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二手房转让营业税

二手房转让营业税

对刚需者还是投资者来说,二手房不再是经济适用型选择那么简单了,因此对二手房买卖应该予以重视。除了房价外,交易流程中涉及的各种各样税费也是不少的支出。那么二手房转让营业税是多少?

一、 二手房转让营业税

 

  现在因为房价太贵,越来越多的人选择购买二手房,在二手房办理过程中,会缴纳二手房契税。那么二手房转让营业税是多少?二手房转让流程怎么走?

  一、二手房转让营业税是多少

  1、营业税

  (1)普通住宅 2年内:房屋成交总额×5.55% ;2年或2年以上:免征 ;

  (2)非普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上:差额 ×5.55%。

  2、二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  3、营业税(Business tax),是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

  二、二手房转让流程怎么走

  1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。

  2、签订二手房买卖合同。

  3、找评估公司做评估。这个过程一般来说要3~5个工作日。

  4、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段,通要40个工作日左右。

  5、按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。

  6、将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。

  7、凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿契税完税证。

  8、凭完税契证到土管部门办理国土证。

  9、凭完税契证到房管部门办理房产证。

  以上就是关于“二手房转让营业税是多少”等相关法律知识。除非双方另有约定,一般而言契税由买方交,如果房产证由开发商代办,就买方交给开发商,由开发商再转交给产权产籍管理中心。

 

二、 2018二手房买卖交易流程

 

  随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势,如今一二线城市的房价,已经到了让大多数人目瞪口呆的程度,所以越来越多的人们会选择购买二手房,那2018二手房买卖交易流程是怎样的?二手房买卖交易所需资料有哪些?

  一、2018二手房买卖交易流程

  全款购买

  1、看房,买卖双方达成协议、支付购房定金

  2、房屋过户,支付首付款

  3、交税、领取新房产证

  4、物业交割、支付尾款

  贷款购买

  1、看房,买卖双方达成协议、支付购房定金

  2、提交贷款申请、签署贷款合同

  3、物业评估,第三方担保

  4、银行审批

  5、房屋过户,支付首付款

  6、交税、领取新房产证

  7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记

  8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款

  9、买方还款,结清后取回房本,注销抵押登记。

  二、二手房买卖交易所需资料

  1、登记申请书原件(受理窗口提供)

  2、申请人身份证明

  3、房屋所有权证原件

  4、网上签约的当地市存量房买卖合同原件

  5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

  6、契税完税或减免税凭证原件

  7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

  8、其他资料:

  (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

  (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

  (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

  (4)补交土地出让金的证明

  (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

  (6)国有土地使用证(整宗房产的)

  (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

  (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

  以上就是关于“2018二手房买卖交易流程”的相关知识,通过小编的上述介绍希望能给身边的您在二手房买卖过程中有所认识。

 

三、 二手房转让费用贵吗

 

  二手房的买卖应当注意各种各样的问题,为维护交易双方的利益,二手房交易需要有一定的程序。那么二手房转让费用贵吗?二手房转让税费新规定有哪些?

  一、二手房转让费用贵吗

  1、以下是二手房买卖过户的费用

  (1)契税:买家二套房或面积144平米以上契税为3-4%;首套房1.5-2%;90平米以下1%。

  (2)营业税,成交价的5.5% (满5年免交)

  (3)个人所得税,成交价的1%

  (4)交易手续费,6元/平米;

  (5)转移登记费,80元/件

  (6)产权证查档、房产证贴花80元左右

  (7)评估、中介等费用上下浮动较大,具体可协商。

  2、二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  二、二手房转让税费新规定有哪些

  二手房交易中,买卖双方都需要按照规定缴纳税费。

  1、卖方(出卖人)需要缴纳的税费种类及比例

  ①个人所得税

  个人所得税税率:交易总额的1%或两次交易差额的20%。

  个人所得税缴纳规定:如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年,免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

  注:纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

  ②营业税

  营业税税率:交易总额的5%。

  营业税缴纳规定:

  (1)满两年的住宅,免征营业税;

  (2)未满两年的住宅,营业税=成交价格x5%。

  注:购买时间是否满2年首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算,一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证。

  ③土地增值税(部分房屋)

  土地增值税税率:

  (1)增值额未超过扣除项目金额50%,税额=增值额x30%;

  (2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%,税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%;

  (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%,税额=增值额x50%-扣除项目金额x15%;

  (4)增值额超过扣除项目金额200%以上,税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%。

  注:若土地增值额小于0,就可以免交,否则税率就要按30%计算;另外,如果房龄满三年土地增值税减半,满五年免征。

  土地增值税计算方法:土地增值额=合同成交价-扣除项目金额(其中扣除项目金额=上手价格+上手契税+上手印花税+交易手续费+营业税)。

  缴纳条件:转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。

  ④交易手续费

  二手房交易手续费=房屋面积x2.5元/平方米。

  2、买方(购房者)需要缴纳的税费种类及比例

  ①契税

  契税税率:交易价格的3%。

  契税相关规定:

  (1)首套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率减半,为1.5%;

  (2)二套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率为2%;

  (3)三套房及以上套数:契税为3%,不减免。

  ②印花税

  印花税包括交易印花税和权证印花税,交易印花税为交易额的万分之五,权证印花税为5元/本。

  印花税相关规定:

  (1)非住宅:交易印花税=地税局评估价或网签价(取价高者)x0.05%,权证印花税5元/本;

  (2)住宅(含普通、非普通):交易印花税免征,权证印花税5元/本。

  注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税,目前只征收权证印花税。

  ③交易手续费

  二手房交易手续费=房屋面积x2.5元/平方米。

  ④登记费

  个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

  ⑤测绘费

  面积75平米以下200元,75平米以上144平米以下300元,144平米以上400元。

  一般,房改房都是需要测绘,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘。

  ⑥评估费

  评估费=交易房屋评估价x0.1%。

  以上就是关于“二手房转让费用贵吗”等相关法律知识。通过上文介绍,我们可以知道一般来说,面积大的土地,其利用效率比面积小的土地高,因而价格较高。但也不能一概而论,只有房子所处的土地的总体面积比较合适。

 

四、 二手房交易税费是多少

 

  二手房交易并不是简单的一手交钱,一手交房那么简单,二手房交易还要交税费。那么,二手房交易税费是多少呢?我相信你一定会产生浓厚的兴趣。

  一、二手房交易税费是多少

  (一)正常过户

  1、营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

  这里有两个要点 ①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

  ②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

  另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

  2、个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

  在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

  注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

  另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

  3、印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

  4、契税:(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)

  征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

  注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

  5、测绘费:1.36元/平米

  总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

  6、二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米

  7、登记费:

  (工本费)80元 共有权证:20元。

  所需材料:

  ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)

  ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

  注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。

  (二)赠与过户

  1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

  2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

  (三)继承房产交易过户

  1、继承房产的费用有:⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人(注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。)

  2、所需材料:

  ⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。

  (注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。)

  (四)析产

  析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

  二、二手房交易税费计算方法:

  买方:

  1、契税:

  成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)

  2、交易服务费:

  建筑面积(平方米)×3元

  3、交易印花税:

  成交价或评估价(高者)×0. 05%

  4、产权转移登记费:

  50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

  卖方:

  1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元

  2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%

  3、土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%

  4、解困房:成交价或评估价(高者)×1%

  5、商品房:土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

  6、分摊费用:成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下);成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

  7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

  8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

  买房主要交契税

  卖方要交营业税、个人所得税

  要是通过中介的话上下家都要交1%的中介服务费

  三、二手房交易注意事项

  (一)房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (二)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (三)交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (四)土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (五)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  (六)福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (七)单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  (八)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  (九)中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  (十)合同约定是否明确

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  相信大家通过阅读以后可以更加清楚了解二手房交易税费是多少。税费是国家税收收入重要来源,所以一定要交税费,做个合格的纳税人。

 

五、 二手房买卖合同过户费是多少

 

  现在买卖二手房的人越来越多了,大家都知道买卖二手房都是需要过户的,从原来的户主过给买家,那么二手房买卖合同过户费是多少?二手房买卖合同公证费是怎么计算的?签订二手房买卖合同注意事项有哪些?

  一、二手房买卖合同过户费是多少

  1、二手房在交易的过程中,需要收取的费用就很多,大部分的二手房过户交易税费就是指在二手房交易的这个过程中,由税务部门向买卖双方征收的各类税费,其中大概包括:营业税、个人所得税、土地税、印花税、城市维护建设税、契税、费附加税等。

  2、契税(由买方支付):按国家相关方面的一些规定,进行房屋买卖就要向国家方面缴纳相关的契税,无论是买卖商品房还是存量房都是必须要缴纳的。一般住宅类的二手房过户房屋标准会按房款的总价的1%-3%来交纳契税,其中具体的比例会需根据国家相关政策来浮动。

  3、此外还包含有房屋权登记费、买卖合同公证费、房屋评估费、房屋产权登记费。

  二、二手房买卖合同公证费是怎么计算的

  二手房买卖合同具体公证费用,一定要去当地公证处咨询,各地均有所不同。

  证明经济合同的参考公证费如下所示(按照标的额多少收取):

  50万元以下:收取0.3%,较低200元;

  50-500万元:1500+(标的额-50万)×0.25%元;

  500-1000万元:12750(标的额-500万)×0.2%元;

  1000-2000万元:22750+(标的额-1000万)×0.15%元;

  2000-5000万元:37750+(标的额-2000万)×0.1%元。

  三、签订二手房买卖合同注意事项

  1、房屋产权和手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。

  2、明确成交价格和税费责任

  在签定合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

  3、明确买卖双方的责任

  签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

  4、明确付款方式和时间

  双方应该在合同中明确付款方式和时间。

  5、过户时间要明确

  过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。

  6、物业交割要清楚

  在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。

 

六、 二手房买卖合同纠纷怎样打官司

 

  二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。那么,二手房买卖合同纠纷怎样打官司?二手房买卖合同纠纷需要哪些证据?买卖合同纠纷发生一般有哪些常见的原因?

  一、二手房买卖合同纠纷的起诉流程

  1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒,您现在主要是对诉讼程序不了解,才会产生各种误会。

  2、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。

  3、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。

  4、被告就同一案件起诉原告,是正常的,可能属于反诉,也可能是另行起诉。

  二、二手房买卖合同纠纷需要的证据

  1、房屋产权凭证;

  2、房屋买卖合同及公证书;

  3、有关机关批准买卖房屋的文件;

  4、关于房屋交付情况的证明;

  5、买卖双方交付、收取房款的凭证;

  6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明;

  7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据;

  8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据;

  9、其他证据。

  三、买卖合同纠纷发生有哪几种常见原因

  1、商品质量条款未约定或约定不明

  合同中对于交易的对象——合同的标的物的质量一般应该有个明确的约定,包括标的物的质量标准、质量异议期限以及法定的鉴定检验机构。如果没有明确的约定,就会各执一词,纠纷就此产生。

  2、商品交接及货款支付未约定或约定不明

  合同中应约定是送货还是提货,目的地在哪里,运费如何承担。因为这样直接涉及合同履行地的认定,对案件的管辖会产生重大影响。此外,货款的支付时间和支付方式也须明确。

  3、违反诚信原则

  合同法的基本原则之一就是诚实信用原则,任何完美的合同如果遭遇一方不讲诚信,就会产生纠纷。因此,这就要求当事人在商业活动中要考察对方的商业信誉。

  4、 未考察主体资格或主体的偿债能力

  A 与B之间都是大公司,A公司下属有很多子公司C、D、E、F、G等二十几家。B为供方,A及其子公司为需方,为降低采购成本,子公司需要货物时均通过A公司集体统一向B公司采购,但每次具体签定合同时均由子公司与B签定合同,最终因货款未结清而产生纠纷。那么,B公司很显然不能向A公司直接主张权利,而只能向众多子公司主张权利。若向A公司主张权利,A公司抗辩其为各买卖合同中系代理人身份,案件会遭法院驳回。本案如能在每份合同中将A公司作为连带责任保证人,则一切问题迎刃而解,同时还可大大降低B公司的诉讼成本。

  又如,张三是A、B 两个公司的股东,两公司的日常经营均由张三负责,张三及业务员经常以A公司的名义向C公司进货(提货),提货单上的提货单位栏均写上A公司、提货人张三或某业务员。后来A公司经营不善逐渐歇业,但进货仍在继续。A公司进货后以B公司的名义销售给第三方,自然B公司与第三方结算货款。因此C公司在没有其他证据的情况下根据提货单只能起诉A公司催讨货款,结果可想而知。

  5、违约责任问题

  有的合同中对于违约条款只约定因一方违约由另一方承担赔偿责任,而无具体违约事项和违约金数额,结果相当于未有约定。

  违约责任的约定虽然不能穷尽所有事项,但应该将常见的容易发生的情形进行约定,如交货时间、质量、数量,货款的支付期限,等等,并应该约定违约金的具体数额。这样在纠纷发生后既可以更好地认定是否存在违约,也可以避免对损失难以举证的困难。

  6、管辖约定

  有的合同约定发生纠纷由有管辖权的法院管辖或约定由原告方所在地法院管辖,这样的约定等于没有约定或约定不明。根据民诉法的规定合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖,被告住所地一般明确,但合同履行地在现实中颇多争执。92年的民诉法意见19条对合同履行地进行了解释,但被96年的法发28号司法解释予以否定,98年的法释3号又对前面的司法解释进行了解释。最终的意见是以合同约定的履行地来确定管辖的法院为主要原则,这是遵从了民诉法关于协议管辖的规定。但是,又有例外,对于虽有履行地的约定但未实际履行合同,且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地,以及口头购销合同纠纷案件,均不依履行地确定案件的管辖。

  因此,约定合同履行地对于确定管辖的法院尤为重要,同时约定履行地而不直接选择管辖的法院,对于当事人来说也更能接受。

  7、签名盖章

  自然人签名要确保与其身份证件相符,最好注明身份证号码;法人盖章要确保是法人章或合同专用章,名称与合同主体相符,不能是只能部门的印章。

  以上是小编为您整理的二手房买卖合同纠纷怎样打官司的内容,对于涉及到打官司的话,证据是必不可少的,一般打官司的话,自己本身缺乏经验,建议联系专业,经验丰富的律师代理。

 

七、 2018最新二手房交易税费计算方法

 

  二手房交易是我们购买获得房产形式的一种,因为二手房的价格相对较低,地段位置较好一至都处于供不应求状态,颇受购房者的青睐,但是二手房的买卖与新房相比多了很多的税费项目,这也是购房者必须负担的一部分,下面我们就来看看2018最新二手房交易税费计算方法是什么样的。

  一、最新二手房交易税费项目

  1、契税

  不满两年(无论是否唯一)5.6%;满两年不满五年(无论是否唯一)1%;满五年唯一住房免税;满五年不唯一住房1%

  2、城市维护建设税

  营业税的7%。

  3、最新二手房交易税费的教育费附加

  营业税的3%。

  4、最新二手房交易税费的个人所得税

  (1)普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

  (2)2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:

  (3)5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

  5、最新二手房交易税费的交易手续费

  6、印花税;房屋成交总额×0.05%(2009年至今暂免)。

  7、最新二手房交易税费的营业税; 住宅2年内:房屋评估总额×5.6% ;2年或2年以上普通住宅无营业税。

  8、土地增值税;普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

  二、最新二手房交易税费的计算方式

  (一)契税由买方交纳,交税比例是:

  1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

  2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

  (二)过户费用:

  (1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担(二套房按3%收取);

  (2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担;

  (3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%预缴纳,按照超率累进税率计算,多退少补。卖方承担;

  (4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担;

  (5)房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担;

  (6)房屋产权登记费:80元。买方承担;

  (7)房屋评估费:按评估额0.5%。

  以上就是关于2018最新二手房交易税费计算方法,二手房买卖涉及的税目较多,计算方式又复杂,为了规避风险可以委托中介进行二手房的买卖,也可以委托了律师进行,或者进行全面的咨询,保障自己的权益得到实现。

 
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