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二手房买卖协议纠纷

二手房买卖协议纠纷

发布时间 :2019-06-12 10:49浏览量 : 216
二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。那么发生二手房买卖协议产生的纠纷应该怎么处理呢?
  •   在我们现实生活中,随着房价的不断上涨,大城市里的年轻人可能一辈子都买不起一栋房子。许多人都会去购买二手房,因为二手房相比商品房便宜的多。那么对于二手房房屋买卖合同纠纷怎样去解决呢?下面就为大家带来的最新二手房房屋买卖合同纠纷相关内容,一起来看看吧。

      一、最新二手房房屋买卖合同纠纷

      (一)纠纷的当事人通过充分的协商,然后和平的处理好相关的二手房买卖合同纠纷,即协商处理纠纷

      二手房买卖合同中产生的纠纷,多半都是就合同中的部分内容当事人之间存在争议,而此时要是可以对争议的部分进行协商,心平气和的来解决纠纷,自然是最好不过的。此时就有可能涉及到对原二手房买卖合同中的部分条款内容进行修改,当然,对于那种之前合同中没有作出约定的,当事人也是可以在平等协商的基础上作出新的约定。之后,当事人就严格按照协商之后的合同内容来实际履行各自义务,享受相应的权利。

      重点:在通过协商方式处理二手房买卖纠纷的时候,当事人之间对合同内容的补充约定或者删减,其实都是可以当做是对原合同的一种修改,甚至有人说这是直接将原合同废除,在重新协商一致之后签订新的一份合同。而这样的方式下解决纠纷,主要的优势就在于当事人的合同成本有所减少,同时相关的纠纷其实也可以达到快速解决的目的。

      (二)一般当事人不愿意协商处理纠纷或者无法协商一致的,此时可以考虑去有管辖权的法院提起诉讼,即起诉处理纠纷。

      对民事纠纷的处理,其实诉讼算是其中兜底的一种方式,当然纵观所有的解决方式,诉讼也可以说是其中较为有效的一种,尤其是在那种当事人不能就争议点协商处理或者调解处理的时候,去法院提起诉讼,也不失为一种明智之举。

      二、房屋买卖合同有效的条件

      房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:

      1、房屋买卖合同双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

      (1)一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

      (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。此外,政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

      2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。

      3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。

      三、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的,如何处理?

      当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

      若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

      也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,法院不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,法院应予支持。”

      以上就是法律快车小编为大家带来最新二手房房屋买卖合同纠纷的全部内容。总的来说,合同往往都容易造成不必要的纠纷,这些都是双方当事人签订不仔细不谨慎造成的。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   我们通常情况下都愿意买一手房,对于二手房,如果不是因为资金等原因的话,是不会轻易购买的,就是因为二手房因房产本身的问题及其他因素的影响,容易导致二手房买卖合同纠纷。那么一旦出现二手房买卖合同纠纷,该怎么处理呢?今天就带您一起了解下按揭二手房买卖合同纠纷怎么处理

      一、按揭二手房买卖合同纠纷怎么处理

      (一)房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷的解决办法:

      1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

      2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

      (二)买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。

      买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。

      为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。

      (三)交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。

      由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。

      关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:

      一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。

      二是约定由买家来承担所有税费,卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产,因历史遗留问题,可能欠缴税费,更应注意此类风险。

      三是做低房价,即“阴阳合同”,“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。

      (四)由于支付定金而引起的纠纷的解决办法。

      在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:

      一是付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说买家违约的话,卖家可以没收定金;卖家违约的话,买家可以要求双倍返还定金。

      二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定,而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。

      三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。

      (五)中介费支付引起的纠纷的解决办法。

      1、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》,但价格没有谈下来,后来看到这套房子在其他中介也挂牌,而且价格也能谈下来,这样通过其他中介成交。此时,第一家中介如果说你利用他的房源成交,要求付他佣金。实践中,第一家中介主张佣金,鲜有法院、仲裁机构获得支持的。

      2、私自成交。买卖双方为了节省交易成本,在通过中介促成签订了房屋买卖合同后,避开中介,私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则,损害了中介作为居间方的利益,跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。

      3、“飞单”,为了节省中介费用,中介业务员私下与客户达成协议,不通过中介公司而是私自收取佣金,或者在第一间中介行签了《居间协议》后,又跑到另一间中介行成交,这就是“飞单”。表面上看,客户付出的费用减少了,但实际上风险很大。

      (六)因户口问题引起的纠纷的解决办法。

      卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是“学位房”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定,否则不能达到买房的初衷。

      买家在户口问题上一定要防患于未然,予以充分重视。建议考虑以下三个办法:

      第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高,法院可能只会支持其中一部分,所以对卖方的制约力不强。

      第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些,这样对卖家的制约会更大。

      第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大,如果买家买房的目的主要是为了落户,采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

      二、二手房买卖

      二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介,需要交付一定的中介费用。 通过中介购买房屋是当前买房人最稳妥的方式,而且这种方式也将会一直延续下去。中介首先能够保证客户有充足的房源进行选择,其次可以把控买卖双方的风险和运作。 但是现在的二手房中介层次不齐,选哪家中介进行交易,是需要买房人首要且慎重考虑的问题。

      为了防止二手房买卖当中不必要的纠纷,买受人一定要提前评估及考察房源详情,综合考虑面积、年限、折旧、朝向等各方面因素。以上就是法律快车小编为您整理的按揭二手房买卖合同纠纷怎么处理的相关内容,希望对您有所帮助。如有其它法律问题,欢迎咨询法律快车,我们将竭诚解决您的问题。 

     
  •   一般我们在够买房屋是可能见到的是一个房屋预期模型并不会见到房屋的是购买的流程。但是对于很多的人来说一般在哎自己够买房屋的时候一手新房源的购买流程是相对于二手房屋的购买二延比较麻烦的事情,因为一手房源会在房屋装修等各个事情上产生一定的纠纷,接下来就为大家来解答一下二手房买卖合同常见纠纷有哪些及其相关问题。

      一、二手房买卖合同常见纠纷有哪些

      1、房屋面积差异的处理

      二手房买卖合同未约定单价,或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。

      2、二手房过户税费争议

      法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

      3、定金条款表述与适用

      二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。

      4、房屋质量的交接处理

      二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。

      5、解除合同的通知效力

      二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除。对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

      6、合同签订真实性判定

      在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时,法官应依法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

      7、购房合同的性质判定

      当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

      8、房屋相关费用的结清

      二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的,依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用,买受人在垫付后可向出卖人追偿。

      9、精神病人的卖房效力

      精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为,未征得其法定代理人的同意或事后追认,该民事行为无效。

      10、未成年房主卖房程序

      未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。

      11、约定不明与合同解释

      二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

      12、转按揭二手房屋纠纷

      需办转按揭的二手房买卖,在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下,对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金,一方违约未给另一方造成损失的,违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定,请求法院予以调整。

      13、土地出让金补交责任

      购买划拨土地上的房屋,应由购买人补交土地出让金,交易双方另有约定的除外。

      14、口头合同效力与认定

      房屋买卖行为是要式法律行为,但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式,不影响合同的效力。

      15、无可归责于双方情形

      二手房买卖合同签订后,因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除,双方无需承担违约责任。阴阳合同、税费负担、遗漏条款等,往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。

      16、判决确权与卖房效力

      在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中,如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销,受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权,但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。

      17、隐名代理与借名购房

      房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准,但当事人之间约定产权实际归属的,该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托,以自己名义购买房屋的,应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房,并登记在他人名下,隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

      二、卖方违约情形

      1、卖方违约与继续履行

      二手房买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

      2、逾期过户的法律责任

      二手房屋买卖合同合法有效,未办理物权登记的,不影响合同效力。买方请求卖方履行合同,并协助办理房屋登记过户手续的,应予支持。

      3、逾期交房的损失计算

      二手房买卖合同签订后,卖方未依约交付房屋的,应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式,买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准,结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置,来确定逾期交付违约金或赔偿损失的,应予支持。

      4、户口迁移的违约责任

      二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼,因户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由,要求出卖方承担违约责任的,属于民事案件受理范围。

      5、盗卖房屋的法律效力

      擅自将他人房屋转让给第三人,第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的,该房屋买卖合同有效。

      三、买方违约情形

      1、逾期付款的法律后果

      二手房买受人逾期付款,合同中已约定逾期付款违约金计算标准的,按合同约定处理。合同中既未约定计算标准,又未约定相应损失赔偿的,应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额,当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。

      2、房款拖欠与诉讼时效

      二手房交易中,出卖方将房屋交付买受方后,买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权,其诉讼时效为两年,诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的,不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权,应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。

      3、买方拒绝履行的理由

      二手房买卖合同签订后,买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定,又无合理抗辩理由的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

      4、购房尾款的支付时间

      二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

      5、按揭未办理责任认定

      二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

      以上就是关于二手房买卖合同常见纠纷有哪些及其相关问题,法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询,为您解决一些与这方面相关的分歧并解决与房屋买卖相关的问题是我们的荣幸。希望对您有帮助,感谢您的阅读。

     
  •   二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。那么,二手房买卖合同纠纷怎样打官司?二手房买卖合同纠纷需要哪些证据?买卖合同纠纷发生一般有哪些常见的原因?以下详细为您介绍!

      一、二手房买卖合同纠纷的起诉流程

      1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒,您现在主要是对诉讼程序不了解,才会产生各种误会。

      2、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。

      3、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。

      4、被告就同一案件起诉原告,是正常的,可能属于反诉,也可能是另行起诉。

      二、二手房买卖合同纠纷需要的证据

      1、房屋产权凭证;

      2、房屋买卖合同及公证书;

      3、有关机关批准买卖房屋的文件;

      4、关于房屋交付情况的证明;

      5、买卖双方交付、收取房款的凭证;

      6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明;

      7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据;

      8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据;

      9、其他证据。

      三、买卖合同纠纷发生有哪几种常见原因

      1、商品质量条款未约定或约定不明

      合同中对于交易的对象——合同的标的物的质量一般应该有个明确的约定,包括标的物的质量标准、质量异议期限以及法定的鉴定检验机构。如果没有明确的约定,就会各执一词,纠纷就此产生。

      2、商品交接及货款支付未约定或约定不明

      合同中应约定是送货还是提货,目的地在哪里,运费如何承担。因为这样直接涉及合同履行地的认定,对案件的管辖会产生重大影响。此外,货款的支付时间和支付方式也须明确。

      3、违反诚信原则

      合同法的基本原则之一就是诚实信用原则,任何完美的合同如果遭遇一方不讲诚信,就会产生纠纷。因此,这就要求当事人在商业活动中要考察对方的商业信誉。

      4、 未考察主体资格或主体的偿债能力

      A 与B之间都是大公司,A公司下属有很多子公司C、D、E、F、G等二十几家。B为供方,A及其子公司为需方,为降低采购成本,子公司需要货物时均通过A公司集体统一向B公司采购,但每次具体签定合同时均由子公司与B签定合同,最终因货款未结清而产生纠纷。那么,B公司很显然不能向A公司直接主张权利,而只能向众多子公司主张权利。若向A公司主张权利,A公司抗辩其为各买卖合同中系代理人身份,案件会遭法院驳回。本案如能在每份合同中将A公司作为连带责任保证人,则一切问题迎刃而解,同时还可大大降低B公司的诉讼成本。

      又如,张三是A、B 两个公司的股东,两公司的日常经营均由张三负责,张三及业务员经常以A公司的名义向C公司进货(提货),提货单上的提货单位栏均写上A公司、提货人张三或某业务员。后来A公司经营不善逐渐歇业,但进货仍在继续。A公司进货后以B公司的名义销售给第三方,自然B公司与第三方结算货款。因此C公司在没有其他证据的情况下根据提货单只能起诉A公司催讨货款,结果可想而知。

      5、违约责任问题

      有的合同中对于违约条款只约定因一方违约由另一方承担赔偿责任,而无具体违约事项和违约金数额,结果相当于未有约定。

      违约责任的约定虽然不能穷尽所有事项,但应该将常见的容易发生的情形进行约定,如交货时间、质量、数量,货款的支付期限,等等,并应该约定违约金的具体数额。这样在纠纷发生后既可以更好地认定是否存在违约,也可以避免对损失难以举证的困难。

      6、管辖约定

      有的合同约定发生纠纷由有管辖权的法院管辖或约定由原告方所在地法院管辖,这样的约定等于没有约定或约定不明。根据民诉法的规定合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖,被告住所地一般明确,但合同履行地在现实中颇多争执。92年的民诉法意见19条对合同履行地进行了解释,但被96年的法发28号司法解释予以否定,98年的法释3号又对前面的司法解释进行了解释。最终的意见是以合同约定的履行地来确定管辖的法院为主要原则,这是遵从了民诉法关于协议管辖的规定。但是,又有例外,对于虽有履行地的约定但未实际履行合同,且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地,以及口头购销合同纠纷案件,均不依履行地确定案件的管辖。

      因此,约定合同履行地对于确定管辖的法院尤为重要,同时约定履行地而不直接选择管辖的法院,对于当事人来说也更能接受。

      7、签名盖章

      自然人签名要确保与其身份证件相符,最好注明身份证号码;法人盖章要确保是法人章或合同专用章,名称与合同主体相符,不能是只能部门的印章。

      以上是小编为您整理的二手房买卖合同纠纷怎样打官司的内容,对于涉及到打官司的话,证据是必不可少的,一般打官司的话,自己本身缺乏经验,建议联系专业,经验丰富的律师代理。

     
  •   当我们在进行二手房的购买时,很容易因为双方利益归属未能协调好,导致产生纠纷。那么当我们产生纠纷之后,怎么去仲裁呢?下面就为大家带来的二手房买卖纠纷如何仲裁的相关内容,一起来看看吧。

      一、二手房买卖纠纷如何仲裁

      二手房买卖合同纠纷,双方协商一致达成仲裁协议,才能申请仲裁,否则协商不成,只能到法院起诉解决了。

      《中华人民共和国仲裁法》

      第四条 当事人采用仲裁方式解决纠纷,应当双方自愿,达成仲裁协议。没有仲裁协议,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理。

      《中华人民共和国民事诉讼法》

      第一百一十九条

      起诉必须符合下列条件:

      (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

      (二)有明确的被告;

      (三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

      (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

      二手房买卖细节问题

      提醒置业者购买二手房时注意七个细节:

      1、弄清权属再出手。买房前,一定要弄清楚房屋的权属,究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷,房子再好也不宜购入。

      2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。

      3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手,可能会故意隐瞒房屋建成时间,看房时应留意房产证测绘页上的数据,从而了解房屋大致年限。

      4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致,是否存在私搭乱建现象,以免购买的房屋面积缩水。

      5、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。

      6、全面考察房屋周围环境。重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

      7、谨防黑中介。购买二手房要找正规的中介公司,以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。

      三、二手房过户流程

      1、建议购买人明确自己的购买需求,选择一家信誉良好的大型房地产中介公司代理选房。

      2、选中房屋后,和房地产中介公司以及房主签订《三方协议》并交纳定金。

      3、买方、房主和中介公司三方会面,在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;此时,双方买卖关系正式成立,买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司,同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后,开始办理过户手续。

      4、按产权转移登记要求,买卖双方需准备规定的资料以备过户。

      5、中介公司专职过户员携带买方和房主以及相关资料前往地税局办理核税缴税手续;如果可以上市交易,地税局将出具契税、营业税清单,由买方和房主当日缴纳,地税局出具税务收据。

      6、买方及房主在过户员带领下,到房产交易中心办理递件登记和缴税手续。买方和房主分别递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件,填写《房屋所有权转移登记申请书》,领取受理通知单,同时补齐房屋印花税。此期间房产交易中心将对买卖双方所提供证件和缴税情况进行初审和复审,以确保过户条件无误,否则交易中心会将相关问题及时通知给中介公司。

      7、中介带领新业主与旧业主进行物业交接,即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用,同时对家具等进行最后查验。

      8、满20个工作日后,过户员通知并带领新业主前往房产交易中心领取新房产证,同时通知前房主准备领取房款。至此,购买二手房的过户手续完毕。

      以上就是法律快车小编为大家带来的二手房买卖纠纷如何仲裁相关内容。如果我们遇到了纠纷,最好是通过协商的方式解决问题,如果协商不成,也可以通过法律的武器维护自己的权益。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   在购买二手房的时候签订二手房买卖合同是非常有必要的一件事情,有些人便会去进行二手房买卖合同的公证,但是却又不太清楚二手房买卖合同公证的程序。下面为大家带来二手房买卖合同公证的程序的相关内容,一起来看看吧。

      一、二手房买卖合同公证的程序

      (一)买卖双方共同向公证处提出公证申请

      1、卖方需要提交如下材料:身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、土地证、结婚证等;

      2、买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等;

      3、如果一方当事人不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书;如果交易房产是多人共有的,则卖方应为所有共有人(以及其配偶),需要全部到场。

      (二)公证员根据当事人提交的证明材料进行审查

      1、申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致;

      2、申请人的行为能力是否完全具有,不存在限制行为能力或无行为能力的情形;

      3、申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿;

      4、申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致;

      5、买卖双方对于交易的主要条款(如交易标的、交易金额、付款方式等)认识无异议,或者至少已经基本达成一致;

      6、交易的房产所有权明确,不存在限制或者禁止交易的情形;

      7、如果交易房产存在多个所有权人,则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示;

      8、当事人的申请符合公证管辖的规定。

      二、二手房买卖合同公证的费用

      1、证明土地使用权出让、转让,房屋转让、买卖及股权转让标的额500000元以下部分,收取比例为0.3%,按比例收费不到200元的,按200元收取;

      500001元至5000000元部分,收取0.25%;

      5000001元至10000000元部分,收取0.2%;

      10000001元至20000000元部分,收取0.15%;

      20000001元至50000000元部分,收取0.1%,

      50000001元至100000000元部分,收取0.05%,

      100000001元以上部分,收取0.01%。

      2、证明其他经济合同标的额20000元以下的,收取比例为1%;

      20001元至50000元部分,收取0.8%,50001元至100000元部分,收取0.6%;

      100001元至500000元部分,收取0.5%;

      500001元至1000000元部分,收取0.4%;

      1000001元至2000000元部分,收取0.3%;

      2000001元至3000000元部分,收取0.2%;

      3000001元至4000000元部分,收取0.1%;

      4000001元以上部分,收取0.05%。

      3、证明用于职工公积金贷款的个人住房抵押合同每件收费100元。

      4、证明用于组合贷款的个人住房抵押合同每件收费150元。

      5、证明非财产性民事协议如赡养协议、扶养协议、变更抚养权协议等每件收费100元。

      6、证明计划生育协议等每件收费100元。

      7、证明知青子女回沪委托监护协议等每件收费100元。

      8、证明资助出国留学协议等每件收费200元。

      9、证明涉及财产关系的民事家庭财产分割协议、遗产分割协议、婚前财产约定、离婚财产分割协议等每件收费400元。

      10、证明民间借款、还款协议、合同每件收费400元。

      11、证明房屋动迁拆迁补偿安置协议等每件收费400元。

      12、证明生父母共同送养的收养关系每件收费500元。

      13、证明生父母单方送养的收养关系每件收费800元。

      14、证明其他监护人送养的收养关系每件收费1000元。

      15、证明财产继承,赠与和遗赠,如继承权公证、用于继承的亲属关系公证、赠与合同公证、受赠或受退赠书公证等按受益额的2%收取,最低收取200元。

      三、二手房买卖合同公证的效力

      一切公证行为都产生证据上的效力。

      1、任何法律行为和有法律意义的文书、事实经过公证证明,国家证明它的真实性、合法性,即产生法律上的证据效力。人民法院审理案件中,如果在收集、调查证据时涉及某项文书,而这项文书也经公证证明,即应确认其效力,可以直接采证。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。

      2、依照法律必须公证证明的法律行为,则公证证明就成为这些法律行为生效的必要条件。法律对于不同的法律行为有不同的形式要求,包括口头、书面及公证证明,取决于该法律行为所产生(或变更、消灭)的法律关系的重要性、复杂性和它对于第三者的作用。虽未为法律规定而当事人自行协议公证证明作为双方法律行为必要的形式条件之一的,这一法律行为也必须公证证明方能成立。

      以上就是法律快车小编为大家带来二手房买卖合同公证的程序的全部内容。进行二手房买卖合同公证其主要原因还是为了避免二手房买卖合同纠纷。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   我们在购买房屋的时候是要签订购房合同的,因为合同可以很好的保障我们的权利,对于拆迁安置二手房也是一样。那么大家知道拆迁安置二手房房屋买卖合同怎么写吗?下面就为大家带来拆迁安置二手房房屋买卖合同的相关内容,一起来看看吧。

      一、拆迁安置二手房房屋买卖合同

      出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      根据《合同法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

      一、房屋的基本情况:

      甲方房屋座落在________________________________,建筑面积为______平方米,乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解,愿意购买该房屋。

      二、甲方保证该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项,由甲方承担,乙方不负任何责任。

      三、上述房产的交易价格、款项支付方式

      1、购房款为人民币__万元整(大写:叁拾陆万元整);

      2、乙方应当于本合同签订之日起向甲方支付人民币 万元整(大写: 万元整),余款 万元应于上述房屋产权过户至乙方名下之日支付甲方。

      四、房屋交付

      甲方应在交房当日(____年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其钥匙全部交付给乙方。

      五、关于产权登记的约定:

      1、甲方在上述房屋可办理房屋产权证、土地证及其过户手续条件成就时,应及时办理过户手续,乙方应配合将相关的收件(包括甲方原交付的拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据等)交付乙方办理,关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担。

      2、甲方办理有关过户手续后,应当提供一切与房屋有关的手续及资料及时积极配合乙方办理房屋权属变更手续,不得用任何方式拒绝阻挠。房屋权属从甲方变更至乙方名下所产生的税费等相关费用均由乙方自行承担。如因甲方的原因造成乙方不能在向甲方提出书面要求起_____天内办理房屋权属变更手续,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方,并按已付款的______%赔偿乙方损失。

      3、乙方如在本房屋买卖合同成立后,无论办理房屋产权证,土地证及其过户手续与否,将此房出租出售,甲方不得以任何方式阻挠。在办理房屋产权证,土地证及其过户手续时,甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证,原房屋产权人结婚证及复印件,原房屋产权人夫妻双方身份证复印件,其他房屋共有人同意出售的书面意见等),不得用任何方式拒绝阻挠。

      六、甲方逾期交付房屋违约责任:

      除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。逾期不超过_
    _天,违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止,每延期一日,甲方按乙方已支付房价款金额的_ _%向乙方支付违约金,合同继续履行;逾期超过_
    _天,则视为甲方不履行本合同,乙方有权终止合同,甲方将乙方累计已付款全额还与乙方,按 利率付给利息。

      如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题,影响乙方的居住及使用时,乙方有权要求退房,一切损失由甲方承担。

      ……

      甲方(签字): 乙方(签字):

      x年x月x日x年x月x日

      以上就是法律快车小编为大家带来的拆迁安置二手房房屋买卖合同的相关内容。房屋买卖可以说是一件大事,我们在签订相关的协议和合同的时候一定要注意,避免没看清合同而使自己受到损失。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   对于经济条件一般的家庭来说,新开发的楼盘价格都比较贵,所以如果买房都是考虑的二手房,在购买二手房之前买卖双方会签订一个二手房买卖合同,合同自成立时就发生了法律效力,但是存在着可撤销的情况,那么二手房买卖合同可撤销的情形有哪些呢?下面为您详细解答,希望对大家有帮助。

      一、二手房买卖合同可撤销的情形

      根据合同法相关规定,因重大误解订立的以及在订立合同同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。针对二手房房买卖合同能够依法请求撤销的,主要有以下几种情形:

      1、对房屋的单价或面积存在重大误解;

      2、对房屋的使用年限存在重大误解;

      3、对房屋的性质和用途存在重大误解;

      4、房屋销售代理商利用自己的经验,与房屋买卖的个人签订权利与义务不对等的合同,应作为显失公平的合同,另一方可请求撤销该合同。

      二、可撤销合同中行使撤销权时应当遵循的规则

      1、行使撤销权的主体要合格法律规定撤销权的目的,是保护因合同有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形而在利益上受到损害的一方当事人,所以,行使撤销权的主体应是错误或瑕疵意思表示的一方当事人,即重大误解方(一方为主,有时也可是双方)、因显失公平的合同利益受到严重损害方,被欺诈、被胁迫、处于危难中的一方。

      2、行使撤销权的客体要合法。即须为《合同法》第54条所规定的几种合同:因重大误解而订立的合同、显失公平的合同(订立时)、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。除此之外的合同,当事人不得行使撤销权。

      3、行使撤销权的方式要适当。享有撤销权的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。依我国法律规定,行使撤销权应以诉讼或仲裁方式为之,而直接向对方当事人为意思表示,并不发生撤销权行使的效力。

      4、行使撤销权须在法定期间内行使。行使撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使,否则,法律不予保护,可撤销合同仍应为有效合同。

      三、合同撤销权的除斥期间

      《合同法》第五十四条规定:存在因重大误解的,在订立合同时显失公平的,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:

      1、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

      2、具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

      也就是说,合同撤销权行使期限是除斥期间,该期限不能中断、中止或者延长,权利人如果不及时行使,将丧失该项权利。

      综上所述,二手房买卖合同也会出现可撤销的情形,如果存在着欺诈以及胁迫等情形,在实际操作中对于重大误解比较难以界定,如果是普通人都会误解的情形,那么就可以构成重大误解,当事人都可以撤销二手房买卖合同。以上就是“二手房买卖合同可撤销的情形”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
  •   现在买卖二手房的人越来越多了,大家都知道买卖二手房都是需要过户的,从原来的户主过给买家,那么二手房买卖合同过户费是多少?二手房买卖合同公证费是怎么计算的?签订二手房买卖合同注意事项有哪些?针对这几个问题为您详细介绍,希望对你有所帮助。

      一、二手房买卖合同过户费是多少

      1、二手房在交易的过程中,需要收取的费用就很多,大部分的二手房过户交易税费就是指在二手房交易的这个过程中,由税务部门向买卖双方征收的各类税费,其中大概包括:营业税、个人所得税、土地税、印花税、城市维护建设税、契税、费附加税等。

      2、契税(由买方支付):按国家相关方面的一些规定,进行房屋买卖就要向国家方面缴纳相关的契税,无论是买卖商品房还是存量房都是必须要缴纳的。一般住宅类的二手房过户房屋标准会按房款的总价的1%-3%来交纳契税,其中具体的比例会需根据国家相关政策来浮动。

      3、此外还包含有房屋权登记费、买卖合同公证费、房屋评估费、房屋产权登记费。

      二、二手房买卖合同公证费是怎么计算的

      二手房买卖合同具体公证费用,一定要去当地公证处咨询,各地均有所不同。

      证明经济合同的参考公证费如下所示(按照标的额多少收取):

      50万元以下:收取0.3%,较低200元;

      50-500万元:1500+(标的额-50万)×0.25%元;

      500-1000万元:12750(标的额-500万)×0.2%元;

      1000-2000万元:22750+(标的额-1000万)×0.15%元;

      2000-5000万元:37750+(标的额-2000万)×0.1%元。

      三、签订二手房买卖合同注意事项

      1、房屋产权和手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。

      2、明确成交价格和税费责任

      在签定合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

      3、明确买卖双方的责任

      签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

      4、明确付款方式和时间

      双方应该在合同中明确付款方式和时间。

      5、过户时间要明确

      过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。

      6、物业交割要清楚

      在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。

      以上就是“二手房买卖合同过户费是多少”的全部内容,过户费具体多少需要根据实际情况来定的,我们只要知道税率就能算出过户费的,如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
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