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买卖合同纠纷管辖范围是怎样的

买卖合同纠纷管辖范围是怎样的

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法,虽然有买卖合同,但是还是避免不了纠纷,那买卖合同纠纷管辖范围是怎样的?

一、 车辆买卖合同管辖法院怎么选择

 
  随着国家发展越来越好,人民的生活水平也越开越高,私家车的人均拥有量也越来越多,因此有需求就会有市场,车辆的买卖也越来越多,那么每个地区的车辆不同,一些法律事项也会不同。今天和大家一起讨论的法律问题是车辆买卖合同管辖法院怎么选择
  一、什么是管辖
 
  管辖是一个汉语词语,意思是指管理,统辖的意思 ,延伸出去,有法律意义上的管辖,有级别管辖,有地域管辖,有移送管辖,及协议管辖。
 
  管辖也指各级人民法院之间以及同级人民法院之间受理第一审民事案件的权限和分工。
 
  二、管辖的法律意义
 
  综述
 
  管辖与主管是两个不同的概念,但两者又有着紧密的联系。主管,是确定管辖的前提和基础;管辖,是对主管的体现和落实。没有主管就无法确定管辖,没有管辖主管的确定就丧失其意义。
 
  管辖与管辖权、审判权也不同。审判权,是国家赋予人民法院审理各类案件的权力,是国家权力的重要组成部分;管辖权,是每个人民法院对于某一具体案件进行审理的权限,即对该案有权行使审判的权力。由此可见,审判权是确立管辖权的前提,而管辖权是对审判权行使的落实。因此,从诉讼理论上不得将三者混为一谈,否则在实践中必然造成错误。
 
  管辖恒定,是指管辖权的确定,以原告起诉时为准,此后无论案件情况有何变化,案件始终由受诉法院管辖。管辖恒定制度,主要目的在于保证案件得到及时审理,防止诉讼的延误。
 
  民事诉讼的管辖
 
  是指各级人民法院和同级人民法院之间,受理第一审民事案件的分工和权限。它是在人民法院系统内部划分和确定某级或者同级中的某个人民法院对某一民事案件行使审判权的问题。将人民法院主管的民事案件,在法院组织系统内部确定其对第一审民事案件的审判权限,才能使人民法院依法主管的民事案件得以落实。
 
  三、车辆买卖合同管辖法院怎么选择
 
  《民事诉讼法》第二十四条规定“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地人民法院管辖”,该规定是确定所有合同管辖的一般性规定,理应适用于确定买卖合同的管辖,按该条的本意,与买卖合同有关的履行地(包括接受价款地等)法院本应都有管辖权,但《民诉意见》对买卖合同的履行地作了专门规定,第19条“以约定的交货地点为合同履行地;没有约定的,依交货方式确定合同履行地;实际履行地点与约定不一致,以实际履行地点为合同履行地”。而《规定》对买卖合同的履行地作了最狭义的规定,仅以约定的履行地点或交货地点为买卖合同的履行地,其它地点(应包括价款接受地点等)均不应视为合同履行地。既然有了对买卖合同履行地的专门规定,那么,对买卖合同的履行地只能作狭义的理解,就不应按《民事诉讼法》第二十四条作广义的理解。还要值得注意的是《规定》和《民诉意见》第19条有冲突,因《规定》的颁布生效在后,故对买卖合同的履行地及管辖权的确定自然应适用《规定》。
 
  其实这类法律管辖问题一般都是根据合同的发生地进行确定的,因为管辖原则的确定也是为了更加方便去解决问题。以上就是为大家整理的车辆买卖合同管辖法院怎么选择以及相关知识,希望对您有帮助。
 

二、 撤销买卖合同的期限为多长时间

 

  撤销权是民法中规定的法定权利之一,在实务中合同是可以撤销的,但是撤销合同必须在规定的时间内,那撤销买卖合同的期限为多长时间?撤销买卖合同的条件有哪些?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

  一、撤销买卖合同的期限为多长时间

  撤销权人必须在规定的期间内行使撤销权,但具体期限有所不同。 在可撤销合同中,具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭;在合同保全中,撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使,但自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。

  《合同法》为了平衡和保护合同双方当事人的利益,以及维护市场交易的安全与社会经济秩序的稳定,赋予了当事人撤销权,但撤销权的行使并非是无时间限制的权利,它有着法律规定的行使期间。如果撤销权人在该期间内未行使撤销权,则其撤销权消灭,当事人不得再以存在撤销事由为理由,请求人民法院或仲裁机构撤销合同。

  二、撤销买卖合同的条件

  撤销买卖合同一般有两种情形:一种是法定解除,一种为约定解除。合同解除的条件由法律直接加以规定者,其解除为法定解除,而当事人以合同形式,约定为一方或双方保留解除权的解除为约定解除。

  (一)合同的法定解除

  我国现行《合同法》规定了五种情形,只要符合任意一种情形,当事人可以解除合同:

  1、因不可抗力致使不能实现合同目的;

  2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  5、法律规定的其他情形。

  (二)合同协议解除

  合同协议解除的条件,是双方当事人协商一致解除原合同关系。其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同,其主要内容为废弃双方原合同关系,使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。协议解除采取合同(即解除协议)方式,因此应具备合同的有效要件,即:当事人具有相应的行为能力;意思表示真实;内容不违反强行法规范和社会公共利益;采取适当的形式。

  需要注意的是:根据《合同法解释(一)》第八条规定,该撤销权行使的期间是个除斥期间、不变期间,不发生任何中止、中断或者延长的后果。但是,《合同法》与《民法通则》在撤销权行使的起算点上是有所出入的。

  根据《合同法》第55条的规定,合同撤销权的行使期间为1年,其起算点是自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。

  根据《民法意见》第73条第2款的规定,可变更、可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的,人民法院不予保护。

  以上就是为您详细介绍的关于“撤销买卖合同的期限为多长时间”的相关知识,具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

 

三、 不动产买卖合同的管辖法院如何确定

 

  我国法律中对于纠纷问题需要法院解决的,是有管辖范围的,不同类型的纠纷由不同的法院进行管辖,这是对当事人顺利解决纠纷非常重要的措施。那么不动产合同纠纷的管辖地怎么确定?相信大家也想要了解这方面的知识,让我们带着这些疑问,具体来看下面为大家带来不动产买卖合同的管辖法院如何确定的详细内容吧。

  一、不动产买卖合同的管辖法院如何确定

  关于不动产有关的纠纷的管辖法院问题,按照我国《民事诉讼法》第三十三条第一款之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。然而,关于此处规定的“不动产纠纷”这一笼统概念如何理解,理论和实践中一直存在争议。一种观点认为,一切与不动产有关的纠纷都属于“不动产纠纷”,都应由不动产所在地人民法院专属管辖;另一种观点认为,此处“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,而不能把所有涉及不动产的纠纷都归于专属管辖的范围。

  鉴于不动产纠纷非常复杂,如果将所有涉及不动产的纠纷都归于专属管辖的范围,不仅可能造成现实中审理案件的不便,且有悖专属管辖设立的初衷;国外的通行做法也并未将所有涉及不动产的纠纷都适用专属管辖而由不动产所在地法院管辖,而是仅将不动产物权纠纷归于专属管辖的范围。从我国的司法实践来看,最高人民法院在1995年12月8日作出的《关于债务纠纷案管辖问题的通知》中,认为该案虽然涉及房地产,但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷,由双方约定管辖法院并无不当,并不违反专属管辖的规定。通过这个《通知》也可以看出最高院也倾向于不能笼统地将所有涉及不动产的纠纷都适用不动产所在地管辖,而是要分清该纠纷的本质究竟是不动产物权纠纷还是仅仅是因该不动产而产生的其他债权债务纠纷。

  故此,涉及不动产的纠纷,除了实质涉及物权的纠纷而由不动产所在地法院管辖外,如果并非涉及不动产物权的纠纷,而仅仅是因该不动产而产生的其他债权债务纠纷,应当允许当事人按照法律约定管辖法院而排除专属管辖。

  另外值得一提的是,根据《民事诉讼法》第二十三条 “因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”之规定,不动产所在地大多数情况下均为合同履行地,当事人因此而约定由不动产所在地法院管辖的,不动产法院受理该纠纷并非基于法律规定的专属管辖,而是基于当事人合意约定由作为合同履行地的不动产所在地法院管辖。

  二、专属管辖的类型

  专属管辖,是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖。专属管辖是排他性管辖,它排除了诉讼当事人以协议方式选择国内的其他法院管辖。专属管辖与一般地域管辖和特殊地域管辖的关系是,凡法律规定为专属管辖的诉讼,均适用专属管辖,不得适用一般或特殊地域管辖。我国民事诉讼法规定的属于专属管辖的诉讼有以下三类:

  (一)因不动产纠纷提起的诉讼

  不动产诉讼专属不动产所在地法院管辖。不动产一般是指不能移动或移动后会降低乃至丧失其价值的财产,如土地及土地上的建筑物、河流、滩涂等。不动产诉讼常常需要进行勘验,由不动产所在地法院管辖便于对案件审理。另一方面,由不动产所在地法院管辖也便于对不动产进行保全和执行。不动产中的土地又是国家领土的组成部分,关系到国家的主权。因此,将因不动产提起的诉讼规定为专属管辖,是各国民事诉讼法通行的做法。

  (二)因港口作业发生纠纷提起的诉讼

  港口作业引起的诉讼专属港口所在地法院管辖。在港口作业中,一方面会因为装卸、驳运等发生纠纷,另一方面会因违章作业等行为损坏港口设施或造成其他人身或财产的损害引起侵权纠纷。这两类纠纷都由港口所在地法院管辖。

  (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼

  继承遗产的诉讼专属于被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院管辖。当遗产有多处且分布在不同法院辖区时,还需要区分主要遗产和非主要遗产,遗产既有动产又有不动产的,一般以不动产所在地作为主要遗产地,动产有多项的,则以价值高的动产所在地作为主要遗产地。

  根据我国海事诉讼特别程序法的规定,属于海事法院专属管辖的案件有:

  (1)因沿海港口作业纠纷提起的诉讼,由港口所在地海事法院管辖;

  (2)因船舶排放、泄漏、倾倒油类或者其他有害物质,海上生产、作业或者拆船、修船作业造成海域污染损害提起的诉讼,由污染发生地、损害结果地或者采取预防污染措施地海事法院管辖;

  (3)因在我国领域和有管辖权的海域内履行的海洋勘探开发合同纠纷提起的诉讼,由合同履行地海事法院管辖。

  三、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突

  自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来,目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。 无论是实务界还是理论界,对此解说纷纭。不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位

  我国民事诉讼中的管辖,是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 按照目前的审级制度安排,我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级,实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一,就是确定某个纠纷的具体管辖法院。 民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类,其中,地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。

  专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的,因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。 所谓专属管辖,是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖,其他法院无管辖权,当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷,它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院,一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理,因而排除了其他法院的管辖权。因此,专属管辖是相对于协议管辖而言的,它是依据管辖是否由法律强制规定,不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。

  确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中,主要存在着两种不同观点,即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。

  以上就是为大家带来的不动产买卖合同的管辖法院如何确定的全部,看完本文你是否都了解关于不动产买卖合同的管辖的相关知识呢?如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧,是实现当事人不动产权益,减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。

 

四、 买卖合同签订要注意什么问题

 

  买卖合同签订要注意什么问题呢?应该很多人都不清楚,若对这类问题有着类似或相同的疑问,相信在仔细看完下面的文章后,一定会有所收获、有所裨益。接下来就是带来买卖合同签订要注意什么问题的有关知识,以供大家参考借鉴。

  一、确定卖方提供的标的物有无权利瑕疵。

  买卖合同标的物物的权利瑕疵,是指第三人得对标的物主张权利,买方不能取得所有权或不能取得完全的所有权。为保证买方能够取得不受争议的财产,买方必须要求卖方在订立合同时提前说明,该出卖物是其拥有所有权和合法处分权的财产,如果卖方未将标的物上存有第三人的权利的情形预先告知买方,则买方有权请求降低价格、或解除合同和要求赔偿损失。

  二、确定标的物有无质量缺陷。

  卖方出卖的标的物必须符合法律的规定和当事人的约不定期,如果标的物有表面缺陷(以通常方法检查即可发现的缺陷),买方应于接受标的物的当时提出;如果标的物有隐蔽缺陷(即需要经过技术鉴定或在物的使用过程中才能发现的缺陷),买方应于规定的期限内提出。卖方交付的标的物有缺陷,买方有权拒收。买方已接受的,卖方应根据情况承担降价、修理、更换、退货、支付违约金、赔偿损失等责任。但是,如果卖方在订立买卖合同时已对标的物的缺陷作了声明,或买方知道标的物的缺陷而愿意购买,则卖方对标的物的缺陷不负责任。

  三、敦促卖方按约定和法律规定的时间、地点和方式,完整地音乐会标的物和办理有关手续。例如对于房产、机动车辆、船舶必须办理登记手续。

  在签订买卖合同时卖方应注意以下几点:

  1、主动明确价格条款。

  价格是买卖合同的一项重要条款。如果价格条款没有或不明确,买方付款就没有标准,没有依据,很容易发生纠纷。

  2、敦促买方按合同规定的时间和方式支付价款。

  在即时清结的买卖合同中,买方应按规定支付价款,否则,可要求买方承担违约责任。

  3、敦促买方接受标的物。

  一般来说,买方订立合同的目的就是取得标的物,买方会按约定接合同的约定及时接受标的物这会给卖方造成不利。卖方若遇买方无故拒不接受标的物或由于买方的原因无法音乐会的情况,为终结买卖关系也可将标的物交公证机关或有关单位提存。

  以上就是整理收集的有关于买卖合同签订要注意什么问题的有关知识,通过上述内容,相信很多人都对买卖合同签订要注意什么问题有了一定的认识,以后再面对这样的问题再也不会感到棘手,可以做到事半功倍、迎刃而解。

 

五、 2018年最新设备买卖合同范本

 

  2018年最新设备买卖合同范本要怎么写呢?若对这类问题有着类似或相同的疑问,相信在仔细看完下面的文章后,一定会有所收获、有所裨益。接下来就是带来2018年最新设备买卖合同范本的有关知识,以供大家参考借鉴。

  最新设备买卖合同范本

  买方:_________

  卖方:_________

  经甲、乙双方充分友好协商,就购买_________项目特订立本合同,以便共同遵守。

  一、设备的名称、规格型号、数量、价格

  ____________________________________

  二、合同价格

  设备总价为人民币(大写):_________

  总价中包括设备金额、包装、运输保险费、装卸费、安装及相关材料费、调试费、软件费、检验费及培训所需费用及税金。

  本合同总金额不得做任何变更与调整。

  三、合同生效

  本合同经双方签字后生效。

  四、付款方式

  货物验收合格,设备安装、调试运转正常。买方向卖方支付合同总价100%货款。

  五、交货、包装与验收

  1、交货地点:按买方指定的地点。

  2、交货时间:合同生效后_________日内。

  3、卖方将货物一次运至交货地点。并于货名称、型号、数量、外形尺寸、单重及注意事项等,以书面形式通知买方。

  4、设备包装应符合国家标准,以保证设备在运输过程中不受损伤,由于包装不当造成设备在运输过程中有任何损坏或丢失,由卖方负责。

  5、设备由卖方负责送到施工现场,由卖方负责运输、卸车。

  6、设备到达现场,双方均须在场并确认包装的完好性后,由买方验货。卖方应按买方安排的时间派人到现场,对货物进行清点验收,并签字确认。若发现货物与装箱单不符,卖方负责补齐或收回。如卖方不能按时到达,买方有权开箱检验,并对缺件,损坏做出记录,卖方应认可并负责解决。

  7、卖方负责设备安装及调试,直至设备正常运行。最终验收在此之后进行。如设备不能通过验收,卖方应退货,退还买方所有金额。

  8、卖方应自带用以安装、调试过程中所需的各种工具、仪器仪表及易损件。

  六、产品质量保证与售后服务

  1、卖方应严格按照国家有关标准和规定进行制造和检验,材料及零部件均为全新未用过的,且符合本合同附件中规定。以确保产品质量。设备须经技术检验,符合国家相关标准才能出厂。

  2、卖方负责免费为买方培训操作及维修人员。包括:基本原理,操作使用和维修保养。

  3、设备投入正常运行后,卖方应定期回访使用方。

  4、卖方应在附件中明确售后服务内容、响应时间、范围、方式、收费标准等,并进行其他售后服务工作。

  七、责任与义务

  1、在设备安装调试时,如卖方提出,买方应为卖方人员的饮食提供方便,其费用由卖方自理。

  八、违约责任

  1、卖方不能按期交货,除不可抗拒因素外,卖方应向买方支付延期违约金,每日按合同总价的0.3%金额计¥_________元计算.

  2、买方延期付款时(正当拒付除外)。应向卖方支付该此延付款数额的延期违约金,每日按该此延期付款额的0.3%金额计算,支付款办理期为10个工作日。

  3、双方必须严格执行《中华人民共和国合同法》的有关违约责任规定。

  九、合同的解除和变更

  1、当合同一方要求变更或解除合同时,在新协议未达成前,原合同仍然有效。要求变更的一方应及时通知对方,对方在接到通知15日内给与答复,逾期未答复则视为已同意。

  2、如卖方要求变更或解除合同,所造成的损失由卖方负责。

  本合同一式_________份,其中正本_________份,副本_________份,都具有同等法律效力。

  买方(盖章):___________________

  卖方(盖章):___________________

  委托代表人(签字):_____________

  委托代表人(签字):_____________

  ___________年________月________日

  ___________年________月________日

  以上就是整理收集的有关于2018年最新设备买卖合同范本的有关知识,通过上述内容,相信很多人都对2018年最新设备买卖合同范本有了一定的认识,以后再面对这样的问题再也不会感到棘手,可以做到事半功倍、迎刃而解。

 

六、 动产买卖合同诉讼管辖法院怎么确定

 

  由于现在经济的发展,对于人们的经济财产又加一步的进行了细化,类似于动产与不动产这样。很多人对于动产都不是很了解,有其是动产的买卖合同诉讼。下面就为大家带来动产买卖合同诉讼管辖法院怎么确定的相关内容。

  一、动产买卖合同诉讼管辖法院怎么确定

  我国民事诉讼法规定,合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

  二、动产抵押目的

  设立动产抵押的目的在于以其交换价值作为融资担保的需求,活跃金融、促进经济发展以及实现物尽其用、货畅其流的目的。动产抵押的标的物范围很广泛,基本覆盖了所有的动产。将这些财物设定抵押而非质押的话,有时会得到更大的效益。比如工厂将机器设备抵押给银行以担保其债务,假如没有动产抵押制度的话,那银行就只能保有那些机器设备,不仅创造不了价值,而且银行因为保管而要花费不少的精力和金钱、工厂也只能坐在那望器生叹。这样严重浪费了资源,不利于经济发展和违反物尽其用的准则。所以有了动产抵押制度的话,银行和工厂都能得益,也充分利用了资源。还有很多例子,如出租车司机把出租车抵押给银行、运输公司把自有的火车抵押给银行,这样做对双方都有益,这就是动产抵押制度的作用——最大限度的利用物的价值。

  三、动产抵押范围

  中国的动产抵押制度并没有一般性限制条件,仅除《担保法》第37条规定的不可抵押的财产就没什么了。也就是说中国的动产抵押的标的物范围很广,有如下几类:

  (一)飞机、船舶、汽车等特殊动产。这类动产的特殊性在于其权属状态以登记而确定,其交易也须进行过户登记。故而有人称其为类不动产,亦可称注册不动产。对这类动产强制登记是国家对那些流动性强、价值较大的动产进行行政管理的需要。对其自可像不动产那样可通过登记来实现抵押的公示效果。

  (二)企业之机器设备、农业用具、牲畜。这类动产是企业或农人生产所必须,只能设立抵押之担保方式。因而,我觉得对此类动产应当分别设立专门的登记制度及登记机关。应该说,对这种动产进行专门的抵押登记,规定第三人的查询义务,比较便于第三人掌握。且这几类动产流动性小,采登记制度不会对交易之顺畅产生太大影响。但需说明的一点是,可抵押之牲畜应仅限于生产性牲畜,而对于羊、猪、鸡、鸭之类不具生产力者,则不应允许设立抵押。

  (三)企业之产品、材料等动产。此类动产因其流动性较大,允许设立抵押显然不利于对抵押权人及第三人利益的保护。而采取登记制度,规定第三人的查询义务、又势必影响交易的正常进行。因而,此类动产不应允许单独设立抵押,但可与企业其他财产一并设立浮动担保。

  以上就是为大家带来的动产买卖合同诉讼管辖法院怎么确定的的全部内容。纠纷的解决其实不只有诉讼的方式,有时候采取仲裁或者是调解的方式也能解决问题。

 

七、 安置房买卖合同违约金如何算

 

  在现在签订一个相应的合同一般都会在合同上标注其相应的违约金的,对于不同的人不同的合同违约金的赔偿也是不尽相同的,所以很多人都不知道安置房买卖合同的违约金是多少。下面就为大家带来安置房买卖合同违约金如何算的相关内容。

  一、安置房买卖合同违约金如何算

  约定违约金也可两种:

  条件或细则规定了违约金的数额而又允许当事人在合同中另行约定,或规定了当事人的约定优先于法定违约金的,当事人可在法定违约金的范围以外自由商定违约金的具体比例或数额;

  有关条例或细则对违约金未作具体规定,可按双方当事人在合同中的约定偿付违约金。

  合同法违约金的规定、合同中违约金的规定、合同法对违约金的规定:

  1、经济合同法第14条规定:

  当事人一方可向对方给付定金。经济合同履行后,定金应当收回,或者抵作价款。

  给付定金的一方不履行合同的,无权请求返还定金。

  接受定金的一方不履行合同的,应当双倍返还定金。

  2、继续履行指合同违约当事人支付违约金和赔偿金后,根据对方的要求,在对方指定或双方约定的期限内,继续履行合同中规定的义务。

  二、购房知识

  安置房可以买卖吗?买卖的风险是什么?

  其实,所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买卖。

  现金市面上挂牌的拆迁安置房,往往是没有取得产证,或者是刚刚取得产证,按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大,甚至没有保障的。尚未取得产证的拆迁安置房,按《物权法》规定,房屋属于不动产,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权,对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同,期间风险也甚大。如:没有产权证的拆迁安置房,或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房,从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长,不确定因素多,可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险:1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议,万一协商不成,可能每部起诉到法院解决,最终确定的合法权益人是谁还无法确定;

  2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;

  3、因交易时间漫长,房价变动可能性发,果如出售方为谋取更大利益,将房屋房价卖给他人,并在可以过户交易时先行过户给他人,那么购买方就很实现购房母的了,只能主张债权了;

  4、在购买房等待过户的漫长时间内,也有可能发生因出售方自身债务纠纷,导致房屋被债权人申请法院查封。

  购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式,迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋,可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定,签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性,并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔,最好由专业房产律师进行指导。

  有证的拆迁安置房当然可以买卖,交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房,要分清情况,主要注意这几个问题:

  (1)调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的;

  (2)一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。

  (3)有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

  三、安置房买卖的风险

  第一、政策因素。

  根据相关法规及政策规定,拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房
(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

  第二、价格因素。

  拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付,中间间隔时间长、变化大,特别是价格不断上涨,到交房时的价格可能相差近千元,拆迁户认为自己的利益受到了损失,因此拒绝交房,要求涨价,最终导致双方的矛盾加剧,引起诉讼。

  第三、人的因素。

  “共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由,请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为,根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见,共有财产的部分共有人擅自处分共有财产,其行为应该视为无效,但该意见同时规定,如果第三人善意取得财产,其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失,应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产,其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚,拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全,应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋,并协助办理房屋产权变更登记手续。

  因此,为减少矛盾、避免纠纷,购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况,如房屋尚未建造或正在建造,买家非但要承担极大的法律风险,而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名,以减少风险。

  以上就是为大家带来的安置房买卖合同违约金如何算的全部内容。合同既然签订了就一定要记得遵守其相关规定,不然遭到起诉导致赔偿的结果是谁也不愿意看到的。

 
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