2条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

      第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

      第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

      第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

      当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

      第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

      被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

      第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

      房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

      第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

      (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

      (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

      第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

      法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

      第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

      第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

      逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

      第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

      (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

      (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

      (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

      合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      第2十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

      第2十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

      第2十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

      第2十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

      第2十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

      第2十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

      商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

      第2十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

      第2十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

      第2十八条本解释自2003年6月1日起施行。

     
  •   1、审查开发商是否具备商品房销售条件

      签订《房屋认购书》之前,要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目,就算和开发商签订了认购协议书,也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实,就要承担缔约过失责任,退还购房者交付的定金、利息。

      2、规避受牵制条款

      购房者签订认购协议书时,一定要注意认购书里是否有受牵制条款,例如:购房者在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方,直接认定为购房者的错误并且不退还定金,这是不合理的。所以,最好用市建委制定的认购协议书示范文本,或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。

      3、不使用模糊概念

      在签订认购协议书时,一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了,如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是均价、折扣价等模糊字眼,一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。

      4、格式条款进行认真审查

      认真审查认购协议书的格式条款,并提出具体的补充条件,尤其是关于定金的约定要特别注意。另外,最重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同,这两者的法律意义是不一样的。

      5、注意认购协议书中权利义务的对等性

      原则上来说,认购协议书要保持对双方平等互利的原则,但大部分情况下,购房者与开发商签订的认购协议书,都是由开发商单方面提供的,对购房者来说限制较多。例如,协议中“价格或者房号保留10天“,这句话应该是指开发商的单方保留,但有的开发商就会偷换概念,将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。

      买卖合同丢了怎么办?

      在不同的时期所采取的补救措施各不相同,大致分为以下三种:

      1、购房合同没有做预售登记前

      如果购房者丢失合同,只需将剩余的合同作废,和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,约二百元左右。

      2、购房合同做完预售登记,没开始办理银行按揭前

      如果购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,到三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后和开发商重新签订一份合同,再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

      3、购房合同做完预售登记,已经办理银行按揭后

      如果购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押,因为原先的购房合同已经注销了,换成新的合同,也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了,尽管购房合同里面的内容没有变化,但依据《合同法》规定,该借款合同已经发生变更,所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。

     
  •   一、购房合同违约责任怎么确定

      对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定,是出现此种争议后必须解决的问题。但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式,对于违约责任的承担方式约定相对比较明确,一旦出现约定不明的情况,我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。

      《商品房买卖解释》第17条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

      《商品房买卖解释》第18条第2款规定:由于出卖人的原因,买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的,除当事人有特殊原因外,出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。

      另外,在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定,具体包括:

      1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

      2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

      二、购房合同违约金如何计算?

      如果购房合同对违约金的计算方法有约定则从约定。

      对于购房合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法如下:

      逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

      依据《合同法》第114条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

      在此特别提醒采取按揭付款方式的购房者,为了弥补损失,在进行仲裁或诉讼的时候,发现利息损失超过合同约定的违约金后应及时提出,以维护自己的合法权益。

      另外提醒消费者注意的两个问题是:

      当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。

      如果当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

     
  •   一、房屋买卖合同应包括以下主要条款:

      1、合同双方当事人:买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

      2、标的:在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:房屋的坐落位置;所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;房屋是现房,还是期房;房屋的配套设施和维修标准。

      3、房屋的价格及付款时间:一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。

      4、交房期限:卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。

      5、权利担保:卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。

      6、违约责任:违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。

      7、合同双方认为应当约定的其他事项:如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

      二、房屋买卖合同应当具备以下条件:

      1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

      (1)一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

      (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。

      2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。

      3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。

     
  •   一、怎么签订房屋买卖合同

      1、文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示,需要双方共同协商签订,因此,你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”;

      2、凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺,对此,购房人应事先明悉,不该事后抱怨;

      3、将开发商口头承诺的内容(当然最好能有规划文件的复印件)签进合同,如开发商不配合,也一定要争取;

      4、详细约定交房条件,如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等;

      5、开发商约定的违约赔偿标准一般较低,多为银行存款利率,建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”,以示公平;

      6、将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去,并最好约定“当确因市政原因延误交房时,应提交有关部门的证明文件”;

      7、在签订购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》。

      二、订立房屋买卖合同要注意什么

      订立房屋买卖合同,转让人和受让人应当使用市房地局制定的合同示范本,受让人在签订合同之前应注意以下问题:

      1、开发商销售的商品房是否符合下列条件:

      (1)土地使用权以出让方式取得,已经支付全部土地使用权出让金;

      (2)土地使用权已依法登记并取得房地产权证书;

      (3)取得商品房的建设工程规划许可证;

      (4)取得商品房的建设工程施工许可证;

      (5)商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到市房地资源局拟定的标准;

      (6)已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订了预售款监管协议;

      (7)已经确定了商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;

      (8)已经制定了房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同;

      2、签订的合同示范文本是否是市房地资源局制定的合同示范文本,且应具备以下内容:

      (1)转让当事人的姓名或者名称、住所;

      (2)房地产座落地点、面积、四至范围;

      (3)土地所有权性质;

      (4)土地使用权获得的方式和使用期限;

      (5)房地产的规划和使用性质;

      (6)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施状况;

      (7)房地产转让的价格(含?的单价及总面积价)、支付方式和期限;

      (8)房地产交付的日期;

      (9)违约责任;

      (10)争议解决的方式;

      (11)转让当事人约定的其他事项;转让当事人约定的其他事项除了可以把房产商的要约(即广告)和口头承诺的内容等记入合同中外,还可以约定合同生效的条件,一般情况下,合同自双方当事人签字生效,但在签订房屋买卖合同时,可以约定条件,当条件满足后合同生效。

      开发商销售的商品房具备上述的两个条件,在出示《商品房销售管理办法》或者《城市商品房预售管理办法》后,受让人可与转让人逐条协商约定,签订房屋买卖合同。

     
  •   1、房屋与土地分开转让

      现实生活中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。

      因此,房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。

      2、侵犯优先购买权

      房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为一般应为无效。

      3、因欺诈转让房屋

      买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      4、商品房预售违法

      我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

      5、过程中涉及到土地使用权转让违法

      《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效:

      (1)以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

      (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;

      (3)转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;

      (4)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;

      (5)有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

      6、法律法规的强制性规定禁止转让

      如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

     
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