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上市房改房是什么意思

上市房改房是什么意思

  以前实施房改房政策,将以前的房改房出售,叫做已购公有住房或者上市房改房,上市房改房是什么意思?上市房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

一、 房改房是什么意思

 

  房改房是什么意思

  1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

  2、房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

  3、在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。

  4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

 

二、 房改房继承纠纷的处理方式

 

  案情简介:

  李某吴某系夫妻,有一子李甲一女李乙,李甲早逝,留有一子李丙。2002年,李某为购买单位房改房,与其孙李丙约定,由李丙出资购买该房改房,在李某去世后由李丙继承该房屋。李丙遂以李某的名义出资购买该房屋,并将房屋产权人登记为李某。现李某去世,其孙李丙与其女李乙对该房屋的产权所有发生争议。

  案件评析:

  对该案的处理,有两种意见,一种意见认为,李丙出资购买房改房系李某向李丙借款,李某再通过遗嘱继承的方式以其所有的房屋产权份额向李丙偿还借款;另一种意见认为,李某与李丙系共同出资购买该房改房,将李某的工龄换算为具体价值后,按照双方出资比例共有该房屋的产权。

  两种观点的根本差异在于如何认定李某与李丙之间所达成的约定的性质,即李丙的出资是李某向李丙的借款抑或李某与李丙的共同出资,对此,笔者赞同第一种观点,其理由如下:

  首先,从房改房政策看,房改房的销售对象具有较强的人身指向性,认定李某与李丙共同出资购买房改房有悖房改房制度的本旨:

  1. 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二条规定,“城镇住房制度改革的基本内容是:把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;”据此,笔者认为,房改房产生的原因在于,计划经济体制下,住房建设投资为国家、单位统包,而在实行市场经济体制改革后,住房建设投资改为国家、单位、个人三者共同负担,针对职工工资中未包含住房消费资金的历史事实,为保障职工居住条件、解决职工负担住房消费资金的实际困难,国家以房改房的形式对职工进行补偿。相应的,享受房改房优惠政策的对象具有一定的指向性,即承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工;

  2、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十七条规定,“房改房政策售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按低交价除以65(男职工35年,女职工30年)计算。”该规定以计算工龄折扣的方式进一步明确房改房的销售对象具有确定的指向性,即房改房政策售房单位的职工,而排斥非本单位职工购买单位房改房。

  其次,从合同的意思表示看,李某与李丙的约定实际包括两个部分,即由李丙出资购买房改房和由李丙继承房屋,案件意见的分歧主要集中在由李丙出资购买房屋的性质上,笔者认为,认定李丙的出资系李某向李丙借款较为适宜。其一,李某与李丙之间的约定并无李丙出资后享有相应房屋产权份额的意思表示;其二,李丙在出资过程中始终以李某的名义,未主张共同出资,可以推定李丙与李某之间并无共同出资购买房改房的意思表示;其三,依照常理推断,李某不应期望房屋在其生存期间与李丙共有,因此,笔者认为,李丙出资行为的性质应认定为李某向李丙的借款。[page]

  再次,从现行房屋产权登记制度看,由于《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该条规定不仅明确了物权法定的原则,还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力,即除有相反证据证明外,法律推定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人,在法律上具有排斥隐性共有人存在的效力。对此,《房屋登记办法》第十三条也规定,“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。”就此,笔者认为,物权法对物权效力采用了登记生效主义,房屋权属登记是认定物权所有的根本标准,在本案中,由于房屋登记所有权人为李某,则抑应认定李某的房屋所有权人地位,就现有证据而言,不足以反证房屋系共同所有,不宜认定李某与李丙共同出资购买房屋。

  最后,前述第二种观点在可操作性上有待探讨,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十五条规定,“向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,……”该规定确定了房改房在向职工出售时,房屋出售价格的确定有别于一般的房屋市场价,该价格本身具有福利性质,但该优惠价值如何体现于李某与李丙的共同出资行为中有待商榷;同时,购买房改出售的公有住房在标准价或成本价的基础上还有工龄优惠、房屋折旧优惠、教师优惠、有毒有害工种优惠、华侨优惠、楼层优惠、房屋所在地段优惠等优惠政策,在计算李某与李丙的出资比例时仅仅换算李某的工龄优惠难以与李某所实际享有的福利相一致,即使期望将李某所实际享受的房改优惠全部予以计算也存在较大困难。

 

三、 房改房买卖合同效力的确定

 

      近年来,随着城镇住房制度改革进一步深化,许多单位实行了公房买断、集资建房等新措施,并且这些住房已经开始进入二级市场,相关的房屋买卖合同纠纷也随之涌现,特别是对于尚未取得产权证的房改房,买卖合同的法律效力如何确定,成为一个突出问题。

2005年5月,市民王某与闻某签订房屋买卖合同,双方约定:王某自愿将位于武汉市东西湖区吴家山某小区的房产卖给闻某,购房款共计14万元(该价款包含房屋占地范围内的土地使用权转让款)。闻某先付款11万元,2005年10月1日前王某应当将房屋交付给闻某,交付房屋时付清余款3万元。如卖方延迟交付房屋,则买方有权解除合同,同时要求卖方支付相应的违约金。

2005年的10月1日,王某却以该房属于夫妻共同财产,其前妻不同意卖房为由,拒绝交房。双方发生纠纷,最后诉至法院。

经查,王某与前妻的离婚协议上明确该房归王某所有。王某卖房时,该房属职工福利房,已经参加房改,产权证已经办理到王某名下,而土地使用权尚未办理。

有律师认为,本案的焦点在于尚未取得土地使用权证的房改房买卖合同是否有效。根据《合同法》的有关规定,只要是双方真实意思表示,均是合法有效的合同。本案中,被告虽然尚未取得土地使用权证,但该房的所有权不存在任何争议,属于被告所有。另外,国家有关法规也都鼓励和促进住房的上市交易。因此,本案所涉房屋买卖合同合法有效,应当受到法律的保护,被告对自己的违约行为应承担相应责任。案件审理中,法庭采纳了以上意见。

当然,对于已经取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房,也并非都可以上市出售,这也是广大消费者应当注意的问题。

 

四、 出售房改房为何也要缴营业税?

        出售房改房为何也要缴营业税?家住南京下关的市民老张这两天特郁闷,原来他一套50多平方米的房改房前两天卖给别人了,结果却被要求缴纳了总房款5%的营业税。老张有些不理解了:“我房子是1996年的房改房,满了5年为什么还要缴那么多税呢?”

  南京税务部门的干部随后接待了老张,最终摸清了其中的来龙去脉:原来老张在1996年取得了这套房改房。在2002年的时候,他的妹夫要支取住房公积金,就和老张达成协议,用这套房子倒了一个手,先由老张卖给其妹夫,其妹夫支取公积金后,又将这套住房卖回给老张,但实际双方均无款项交割,这样一来,老张还是房主,但房子却由房改房变成了购入的二手房,权证时间也变成了2003年,所以老张必须缴这个税。 

五、 个人继承的房改房首次转让是否免征营业税?

 问:以前听说房改房首次转让免征营业税,我父亲过世后,房子由我继承,这栋房子是以前年度我父亲通过单位房改取得的,现在我打算将房子卖掉,是否还算做房改房首次转让?是否还继续免征营业税?


  答:吉地税发[2005]65号文件第二条第(四)款规定:符合上市出售条件的按房改政策购买的公有住房,首次转让时免征营业税。


  国税发[2006]144号文件第二条第(一)款规定:关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题


  个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)中第四条有关购房时间的规定执行;对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定,不再执行国税发[2005]172号)中第四条有关购房时间的规定。


  国税发[2005]172号文件第四条规定:个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。

 

六、 离婚时对房改房如何处理

 

  离婚双方当事人对房改房等带有福利性质取得的房屋有争议时,如何处理呢?最高人民法院公布的婚姻法司法解释(二)明确规定:房改房应按市场价分割。


  司法解释规定,双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。











 

七、 房改房进入市场的条件

 

  根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有:职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交有关税费后,收入归个人所有:职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承(产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定),一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买权、租用权。

 
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