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二手房交易增值税计算

二手房交易增值税计算

发布时间 :2018-12-11 14:39浏览量 : 241
买房是人生大事,除了商品房外,还可以购买二手房。无论是买房还是卖房,二手房交易都会涉及到税收的问题。在我国,依法纳税是公民应尽的义务之一。那么二手房交易增值税计算是怎样的?
  •   在生活中,很多人买房会优先考虑买二手房,二手房交易比较方便,这样可以尽快有房子入住,但是买卖二手房需要缴纳的税费是比较多的,那二手房交易增值税怎么计算呢?

      一、二手房交易增值税怎么计算

      1、增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

      2、一般情况:增值税的税率为5.6%,决定“增值税”多少有两个关键条件:“是否满两年”,以及“是否为普通住宅”。

      (1)个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;

      (2)个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税;

      (3)个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

      二、二手房交易流程

      1、看房、选房。

      2、向中介公司缴纳意向金,签订初步协议。

      3、卖方收取意向金,意向金转为定金。

      4、双方签订房屋买卖合同,买家支付首付款。大概需要1个工作日。

      5、卖方还清银行贷款,注销抵押登记。

      6、买方办公积金或商业贷款。携带个人身份证、房屋买卖合同在内的相关材料前往银行,申请贷款。银行会逐级审批核实,这一般需要5个工作日。此外,银行对该房屋进行评估,终确定你能贷款的贷款年限,这也需要花费1个工作日。

      7、办理过户手续。要1个工作日。

      8、办理新房产证。买家需要缴纳各种税务,并且房产交易核心还需要认真全面的审核检验贷款申请和双方的房屋买卖合同。需要20个工作日。

      9、申请放贷。得到新的房产证之后,你就可以携带相关资料,申请银行放贷,银行需要3-5个工作日审核。

      10、房屋移交。按照合同要求对方移交房屋,需要1个工作日。

      三、二手房交易的注意事项

      1、买方买房时,应注意要求房地产中介机构协助查询卖方的房地产权属、抵押或查封等基本情况,并要求卖方务必提供产权证等原件资料。同时,房地产中介机构应认真配合买卖双方做好相关核验工作。

      2、买方通过房地产中介机构购买住宅时,应注意核实自身的购房资格。中介服务人员应对买方的购房资格予以充分提示,且不应向不具备购房资格的买方提供中介服务。

      3、房地产中介服务人员在向买卖双方提供中介服务时,须注意告知买卖双方严格按照国家的规定,各自承担相应的交易税费,并提醒买卖双方,交易税费应以当地税务部门及房地产登记部门实际计算为准,且不可向买卖双方承诺交易所涉及的税费金额。

      上面就是关于二手房交易增值税怎么计算的相关内容,从上文中我们可以得知二手房的交易税费的种类试比较多的,并且缴纳的主体涉及不同,因此,各位在从事二手房交易时一定要分清楚各自的纳税义务,及时较清楚相关的税费,才能顺利地完成二手房的交易。更多相关知识您可以咨询法律快车的在线律师。

     
  •   二手房交易并不是简单的一手交钱,一手交房那么简单,二手房交易还要交税费。那么,二手房交易税费是多少呢?

      一、二手房交易税费是多少

      (一)正常过户

      1、营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

      这里有两个要点 ①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

      ②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

      另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

      2、个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

      在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

      注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

      另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

      3、印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

      4、契税:(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)

      征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

      注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

      5、测绘费:1.36元/平米

      总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

      6、二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米

      7、登记费:

      (工本费)80元 共有权证:20元。

      所需材料:

      ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)

      ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

      注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。

      (二)赠与过户

      1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

      2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

      (三)继承房产交易过户

      1、继承房产的费用有:⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人(注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。)

      2、所需材料:

      ⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。

      (注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。)

      (四)析产

      析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

      二、二手房交易税费计算方法:

      买方:

      1、契税:

      成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)

      2、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      3、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0. 05%

      4、产权转移登记费:

      50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

      卖方:

      1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元

      2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%

      3、土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%

      4、解困房:成交价或评估价(高者)×1%

      5、商品房:土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

      6、分摊费用:成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下);成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

      7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

      8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

      买房主要交契税

      卖方要交营业税、个人所得税

      要是通过中介的话上下家都要交1%的中介服务费

      三、二手房交易注意事项

      (一)房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      (二)房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      (三)交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      (四)土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      (五)市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      (六)福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      (七)单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      (八)物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      (九)中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      (十)合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

      以上就是法律快车小编的资料整理。我相信大家通过阅读以后可以更加清楚了解二手房交易税费是多少。税费是国家税收收入重要来源,所以一定要交税费,做个合格的纳税人。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。 

     
  •          二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。买二手房的税费很多,大大小小10多种。买房时一般全部买家付,这也没办法,谁让现在就是卖方市场,卖家不愁房子卖不出去。那么2018年二手房税费计算公式是什么

      一、税收种类

      1、个人所得税

      2、 土地增值税

      3、 印花税

      4、城建税

      5、教育附加税

      6、地方附加税

      7、契税

      二、2018年二手房税费计算公式

      二手房税费是指在二手房交易中涉及的所有费用,分为税和费:

      (1)税

      契税:

      普通住宅:90平米以下——首套1%,二套3%;90-140平米——首套1.5%,二套3%;

      非普通住宅:3%,别墅——4%;

      印花税:个人购买或转让住房暂免征收印花税

      营业税:

      普通住宅:不足2年——房屋总价的5.8%,超过2年(含2年)——免征营业税;

      非普通住宅:不足2年——房屋总价的5.8%,超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%;

      别墅:不足2年——房屋总价的5.8%,超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%;

      个人所得税:对住房转让的个人,能够提供完整、准确的有关凭证,能够正确计算应纳税额的,应采取查帐征收,依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,税率暂定为计税价格的1%。

      对个人转让现自有住房并在现自有住房转让5年内按市场价重新购房的纳税人(时间以新房房产证时间为准),其缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

      具体办法为:个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的,可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税,购房金额小于原自有住房销售额时,按照现购房金额占原售房金额比例,向区地税部门申请同比例退税。

      规定“个人转让自用满2年且是家庭唯一住房取得的所得,暂不负担个人所得税”

      土地增值税:个人转让住房暂免征收土地增值税

      (2)费

      综合服务费:普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积);非住宅11元/平方米

      产权登记费:住宅80元/户;非住宅550元/户

      土地登记费:35元/套

      交易评估费:评估价的0.3%

      土地收益金:按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

      工本费:38元

      测绘费:建筑面积*1.36元

      调档费:20元

      (个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收)

      三、交易税费

         (一)二手房税费正常过户

      交易手续费: 2.5元/平方米×建筑面积 ;

      合同印花税: 房屋成交总额×0.05%;

      营 业 税: 普通住宅 2年内:房屋成交总额×5.55% ;2年或2年以上:免征 ;

      非普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上:差额 ×5.55% ;

      个人所得税: 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;

      非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20%;

      土地增值税:普通住宅免征,非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上:免征;

      买卖合同公证费:(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%;

      契税是应由买方交纳的,交税比例是: 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

          (二)二手房税费赠与过户

      1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

      2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

            以上就是有法律快车小编为大家整理的关于2018年二手房税费计算公式的全部内容,二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费,二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易,抑制房地产产业过热。如果您还有其他方面的问题,请咨询法律快车网,我们会提供专业的律师为您解答。

     
  •   二手房交易税费规定由国家制定相应的标准,买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况,向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率,二手房交易税费规定是怎样的?

      一、二手房交易税费规定买方缴纳项目

      1、交易手续费:建筑面积x3元/平方

      2、产权登记费:

      个人:50元/宗;每加1人增收10元;

      单位:80元/宗

      非住宅:550元/宗,每加1人增收10元

      3、交易契税:

      (1)购买家庭唯一住房,单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅:地税局评估价x1%

      (2)购买家庭唯一住房,单元总建筑面积90平方米以上144平方米以下:地税局评估价x1.5%

      (以上需以家庭为单位,买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件,户籍所在地的无房证明)

      (3)单元建筑面积在144平方米以上(含):地税局评估价x3%

      (4)非家庭唯一普通住房:地税局评估价x3%

      (5)赠与、非住宅、单位购买:地税局评估价x3%

      4、交易印花税:

      个人住宅:免征

      非住宅,单位购买或出售:地税局评估价x0.05%

      5、抵押登记费:

      抵押权人是个人住宅:50元/宗

      单位住宅:80元/宗

      非住宅:550元/宗

      6、证照印花税:5元/证,每增加1人加收5元

      二、二手房交易税费规定卖方缴纳项目

      1、交易手续费:建筑面积x3元/平方

      2、交易印花税:

      个人住宅:免征

      非住宅,单位购买或出售:地税局评估价x0.05%

      3、土地出让金:

      房改房、安居房、解困房:地税局评估价x1%

      商品房、私房:地段基准价x面积x10%(基准地价要上房管局网址查询)

      单位:地段基准价x房屋面积

      4、个人所得税:

      免征:普通住宅的房产证满5年或能提供《广州共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的且家庭双方现时是唯一住房。

      未满5年征收:地税局估价x1%或差额x20%(有发票)

      5、营业税:免征:

      个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

      房产证满5年或契税完税证满5年且144平方米以下的普通住宅

      未满5年的普通住宅及非普通住宅:地税局估价x5.6%

      满5年的普通住宅(大于144平方米)征收:(土税局估价-上手发票收入价)x5.6%

      6、土地增值税:

      免征:个人住宅

      非住宅或单位出售(提供发票):用四级超率累进税率,增值额=转让收入-应扣除项目金额

      税金=增值额x适用税率速算公式

      增值额未超过扣除项目金额50%的:增值额x30%=税金

      增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的:增值额x40%-扣除项目金额x5%=税金

      增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的:增值额x50%-扣除项目金额x15%=税金

      增值额超过扣除项目金额200%:增值额x60%-扣除项目金额x35%=税金。

      以上就是法律快车小编整理的关于二手房交易税费规定是怎样的全部内容,二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。根据国家规定,购房者应承担契税、印花税,售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。


    (责任编辑:陈墨宸)

     
  •   如果想要买卖二手房,我们知道,买房人和卖房人都需要缴纳二手房交易税费,那么二手房交易税费究竟要怎么算呢?过户税呢?

      一、首先买房人需交纳的二手房交易税费为:

      1、契税:房款的1.5%(90平以内,首套,1%;90-143平米,首套,1.5%;144平以上或者两套,3%。)

      2、印花税:房款的0.05%

      3、交易费:3元/平方米

      4、测绘费:1.36元/平米

      5、权属登记及取证费:按各县区具体规定,一般情况在200元以内。

      二、卖房人应缴纳二手房交易税费为:

      1、印花税:房款的0.05%

      2、交易费:3元/平方米

      3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者1%(房产人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可以免征个人所得税。

      三、二手房过户费怎么算?

      二手房过户费用包括以下五个方面的费用,对于二手房过户费怎么算的具体规定阐述如下:

      1、二手房过户核档费:50元/宗。

      2、二手房过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

      3、二手房交易手续服务费:

      住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

      4、二手房过户土地收益金(代收):

      房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

      5、二手房过户营业税及附加:

      房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

      另契税,印花税,个人所得税同上所述。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新关于2018年二手房过户税要交多少的相关内容。买房人和卖房人都需要缴纳房款0.05%的印花税,3元/平方米的交易费等等。过户税也要缴纳房款的一定比例的金额。如果您还有其他法律疑问,欢迎咨询我们的法律快车律师。我们将竭诚为您服务。

     
  •   房地产业不断兴起,二手房的市场也不断扩大,很多人因为二手房价格更适宜,地理位置更优越,而选择二手房。那么二手房过户流程是怎样的?2018年不满五年二手房税费是多少?

      一、二手房过户流程

      1、面签:

      买卖双方签完买卖合同后,如何需要贷款的话首先需要联系银行,办理银行贷款。具体办理方式:需要买卖双方各自携带银行要求的相关证件,去银行网点签署银行出具的贷款合同,7-10个工作日之后批贷。

      2、交公维、挂牌、网签:

      在等待批贷过程中,办理缴纳公共维修基金,挂牌公示以及网上签约事项。注意:三者顺序是先交公维,再挂牌,然后出网签合同。如果买卖双方是自行成交,去房地产交易中心进行办理即可;如果买卖双方通过中介机构成交,则由相应中介机构代办即可,但要事先协商好是否需要额外缴费。

      3、批贷款:

      购房者先向银行申请二手房贷款,在银行审核完双方材料,符合贷款条件的申请,银行出具批贷函,同意贷款,然后银行在过户前出具抵押合同。

      4、过户缴税:

      银行批贷之后,即可办理过户手续,一般当天就可以缴税。需要买卖双方以及银行工作人员到场,并携带相关材料。先办理登记收件的业务,房地产交易中心将原不动产证收回,并开具收件回执,然后携带收件回执以及办理减免税的相关证件办理缴税。

      5、拿证:

      经过二级审批之后,便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证。产权人本人携带收件回执以及身份证取房地产权证,银行工作人员取抵押证,即他项权证。

      6、交房:

      取得不动产证之后便可办理物业交割,也就是交房了。注意在办理物业交割时,卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用,然后双方办理更名手续。

      除有线电视证需要由卖家配合外,其他证件由买家携带不动产证以及身份证即可办理。最重要的是要携带不动产证和身份证到房屋所在地派出所核实卖家户口是否迁出,如未迁出,要预留户口迁出保证金。

      7、放款:

      最后一步就是放款。银行拿到他项权证之后,会在5-10个工作日内给卖家放款,具体时间咨询贷款银行。至此,整个贷款买房流程才真正结束。相较于贷款买房,全款买房就简单很多,只有交公维、挂牌、网签,过户缴税,拿证以及交房四个流程,而且只需买卖双方到场。

      二、二手房过户税费

      1、契税(买方支付)

      根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      2、营业税(买方支付)

      此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%.个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

      3、个税(买方支付)

      核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%.对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

      4、印花税(买卖双方各0.05%)

      印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

      对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

      5、土地增值税:

      个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

      核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%.

      6、登记费

      其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

      7、房地产交易手续费

      新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%.

      8、佣金

      成交价*3%,交易双方各付一半。

      9、贴花:5元/套

      如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

      10、评估费

      评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%.

      11、抵押登记费

      个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

      12、委托公证费

      如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

      13、赎楼担保费

      费用计算--业主欠款×1%.期限为3个月,最低收费2000元。

      14、赎楼罚息

      不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取

      15、赎楼短期借款利息

      一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

      16、买卖合同公证费

      由公证机关向涉外方收取,征收标准:

      过户价×0.003%(过户价<50万)

      过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)

      过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)

      17、抵押合同公证费

      买方涉外并需要贷款时,由公证处向涉外方收取的服务费。

      三、二手房过户的风险

      1、房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

      2、目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。

      以上就是小编整理的关于2018年不满五年二手房税费是多少的有关内容,从上面的内容我们可以知道不满五年二手房税费要看房屋的面积与当地的经济情况。如果您对上述内容还有疑问,可在线向律师免费咨询,希望以上内容对您有所帮助。

      责任编辑:小易

     
  •   现在二手房市场越来越活跃,更多的人更倾向于二手房买卖。原因有很多,一是现在购买一个地理位置优越,房屋质量好的新房价格过高,而选择一个地理位置优越,配套设施齐全的二手房明显价格比一手房便宜,所以购买二手房的人越来越多。那么二手房交易要注意哪些事项呢?2018二手房税费新政策又是怎么规定的?

      一、二手房交易注意事项

      房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

       二、二手房交易税费

      1、契税(买方支付)

      根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      2、营业税(买方支付)

      此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

      3、个税(买方支付)

      核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

      4、印花税(买卖双方各0.05%)

      印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

      对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

      5、土地增值税

      个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

      核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

      6、登记费

      其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

      7、房地产交易手续费

      新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

      8、佣金

      成交价*3%,交易双方各付一半。

      9、贴花:5元/套

      如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

      10、评估费

      评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

      11、抵押登记费

      个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

      12、委托公证费

      如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

      13、赎楼担保费

      费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月,最低收费2000元。

      以上就是二手房税费新政策的相关内容,在购买二手房时手续要齐全,房屋产权要明确,看看物管费用是否明确,合同约定是否明确,中介公司是否合规等。也要了解二手房交易税费的计算方式,如果您对上述内容还有疑问,可在线向律师咨询。

      责任编辑:小易

     

     
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