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二手房的房屋中介

二手房的房屋中介

发布时间 :2019-07-12 11:13浏览量 : 178
找二手房房屋中介是每个租房子的人会经常使用的途径,因为大家对这种租房的形式,或者房源的寻找只能找靠谱的中介,现在很多信息都被中介占领了,那么二手房的房屋中介内容有哪些?
  •   许多卖房人会因为忙于其它事情或是对于卖房流程不懂的情况下,都会选择找房屋中介进行帮忙卖房,而中介卖房并不是说免费的。因此,想必大家想知道,关于二手房过户通过中介的注意事项?接下来详细为您介绍!

      一、二手房过户通过中介的注意事项

      1、房屋手续是否齐全(查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);

      2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);

      3、交易房屋是否在租(须注意:买卖不破租赁);

      4、土地情况是否清晰(是否有土地抵押,查封等);

      5、市政规划是否影响(是否在动迁红线内);

      6、房屋是否合法(不要有违规搭建等,无法办理过户);

      7、单位房屋是否侵权(福利分房等);

      8、水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是学区房);

      9、中介公司是否违规(选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等);

      10、合同约定是否明确(违约赔偿责任)。

      二、如何避免落入二手房交易骗局

      1、要核实房屋产权情况及性质

      房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件,也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。

      2、要注意房屋及相关设施是否欠费

      物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。

      3、交易过程中注意保留证据

      签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

      三、在二手房中如何选择中介

      1、知名度

      正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低,在购买二手房挑选中介之前,当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况,看其是否属于上海市房地产行业协会、上海市国土资源局和房屋管理局认证的“放心中介”。

      2、直营还是加盟

      直营的中介公司一般实力都比较雄厚,也比较注意自身的品牌形象,内部的管理体系也比较完善,相对来说损害客户利益的机率也相对较小,而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜,但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱,由于市场行情和宏观调控的影响,很多加盟店随时都有关门大吉的可能,选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。

      3、广告投放量

      广告投放量的多寡无疑也是衡量中介公司实力的标准之一,以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息,包括电视广告、报纸广告及络广告,而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。

      4、是否有自己的网站

      一般能拥有自己网站的中介公司,都比较注重自己的公司形象。

      5、口碑

      应去权威的媒体查看关于此中介公司的负面报道,以及此中介公司对于此报道所持的相应态度,以此来判断此中介公司是否是一家值得信赖的公司。

      6、查看营业执照及经纪机构资质证书

      申办房产中介公司需要符合众多条件,一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,看其是否具备从事经纪业务的资格,为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。

      7、注册资金

      选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障,但目前很多小房产公司的注册资金仅为500000以下人民币,而绝大部分单套交易的二手房房款都大于注册资金,一旦发生房产中介卷款私逃的行为,客户的权益很难得到保障。

      8、所签订的居间协议是否经过工商局备案

      由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例,而国家并未强制要求中介公司使用法定文本,允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。而对于格式的使用要求,应在其使用所在

      区域的工商局进行备案,在备案时工商局会对相关条款进行审核,经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等),最好是让律师或信得过的资深房地产经纪人帮忙把关。

      9、操作流程

      小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜,还美其名曰为全程陪同,其实是为了降低人力成本。品牌中介公司则分工明细,将前期交易与后期后续服务分开,由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作,另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务,这样即有利于资源的优化,又可以确保交易的安全性。

      10、房款是否过中介公司帐户

      在二手房交易中,很多客户往往认为是我跟房东买房子,所以房款理所当然的要交给房东,但二手房的特殊交易模式使其这样做暗藏着极大的风险(具体参见《二手房买卖详细流程及风险提示》),因此在平时的二手房交易中房款是通过中介公司的帐户来控制风险的,在此中介公司担当了安全保护者的角色,但中介公司除了赚取这段时间的利息之外,还有不法中介公司动用客户的房款用于自身的资金周转,甚至卷款而逃。因此,在二手房交易中房款最好是不要通过中介公司的帐户,而选择银行或公证处进行资金监管,这样更安全更有保障得多。

      11、收取的钱款是否开具正规的发票

      在二手房交易中,除了房款是可以不通过中介公司的之外,还有两笔款项是要通过中介公司的,一是意向金,二是佣金,而无论是那一笔款项,都要求中介公司开具盖有公司财务专用章的收据或正规发票,如果条件允许,最好选择划账或刷POS机,尽量减少直接的现金支付。

      以上是法律快车小编为您整理的关于二手房过户通过中介的注意事项的内容,由此可知,二手房通过中介需注意:房屋手续是否齐全产权是否明晰无纠纷、交易房屋是否在租、土地情况是否清晰、市政规划是否影响等。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   如果房屋想要买卖,但是不知道市场行情或是自己没有时间处理的时候,买方或是卖方就会委托给中介的办理,就会有中介费的产生。因此,想必大家想知道,关于二手房房屋中介费由谁承担?接下来详细为您介绍!

      一、二手房房屋中介费由谁承担

      卖方买方一同承担。一般状况下品牌中介应该向买家收取2%,卖家1% ,不过卖方的中介费是能够商量的,好多卖家都不交中介费的。

      中介收费规范:

      1、中介费:一般现金按1%,借贷按2%计收中介费。

      2、借贷工作费:按成交额1%收取。

      3、担保费:单个中介公司额定收取0.5%的销售确保工作费,俗称“担保费”。

      4、授权房地产注册工作收费,不超越500元/宗。

      5、授权借贷工作收费,不超越300元/宗。

      6、处理房产入住有关手续收费,不超越200元/宗。

      二、可退中介费的情形

      1、一般情况下,只要中介促成了买卖双方签订买卖合同,买方就应按约定(如买卖合同中关于中介费的条款、中介服务费确认书等等)支付中介费。

      2、即使中介没有促成买卖双方签订合同,但中介已为买方提供了部分媒介服务,买方也应向中介支付从事居间活动所支出的必要费用。

      在认定必要费用上,目前法院一般采取两种做法:一是要求中介方提交从事居间活动所支出必要费用的证据来认定,二是结合案件的实际情况酌情判决买方支付。

      3、在可以证明中介方有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害买方利益的,买方不仅可以不支付中介费,而且还可以要求中介方承担赔偿损失。

      三、在二手房交易中如何选择中介

      1、知名度

      正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低,在购买二手房挑选中介之前,当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况,看其是否属于上海市房地产行业协会、上海市国土资源局和房屋管理局认证的“放心中介”。

      2、直营还是加盟

      直营的中介公司一般实力都比较雄厚,也比较注意自身的品牌形象,内部的管理体系也比较完善,相对来说损害客户利益的机率也相对较小,而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜,但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱,由于市场行情和宏观调控的影响,很多加盟店随时都有关门大吉的可能,选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。

      3、广告投放量

      广告投放量的多寡无疑也是衡量中介公司实力的标准之一,以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息,包括电视广告、报纸广告及络广告,而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。

      4、是否有自己的网站

      一般能拥有自己网站的中介公司,都比较注重自己的公司形象。

      5、口碑

      应去权威的媒体查看关于此中介公司的负面报道,以及此中介公司对于此报道所持的相应态度,以此来判断此中介公司是否是一家值得信赖的公司。

      6、查看营业执照及经纪机构资质证书

      申办房产中介公司需要符合众多条件,一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,看其是否具备从事经纪业务的资格,为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。

      7、注册资金

      选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障,但目前很多小房产公司的注册资金仅为500000以下人民币,而绝大部分单套交易的二手房房款都大于注册资金,一旦发生房产中介卷款私逃的行为,客户的权益很难得到保障。

      8、所签订的居间协议是否经过工商局备案

      由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例,而国家并未强制要求中介公司使用法定文本,允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。而对于格式的使用要求,应在其使用所在

      区域的工商局进行备案,在备案时工商局会对相关条款进行审核,经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等),最好是让律师或信得过的资深房地产经纪人帮忙把关。

      9、操作流程

      小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜,还美其名曰为全程陪同,其实是为了降低人力成本。品牌中介公司则分工明细,将前期交易与后期后续服务分开,由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作,另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务,这样即有利于资源的优化,又可以确保交易的安全性。

      10、房款是否过中介公司帐户

      在二手房交易中,很多客户往往认为是我跟房东买房子,所以房款理所当然的要交给房东,但二手房的特殊交易模式使其这样做暗藏着极大的风险(具体参见《二手房买卖详细流程及风险提示》),因此在平时的二手房交易中房款是通过中介公司的帐户来控制风险的,在此中介公司担当了安全保护者的角色,但中介公司除了赚取这段时间的利息之外,还有不法中介公司动用客户的房款用于自身的资金周转,甚至卷款而逃。因此,在二手房交易中房款最好是不要通过中介公司的帐户,而选择银行或公证处进行资金监管,这样更安全更有保障得多。

      11、收取的钱款是否开具正规的发票

      在二手房交易中,除了房款是可以不通过中介公司的之外,还有两笔款项是要通过中介公司的,一是意向金,二是佣金,而无论是那一笔款项,都要求中介公司开具盖有公司财务专用章的收据或正规发票,如果条件允许,最好选择划账或刷POS机,尽量减少直接的现金支付。

      以上是法律快车小编为您整理的关于二手房房屋中介费由谁承担的内容,由此可知,二手房屋中介费一般由卖方买方一同承担,中介会向买家收取2%,卖家1% ,但双方也可以协商由谁承担。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   在房产交易中,交易人有可能会选择中介来进行交易,那么二手房的交易中介合同范本应该怎么写呢?下面就为大家一一介绍二手房交易中介合同范本、二手房交易合同风险、产权不明造成的产权风险,希望能对大家提供帮助。

      一、二手房交易中介合同范本

      卖方: (简称甲方)

      买方: (简称乙方)

      根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

      第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_____县_____区____拥有的房产住宅,建筑面积为____平方米。(详见土地房屋权证第____号)。

      第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币_____元/平方米,总价:人民币_______万元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币 _____万元整,作为购房定金。

      第三条 付款时间与办法:

      1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币________万元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。

      2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款

      人民币________整于产权交割完毕当日付给甲方。

      第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。

      第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

      第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

      第七条 本合同主体

      1. 甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。

      2. 乙方是____________,代表人是____________。

      第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____ 公证处公证。

      第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

      第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。

      第十一条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

      第十二条 双方约定的其他事项:

      出卖方(甲方): 购买方(乙方):

      二、二手房交易合同风险

      无论什么时候,签合同都是一件需要慎重再三的事情,对于房屋交易,动辄上百万的金额来说,签合同更是如此。合同中关于双方违约责任赔偿,卖方何时迁出户口,何时过户,转移产权等问题,都要在合同中注明,加以重点标注。更要防范空白条款,模糊条款等问题,合同签订的越详细越好,充分保障自己的利益。

      三、产权不明造成的产权风险

      产权问题是二手房交易中,买方需要重点关注的问题,涉及的内容有卖主是否有产权证,产权是否分属多人,产权性质是否为可交易房屋等,不搞清楚这些关于产权的问题,在交易后你会面临多缴税,付了钱拿不到房屋,产权无法过户等问题,所以,关注产权问题,购买可交易产权的房屋,获得房屋所有产权人的同意再签合同,付房款才是正确的二手房交易流程。

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“二手房交易中介合同范本”的法律内容,想必通过上述内容的介绍,大家对二手房交易中介合同的拟定已经有了初步的了解,大家要注意风险的防范。如果大家还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   二手房市场在我国现代社会是一个十分热门的行业,其主要原因就是现在的我国一手房房价太过高昂,很多人都支付不起这个费用,二手房的买卖中中介单位也是依法负有一定的法律责任的。下面就为大家带来二手房中介法律责任有什么的相关内容,一起来看看吧。

      一、二手房中介法律责任有什么

      (一)提供与订立合同有关的真实情况的责任这是中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

      (二)故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿如前所述,如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,也不是合法的代理人,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。

      (三)未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的,中介提供的服务应当包括以下内容:

      1、权籍调查:向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录; 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

      2、使用状况调查:收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等; 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。

      3、行情调查:收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等; 进行各种形式的信息发布活动等。

      4、确定成交意向,订立交易合同:陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境; 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

      5、办理产权过户:双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

      二、二手房优点

      首先,二手房通常地理位置较好。如今,由于城市的扩张,新楼房通常只能建于远离城市中心之地,交通便利性较差,远不如建于城市中心地带的二手房。

      其次,二手房周边配套完备。一个新的社区从建立之初到成为一个成熟的社区通常要经过好几年的时间,所以新房周边配套普遍不如二手房,这也是很多人热衷于购买二手房的重要原因。

      第三,二手房的房屋质量更有保障。经过几年的使用,房屋存在的质量问题都会暴露出来,想要考察二手房的质量情况,除了通过自己的观察,还可以多与周围邻居交流,这样更容易买到质量有保障的房子。

      第四,新房最大的问题之一就是污染超标,如甲醛、苯等有害物质,而二手房经过几年的使用,有害物质基本已经挥发,从健康角度出发,选择二手房更明智。

      最后,如果你够幸运,买到了房龄较久的即将拆迁的二手房的话,将获得可观的拆迁安置费作为补偿。当然已列入拆迁公告范围的房屋就千万不能买。

      三、二手房五大注意

      不仅要看总价还要看单价

      按照二手房交易的惯例,卖房标价往往标的是房屋的总价,而不像一手房销售标明房屋的单价。因此,某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低,比较划算。如果仔细分析二手房的使用时间开发商、居室面积等因素,它的单价并不比相应地区的一手房单价低。在购买二手房时,购房者要注意计算单价,并和周边的新房价格做个比较,做到对市场全面了解。

      不仅要看房龄还要看质量

      一些购房者在购买二手房的时候,往往对于房龄比较关心,忽略了房屋的具体质量。在有些购房者看来,越新的房子就一定越好,越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于楼盘建 筑材料、施工工艺、施工质量不同,质量存在差异。现实生活中,有些房子虽然年头不长,但由于种种原因,质量不尽如人意;有些房子虽然建设较早,但历久弥坚。在选择二手房的时候,购房者更须仔细考察房屋的质量,而不单是房龄。

      不仅要看房子还要看物管

      要想在购房后的居住中获得满意的生活质量,良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重,纠纷时常发生。这会对购房者入住后的生活产生不良影房产响。有些小区的物业费用比较高,购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时,要注意物业服务的质量,以及自己对物业费的承担情况。

      不仅要看小区还要看周边

      许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节,但对周边的环境则不太重视。根据汉宇地产市场研究中心的记录显示,某些二手房,由于社区规模不大,生活、商业配套无法做到齐备,绿地面积也有限;但是周边的街区公园面积可能很大,还有许多生活、商业配套设施供周围的住宅小区共享。这在很大程度上弥补了该小区的不足,房屋成交价格往往高于同类产品。而有些二手房所处的小区各方面条件都不错,但周围正在进行大规模的拆迁改造,建设新的房地产项目,施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。购买这样的二手房,就要做好一定时期内生活不便的准备。

      不仅要看眼前还要看将来

      大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全,但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。某些小区目交通出行条件不理想,但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房,如果价格合理,短期内的不便又能承受,建议购房者不妨购买下来。如果购买者家中有老人,今后,家庭附近有否医院可就诊很重要。这种情况下,购房者需对周边的医疗条件和医院的位置应注意考虑。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住,将来还要出售或出租,这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断,眼光要放长远一些才行。

      以上就是法律快车小编为大家带来二手房中介法律责任有什么的全部内容。二手房的中介在法律上也是负有一定的责任的,所以做出二手房买卖也一定要依法合理的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房产中介机构在二手房买卖中起着搭建桥梁的作用,但由于利益的驱使,也导致在二手房买卖市场中存在着不少的中介陷阱。那么如果通过中介买房常见的陷阱有哪些呢?购房者要如何防范中介陷阱?让我们带着这些疑问,来看看下面为大家带来二手房中介陷阱有哪些的详细内容吧。

      一、二手房中介陷阱有哪些

      1、虚假宣传,吸引客户

      当房屋买卖双方处于买卖观望状态时,房产中介经纪人通常会采用虚假宣传的方式,吸引客户与其签订房屋买卖居间协议。

      房产中介惯用的虚假宣传方式包括:

      a.虚构房源、虚标价格,吸引客户。

      b.以低税费、低佣金为诱饵,诱骗客户。

      c.夸大房屋价值、哄抬房价,催促客户尽快决定。

      2、违规收费

      二手房买卖中介市场通常存在的收费乱象有:

      a、巧立名目

      看房需交“看房费”,定房需交“意向金”或“诚意金”。

      b、虚构税费

      审税需交“审税手续费”,贷款需交“按揭手续费”、“公关费”或“包装费”等。

      c、私自截留

      房产中介公司在收到定金或购房款后自行截留,事后以房产中介经纪人涉嫌诈骗或被开除为由让买卖双方重复支付。

      d、私下收费

      以降低佣金为诱饵私下索要“好处费”、“帮助过户费”等。

      3、房屋面积陷阱

      在房屋交易谈判中,中介利用模糊的方法,给买方造成交易的面积是按照使用面积计算,等到签订真实的交易合同时,却使用建筑面积的术语,须知建筑面积大于使用面积,等到买方认识到问题的存在时,已处于被动状态或已经造成损失。

      4、隐瞒出售背景和规划前景所谓出售背景

      比如该房屋是否将来要拆迁。所谓规划前景,比如,该房屋周围是否要建垃圾场,是否修建桥路等。这些因素将影响房屋的使用价值或商业价值,中介方为了促成交易,进行隐瞒将会损害买方的利益,建议买方在购买之前,要仔细考察上述问题。

      二、买二手房如何防范中介陷阱

      1、看中介是否具有合法的经营资格

      购房者如果通过中介公司购买“二手房”,一定要查验房屋中介公司是否具有合法的经营资格,即《营业执照》、《税务登记证》和房产部门颁发的房屋中介服务机构资格证书;要注意《营业执照》上的注册地址与中介公司实际办公地点是否一致,同时还要审查中介公司是否有委托授权书,确认中介公司是房屋卖主的合法代理人。

      2、要验明所购房屋的产权现状

      消费者在决定购房前,一定要验明所购房屋的产权现状。

      a、产权不明确、有纠纷的一定不能买,防止房主一房两卖;

      b、要注意房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;

      c、要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房,按照规定,集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满五年才能上市交易。

      3、签订“二手房”买卖正规合同文本

      一定要签订“二手房”买卖正规合同文本,合同中必须写清楚房屋面积、房屋交付使用日期等相关约定,由房屋出卖方提供房产证或有关房屋的相关图纸,所交纳的房款和中介费等必须让对方开出有效发票和盖有收款人印章的收据,这样的话一旦发生纠纷有据可依。

      4、用合法正当方式解决问题

      对于过完户后,拒不搬离的原房主,可以借助公安机关的作用限期搬离。实在不行只能到法院起诉告其侵权了。

      三、二手房买卖中介陷阱应对方法

      ( l )选择合法的中介机构。一个合法的中介所需要齐备两证,即营业执照和资质证书,如果要求更正规一些,从业人员也须具备经纪资护户~一一格证书。

      ( 2 )弄清房屋的产权关系。这一点很重要,直接涉及交易的成功与否和当事人的利益。因此消费者在租房、购房前应该对中意的房屋产权调查清楚,最好要求中介公司提供房屋产权资料,核实房主的房屋证、身份证等,避免遇到租赁户将房屋擅自对外转租和出售的情况)

      ( 3 )签订合同时要谨慎。在签订合同、交纳定金之前要仔细阅读中介公司的格式合同,注意其中的模糊用语,合同中要对房屋的要求明确规定,对中介不成、退还收费和押金等要有详细约定,并妥善保存相应的凭据。

      以上就是法律快车小编为大家带来的二手房中介陷阱有哪些的全部,看完本文你是否都了解关于二手房中介陷阱的相关知识呢?一套房子也许是许多人一辈子最大的投资,也是一辈子的希望,它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   在当今社会,二手买卖市场已经越来越发达,二手买卖给买卖双方都提供了更好的交易平台,让大家各取所需,接下来一起学习一下,二手房中介买卖流程有哪些?希望对你的问题能够有所帮助?

      一、二手房中介买卖流程有哪些

      1、看房,一般通过房产中介去看房源;

      2、签订定金协议、居间协议,签订协议后付定金;

      3、签订买卖合同,也就是房地产买卖合同,同时在网上做合同备案;

      4、付首付款,若上家有贷款,通常上家会用首付款去提前还贷;

      5、办下家的贷款手续,下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款;

      6、办过户交易手续,过户手续办好后,交易会出具收件收据;

      7、领取房地产权证,在收件收据出来后20天,下家就可以拿到房地产权证;

      8、贷款银行向上家发放贷款,放贷款的时间有可能在产权办出前,也可能在产证办出后,这取决于下家和银行怎么约定;

      9、交房和付尾款。

      二、需要注意什么问题

      1、不要把房款交给中介

      目前在二手房交易中,一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管,但是房款一旦交给中介,中介公司又以各种理由拖延交易时间,占用、挪用客户的房款为公司牟利,一些中介占用客户房款长达2-3个月,给买卖双方都带来很大不便。

      2、妥善保管所有证据

      在交易的过程中,你需要注意将与中介机构来往的书面材料,比如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件妥善保存,以免日后产生了纠纷,你却因为证据不足而无法保障自己的权益。尤其是中介的一些口头承诺,你一定要坚持将它们落实到合同中,否则就是无效的。

      3、拒绝交付中介费之外的各种杂费

      有些中介还会收取过户加急费、资金担保费、公积金贷款关系费等,但是实际上,除了国家要收取的税费之外,正规中介只需收取中介费,其他的费用一概都不收。

      通过法律快车小编的介绍,我们知道了二手房中介买卖流程有哪些?首先看房,其次约定签订定金协议,签订买卖合同,付首付款,等等。以上就是二手房中介买卖流程,如果您还有其他相关问题,欢迎咨询法律快车律师。

     
  •   随着我国经济的高速发展,人民生活水平逐渐提高,对于法律法规的要求也需要更加健全。面对这种现象,我国对法律法规做出了更加完善的修改与规定。那么二手房买卖中介纠纷怎么处理呢?针对二手房买卖中介纠纷怎么处理的问题,收集整理了相关信息,提供给大家参考,欢迎大家的阅读!

      一、关于二手房交易

      二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易,现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象,其发展前景相当可观。

      二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

      二、二手房买卖中介纠纷怎么处理

      1、定金纠纷

      定金纠纷一直是房产纠纷中十分典型的代表。签定合同时定金有必要以书面形式进行约好才有法令效力,在合同法中适用定金罚则:给付定金一方假如不实行债款,无权请求另一方返还定金;承受定金的一方假如不实行债款,需向另一方双倍返还定金。因此,关于定金的约好有必要全部,尤其是关于定金退回的适用状况要进行清晰约好。

      2、一房二卖纠纷

      规避一房二卖的呈现,要从以下几个方面进行防备:榜首,购房者要保证定金是交给给房屋所有权人也即是出卖人;第2,检查出卖人的身份证明、房屋所有权状况,较好将房屋所有权证书提存;第三,大宗买卖较好不要一次性付清;第四,及时做好网签。

      3、二手房买卖中承租人纠纷

      许多买卖合同签定完之后,通常因为承租人建议优先采购权,而致使原先的买卖合同无效,由此也造成了一系列的纠纷。购房人在采购房产时要对房屋的使用状况进行查询,假如有承租人存在,能够请求承租人出具抛弃优先采购权的书面文件。

      4、房屋质量纠纷

      房屋质量纠纷是房屋交给之后购房者常常遇到的疑问,质量疑问多见的有裂缝、渗漏、墙皮掉落等。房屋呈现质量纠纷,有这么几种解决办法:榜首,可向建造行政主管部门投诉;第2,洽谈调停;第三,向裁定机构提起裁定;第四,凭借法令手段,保护自个正当权益。

      5、中介费纠纷

      通过中介签定房屋买卖合同,因为种种因素,致使终究合同无法实行,想要回中介费,中介公司却不退回,索要中介费纠纷也是多见的房产纠纷之一。这种状况要具体疑问具体分析,看一下致使合同无法终究实行的因素是不是是中介方面的因素导致的。签定三方协议时,能够在协议中对中介费的退回状况进行具体的约好,合同适用意思自治准则,合同内容不违背法令强制性规则,对合同签定方均具有法令效力。

      6、共有房产独自处置纠纷

      这种纠纷通常呈现在处置夫妻共同产业的状况下,假如购房者没有有关经历,没有事先进行具体的查询,不看房产证,没有相应的警惕性,很可能面对着合同免除,无法采购房产的法令危险。因此,在采购房产之前,一定要检查房产证,问询产业是不是有共有联系。

      7、小产权房买卖纠纷

      北京远郊区存在着许多的小产权房,这种房屋报价较低所以许多人采购,但是买卖这种产权性质的房屋存在着巨大的法令危险。首要,买卖小产权房的做法是法令的制止性做法,一旦发生纠纷,卖房人假如想要回房产,买卖合同通常状况下会断定无效,而交还房产。因此,小产权房不要买卖。

      三、二手房买卖的注意事项

      1、房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      2、土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      3、交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      4、房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      5、福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      6、物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      7、市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      8、单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      9、中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      10、合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

      以上就是法律快车小编为大家整理的二手房买卖中介纠纷怎么处理的相关内容,希望对大家会有帮助。我国经济的增长,促使了法律法规的健全,从而保障了人民生活的质量。要是您对我国法律法规存在有疑惑,欢迎您进入法律快车进行法律知识的咨询。选择我们,您们的权益将会更有保障!

     
  •   购买二手房时对于中介的话不能全部相信,因为中介并没有你想象中那么单纯地只是为了给你介绍房子。特别是在签订合同时,一定要注意相关条款,想必大家都想了解,关于二手房中介合同的注意事项下面详细为您介绍!

      一、二手房中介合同的注意事项

      根据二手房交易中的现实状况,在签订过程中,中介二手房合同应包括但不限于以下几方面:

      注意事项一:合同中要明确房屋坐落,产别,书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况,以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况,以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。

      注意事项二:合同中应约定房屋按套转让,可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。

      注意事项三:合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定,能让双方对各自的权利义务做到心中有数。

      注意事项四:合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定,以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。

      注意事项五:合同中应明确房屋的交付方式,为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证,也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。

      注意事项六:合同中应明确佣金的约定,提醒买卖双方支付佣金是自己的义务,从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。

      注意事项七:合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方,避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。

      注意事项八:合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任,这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。

      注意事项九:合同中要明确双方争议的解决方式,确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。

      注意事项十:合同中要有三方的签字,以确保合同的有效及安全。

       二、利用二手房交易的骗局

      1、施骗者多是伪造虚假身份,利用签订二手房买卖合同为诱饵,在办理房屋更名过户手续之前,向购房者索要定金及部分或全部购房款。一旦购房者交付款项后,施骗者便逃之夭夭,使购房者既未得到房屋还损失了资金。

      2、施骗者多为交易房屋的承租人,其利用能自由出入交易房屋的有利条件,伪造房屋产权证,通过信息站刊登虚假的卖房信息,造成购房者误以为施骗者就是房屋所有权人,向其缴纳定金或购房款,因此上当受骗。

      3、假借购房贷款骗取交易房屋。目前,贷款购买二手房的审批程序,都要求卖方先将房屋办理至买方名下后,由买方再向银行办理房屋抵押贷款。施骗者正是利用这一程序,实施诈骗行为。分为以下两种方式:

      第一种,施骗者谎称贷款购房,先向出卖人支付一少部分购房款后,要求出卖人将房屋办理至其名下办理贷款。当房屋办理至施骗者名下后,再将房屋转卖他人谋取非法利益,给出卖人造成损失。

      第二种,施骗者谎称贷款购房,交易房屋办理至其名下后,不向银行申请办理抵押贷款,或人为制造贷不成款,私下持已办理至其名下的房产进行典当、拆借,典当借款到手后潜逃。这时交易房屋已经被抵押,造成卖方无法追回自己的房屋,也未得到购房款。

      以上是法律快车小编为您整理的关于二手房中介合同的注意事项的内容,合同中要明确房屋坐落,产别,书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况,以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况,以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。如有其它疑问,欢迎向法律快车网站发布法律咨询。

     
  •   二手房是很多人的选择,但是如何选择二手房中产中介呢?下面,为大家介绍关于在二手房中产如何选择中介,希望对大家了解二手房有所帮助。

      一、知名度

      正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低,在购买二手房挑选中介之前,当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况,看其是否属于上海市房地产行业协会、上海市国土资源局和房屋管理局认证的“放心中介”。

      二、直营还是加盟

      直营的中介公司一般实力都比较雄厚,也比较注意自身的品牌形象,内部的管理体系也比较完善,相对来说损害客户利益的机率也相对较小。

      而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜,但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱,由于市场行情和宏观调控的影响,很多加盟店随时都有关门大吉的可能,选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。

      三、广告投放量

      广告投放量的多寡无疑也是衡量中介公司实力的标准之一,以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息,包括电视广告、报纸广告及络广告,而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。

      四、是否有自己的网站

      一般能拥有自己网站的中介公司,都比较注重自己的公司形象。

      五、口碑

      应去权威的媒体查看关于此中介公司的负面报道,以及此中介公司对于此报道所持的相应态度,以此来判断此中介公司是否是一家值得信赖的公司。

      六、查看营业执照及经纪机构资质证书

      申办房产中介公司需要符合众多条件,一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,看其是否具备从事经纪业务的资格,为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。

      七、注册资金

      选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障,但目前很多小房产公司的注册资金仅为500000以下人民币,而绝大部分单套交易的二手房房款都大于注册资金,一旦发生房产中介卷款私逃的行为,客户的权益很难得到保障。

      八、所签订的居间协议是否经过工商局备案

      由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例,而国家并未强制要求中介公司使用法定文本,允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。而对于格式的使用要求,应在其使用所在

      区域的工商局进行备案,在备案时工商局会对相关条款进行审核,经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等),最好是让律师或信得过的资深房地产经纪人帮忙把关。

      九、操作流程

      小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜,还美其名曰为全程陪同,其实是为了降低人力成本。品牌中介公司则分工明细,将前期交易与后期后续服务分开,由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作,另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务,这样即有利于资源的优化,又可以确保交易的安全性。

      十、房款是否过中介公司帐户

      在二手房交易中,很多客户往往认为是我跟房东买房子,所以房款理所当然的要交给房东,但二手房的特殊交易模式使其这样做暗藏着极大的风险。

      在平时的二手房交易中房款是通过中介公司的帐户来控制风险的,在此中介公司担当了安全保护者的角色,但中介公司除了赚取这段时间的利息之外,还有不法中介公司动用客户的房款用于自身的资金周转,甚至卷款而逃。

      因此,在二手房交易中房款最好是不要通过中介公司的帐户,而选择银行或公证处进行资金监管,这样更安全更有保障得多。

      十一、收取的钱款是否开具正规的发票

      在二手房交易中,除了房款是可以不通过中介公司的之外,还有两笔款项是要通过中介公司的,一是意向金,二是佣金,而无论是那一笔款项,都要求中介公司开具盖有公司财务专用章的收据或正规发票,如果条件允许,最好选择划账或刷POS机,尽量减少直接的现金支付。

      以上,就是法律快车小编为大家整理的关于在二手房中产如何选择中介的相关知识,想要了解更多关于二手房的法律知识,可以在法律快车网站上咨询专业的律师。

    (责任编辑:范小凤)

     
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