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成都二手房交易流程

成都二手房交易流程

我们知道现下二手房的买卖大热,不用长期贷款,减少债务的情况下,在未来的一段时间仍具有很大的市场潜力,那么无论是作为房主还是买家,也无论是否通过中介人或者机构,掌握其流程、关注一些注意事项就显得必要了。成都二手房交易流程是怎样的?

一、 2018二手房买卖交易流程

 

  随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势,如今一二线城市的房价,已经到了让大多数人目瞪口呆的程度,所以越来越多的人们会选择购买二手房,那2018二手房买卖交易流程是怎样的?二手房买卖交易所需资料有哪些?

  一、2018二手房买卖交易流程

  全款购买

  1、看房,买卖双方达成协议、支付购房定金

  2、房屋过户,支付首付款

  3、交税、领取新房产证

  4、物业交割、支付尾款

  贷款购买

  1、看房,买卖双方达成协议、支付购房定金

  2、提交贷款申请、签署贷款合同

  3、物业评估,第三方担保

  4、银行审批

  5、房屋过户,支付首付款

  6、交税、领取新房产证

  7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记

  8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款

  9、买方还款,结清后取回房本,注销抵押登记。

  二、二手房买卖交易所需资料

  1、登记申请书原件(受理窗口提供)

  2、申请人身份证明

  3、房屋所有权证原件

  4、网上签约的当地市存量房买卖合同原件

  5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

  6、契税完税或减免税凭证原件

  7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

  8、其他资料:

  (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

  (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

  (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

  (4)补交土地出让金的证明

  (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

  (6)国有土地使用证(整宗房产的)

  (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

  (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

  以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“2018二手房买卖交易流程”的相关知识,通过小编的上述介绍希望能给身边的您在二手房买卖过程中有所认识。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

 

二、 二手房房产交易手续

 


  现在房价的上涨速度非常快,很多人已经不向一开始所追求的要买新房了,而转向二手房买卖。二手房的市场发展前景比一手房更好。那么我们在进行二手房交易的时候需办理什么程序?有什么注意事项呢?

  (一)买卖前的产权审核

  担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

  首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

  风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。

  (二)交定金与签合同

  看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。

  如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

  一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。

  风险提示:

  (1)当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

  (2)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

     (3)为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。

  (三)赎楼

  赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

  “出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

  这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

  风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

  (四)付首期及资金监管

  除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。

  具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。

  出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

  风险提示:

  (1)买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

  (2)倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。

  (五)签订买卖合同

  在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

  签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。

  交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取,完全免费。据该负责人介绍,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。

  风险提示:

  (1)如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

  (2)如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

     (3)如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

  (4)如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

  (5)要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。

  (六)选银行和办按揭

  如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高,贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。

  至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

  风险提示:

  (1)如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

  (2)目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

  (七)过户及交税

  去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

  至于办证时间,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。

  风险提示:

  (1)房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

  (2)目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。

  (八)后续事项

  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

  风险提示:

  (1)如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。

  (2)户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

  通过以上内容想必大家对二手房房产交易流程有了一定的了解,小编想要提醒的是二手房虽然比一手房更具有经济性,但在交易过程中需要注意其是否存在风险隐患,避免以后带来不必要的纠纷。希望以上内容对您有所帮助,如需了解详细内容,欢迎前来咨询。

  责任编辑:小易

  






 

 

三、 二手房的交易费用计算

 

  由于房价的不断提升,更多的人觉得二手房是购房的较好选择。二手房的优点就是价格便宜,不过有些人也会由于部分原因出售二手房,在二手房交易流程中需要缴纳一定的费用。那么,二手房的交易费用如何计算?

  在二手房交易流程中,二手房的交易费用的计算标准如下:

  一、在二手房交易流程中卖方需要交纳的税费如下:

  (一)在二手房交易流程中卖方需要交纳个人所得税

  如果卖的房子是非住宅类的话,无论什么情况都要缴纳个人所得税。根据税法的相关规定,税率是交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果是满足家庭的住宅,且购买的时间超过5年的话,就可以免交个人所得税,当然这两个条件要都满足。在二手房交易流程中有任何一个条件不满足,就必须缴纳个人所得税。

  (二)在二手房交易流程中卖方需要交纳营业税

  如果二手房的房产证满两年或契税完税证满2年,则免征营业税,不满2年的话,则是地税局评估价或网签价(取价高者)×5.6%;

  (三)在二手房交易流程中卖方需要交纳印花税

  在二手房交易流程中卖方需要交纳印花税为二手房房款的0.05%;

  (四)在二手房交易流程中卖方需要交纳交易费

  3元/平方米。

  二、在二手房交易流程中买方应缴纳的税费:

  (一)在二手房交易流程中买方需要交纳印花税

  在二手房交易流程中买方需要交纳印花税为二手房房款的0.05%;

  (二)在二手房交易流程中买方需要交纳契税

  住宅类房屋标准按房款总价的1%—3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第一次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

  (三)在二手房交易流程中买方需要交纳测绘费

  1.36元/平方米;

  (四)在二手房交易流程中买方需要交纳交易费

  3元/平方米;

  (五)在二手房交易流程中买方需要交纳权属登记费及取证费

  一般情况是在200元内。

  三、在二手房交易流程中,二手房交易与普通住房的成本结构的区别

  (一)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的租售的政策有所不同

  二手房只能售而不能租,但是对于普通住宅来说则不受限制;

  (二)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的购买的条件及对象有所不同

  二手房是享受政府优惠的,二手房购买的对象则是有特定,只能提供给在城镇中是低收入的家庭,所以要实行申请审批的制度,但是普通住宅则对购买对象与条件无限制;

  (三)在二手房交易流程中,二手房交与普通住房的价格的政策有所不同

  二手房的出售实行的是政府指导价,所以是不得擅自提价出售的。而普通住宅出售的价格则完全是由市场来决定的。

  (四)在二手房交易流程中,产权不同

  居民个人购买的二手房其产权是归个人的;而普通住宅相比二手房在收益权上不同。在普通住宅上市出售之后其收益是全部归为个人的;

  (五)普通住宅可以进行上市交易,也可以抵押,而在二手房交易流程中,二手房不允许出租,其房产证或者契税票若不满五年不允许上市交易,也不能抵押。

  以上就是关于二手房的交易费用如何计算的相关内容。在二手房交易流程中,买方和卖方都要按照标准缴纳一定的税费;同时由于二手房在获得完全产权后是属于自己的房屋上市,所缴纳的税费按正常手续办理就可以了,在过户手续没有办好的情况下,提前交房是需要谨慎的,以免发生交易纠纷。

 

四、 2018成都二手房交易流程所需时间

 

  二手房交易买卖在如今房地产产业大火的情况下也是如火如荼,很多地段好的、价位高的房产都经历二手的买卖,那么二手房的买卖和新建的商品房买卖有什么区别呢,流程是否一样呢?不同地区是否有不同的买卖流程,2018成都二手房交易流程要花多长时间?

  一、成都二手房交易流程

  1、看房

  买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

  2、查档

  买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;

  3、签合同

  买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;

  4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

  5、资金监管及贷款申请

  买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7至8个工作日左右;

  6、赎楼

  买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

  7、房屋过户

  买方同担保公司去市房地产产权登记中心递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

  8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

  9、交房

  买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

  二、成都二手房交易流程注意事项

  1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

  2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

  3、必须标明付款、过户时间

  4、必须注明二手房相关费用的交接时间

  5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

  6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

  7、必须学会使用补充协议

  以上就是法律快车小编整理的关于2018成都二手房交易流程要花多长时间全部内容,二手房成功交易的时间并没有确切的标准,一切都是买卖双方约定合理的期限进行房屋的更变登记和交付,我们只要=合同签订时标明付款、过户时间就可以了。


(责任编辑:陈墨宸)

 

五、 2018二手房屋买卖缴纳税费

 

  日常中,在房屋的买卖过程中,无论是新房还是二手房都是需要向国家缴纳一定量的税费。由于二手房屋的买卖涉及到的税费比较多,也比较复杂,很多人对此都有疑问。那么,二手房屋买卖上需要交哪些税费呢?

  一、二手房屋买卖要交哪些税费

  契税

  (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

  印花税

  (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

  营业税

  (税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

  城建税

  营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

  个人所得税

  (税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

  二、2018二手房屋买卖税费怎么计算?

  (一)买方二手房交易税费计算:

  1、契税:

  成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)

  2、交易服务费:

  建筑面积(平方米)×3元

  3、交易印花税:

  成交价或评估价(高者)×0.05%

  4、产权转移登记费:

  50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

  (二)卖方二手房交易税费计算:

  1、交易服务费:

  建筑面积(平方米)×3元

  2、交易印花税:

  成交价或评估价(高者)×0.05%

  3、土地出让金:

  成交价或评估价(高者)×1%

  4、解困房:

  成交价或评估价(高者)×1%

  5、商品房:

  土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

  6、分摊费用:

  成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

  成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

  7、个人所得税:

  成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

  8、营业税及附加税:

  成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

  由上文可知,二手房屋买卖要交的税费主要有契税、印花税、营业税、 城建税、 个人所得税这五种税费。另外小编还讲解了关于二手房屋买卖双方缴纳税费的计算。如果您在日常中遇到比较复杂的法律问题,不妨前来法律快车进行法律咨询。

  (责任编辑:张小朝)

 

六、 二手房过户具体流程

 

  现如今很多人都会致力于买房,但由于买不起新房只能选择二手房。想必大家都清楚,购买二手房的最终是为;了获得二手房的所有权。想要获得二手房所有权,就需要清楚相关部门办理过户手续。那么,二手房过户具体流程是怎样的呢?

  一、二手房过户具体流程是怎样的?

  1、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  2、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  二、二手房过户费怎么算?

  1、过户登记费:普通二手房住宅类为80元每套,买方承担。

  2、交易手续服务费:住宅6元每平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元每平方米);非住宅10元每平方米。买卖双方各承担一半。

  3、二手房过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

  4、二手房过户核档费:50元每宗。

  5、二手房过户契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1。2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按 1。5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。

  6、二手房过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

  7、二手房过户印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

  8、二手房过户个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,

  (1)税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

  (2)未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收,卖方承担。

  以上便是法律快车小编整理的关于二手房过户具体流程的内容,希望对您有所帮助。不过在现实生活中,并不是所有二手房都能够进行买卖的,如果大家对此不了解的话,不妨到法律快车网找专业律师进行法律咨询。

  (责任编辑:张小朝)

 

七、 2018年二手房交易流程期限

 

  二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程,房屋作为不动产,所有权以登记对抗第三人,以交付实现所有权的转移,所以熟悉2018年二手房交易流程可以规避很对法律风险,2018年二手房交易流程要多久?

  一、买卖二手房交易流程

  1、看房

  买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

  2、查档

  买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;

  3、签合同

  买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;

  4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

  5、资金监管及贷款申请

  买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7至8个工作日左右;

  6、赎楼

  买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

  7、房屋过户

  买方同担保公司去市房地产产权登记中心递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

  8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

  9、交房

  买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

  二、二手房交易流程要多久注意的事项

  1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

  2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

  3、必须标明付款、过户时间

  4、必须注明二手房相关费用的交接时间

  5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

  6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

  7、必须学会使用补充协议

  以上就是法律快车小编整理的关于2018年二手房交易流程要多久全部内容,二手房交易完成一般会在20天内完成,如果对方出卖的房屋是全额购买的,或者我们全额购买发费的时间更短,签订买卖合同是一定要注意双方违约责任及标明付款、过户时间。


(责任编辑:陈墨宸)

 
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