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买卖合同无效

买卖合同无效

发布时间 :2019-06-03 13:41浏览量 : 216
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。买卖是商品交换最普遍的形式,也是典型的有偿合同。买卖合同也有无效的时候,下面为大家介绍一下买卖合同无效的相关规定。
  •   现在社会随着房地产产业的不断兴起,许多商品房拔地而起。因此有购买商品房意向的当事人就需要注意一些问题了,那就是商品房买卖合同无效的问题。

      一、商品房买卖合同无效的情形

      1、房地产分离出卖,合同无效。

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。

      房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。

      机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

      买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      二、个人房屋买卖流程

      1、咨询、了解信息:买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋产权证书、身份证件及其它证件。

      2、寻找房源:可通过亲朋介绍、报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;选择有资质的房地产经纪公司代理购买。

      3、找到房源之后实地去看房:选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。

      4、签合同:买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      5、办理过户:买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。

      6、办理贷款:对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,银行将贷款一次性发放。

      7、完销售易:买方领取房屋产权证、付清全部房款,卖方交付房屋并结清全部物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

      三、购买手续不全的商品房会有什么风险?

      1、取得权属证书的期限无法确定;

      2、为取得权属证书,需要支付额外费用,如需补交土地出让金;

      3、只能取得使用权,不能取得权属证书,不能上市交易;

      4、可能被政府以违法建筑强制拆除。

      在我国商品房买卖合同无效的原因有很多,但是最主要的便是弄清楚商品房的产权主体,其次便是是否存在违法的行为等方面。以上即是商品房买卖合同无效的情形的相关知识。这些便是法律快车小编为大家带来的知识,若还其他问题需要咨询,欢迎咨询法律快车律师。

     
  •   实践中,因为某些因素导致所签订的合同无效的情形很常见,如以欺诈,恶意串通等手段签订的合同视为无效合同。合同无效是可以请求赔偿的,今天小编就为大家整理了关于房屋买卖合同无效赔偿的法律知识,希望能给大家提供帮助。

      一、房屋买卖合同无效赔偿

      无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下几种赔偿方式。按照合同法的基本理论,合同无效的,由导致合同无效的过错一方承担缔约过失责任,而缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益(又称固有利益)损失,信赖利益损失主要是指实际损失、费用以及可预见的应增加而未增加的利益。

      1、出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。

      2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      3、在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      4、因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      5、涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      二、合同无效的情形包括哪些

      《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      三、哪些机构有权确认合同无效

      确认合同无效的机构具有法定性。合同效力的确认,事关合同当事人订立合同的目的能否实现,以及当事人合法权益能否得到保护的问题。同时,合同效力的确认,还关系到交易能否正常进行和社会经济秩序稳定的重要问题。因而,对无效合同的确认,应采取慎重态度。因此,法律规定,无效合同的确认归人民法院和仲裁机构,其他任何组织和个人均无此项权利。

      以上是有关房屋买卖合同无效赔偿的内容,希望能给大家提供帮助。从中我们也可以知道有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。如需了解更多,欢迎登录法律快车网站,将提供免费的法律咨询。

     
  •   公房是中国特殊体制下遗留下来的产物,也称公有住房,随着经济建设的不断发展,在房产交易市场中也会出现公房买卖的现象,但是有些公房买卖是无效的,那公房买卖合同无效的情形有哪些

      一、公房买卖合同无效的情形有哪些

      1、房屋与土地分开转让的,(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让/地产不得转让)

      法律规定:

      《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定:“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离”

      《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”

      《城市房地产管理法》第四十二条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

      2、侵犯优先购买权的。

      法律规定:

      《民法通则》第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”

      《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

      《合同法》第二百三十条条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

      3、因欺诈而转让商品房的。

      法律规定

      《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      4、商品房预售违法的。

      法律规定

      我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

      5、在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。

      法律规定

      《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定,以下合同应为无效:以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

      6、其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

      如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

      对这些特殊情形,应具体分析而不宜一概认为无效。

      二、公房买卖流程怎么走

      1、想要在我国买公房的首先的一步就是,向我国的直管公房管理部门提出经同户居住成年使用人共同签字同意的转让转租书面申请,如实申报转让转租价格,经初审同意后领取市房产管理局统一印制的《公有住房使用权转让、转租申请审批表》。

      2、在我国,转让转租双方当事人签订转让转租协议。如公有住房使用权的转让价格明显低于市场价的,由我国的直管公房公司收购的,在我国市直管公房公司将与转让人签订转让协议。这一项内容也是很保护人们的利益了。

      3、在我国公有住房使用权转让当事人向我国的直管公房管理部门提交《公有住房使用权转让、转租申请审批表》。

      4、相信在我国想要进行公房买卖的朋友很希望经历的一个流程就是缴费领证了。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“公房买卖合同无效的情形有哪些 ”的相关知识,相信大家对公房买卖合同无效的情形有了明确的认知。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
  •   核心提示:妻子7年前把村里的一套两间两层旧式楼房卖出去,其中包括宅基地使用权,而丈夫并没有在买卖合同签字,后来双方发生纠纷,法院对该买卖合同认定,采取无效认定,有效对待的处理原则。

      近段时间,小产权房、农村宅基地等话题备受社会各界关注。目前,我国尚未开放农村房屋的流转,但在一些地区农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍,并由此引发了许多纠纷。近日,武进法院横山桥法庭就调解了一起历经7年的农村宅基地房买卖纠纷。

      7年前花10余万,买下一套宅基地房

      2006年2月,武进郑陆镇某村村民王琴娣与沭阳人杨建明签订房屋买卖合同一份,将其名下座落在该村的一套两间两层旧式楼房,以108000元的价格出售给杨建明,因为王琴娣早在2005年就举家搬入郑陆镇集镇上一套别墅内。杨建明与妻子陈荷秀早在2001年就从老家沭阳来到郑陆,承包几十亩地种植水稻,几年来一直租居住在当地。

      因该套房屋的产权人仅登记为王琴娣一人所有,她丈夫施权成虽然知晓了卖房事宜,但并没有在该协议上签字。同年6月,杨建明向王琴娣交付首期房款83000元,并搬入所购房屋内。第二年3月即最后一期25000元要付款时,施权成与王琴娣提出要加收房前的场地费50000元,否则就要收回房屋。

      对于这个要求,杨建明自然不同意,但他表示双方解决纷争后可以再交纳25000元余款。经当地村委多次调解,双方均闹得不欢而散。不久,由于施全成患重病,一家人将精力重心放在投医寻药上,卖房风波告一阶段。

      卖家起诉到法院,要求确认合同无效

      今年6月,病情已趋稳定的施全成向法院起诉,要求确认王琴娣与杨建明夫妇签订的房屋买卖协议无效。

      法院审理认为,由于双方买卖标的物不仅是房屋,还包括相应的宅基地使用权。根据我国相关法律规定,杨建明夫妇的户口在沭阳,无权取得或变相取得王琴娣的宅基地使用权,因此王琴娣与杨建明签订的房屋买卖合同应认定无效。

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      但是,综合双方履行协议的诚意及纷争的起因,出卖人应对合同无效承担主要责任、杨建明夫妇承担次要责任。因所涉房屋杨建明夫妇已入住多年,并对房屋进行修缮,况且王琴娣一家已另购房屋居住,社会秩序已形成,因此涉案房屋不宜再返还给王琴娣夫妇。

      经过调解,鉴于在房屋门前场地平整上,施全成、王琴娣投入较多,在原有的房屋买卖协议上,确实遗漏了该部分费用,杨建明夫妇同意给付对方房款余款、房地费、利息共计68000元,施全成、王琴娣则同意房屋归杨建明夫妇所有,今后双方无牵涉。

      法官:无效认定 有效对待

      该案承办法官说,在一些地区,农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍。应该说,农村房屋买卖合同签订时,双方当事人作为心智成熟的人都表达了真实意思,而过了几年后,看到房价的增长或适逢拆迁,为了取得征用补偿利益,出卖方往往会以签订的买卖合同违反法律规定,要求确认合同无效,返还房屋。这是一种明确的背信弃义行为,司法者不考虑到案件实际状况一概认定无效、双方返还,则可能产生这样一个逻辑:不诚信者获益,诚信者吃亏,乡村社会的基本正义会因此遭遇蹂躏践踏。

      所以,在当下立法和政策条件下,对该类农民卖房案件,法院一般遵从“无效认定、有效对待”处理原则,维护社会正义。

      (文中当事人系化名)

      (原标题:农村宅基地房卖了7年,他反悔了)

     
  •   安居房买卖合同是双方当事人对房屋买卖的价款达成一致所签订的合同。我们都知道,任何合同都是存在有效和无效的界定的,安置房买卖合同也不例外。那么,什么情形下安居房买卖合同无效呢?我相信你一定会产生浓厚的兴趣。

       一、什么情形下安居房买卖合同无效

      1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

      (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

      (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      (3)依法收回土地使用权的;

      (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

      (5)权属有争议的;

      (6)未依法登记领取权属证书的;

      (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      二、警惕这些无效购房合同

      1. 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      2. 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

      3. 开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      4. 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      5. 开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

      6. 出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋;

      7. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

      8. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

      9. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;

      10. 出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

      11. 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。

      三、购房合同无效怎么办?

      购房买卖合同无效怎么办?一般情况下,都是由开发商的原因导致合同无效,因此购房者可以要求开发商承担违约责任。

      我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解什么情形下安居房买卖合同无效,在有效的情形内制定法律行为和履行义务,法律才会对你进行合法有效的保护。如果大家还有其他法律上的问题欢迎大家咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   生活中并不是所有签订的合同都是有效的,有的合同可能违反了法律强制性规定或者是不是当事人的真实意思表示,而不发生当事人希望的法律效力。那么起诉买卖合同无效是怎样的呢?

      一、起诉买卖合同无效

      根据我国法律规定,合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失,一般采取如下方法处理:

      (一)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还,也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

      (二)赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的,应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。

      二、抵押合同无效的情形有哪些

      1、 债务人有多个债权人时,而将其全部财产抵押给其中一个债权人,因此丧失了履行其他债务的能力,损害了其他债权人的合法权益,这种抵押合同无效;

      2、 对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效;

      3、 破产企业在法院受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间,对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效;

      4、 债务人与个别债权人恶意串通,将其大部分财产抵押给一个债权人,从而丧失履行其他债务能力的,该抵押合同无效。

      三、签订质押合同需要注意什么

      1、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同,主合同无效时,抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的,而对个人之间借款没有此规定,故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。

      2、当事人应当以书面形式订立抵押合同。

      3、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满,抵押权人没有清偿债务能力时,就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。

      4、用必须办理抵押登记的财产比如房产、土地、汽车等作抵+押物的,应向有关部门申请抵押登记,不办理抵押登记手续的,抵押合同不生效;用其他财产作抵押物的,可以自愿向公证部门申请抵押登记,并且只有办理了抵押物登记手续的,才有对抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。

      当事人在签订合同的时候一定要仔细阅读合同条款,避免签订无效合同而陷入纠纷之中,如果是无效合同的可以向法院申请认定合同无效。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于起诉买卖合同无效的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。

     
  •   在房屋买卖的过程中,签订合同是很重要的,以确保双方当事人各自享有的权利及义务。但很多时候在发生纠纷之后,采取法律手段来进行维权却被告知买卖合同无效的情况。那么期房买卖合同无效的情形有哪些?

      一、期房买卖合同无效的情形

      1、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力的人是指不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人的房地产买卖均由其法定代理人代理签订合同,由他们独立签订的房地产买卖合同属无效合同。

      2、乘人之危而签定的房地产买卖合同。一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件而签订的房地产买卖合同属无效合同。

      3、以欺诈为目的签订的房地产买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

      4、产权主体有问题的房地产买卖合同。所谓产权有问题,是指房屋的出卖人并不是房屋产权所有人。如果非产权所有人出卖房屋没有得到产权所有人的同意,无法提供同意证明书,则签订的房地产买卖合同是无效的。

      二、买卖期房是否属于违法行为?

      我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记,至于期房买卖合同的法律效力问题,是没有任何影响的。

      上海高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有债权,对债权进行转让是法律赋予的权利,因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力,无非是不能办理预告登记而已。

      三、期房买卖应注意的事项

      1、明确该产权的合法性、完整性。是否有合法的产权手续。同时土地及房屋的手续是否都有。

      2、明确该房屋的产权性质及类型。看是属于商业、住宅还是其他用途。

      3、该房产产权权利人的状况。明确是属于个人财产还是夫妻共有财产,或是有其他共有产权人的存在。同时还要明确该房产是否存在他项权利登记状况。是否有抵押等情况。

      4、交易是否有限制。因为是保障用房,交易通常是有限制的。核心就是过户会有限制,建议你到属地的房管局具体咨询该楼盘的交易限制情况。

      5、在交易的时候必须保证能有房产证和土地证。如果能低于市价一半卖,手续绝对是不全,或交易是有限制的房产。产权瑕疵肯定存在,该类房产投资风险较大,建议不要草率投资。以免经济利益受损。

      以上就是法律快车小编为大家整理的关于期房买卖合同无效的情形的相关资料。虽然在某种程度上购买期房会比商品房的价格更加实惠并且具有较大的升值空间,但同时也会具有一定的风险。如果您对此还有其他疑问,欢迎咨询法律快车的在线律师。

     
  •   房改房是现在很常见的一种,它与商品房是有区别的,签订房改房买卖合同也跟商品房的有错差别的。那么关于房改房买卖合同无效有哪些规定?房改房买卖需要注意哪些问题?房改房买卖合同怎么写?

      一、房改房买卖合同无效

      如根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同:

      1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的:

      1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。当然,可能导致合同无效、被撤销、解除的原因远多于上述列举的情形。

      实践中,我们需要搞清楚究竟哪些情况下会导致购房合同无效。然后针对可能出现的情况,事先采取措施进行预防。而要是一旦认定购房合同无效的话,则就要追究导致无效的原因,要是因为一方的行为造成合同无效的话,则另一方可以要求对方做出相应的赔偿。

      二、房改房买卖需要注意哪些问题

      1、了解产权归属

      在交易之前,购房者要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

      2、确认登记的面积、使用期限

      在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积等信息。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。

      3、了解房屋背景与周边环境

      与购买一般二手房一样,买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象。

      三、房改房买卖合同怎么写

      立合同人:

      卖方(甲方):姓名___________身份证号码_________

      买方(乙方):姓名(或名称)____________

      身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________

      甲、乙双方经协商一致,就房改房买卖达成如下协议:

      1、本合同中"房改房"是指________________________(已购 公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

      2、甲方自愿将位于_____________________________第_____栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构,建筑面积_____________平方米,房屋所有权证号码为___________________.乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

      3、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币(大写)_________________($_________元),单价为每平方米_________元。

      4、双方商定的付款及交房方法、期限:____________________ ____________________________________________________________.

      5、甲方保证该房改房符合《岳阳市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件,无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷,概由甲方负责处理,承担责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。

      6、房屋移交乙方时,其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

      7、乙方所购买的房改房仅作居住使用,乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

      8、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随同房屋产权过户转移给乙方。

      9、本合同生效以后,甲、乙双方应在规定的期限内,向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

      10、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。

      11、其他约定:

      12、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_________________

      13、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定) ______

      14、其他违约责任:依照法律规定和本合同约定承担。

    甲方签名: 乙方签名:

    年 月 日 年 月 日

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“房改房买卖合同无效”等相关法律知识。大家在购买房改房的时候,一定要先验证原产权人是否有产权证,判断是否可靠。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   一个事件的认定或是在什么时候进行处理,这个都是有一定的时间限制的,如果超过了这一时效,我们的许多权益就没有办法得到实现,因此就需要对无效合同诉讼的有关知识进行了解,接下来一同来了解无效买卖合同诉讼的时效

      一、无效买卖合同诉讼的时效

      合同无效,但当事人不知道也不应知道合同无效而将合同作为有效合同起诉要求对方履行合同义务的,诉讼时效应以合同约定的履行期限届满之次日开始计算;履行期限没有约定或约定不明确的,按合同法第61、62、66、161等条规定确定,从确定的履行期限届满之次日开始计算。合同无效产生的请求权的诉讼时效期间,应从法院关于合同无效的判决生效之日起算。

      二、买卖合同无效的情形

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      三、买卖合同被认定无效后的法律后果

      1、返还财产。返还财产,是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后,对已经交付给对方的财产,享有返还财产的请求权,对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式:

      (1)单方返还。单方返还,是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产,该方当事人向对方当事人返还财产;或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产,但是一方没有违法行为,另一方有故意违法行为,无违法行为的一方当事人有权请求返还财产,而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产,其被对方当事人占有的财产,应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产,返还给对方,返还的应是原物,原来交付的货币,返还的就应当是货币;原来交付的是财物,就应当返还财物。

      (2)双方返还。双方返还,是在双方当事人都从对方接受了给付的财产,则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物,就返还财物;接受的是货币,就返还货币如果双方当事人故意违法,则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。

      2、折价补偿。折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时,按照所取得的财产的价值进行折算,以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。

      3、赔偿损失:根据《合同法》第58条之规定,当合同被确认为无效后,如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时,还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件:

      (1)有损害事实存在。

      (2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。

      (3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。

      4、非民事性后果合同被确认无效或被撤销后,除发生返还财产、赔偿损失等民事性法律后果外,在特殊情况下还发生非民事性后果。《合同法》第59条具体规定了合同当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,发生追缴财产的法律后果,即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追追缴回来,收归国家或返还给受损失的集体、第三人。收归国有不是一种民法救济手段,而是公法上的救济手段;一般称为非民法上的法律后果。依《民法通则若干问题的意见》中对《民法通则》第61条第2款“追缴双方取得的财产”的解释,应追缴财产包括双方当事人已经取得的财产和约定取得的财产,体现了法律对行为人故意违反法律的禁止性规范的惩戒。

      通过对文章的阅读,相信大家对于无效买卖合同诉讼的时效以及有关知识一定有自己的见解,法律不会保护躺在权利上睡觉的人,如果在法律规定的时间内没有到法院去进行诉讼的话,超过了这一时间权益的保护力度就没有那么大。如果还有什么问题,欢迎大家咨询。

     
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