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发生居间合同纠纷怎么处理

发生居间合同纠纷怎么处理

发布时间 :2018-12-04 17:57浏览量 : 272
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同是一种服务合同,在居间活动中,居间人顾名思义处于一种居间的状态,既不代表委托人或者第三人的任何一方也不介入委托人与第三人订立合同的具体内容。居间合同作为有偿合同,在居间人履行了报告或者媒介服务之后,委托人应该支付报酬。那么发生居间合同纠纷怎么处理?
  •   居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同就是居间合同。居间人,用中介来形容或许更容易为大众所理解。那么,出现居间合同纠纷需要处理的时候需要注意些什么呢?

      一、房地产居间合同范本

      委托人:________ 签订地点:________

      居间人:________ 签订时间:________年____月____日

      第一条委托事项及具体要求: ________________ ____________________________________________ ____________________________________________

      第二条 居间期限:从________年____月____日至________年____月____日。

      第三条 报酬及支付期限:居间人促成合同成立的,报酬为促成合同成立金额的________%或者(大写)________元。委托人应在合同成立后的________日内支付报酬。未促成合同成立的,居间人不得要求支付报酬。

      第四条 居间费用的负担:居间人促成合同成立的,居间活动的费用由居间人负担;未促成合同成立的,委托人应向居间人支付必要费用(大写)________元。

      第五条 本合同解除的条件 1.当事人就解除合同协商一致;2.因不可抗力致使不能实现合同目的;3.在委托期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;4.当事人一方迟延履行主要义务,经催告后在合理期限内仍未履行;5.当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

      第六条 委托人的违约责任:________________ _________________________________________ 第七条 居间人的违约责任:________________ _________________________________________ 第七条 合同争议的解决方式:本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的,按下列第种方式解决:

      (一)提交________仲裁委员会仲裁;

      (二)依法向人民法院起诉。 第九条 其他约定事项:________________________ _____________________________________________

      第八条 本合同未作规定的,按《中华人民共和国合同法》的规定执行。

      委托人(章): 居间人(章):

      鉴(公)证意见:

      住所: 住所:

      法定代表人: 法定代表人:

      居民身份证号码: 居民身份证号码:

      委托代理人: 委托代理人:

      电话: 电话:

      开户银行: 开户银行:

      年 月 日

      二、居间合同纠纷的类别

      1、因酬金支付而引起的居间合同纠纷

      从居间合同的定义来看,其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中,一般情况下,居间人是作为原告参加诉讼,而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

      通过对上述法条的分析我们不难看出,在此类居间合同纠纷中,作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立,就可以取得酬金,而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的,也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,所以在此类纠纷中,原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则,并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据,在诉讼中,其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人,如要提出抗辩,同样只要举出合同是否订立的证据就行,也合符“谁主张谁举证”的原则,在此不累述。

      下面着重谈谈另外一类居间合同纠纷。

      2、因赔偿而引起的居间合同纠纷

      在这类居间合同纠纷中,往往是委托人作为原告,居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误,虽然委托人与第三人订立了合同,但该合同的履行却造成委托人损失,例如介绍空车配载信息,承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中,委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋,而委托人为此却已经付出了一定的代价,等等……。由于第三人有意或无间逃避承担法律责任,往往下落不明,一去不返,在此情况下,作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿,而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见,从而引起纠纷。根据《合同法》第四百一十五规定,居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件,即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,居间人才会承担损害赔偿责任。但在审判实务中,作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,假如有,也只是一些表面或片面的现象,严格说来都有不算有效证明,很难得到审判人员的认同,在此情况下,作为原告方的委托人就相当尴尬了,一方面基于对居间人的信任,接受了其提供的指示或媒介服务,而另一方又却因订立了合同造成了损失,又没法证明居间人明显过错或重大过失,而依照“谁主张谁举证”的原则,通常情况下应由作为原告方的委托人举证,由于无法提交充分证据证明其诉讼请求,从而丧失索赔的机会。对此,笔者认为,作为《合同法》的立法本意,“诚实信用”、“公平合理”原则是体现在整部法律之中的,如在此类赔偿性居间合同纠纷中片面地强调“谁主张谁举证”,笔者认为是有悖于立法本意的,其理由如下:

      1、居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为前提的,委托人让居间人给其提供订立合同的机会,是基于相信以居间为职业的居间人具有在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径,故居间人的居间活动应体现出诚实信用原则;

      2、居间合同是有偿合同,作为居间人提供订立合同机会,如能促成合同订立是能取得酬金的,作为委托人付酬当然是想居间人认真履行职责,而居间人为取得报酬也理应尽职为委托人服务;

      3、居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。综前所述,笔者认为在处理这类居间合同纠纷中,除强调原告方即委托人的举证责任的同时,还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中,已经做到了必要的注意义务。

      具体而言,在前面所述的空车配载信息居间活动中,居间人应提供其已充分注意到了承运人的身份证明,货车所有权属及车况,并以书面方式加以转载或复印留档的证据;在房屋中介中,居间人已经核对了当事人所提交的房屋所有权证明原件,并将其复印留档备查的证据。也只有这样,笔者认为才能真正体现作为有偿合同中的居间人是否尽了注意义务,如不能举证证明其已尽善良行为人的注意义务,即为过失,就应对委托人因此所受的损害,负赔偿责任,这也是符合权利和义务相一致的原则。假如居间人在居间活动中充分尽到注意义务,是减少该类纠纷,维护居间活动正常秩序的有效途径,并且居间人将其在居间活动中所尽的注意义务加以记载形成书面证据,并未加重居间人的义务,相反,对其更好从事和开展该项经济活动是有益的。

      三、发生居间合同纠纷怎么处理

      1、如何认定“居间人已促成合同成立”

      案例:被告(委托人)经原告(居间人)居间介绍,与出让方甲公司(案外人)签订了《在建项目转让协议》,受让甲公司开发的一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司(案外人)就同一项目签订的转让协议尚未解除。后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼,诉请甲公司履行双方签订的在建项目转让协议,本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中,本案被告与乙公司就其给予乙公司一定的经济补偿从而取得系争项目开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决:甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议有效;本案被告与甲公司签订的转让协议无效;同时判决该项目土地使用权变更为本案被告。判决后,甲公司不服提起上诉。二审中,有关当事人达成了新的补偿协议,甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。

      一种意见认为,原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效,但被告实际取得了系争工程项目的开发权,相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认,应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。

      另一种意见认为,依据已经生效的判决书可以确定,原告居间介绍签订的合同系无效合同,该合同自始就没有法律约束力,故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。

      本律师认为,认定“居间人已促成合同成立”,必须同时满足两个条件:一是合同的成立与居间人的活动有因果关系;二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”,顾文思义,要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的,即该合同的成立与居间人的活动有因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的,我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实。上述案例中,原告居间介绍签订的合同已被法院生效判决确认为无效,被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得了系争项目,有关当事人达成的补偿协议不能****生效判决所确认的事实,故不能由此结果得出“居间人已促成合同成立”之结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念,合同法也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中,居间人是为委托人服务的,这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介,其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务,与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了,委托人才负有给付报酬的义务。因此,居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。因此,本律师认为,居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同,这样才符合居间合同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。

      2、居间人未促成合同成立是否可依约主张违约金或服务费

      案例:原告(居间人)与两被告(委托人)签有《房地产买卖居间协议》,约定两被告分别委托原告出售、购买被告一之房屋;协议第九条约定,如果两被告未能履行有关条款,致买卖合同无法签订的,违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费54600元。后因被告二办不出贷款,两被告合意解除了协议,未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。

      一种意见认为,原、被告签订的协议合法有效,根据协议,作为合意解除方应向原告支付服务费,现原告主张被告一支付服务费有合同依据,故应判决被告一向原告支付一半服务费27300元。

      另一种意见认为,原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》系格式协议,其中第九条约定的内容明显加重了相对方的责任,而使原告居于无论居间行为成功与否,均可取得相应报酬的有利地位,此约定与法律的规定相悖,应为无效。故应驳回原告的诉讼请求。

      3、委托人规避居间人私下签订买卖合同是否构成违约

      案例:原告(居间人)与出售方及被告(委托人)分别签有《房地产居间合同》一份,约定被告委托原告以140万元购买出售方房屋,在合同有效期内,依原告之安排,买卖双方至原告处,由原告代书签订房地产买卖合同,完成委托事项,被告支付原告服务报酬14000元。合同签订后,原告两次安排双方签订买卖合同,因被告第一次未备齐首付款、第二次无故不到场而未成。第二次安排的次日,被告私下与出售方签订了买卖合同,合同价为160万元,并取得了所购房屋的房地产权证。原告遂诉请被告赔偿违约损失14000元。

      一种意见认为,被告的行为有违诚信,但该行为是否属于违约,双方并无约定,原告诉请违约赔偿,缺乏依据。故应驳回原告的诉请。

      另一种意见认为,被告的行为不仅有违诚信,同时也违反了双方在居间合同中的约定,构成违约,应承担相应的违约责任。由于双方对违约责任没有约定,原告主张按照合同履行后其可以获得的利益进行赔偿,符合合同法的有关规定。故应支持原告的诉请。

      本律师认为,根据合同法第一百零七条规定,所谓违约责任,是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时应当承担的民事责任。从这一定义中我们可以看出,即使合同没有明确指出某种行为是否属于违约,只要当事人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,就构成违约。本案中,作为居间人的原告,其义务是报告订立合同的机会,在约定的期限内安排双方签订买卖合同。而作为委托人的被告,其义务是在居间人的安排下前去签订买卖合同。但由于被告无故不到场,致使原告无法完成委托事项,获取居间报酬,后被告又私下与居间人介绍的对方签订合同。虽然双方在合同中没有明确被告不服从居间人安排前去签约的行为构成违约,但从合同的内容来看,被告的行为违反了合同中约定的义务,构成违约。双方对违约责任没有约定,应适用法定形式。那么,被告的违约行为是否给原告造成了损失?客观上,被告规避原告自行与原告介绍的另一方签订买卖合同的行为,造成了原告促成合同成立后可得报酬的损失,虽然其合同价高于委托价,但这并不能改变被告利用原告的媒介签订买卖合同,逃避向原告支付报酬之事实。故原告主张被告赔偿可得报酬损失有合同依据及法律依据。

      4、委托买卖双方为居间人保管的定金发生争议时居间人应否参加诉讼

      案例:原、被告经居间人中介签订了定金协议,约定被告购买原告的某一处房屋(期房),被告支付原告定金5万元,在原告取得产权证后的三个工作日内签订正式买卖合同,定金暂由居间人保管。协议签订后,原告按约将收取的定金交由居间人保管。后双方因故未能签订买卖合同,便为定金应否返还发生争议。居间人认为在法院没有明确是非责任前,其不能将定金交与任何一方。原告遂诉请没收定金。

      一种意见认为,居间人与一方当事人形成的是保管关系,不论法院处理结果如何,居间人均应将定金返还给被保管人。故居间人不应参加本案诉讼。

      另一种意见认为,既然双方争议的定金由居间人保管,案件的处理结果应该说与居间人有法律上的利害关系,且从查明案情、便于执行、避免讼累等角度考虑,应当通知居间人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

      以上就是为大家带来的发生居间合同纠纷怎么处理的全部,看完本文你是否都了解关于房地产居间合同范本的相关知识呢?一定要签订好居间合同,这样才能避免纠纷,也能在纠纷中减少自己的损失。

     
  •   核心内容:居间人为了促进当事人成功交易,而从中获取报酬。居间人又有哪些义务?订约义务,忠实和尽力义务,隐名和保密义务,介入义务和其他义务。

      一、居间人的五大义务

      居间合同中居间人的义务就是委托人的权利。居间人的义务主要有以下几方面。

      1、报告订约机会或媒介订约的义务。在报告居间中,居间人对于订约事项,应就其所知,据实地报告给委托人。在媒介居间中,居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。向委托方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间合同中承担的主要义务。

      2、忠实和尽力义务。忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立合同的事项应当向委托人如实报告。居间人的忠实义务具体包括:首先,居间人应将其所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知委托人;其次,居间人不得对订立合同实施不利影响,影响合同的订立或损害到委托人的利益;再次,居间人对于所提供的信息,成交机会以及后来的订约情况负有向他人保密的义务。居间人在负有忠实义务的同时,还负有尽力义务。居间人应尽力促使将来可能订立合同的当事人双方达成合意,排除双方所持的不同意见,并依照约定准备合同,对于相对人与委托人之间所存障碍,加以说合和克服。

      3、隐名和保密义务。在媒介居间中,如果当事人一方或双方指定居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方,居间人就负有不将其姓名或商号、名称告知对方的义务,这就是隐名义务,这种居间又称为隐名居间或隐名媒介。是否允许公开自己的名称和姓名是居间合同当事人的权利,因此,无论是委托人还是其交易相对人,都可以指定居间人不得将其姓名或名称告知其相对人。那么,居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行隐名义务。居间人对在为委托人完成居间活动中获悉的委托人的商业秘密以及委托人提供的信息、成交机会、后来合同的订立情况等,应按照合同的约定保守秘密。居间人如违反隐名和保密义务致使隐名当事人或委托人受损害的,应承担损害赔偿责任。

      4、介入义务。居间人的介入义务是指在隐名居间中,在一定情形下由居间人代替隐名当事人以履行辅助人的身份履行责任,并由居间人受领对方当事人所为的给付的义务。居间人承担介入义务与居间人的隐名义务是一致的,是为了保证隐名当事人保持交易秘密目的的最终实现。居间人仅在一定情形下负有介入义务,并不享有介入的权利。换言之,只有在保护隐名当事人利益的前提下,才有居间人的介入义务,而不存在居间人基于特定情形主张介入的权利问题。

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      5、其他义务。居间人在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策,遵循商事惯例和交易习惯,不得从事违法的居间活动;居间人原则上不得同时为委托人和相对人的居间人。

      二、居间行为相关法律规定

      关于居间人是否必须具有特殊营业资质的人,有两种看法:

      一是,“居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民”(参见《中华人民共和国合同法释义》第594页,法律出版社,1999年版)。

      还有一种观点认为“居间合同的主体并无特殊性,无论法人、公民均可成为居间合同的居间人”(参见《合同法新论·分则》第331页,中国政法大学出版社1997年版)。就目前的实际情况看,对专门从事中介服务(居间业务)的公司,有必要对其资质提出特殊要求,即必须具备法人条件并经过登记才能营业。而对于从事其他业务的法人或者公民,如果促成他人之间的交易,其行为如果不违反法律强制性规定,也应属合法的居间行为,可以收取合同约定的报酬。

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  •   核心内容:居间人的报酬是如何规定?居间人取得报酬要具备所介绍的合同必须成立和合同的成立与居间人的介绍有因果关系,同时具备,委托人才负有支付报酬的义务。居间活动费用由居间人负担,未促成合同成立,不得请求付报酬。

      法条原文

      第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。

      因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

      居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

      法条文义解释

      本条是对居间人的报酬的规定。

      居间人取得报酬必须具备两个要件:第一,所介绍的合同,必须成立;第二,合同的成立,与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备,委托人才负有支付报酬的义务。

      1、关于居间人的报酬

      (1)报酬支付的前提,须是居间人促成委托人与第三人的合同成立

      委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动,并促成了合同的成立为前提条件。所谓促成合同成立,是指合同合法、有效的成立,如果所促成的合同属无效或可撤销的合同,不能视为促成合同成立,居间人仍不能请求支付报酬。居间人促成合同成立后,可以按照居间合同约定向委托人请求支付报酬。这是居间人的主权权利。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的,依照本法第61条规定确定。仍然不能确定的,则根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

      由于居间合同可以随时终止,有时不免会发生委托人为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝居间人已经完成了的中介服务,而后再与因中介而认识的第三人订立合同。就此情况,居间人并不因此而丧失报酬的请求权,因为居间人行使报酬请求权,是以委托人与第三人的合同成立为前提,而不是以该合同是否得到履行为要件。

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      如甲委托乙租房子,乙为其找到价格便宜的房主丙,甲为了不支付居间费,而假借房子的质量不好,终止了居间合同,尔后甲又擅自找到丙要求租房。应该认为,甲的行为无疑是违背了诚实信用的原则,因此委托人仍然需要支付报酬。

      委托人是否给付居间人报酬及其支付数额,原则上应按照居间合同约定。这里合同的约定,可以是以书面形式或者口头形式明确的,如果居间合同中对于居问人的报酬没有约定或者约定的不明确,委托人和居间人,可以协议补充;如果仍然达不成补充协议的,应当按照合同的有关条款,或者商业交易习惯来确定;如果还是解决不了,可以根据居间人的劳务合理确定,所谓合理应考虑诸多原因,如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素,合理确定。

      (2)受益的当事人平均负担报酬的义务

      支付报酬以居间事务的不同而有不同的标准。报告居间,因居间人仅向委托人报告订约机会,而不与其相对人发生关系,因此,居间人的报酬,应当由委托人给付。在媒介居间合同中,居间人不仅向委托人提供报告订约机会,而且还要找第三人促成合同订立,

      由于有了居间人的中介活动,使得委托人与第三人双方发生了法律关系,委托人与第三人都因此而受益,因此,一般情况下,除合同另有约定或另有习惯外,居间人的报酬原则上应由因媒介居间而订立合同的委托人与第三人双方平均负担。

      2、关于居间活动的费用

      居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。因费用已作为成本计算在报酬之内,居间人不得再另外请求给付费用。

      居间人未促成合同成立的,不得请求付报酬。但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

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  •   核心内容:如何把握居间合同内容?居间合同是什么合同,居间合同中的居间人有何义务,忠实义务是什么?当居间人促成居间合同成立,当事人的权利义务要按照哪些规则处理?居间人的报酬又是怎么样?

      居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在居间合同中应当把握如下内容:

      1、居间合同分为报告居间与媒介居间两种,报告居间,亦称指示居间,是指受委托报告订立合同的机会;媒介居间是指除报告订立合同的机会外,还向委托人提供订立合同的媒介服务。

      2、居间合同是诺成合同、有偿合同、双务合同。

      3、居间人的忠实义务。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。此处居间人的主观状态必须是故意,重大过失或者一般过失均不导致损害赔偿责任。

      4、居间人促成合同成立的,当事人的权利义务按照下列规则处理:

      (1)报告居间,委托人支付报酬;

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      (2)媒介居间,合同当事人平均负担居间人的报酬;

      (3)居间活动的费用,由居间人负担。

      居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

      居间人自己承担费用,但可以要求支付报酬。

      促成合同成立的,报告居间,委托人支付报酬。

      媒介居间,双方当事人分担报酬。

      未促成合同成立的,居间人不得要求支付报酬,但可以要求支付费用。

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  •   核心内容:居间合同有何法律特征?居间合同是独立有名合同,是一方当事人为另一方当事人报告订约机会或者为订约媒介的合同,是有偿合同,为诺成合同、不要式合同,居间人在合同关系中处于介绍人的地位等等。

      一般而言,居间合同有以下几点法律特征:

      1、居间合同是独立有名合同。

      大多数国家的民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同。例如,法国商法典中设有居间人的法律规定;德国民法典中规定了居间人契约,德国商法中又设有商事居间人的法律规定。本法在立法中,大多数专家和学者认为,居间合同为独立有名合同。本法采纳了这一主张。

      2、居间合同是一方当事人为另一方当事人报告订约机会或者为订约媒介的合同。

      在居间合同中,居间人是为委托人提供服务的,但这种服务表现为报告订约的机构或者为订约的媒介。这里所谓的报告订约机会,是指受委托人的委托,寻找和指示其或与委托人订立合同的相对人,从而为委托人订约提供机会。所谓为订约媒介,是指介绍双方当事人订立合同,即斡旋在交易双方当事人之间,从而促成双方当事人的交易成功。居间人虽然也是受委托人的委托为委托人促成交易服务的,但居间人在交易中仅是起到中介人的作用,既不是交易中双方当事人的一方或者其代理人,也不直接参与交易双方当事人的谈判、商洽活动,也不在交易中双方当事人的权利义务问题上表示居间人的意思。一言以蔽之,居间人仅仅起到居间、中介作用而已。

      3、居间合同是有偿合同。

      居间合同中的委托人需向居间人给付报酬,作为对居间人活动报酬。居间人从事居间活动的目的就在于向委托人收取报酬。因此,居间合同都是有偿性的。在民法理论上,有学者把居间分为合同报告订约机会或者媒介订约义务的情形。居间人负有此项义务的情形,这里不论是单务还是双务合同,居间合同均有有偿合同。

      4、居间合同为诺成合同、不要式合同。

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      居间合同为诺成合同,只要双方当事人意思表示一致,居间合同即告成立,并不以当事人的物的交付作为合同成立的要件。换句话说,只要当事人双方意思表示一致,居间人就负有依委托人的指示进行居间的义务,而一旦居间人的活动取得结果,委托人就应向居间人支付报酬。居间合同为不要式合同,当事人可以采用口、书面形式。如果当事人约定不详细,就应按照有关惯例或者当事人以前合作时所形成的习惯。

      5、居间人在合同关系中处于介绍人的地位。

      居间合同的客体是居间人依照合同的约定实施中介服务的行为。无论何种居间,居间人都不是委托人的代理人或当事人一方,居间人只是按照委托人的指示,为委托人报告有关可以与委托人订立合同的第三人,给委托人提供订立合同的机会,或者在当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介作用,并不参加委托人与第三人之间具体的订立合同的过程,他的角色只是一个中介服务人。只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

      居间合同与委托合同、行纪合同,三者的相同点都是属于提供劳务性质的合同。它们的不同点在于:

      (1)居间合同的居间人,限于报告订约机会或媒介订约,其服务的范围有限制,只是介绍或协助委托人与第三人订立合同,居间人本人并不参与委托人与第三人之间的合同;委托合同的受托人办理委托事务时,以委托人或者以自己的名义进行活动,代委托人与第三人订立合同,依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容,处理事务的后果直接归于委托入;行纪合同的行纪人是行纪合同的一方当事人,行纪人以自己的名义为委托人办理交易事务,与第三人发生直接的权利义务关系,处理事务的后果是间接地而不是直接地归于委托人。

      (2)居间合同的居间人,是为委托人提供与第三人订立合同的机会,其行为本身不具有法律意义;委托合同的受托人是按委托人的要求处理受托事务,处理的事务可以是有法律意义的事务,也可以是非法律意义的事务;行纪合同的行纪人则是按委托人的要求,从事购销、寄售等特定的法律行为,行纪人受托的事务只能是法律行为。

      (3)居间合同是有偿合同,但居间人只能在有居间结果时才可以请求报酬,并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬;委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的;行纪合同都是有偿合同,行纪人却仅从委托人一方取得报酬。

      大家也想知道:

      ■ 居间人有哪些义务

      ■ 六种不规范居间行为

     
  •   核心内容:居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬是居间合同最表面的意思,签订居间合同有什么需要注意的事项呢?居间合同是中介常用到的一个合同,关系到了居间人和委托人的利益,因此签订时要注意以下事项:

      居间服务的合法性:要分析所约定提供的居间服务是否会违反相关法律、法规的规定,以避免导致合同无效。

      合同名称:如果合同中所约定的服务确为居间服务,则应在合同中进行明确,要避免出现相混淆的内容(如委托代理服务等),同时合同名称最好也明确为居间合同。

      合同相关主体:必要时合同中应对委托人和居间人的情况进行适当说明,以避免将来因签约主体问题而产生争议。除了委托人和居间人,合同中还可能涉及其他相关主体,而其他相关主体可能会关系到居间目的的实现。因此,在合同中要注意进行相关约定。

      居间类型:居间通常包括报告居间和媒介居间。报告居间是指居间人向委托人报告订立合同的机会,媒介居间是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务。如果居间类型约定不明,可能导致将来无法确认居间人是否成功提供了居间服务,进而确定居间人是否有权获取居间报酬。

      居间服务内容:合同中应将居间人提供的具体居间服务内容约定清楚,同时,应约定居间服务提供成功,即实现居间目的的标准(注意对日后可能出现的变更情况进行约定,如委托人与相对人在居间人的居间下签订合同后又另行签订协议对原合同进行了变更)。此外还可约定居间人提供居间服务的期限、方式及证明方法。这样可避免将来因是否提供了居间服务及是否实现居间目的而产生争议,从而维护当事各方的利益。

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      有关订立合同的事项:合同中可约定委托人所关注的有关订立合同的事项及居间人的主要义务,如居间人应负责收集有关合同相对人的资质、有关业务的合法性、真实性、可靠性等资料,并如实告之委托人。这样便于将来确定居间人是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况,从而确定是否可拒绝支付居间报酬并要求居间人承担损害赔偿责任。

      居间报酬:合同中应对居间人成功提供居间服务后的报酬进行约定,并对报酬的支付者和支付方式进行约定。

      违约责任:为便于在日后纠纷中保护守约方的利益,合同中应对违约责任进行约定。此外,在履行居间合同过程中要注意保留相关证据,如电子邮件、传真记录、会议记录、照片、其他相关资料信息,委托人和居间方都签字认可的书面证据,以及在提供居间服务过程中所支出居间费用的证据等。总之,在提供居间服务过程中,居间方提供给委托方交易信息都应该及时收集对方的反馈信息;在居间方举办的商务会议中应当制作会议记录、备忘录并由与会人签字;在双方电子邮件交流时,使用公司邮箱保存信息记录等。

      延伸阅读:

      ■居间人简介

      ■如何把握居间合同内容

     
  •   居间合同,又称“中介服务合同”。有时候居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。那么借款居间合同怎么写有效

      一、什么是居间合同

      居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在民法理论上,居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人,接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。

      二、借款居间合同怎么写有效

      从借款居间服务合同的定义来看,其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中,一般情况下,居间人是作为原告参加诉讼,而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

      通过对上述法条的分析我们不难看出,在此类借款居间服务合同纠纷中,作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立,就可以取得酬金,而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的,也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,所以在此类纠纷中,原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则,并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据,在诉讼中,其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人,如要提出抗辩,同样只要举出合同是否订立的证据就行,也合符“谁主张谁举证”的原则。

     
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