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不动产买卖规定

不动产买卖规定

发布时间 :2019-09-16 15:29浏览量 : 267
所谓不动产,是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。《担保法》92条规定,“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上附着物。那么不动产买卖规定都有哪些?下面为您介绍。
  •   合同的效力向来都是理论界的研究重点,同样的,在实务中,合同的生效、无效也常常涉及到很多复杂的因素。因此,今天,就将关于“不动产买卖合同生效要件”这一问题进行具体的介绍,希望对您有一定的帮助。

      一、不动产买卖合同生效要件

      1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同,而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。

      2、房屋买卖合同成立在前,产权过户登记在后,将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。

      3、就登记行为本身的性质看,登记仅起物权公示作用,并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。

      4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件,在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

      二、不动产买卖有什么注意事项

      1、买方咨询

      买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、签合同

      卖 方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过 协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      3、办理过户

      买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

      4、立契

      房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

      5、缴纳税费

      税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      6、办理产权转移过户手续

      交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      7、银行贷款

      对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

      三、房屋交易税费的几种税

      1、契税

      根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

      2、印花税

      对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上,按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

      3、营业税

      在中华人民共和国境内,转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

      4、城市维护建设税

      缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%.

      5、教育费附加税

      这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。

      6、土地增值税

      转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。

      以上就是法律快车小编今天关于“不动产买卖合同生效要件”这一问题的全部介绍。首先,小编介绍的是不动产买卖合同生效要件,然后,小编又介绍了不动产买卖有什么注意事项。最后,小编还向大家介绍了房屋交易税费的几种税。感谢您的认真阅读。

     
  •   对于房不动产买卖合同来说,我们一定要谨慎的签订,毕竟它涉及到的经济利益数额是毕竟大的。有关于它的效力的法律问题我们也有必要弄清楚哦。那么,不动产买卖合同无效条件是什么呢?我相信你对这个问题一定会产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解这个问题。下面,请看详细介绍。

      一、不动产买卖合同无效条件是什么

      1、房地产分离出卖,合同无效。

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。

      房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。

      机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

      买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。

      二、根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

      1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      3、依法收回土地使用权的;

      4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

       三、房屋买卖合同无效的法律后果

      1.出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

      2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      3.因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      4.在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      5.涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      以上就是法律快车小编的资料整理。我相信大家通过阅读以后,可以更加清楚了解不动产买卖合同无效条件是什么这个法律问题。效力的认定对于合同签订是至关重要的,因为有效和无效的界定方式完全不一样。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   对于房不动产买卖合同来说,我们一定要谨慎的签订,毕竟它涉及到的经济利益数额是毕竟大的。有关于它的效力的法律问题我们也有必要弄清楚哦。那么,不动产的买卖合同的效力是怎样的呢?我相信你对这个问题一定会产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解这个问题。下面,请看详细介绍。

      一、不动产的买卖合同的效力是怎样的

      不动产物权的变动必须经过登记才能生效,但是,买卖合同的效力与是否办理登记却没有必然联系。也就是说,没有办理登记的结果只是物权不发生变动,但买卖合同是有效的。我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

      《物权法》的该条规定意在保护未违反义务的一方当事人的权益,如果未办理登记,而且买卖合同是成立并且生效,那么卖方就必须继续履行为买方办理过户登记的义务。如果事实上已经不能履行,卖方要向买方承担违约责任。

       二、正确认识房地产权属登记的法律功能

      “按照我国法律的规定,我国对房屋等大宗财产的管理,是采用行政登记的手段”,即行政机关或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记,最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书,房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式,较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题,最大限度地防范了房地产市场的交易风险。

      具体来说,房地产权属登记具有五个方面的功能:

      1、公示功能。房地产权属登记是公示的手段,是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况,其主要的功能在于保护动态的交易安全,使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利,都会涉及第三人利益,因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明,以利于保护第三人的利益,维护交易安全和秩序。

      2、公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人,如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。

      3、管理功能。房地产权属的登记管理功能,是指房地产登记具有国家管理意图的功能。

      4、警示功能。房地产权属登记的警示功能,是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记,将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示,以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。

      5、效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认,有国家强制力予以保护,当事人可以充分信赖登记的内容,在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用,并能快捷的完成交易,符合市场经济的特征。

      三、房屋买卖合同有效条件

      1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

      (1)一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

      (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。此外,政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

      2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。

      3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。

      以上就是法律快车小编的资料整理。我相信大家通过阅读以后,可以更加清楚了解不动产的买卖合同的效力是怎样的这个法律问题。效力的认定对于合同签订是至关重要的。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。 

     
  •   不动产买卖合同,通常指的是房屋买卖合同,房屋买卖不仅需要适用合同法的规定,还须适用有关不动产的法律规定。根据《合同法》的规定,依法成立的合同,自成立时生效。那么不动产买卖合同生效时间是什么时候,下面将为您做详细介绍。

        一、不动产买卖合同的有效条件     (一)合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。   (二)房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。   (三)房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。     二、不动产买卖合同生效时间是什么时候     合同生效,是指合同产生法律上的效力,具有法律上的约束力。   (一)一般而言,根据《合同法》的规定,合同依法成立之际,就是合同生效之时。   (二)但是,《合同法》还规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,合同经批准、登记后即生效。根据《物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。   (三)因而不动产买卖合同的生效,既要符合《合同法》的规定,也要符合《物权法》的规定。签定不动产买卖 合同表明双方意思表示一致,签定合同表示合同成立,在办理完房屋过户登记之后生效。     三、申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:     (一)登记申请书;   (二)申请人身份证明;   (三)房屋所有权证书或者房地产权证书;   (四)证明房屋所有权发生转移的材料;   (五)其他必要材料。   前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。   以上就是法律快车小编为您对不动产买卖合同生效时间是什么时候等相关疑问的解答,房屋买卖合同在依法成立后,还需办理房屋过户登记。如果您是购房者,一定要及时办理好房屋过户登记手续,以最大程度上维护自己的购房权益。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车律师。

     
  •   不动产买卖在生活中很常见,最常见的不动产买卖就是房屋买卖,实践中,不动产买卖也是容易导致纠纷的,那不动产买卖合同的诉讼时效为多久?不动产买卖合同的管辖法院如何确定?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

      一、不动产买卖合同的诉讼时效为多久

      1、诉讼时效为2年,适用诉讼时效的一般规定;诉讼时效中止、中断的,不超过20年;

      2、《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年,法律另有规定的除外。”

      第一百三十七条规定“从权利被侵害之日起超过二十年,人民法院不予保护”。

      二、 不动产买卖合同的管辖法院

      1、当事人协议管辖的案件,只限于合同或者其他财产权益纠纷。

      2、协议管辖的法院必须与争议有实际联系。合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。如果当事人约定选择上述列举地点以外与的与争议无任何联系的地点的人民法院管辖,因其超出《民事诉讼法》第34条规定的范围,该约定无效。

      3、协议管辖不得违反《民事诉讼法》关于级别管辖和专属管辖的规定。违反级别管辖和专属管辖规定的管辖协议无效。

      4、双方当事人必须达成意思一致的书面协议, 书面协议是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议,口头的管辖协议不具有法律效力。

      5、协议管辖的机构必须是人民法院,且具体、唯。当事人双方必须具备选择诉讼的明确意思表示,直接体现在对法院的明确选择上。 《民事诉讼法意见》第24条规定,合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择《民事诉讼法》第25条(修改后的《民事诉讼法》第34条)规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的,选择管辖的协议无效,依照《民事诉讼法》第24条(修改后的《民事诉讼法》第23条)的规定确定管辖。

      6、协议管辖只适用于第一审法院。当事人协议选择管辖法院,  仅限于第一审法院,对二审法院和再审法院不能协议选择。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“不动产买卖合同的诉讼时效为多久”的相关知识,不动产买卖合同的诉讼时效最短为2年,最长为20年。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
  •   我国法律中对于纠纷问题需要法院解决的,是有管辖范围的,不同类型的纠纷由不同的法院进行管辖,这是对当事人顺利解决纠纷非常重要的措施。那么不动产合同纠纷的管辖地怎么确定?相信大家也想要了解这方面的知识,让我们带着这些疑问,具体来看下面为大家带来不动产买卖合同的管辖法院如何确定的详细内容吧。

      一、不动产买卖合同的管辖法院如何确定

      关于不动产有关的纠纷的管辖法院问题,按照我国《民事诉讼法》第三十三条第一款之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。然而,关于此处规定的“不动产纠纷”这一笼统概念如何理解,理论和实践中一直存在争议。一种观点认为,一切与不动产有关的纠纷都属于“不动产纠纷”,都应由不动产所在地人民法院专属管辖;另一种观点认为,此处“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,而不能把所有涉及不动产的纠纷都归于专属管辖的范围。

      鉴于不动产纠纷非常复杂,如果将所有涉及不动产的纠纷都归于专属管辖的范围,不仅可能造成现实中审理案件的不便,且有悖专属管辖设立的初衷;国外的通行做法也并未将所有涉及不动产的纠纷都适用专属管辖而由不动产所在地法院管辖,而是仅将不动产物权纠纷归于专属管辖的范围。从我国的司法实践来看,最高人民法院在1995年12月8日作出的《关于债务纠纷案管辖问题的通知》中,认为该案虽然涉及房地产,但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷,由双方约定管辖法院并无不当,并不违反专属管辖的规定。通过这个《通知》也可以看出最高院也倾向于不能笼统地将所有涉及不动产的纠纷都适用不动产所在地管辖,而是要分清该纠纷的本质究竟是不动产物权纠纷还是仅仅是因该不动产而产生的其他债权债务纠纷。

      故此,涉及不动产的纠纷,除了实质涉及物权的纠纷而由不动产所在地法院管辖外,如果并非涉及不动产物权的纠纷,而仅仅是因该不动产而产生的其他债权债务纠纷,应当允许当事人按照法律约定管辖法院而排除专属管辖。

      另外值得一提的是,根据《民事诉讼法》第二十三条 “因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”之规定,不动产所在地大多数情况下均为合同履行地,当事人因此而约定由不动产所在地法院管辖的,不动产法院受理该纠纷并非基于法律规定的专属管辖,而是基于当事人合意约定由作为合同履行地的不动产所在地法院管辖。

      二、专属管辖的类型

      专属管辖,是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖。专属管辖是排他性管辖,它排除了诉讼当事人以协议方式选择国内的其他法院管辖。专属管辖与一般地域管辖和特殊地域管辖的关系是,凡法律规定为专属管辖的诉讼,均适用专属管辖,不得适用一般或特殊地域管辖。我国民事诉讼法规定的属于专属管辖的诉讼有以下三类:

      (一)因不动产纠纷提起的诉讼

      不动产诉讼专属不动产所在地法院管辖。不动产一般是指不能移动或移动后会降低乃至丧失其价值的财产,如土地及土地上的建筑物、河流、滩涂等。不动产诉讼常常需要进行勘验,由不动产所在地法院管辖便于对案件审理。另一方面,由不动产所在地法院管辖也便于对不动产进行保全和执行。不动产中的土地又是国家领土的组成部分,关系到国家的主权。因此,将因不动产提起的诉讼规定为专属管辖,是各国民事诉讼法通行的做法。

      (二)因港口作业发生纠纷提起的诉讼

      港口作业引起的诉讼专属港口所在地法院管辖。在港口作业中,一方面会因为装卸、驳运等发生纠纷,另一方面会因违章作业等行为损坏港口设施或造成其他人身或财产的损害引起侵权纠纷。这两类纠纷都由港口所在地法院管辖。

      (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼

      继承遗产的诉讼专属于被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院管辖。当遗产有多处且分布在不同法院辖区时,还需要区分主要遗产和非主要遗产,遗产既有动产又有不动产的,一般以不动产所在地作为主要遗产地,动产有多项的,则以价值高的动产所在地作为主要遗产地。

      根据我国海事诉讼特别程序法的规定,属于海事法院专属管辖的案件有:

      (1)因沿海港口作业纠纷提起的诉讼,由港口所在地海事法院管辖;

      (2)因船舶排放、泄漏、倾倒油类或者其他有害物质,海上生产、作业或者拆船、修船作业造成海域污染损害提起的诉讼,由污染发生地、损害结果地或者采取预防污染措施地海事法院管辖;

      (3)因在我国领域和有管辖权的海域内履行的海洋勘探开发合同纠纷提起的诉讼,由合同履行地海事法院管辖。

      三、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突

      自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来,目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。 无论是实务界还是理论界,对此解说纷纭。不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位

      我国民事诉讼中的管辖,是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 按照目前的审级制度安排,我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级,实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一,就是确定某个纠纷的具体管辖法院。 民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类,其中,地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。

      专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的,因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。 所谓专属管辖,是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖,其他法院无管辖权,当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷,它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院,一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理,因而排除了其他法院的管辖权。因此,专属管辖是相对于协议管辖而言的,它是依据管辖是否由法律强制规定,不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。

      确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中,主要存在着两种不同观点,即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。

      以上就是法律快车小编为大家带来的不动产买卖合同的管辖法院如何确定的全部,看完本文你是否都了解关于不动产买卖合同的管辖的相关知识呢?如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧,是实现当事人不动产权益,减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   房产虽大,合同虽小,但在这几张纸中却囊括着不动产交易的的各个方面,但是在实践中有人会问:不动产买卖合同能否转让?办理不动产买卖合同资料有哪些?不动产买卖合同的管辖法院又是如何规定的?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

      一、不动产买卖合同能否转让

      可以转让。

      《中华人民共和国合同法》

      第一百三十三条  标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      《中华人民共和国物权法》

      第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

      依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

      二、办理不动产买卖合同资料

      1、登记申请书,原件。

      2、申请人(代理人)身份证明,原件和复印件。

      3、国有土地使用证,原件和复印件。

      4、建设工程符合规划的证明,原件或经确认的复印件。

      5、房屋已竣工的证明,原件或经确认的复印件。

      6、房屋测绘报告,原件或经确认的复印件。

      7、房屋地址证明,原件或经确认的复印件。

      8、经适房、单位集资房、廉租房、公租房等房屋还需提交发改委或军区的立项计划和省或市或军区房改办的批文,原件或经确认的复印件。

      9、住宅专项维修资金建账证明,原件。

      三、不动产买卖合同的管辖法院

      1、当事人协议管辖的案件,只限于合同或者其他财产权益纠纷。

      2、协议管辖的法院必须与争议有实际联系。合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。如果当事人约定选择上述列举地点以外与的与争议无任何联系的地点的人民法院管辖,因其超出《民事诉讼法》第34条规定的范围,该约定无效。

      3、协议管辖不得违反《民事诉讼法》关于级别管辖和专属管辖的规定。违反级别管辖和专属管辖规定的管辖协议无效。

      4、双方当事人必须达成意思一致的书面协议, 书面协议是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议,口头的管辖协议不具有法律效力。

      5、协议管辖的机构必须是人民法院,且具体、唯。当事人双方必须具备选择诉讼的明确意思表示,直接体现在对法院的明确选择上。 《民事诉讼法意见》第24条规定,合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择《民事诉讼法》第25条(修改后的《民事诉讼法》第34条)规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的,选择管辖的协议无效,依照《民事诉讼法》第24条(修改后的《民事诉讼法》第23条)的规定确定管辖。

      6、协议管辖只适用于第一审法院。当事人协议选择管辖法院,  仅限于第一审法院,对二审法院和再审法院不能协议选择。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“不动产买卖合同能否转让 ”的相关知识,我们可以清楚的知道不动产买卖合同是不可以进行转让的。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
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