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商品房销售管理办法的主要内容有哪些

商品房销售管理办法的主要内容有哪些

现在大家对于房屋需求很大,也有一批一批的商品房在销售,国家也为了规范商品房销售市场,制定好了商品房销售管理办法,来规范大家的买卖交易,但是很多人对于商品房销售管理办法是有很多不了解的,那商品房销售管理办法的主要内容有哪些?

一、 商品房销售管理办法的主要内容有哪些

 

  商品房是我国住房市场化改革的产物。近年来,与商品房买卖相关的纠纷在全部买卖合同纠纷中所占比例逐年增加,那2018商品房买卖合同注意事项有什么?商品房买卖合同纠纷解决方法有哪些?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

  一、2018商品房买卖合同注意事项

  1、 查证:

  最主要的应该看商品房预售许可证。一定要看原件,要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等。

  2、确定与差异的处理:

  应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积,还是房地产产权登记机关实际测定的面积(对于预售商品房来说,一般都是暂测面积)。根据我国现行的房地产权属登记制度,房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准,只有这一面积数值具有法律效力。

  另外,由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因,暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此,消费者在签订合同时一定要在合同中详尽地约定面积差异处理的方法。

  3、计价方式与价款:

  应当明确合同中选择的是哪种计价面积,是建筑面积、套内建筑面积,还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价,这时还要明确套内建筑面积和公共(用)分摊面积是中国。

  4、付款方式的选择:

  在合同中应予明确付款方式和交付时间,同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费,如出卖人聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等可以拒付。

  5、物业维修资金的交纳:

  物业维修资金是房屋维修的专项资金,此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时,一定要明确交纳方式,如果委托出卖人代为交纳的,应约定维修资金缴纳凭证领取日期。

  6、装修质量要求:

  要详细地把装修质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。

  7、关于规划、设计中途变更的约定:

  房地产开发项目在建设过程中,有时会出现规划、设计中途变更情况,消费者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项,并进行详细约定。

  8、保修责任:

  合同中要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定,出卖人在商品住宅交付使用时,必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》,并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定,承担商品房保修责任。

  9、合同纠纷的处理:

  在合同履行过程中有时难免会发生争议,因此消费者一定要与出卖人约定好争议解决途径和方式。

  10、关于产权登记的约定:

  必须要求出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间,明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及迟办的违约责任。

  11、补充条款签合同要注意的事项:

  由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要中国于和出卖人签订补充协议,先将补充协议拿回来,找相关专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。

  12、其他注意事项:

  在签《商品房买卖合同》时,应在所有空白处划线;双方另有约定的,在每句话末了盖章或者划线。

  在签订正式购房合同后,最好对该合同进行复印备份,并由出卖人或中国人签名确认,直至该合同由出卖人到房管部门备案,以便日后出现纠纷时作为证据。

2018商品房买卖合同注意事项

  二、商品房买卖合同纠纷解决方法

  1、与开发商协商解决

  购房者(也可以委托律师)应与开发商当面交涉,将有关的事实依据直接向开发商提出,并提出和解的要求。

  2、向当地的消费者协会投诉

  如果与开发商协商不成,且房屋买卖的争议比较明确,购房者可以向开发商所在地或者房屋所在地的消费者协会投诉。向消协投诉应当提交详细的文字材料和证明材料。

  3、约定的方式解决纠纷

  合同双方在合同中或者事后达成协议,约定了争议的处理方式,如未约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼的,可以根据约定的方式解决纠纷。

  4、申请仲裁

  合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。

  5、诉讼是最后的解决之道

  诉讼讲求证据,购房者一定要注意收集证据。依照相关规定,购房者在收房时应当在检验期间内检验。

  以上就是为您详细介绍的关于“2018商品房买卖合同注意事项”的相关知识,为了购房者的权益,在买房签订商品房买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。

 

二、 撤销房屋买卖合同备案登记要交什么资料

 
  世界上没有后悔药可以买,但并不是所有的事情做了决定都不可以更改,对于合同来说,它体现的是双方当事人的意愿,如果在双方共同的意愿之下,一般都是可以撤销更改的。今天和大家一起讨论的法律问题是撤销房屋买卖合同备案登记要交什么资料
 
  一、撤销商品房买卖合同备案按下列规定办理
 
  (一)买卖双方达成解除商品房买卖合同协议, 共同申请撤销合同备案的,除应提交双方共同申请书、解除商品房买卖合同协议、商品房买卖合同、身份证明(本人不能到场的需提交委托公证或见证)、银行出具的贷款已结清证明等相关材料外,还应按下列情形分别提交材料,方可办理:
 
  1、因房屋质量问题申请撤销合同备案的,应提交市、区建筑工程质量监督站出具的认定书或鉴定书;
 
  2、因房屋规划设计变更、共有公摊部位变更问题申请撤销合同备案的,应提交市、区规划设计变更相关批准文件及测绘所出具的测绘成果报告;
 
  3、因买方或买方的父母、配偶、子女出国留学或定居申请撤销合同备案的,应提交国外入学通知书或定居许可证明、护照、公安出入境管理部门和大使馆签证等相关资料;
 
  4、因买方工作调动离开本地申请撤销合同备案的,应提交劳动人事关系证明或工作所在地社会保险缴纳证明等相关资料;
 
  因户口迁出本地申请撤销合同备案的,应提交户口迁移证明等相关资料;
 
  5、在商品房买卖合同签订之日起30个工作日内,权利人因购房贷款未获批准申请撤销合同备案的,应提交贷款机构未批准购房贷款的证明材料及购房首付款收据;
 
  6、因买方本人或其直系亲属患重大疾病急需医疗资金申请撤销合同备案的,应提交市级以上医院的诊断证明、病历及治疗费用明细单和亲属关系证明;
 
  7、因夫妻间析产或直系亲属间财产分割申请撤销合同备案的,应提交结婚证(离婚证)或户口簿、亲属关系证明及财产分割协议;
 
  8、房地产开发企业由于未能及时支付该项目的工程款、材料费或因资金周转困难等以该项目房产抵顶债务签订合同备案后,在申请撤销合同备案时,应提供双方的施工合同、供应材料合同、借款协议书及已付款证明等相关资料;
 
  9、买卖双方因其他正当理由申请撤销合同备案的,应提交相应的证明材料,经房屋交易登记管理部门审查确认并公告30日无异议的,方可办理。
 
  (二)买卖双方未达成解除商品房买卖合同协议,买方或卖方单方申请撤销合同备案的,不予办理。但持法院或仲裁机构撤销、解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的生效裁判文书和协助执行通知书的,应予办理。
 
  (三)因纪检、公安、检察机关办案需要要求退房的,买卖双方或单方应当提出申请,并提交纪检、公安、检察机关的有关文书,可予办理。
 
  二、商品房买卖合同备案撤销八种情况可撤销
 
  《告诉》对撤销商品房买卖合同备案的处理进行了具体规则:买卖两边达到免除商品房买卖合同协议,一起请求撤销合同备案的,除应提交两边一起请求书、免除商品房买卖合同协议、商品房买卖合同、身份证实、银行出具的借款已结清证实等有关资料外,还应按不一样的景象别离提交相应资料,方可处理。
 
  其间,因房子质量疑问请求撤销合同备案的,应提交市、区修建工程质量监督站出具的认定书或鉴定书;因房子计划设计改变、共有公摊部位改变疑问请求撤销合同备案的,应提交市、区计划设计改变有关同意文件及测绘所出具的测绘效果报告;
 
  新规还具体规则了因买方工作调动离开本地请求撤销合同备案的,因户口迁出本地请求撤销合同备案的,因买方自己或其直系亲属患严重疾病急需医疗资金请求撤销合同备案的,以及因夫妻间析产或直系亲属间产业切割请求撤销合同备案的等八种情况需求提交的有关证实和资料。
 
  新规规则,买卖两边未达到免除商品房买卖合同协议,买方或卖方单独请求撤销合同备案的,不予处理。但持法院或裁定组织撤销、免除商品房买卖合同或承认商品房买卖合同无效的收效裁判文书和协助执行告诉书的,应予处理。
 
  现已处理商品房预告登记的,撤销合同备案和刊出商品房预告登记应当一起请求,除提交上述资料外,还应当提交商品房预告登记证实。契合前述规则条件的,房子交易登记管理部门应当自受理之日起30日内予以处理。
 
  房地产开发公司签定虚伪合同而后又请求撤销备案变相捂盘、炒作、套取借款等或明知购房人投机炒房、与购房人假造虚伪资料骗得撤销、刊出登记的,房子交易登记管理部门应责令限期整改,拒不整改的,暂停其商品房网上签约,一起记入房地产信用档案并予以曝光,构成违法犯罪的,依法追究法律责任。
 
  三、撤销房屋买卖合同备案登记要交什么资料
 
  去房管局撤销备案必须准备以下资料:
 
  a、购房合同原件及备案表原件;
 
  b、房款收据(发票)原件及复印件;
 
  ( 如果是按揭需要出具首付款收据(发票)原件和复印件及银行的按揭结清证明。)
 
  c、开发商和银行加盖鲜章同意你撤销备案的《商品房备案撤销申请表》;
 
  (此表的格式可向房管局索要。)
 
  d、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件;
 
  e、你与开发商签订的《换房协议》;
 
  f、你撤销备案(为什么要退房\换房的原因)的证明文件。
 
  虽然合同是建立在双方的意愿之上,但是房屋是属于不动产的,因此需要到有关部门进行备案登记。以上就是为大家整理的撤销房屋买卖合同备案登记要交什么资料以及相关内容,希望对您有帮助。
 

三、 不动产买卖合同的生效时间在何时

 
  今年网络上流行一句话:你家有矿啊?一般用来形容家庭富有的人员。简单说一下这个矿是一种不动产,一般不动产都是财富的象征,那么对于不动产买卖你又知道多少?今天和大家一起讨论的法律问题是不动产买卖合同的生效时间在何时
 
  一、什么是不动产
 
  不动产( immovable property) 是指依自然性质或法律规定不可移动的财产,如土地,房屋、探矿权、采矿权等土地定着物,与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产作为自然物的特性有: 不可移动性,又称位置固定性,即地理位置固定; 个别性,也称独特性、独一无二,包括位置差异、利用程度差异、权利差异;耐久性,又称寿命长久,如土地不因使用或放置而损耗、毁灭,而且增值; 数量有限性,又称供给有限,土地总量固定有限,经济供给有弹性。
 
  二、不动产中的房屋买卖合同
 
  房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:
 
  (1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;
 
  (2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;
 
  (3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;
 
  (4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
 
  房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
 
  三、不动产买卖合同的生效时间在何时
 
  一般情况下,只要合同双方有相应的民事行为能力、意思表示真实、合同系双方自愿签订,并且出卖方有权出卖该不动产的,则自双方签订不动产买卖合同后,合同即生效(双方另有约定合同生效条件的除外)。
 
  但是,合同的生效并不表明不动产产权的转移。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。也就是说在没有进行产权变更登记之前,不动产产权不发生转移;只有在双方进行了产权变更登记,产权才真正发生转移。
 
  《物权法》
 
  第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
 
  不动产买卖是需要到有关部门进行管理登记的,同时对于合同来说一般都会白纸黑字写清楚有关的时间。以上就是为大家整理的不动产买卖合同的生效时间在何时以及相关内容,希望对您有帮助。
 

四、 不动产买卖合同的管辖法院如何确定

 

  我国法律中对于纠纷问题需要法院解决的,是有管辖范围的,不同类型的纠纷由不同的法院进行管辖,这是对当事人顺利解决纠纷非常重要的措施。那么不动产合同纠纷的管辖地怎么确定?相信大家也想要了解这方面的知识,让我们带着这些疑问,具体来看下面为大家带来不动产买卖合同的管辖法院如何确定的详细内容吧。

  一、不动产买卖合同的管辖法院如何确定

  关于不动产有关的纠纷的管辖法院问题,按照我国《民事诉讼法》第三十三条第一款之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。然而,关于此处规定的“不动产纠纷”这一笼统概念如何理解,理论和实践中一直存在争议。一种观点认为,一切与不动产有关的纠纷都属于“不动产纠纷”,都应由不动产所在地人民法院专属管辖;另一种观点认为,此处“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,而不能把所有涉及不动产的纠纷都归于专属管辖的范围。

  鉴于不动产纠纷非常复杂,如果将所有涉及不动产的纠纷都归于专属管辖的范围,不仅可能造成现实中审理案件的不便,且有悖专属管辖设立的初衷;国外的通行做法也并未将所有涉及不动产的纠纷都适用专属管辖而由不动产所在地法院管辖,而是仅将不动产物权纠纷归于专属管辖的范围。从我国的司法实践来看,最高人民法院在1995年12月8日作出的《关于债务纠纷案管辖问题的通知》中,认为该案虽然涉及房地产,但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷,由双方约定管辖法院并无不当,并不违反专属管辖的规定。通过这个《通知》也可以看出最高院也倾向于不能笼统地将所有涉及不动产的纠纷都适用不动产所在地管辖,而是要分清该纠纷的本质究竟是不动产物权纠纷还是仅仅是因该不动产而产生的其他债权债务纠纷。

  故此,涉及不动产的纠纷,除了实质涉及物权的纠纷而由不动产所在地法院管辖外,如果并非涉及不动产物权的纠纷,而仅仅是因该不动产而产生的其他债权债务纠纷,应当允许当事人按照法律约定管辖法院而排除专属管辖。

  另外值得一提的是,根据《民事诉讼法》第二十三条 “因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”之规定,不动产所在地大多数情况下均为合同履行地,当事人因此而约定由不动产所在地法院管辖的,不动产法院受理该纠纷并非基于法律规定的专属管辖,而是基于当事人合意约定由作为合同履行地的不动产所在地法院管辖。

  二、专属管辖的类型

  专属管辖,是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖。专属管辖是排他性管辖,它排除了诉讼当事人以协议方式选择国内的其他法院管辖。专属管辖与一般地域管辖和特殊地域管辖的关系是,凡法律规定为专属管辖的诉讼,均适用专属管辖,不得适用一般或特殊地域管辖。我国民事诉讼法规定的属于专属管辖的诉讼有以下三类:

  (一)因不动产纠纷提起的诉讼

  不动产诉讼专属不动产所在地法院管辖。不动产一般是指不能移动或移动后会降低乃至丧失其价值的财产,如土地及土地上的建筑物、河流、滩涂等。不动产诉讼常常需要进行勘验,由不动产所在地法院管辖便于对案件审理。另一方面,由不动产所在地法院管辖也便于对不动产进行保全和执行。不动产中的土地又是国家领土的组成部分,关系到国家的主权。因此,将因不动产提起的诉讼规定为专属管辖,是各国民事诉讼法通行的做法。

  (二)因港口作业发生纠纷提起的诉讼

  港口作业引起的诉讼专属港口所在地法院管辖。在港口作业中,一方面会因为装卸、驳运等发生纠纷,另一方面会因违章作业等行为损坏港口设施或造成其他人身或财产的损害引起侵权纠纷。这两类纠纷都由港口所在地法院管辖。

  (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼

  继承遗产的诉讼专属于被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院管辖。当遗产有多处且分布在不同法院辖区时,还需要区分主要遗产和非主要遗产,遗产既有动产又有不动产的,一般以不动产所在地作为主要遗产地,动产有多项的,则以价值高的动产所在地作为主要遗产地。

  根据我国海事诉讼特别程序法的规定,属于海事法院专属管辖的案件有:

  (1)因沿海港口作业纠纷提起的诉讼,由港口所在地海事法院管辖;

  (2)因船舶排放、泄漏、倾倒油类或者其他有害物质,海上生产、作业或者拆船、修船作业造成海域污染损害提起的诉讼,由污染发生地、损害结果地或者采取预防污染措施地海事法院管辖;

  (3)因在我国领域和有管辖权的海域内履行的海洋勘探开发合同纠纷提起的诉讼,由合同履行地海事法院管辖。

  三、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突

  自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来,目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。 无论是实务界还是理论界,对此解说纷纭。不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位

  我国民事诉讼中的管辖,是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 按照目前的审级制度安排,我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级,实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一,就是确定某个纠纷的具体管辖法院。 民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类,其中,地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。

  专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的,因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。 所谓专属管辖,是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖,其他法院无管辖权,当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷,它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院,一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理,因而排除了其他法院的管辖权。因此,专属管辖是相对于协议管辖而言的,它是依据管辖是否由法律强制规定,不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。

  确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中,主要存在着两种不同观点,即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。

  以上就是为大家带来的不动产买卖合同的管辖法院如何确定的全部,看完本文你是否都了解关于不动产买卖合同的管辖的相关知识呢?如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧,是实现当事人不动产权益,减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。

 

五、 不动产买卖合同能否转让

 

  房产虽大,合同虽小,但在这几张纸中却囊括着不动产交易的的各个方面,但是在实践中有人会问:不动产买卖合同能否转让?办理不动产买卖合同资料有哪些?不动产买卖合同的管辖法院又是如何规定的?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

  一、不动产买卖合同能否转让

  可以转让。

  《中华人民共和国合同法》

  第一百三十三条  标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  《中华人民共和国物权法》

  第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  二、办理不动产买卖合同资料

  1、登记申请书,原件。

  2、申请人(代理人)身份证明,原件和复印件。

  3、国有土地使用证,原件和复印件。

  4、建设工程符合规划的证明,原件或经确认的复印件。

  5、房屋已竣工的证明,原件或经确认的复印件。

  6、房屋测绘报告,原件或经确认的复印件。

  7、房屋地址证明,原件或经确认的复印件。

  8、经适房、单位集资房、廉租房、公租房等房屋还需提交发改委或军区的立项计划和省或市或军区房改办的批文,原件或经确认的复印件。

  9、住宅专项维修资金建账证明,原件。

  三、不动产买卖合同的管辖法院

  1、当事人协议管辖的案件,只限于合同或者其他财产权益纠纷。

  2、协议管辖的法院必须与争议有实际联系。合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。如果当事人约定选择上述列举地点以外与的与争议无任何联系的地点的人民法院管辖,因其超出《民事诉讼法》第34条规定的范围,该约定无效。

  3、协议管辖不得违反《民事诉讼法》关于级别管辖和专属管辖的规定。违反级别管辖和专属管辖规定的管辖协议无效。

  4、双方当事人必须达成意思一致的书面协议, 书面协议是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议,口头的管辖协议不具有法律效力。

  5、协议管辖的机构必须是人民法院,且具体、唯。当事人双方必须具备选择诉讼的明确意思表示,直接体现在对法院的明确选择上。 《民事诉讼法意见》第24条规定,合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择《民事诉讼法》第25条(修改后的《民事诉讼法》第34条)规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的,选择管辖的协议无效,依照《民事诉讼法》第24条(修改后的《民事诉讼法》第23条)的规定确定管辖。

  6、协议管辖只适用于第一审法院。当事人协议选择管辖法院,  仅限于第一审法院,对二审法院和再审法院不能协议选择。

  以上就是为您详细介绍的关于“不动产买卖合同能否转让 ”的相关知识,我们可以清楚的知道不动产买卖合同是不可以进行转让的。

 

六、 动产买卖合同成立的条件是什么

 

  相信大家对于不动产还是都很了解的,如果不动产买卖是需要签订合同的,但是对于动产可能大家了解的就不是这么多了,其实动产买卖也跟不动产一样,是需要签订合同的。那么动产买卖合同成立的条件是什么?动产买卖合同应注意的事项有哪些?针对这几个问题下面为大家详细介绍一下,希望对大家有所帮助。

  一、动产买卖合同成立的条件是什么

  (一)对行为人资格的考察。合同的成立要经过要约和承诺,在这两个阶段之中,缔约行为人相互之间要不断进行讨价还价,以期为自己或被代理人谋得最佳利益。如果对行为人的资格不加以任何限定,就会在一定程度上影响到交易的进程和交易的效果。但对这种资格的限定又是有一定的限度的,它不必要求行为人必须是完全民事行为能力之人。因为对于资格的限定过于严格,将会使一部分人被拒之合同法门外,虽然他们可以通过代理制度为自己谋取利益,但是被剥夺了成为缔约行为人的机会。当然,对行为人资格的限定还有可能是对其行为能力的进一步要求,如从事外贸进出口合同业务的企业,必须取得国家批准的外贸经营资格,因为国家需要对一些特殊行业当事人的资格进行限制。另外,从合同的订立到其成立、生效、消灭是一个过程,在这个过程中,行为人的民事行为能力不可能总是固定不变的,他可能由一个具有相应的民事行为能力之人变成一个不具有相应的民事行为能力之人。面对这样的情况,我认为应当以合同的生效之时为界点,只要行为人在合同的订立到生效之前这个阶段中即缔约时具有相应的民事行为能力即可,没有必要要求其在整个过程中都具有相应的民事行为能力。

  (二)对行为人意思表示的考察。合同自由原则是合同法中的一个基本原则,当事人可以通过与他人订立合同为自己设定权利和义务。在合同生效之后,当事人必须按照合同的规定来行使自己的权利和义务。因为“合同即法律”,合同生效之后对当事人产生一种拘束力。如果行为人在缔约时意思表示不真实,这本身就是对合同自由原则的违反,此外还影响合同的履行情况。在这种情况下,合同法若仍然要求当事人必须按照合同的要求来履行合同,这不仅与法律所追求的公平正义目标相违背,而且对当事人来说,合同就如同一把无形的枷锁,它不仅对当事人在物质上受到了损失,而且在精神上也受到了伤害。因此,对行为人的意思表示绝不能仅仅是达成一致意见,而且必须是意思表示真实。

  (三)对合同内容的考察。主要是从合同的适法性方面来进行考察。合同的内容是由权利、义务条款构成的,是当事人意志的外在表现。只有当事人的意志通过某种外在形式表现出来时,我们才可以判断其是否符合法律的规定。1804年的法国民法典中意思自治原则成为合同法中最重要的基本原则,在长达百年的时间内,其一直被奉为神圣的、不可动摇的法律准则。随着社会经济的发展,人们发现根据契约自由原则,法律无权对合同进行干预,这对国家的社会经济秩序和社会公共利益造成了严重的损害,因此契约自由由绝对自由向相对自由转变。法律是人们的行为准则,社会是人们的生存环境,行为人在订立合同时不得不考虑法律和社会对其行为的可接受性。法律是国家意志的体现,是绝对不允许被人们任意践踏的,否则将有损法律的威严。必须注意到的是法律规范分为强制性规范和任意性规范。强制性规范不允许当事人违反,否则将会导致法律的全然否定性评价。任意性规范又称授权性规范,并不要求当事人执行,它只不过为人们提供了一种可供选择的行为模式。因此,缔约行为人不得违反的是强制性规范。公序良俗原则同样要求行为人在缔约时不得损害社会公共利益。

  (四)对合同标的的考察。合同的标的是合同的权利、义务所指向的对象,当事人在合同中规定的一系列权利和义务都是围绕着合同的标的而订立的。如果合同的标的不确定、不可能,那么当事人订立合同的目的根本无法得到实现。因此,对合同的标的必须要确定,要可能。

  (五)对合同的形式的考察。在民法理论界中,有部分学者主张,在涉及到物权变动的合同当中,登记乃合同的生效要件,对此我认为有商榷之处。公示与交易是不同的,应当加以区分。公示方法属于物权变动的范畴,是否完成公示,原则上不应当影响到交易本身,而只是影响到物权的设立和转移。但长期以来,我国对物权变动产生了一种误解,认为未经登记不仅导致物权不能发生变动,而且会导致合同本身不能生效。例如,担保法第41条规定,当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。据此未办理登记手续将导致抵押合同无效。此种做法就混淆了合同的效力和公示的效力。公示本身以合意的有效存在为出发点,其指向的目标是物权变动,但其本身不能决定合同的效力。如果采纳了登记与交易分开的观点,只要当事人之间达成了合意,即便没有完成登记手续,也应认为合同已经生效,当事人可以在事后补办登记手续。这就可以促进许多交易。相反,如果将登记与交易混淆。则即当事人之间达成了合意而没有办理登记手续,合同当然被宣告无效,从而使许多不应当被消灭的交易而被消灭。因此,在我国未来的民法典中要严格区分登记和交易。

  二、动产买卖合同应注意的事项

  1、房屋产权和手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  2、明确成交价格和税费责任

  在签定合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

  从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:营业税,个人所得税,印花税;归客户交纳的税费为:契税,土地出让金,印花税(与房主各交一半)。

  3、明确买卖双方的责任

  签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

  4、明确付款方式和时间

  双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间,确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜,因此为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。

  以上就是为大家整理介绍的关于“动产买卖合同成立的条件是什么”等相关法律知识。通过上文介绍,我们可以知道签订动产合同一定要注意,尤其是双方利益上得到怎样的补偿等方面。

 

七、 回迁房买卖合同是合法有效的吗

 

  现代社会的房子已经远不是之前的那种只是供人睡觉休息的一栋建筑二,它隐隐约约的成为了一个人成功与否,是否能当的起一个家的标志。所以很多人都去购买回迁房,但是回迁房买卖合同是合法有效的吗。下面就为大家带来的相关内容。

  一、回迁房买卖合同是合法有效的吗

  回迁房如果有100%产权,就可以自由买卖,签订合同是有法律效力的,如果不是100%产权,那么通常不能随意买卖,不能损害集体利益,因此签订的购房合同就可能无效了。

  1、回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

  2、回迁房与商品房一样,都有房产证,有房产证的回迁房是可以上市交易的。但回迁房的土地性质如果为集体土地性质的,就属于没房产证的,回迁户手持的是购房合同,无法上市交易。

  二、回迁房购买手续

  购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。

  1. 凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

  2. 按合同规定交房款并取回发票。

  3. 凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

  4. 视房屋面积大小减免部分或全部契税。

  5. 凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

  三、购买回迁房注意事项

  回迁房,在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

  作为第一种情况,即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名,这对购买者来说是十分有保障的,不必有其他的担心。

  然而另一种情况,即业主手中只有发展商的回迁协议的,这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。

  因此双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

  许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,余数则在真正过户交易后再付清,而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户,这对购买者来说具有一定的交易风险。部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题,或者当取得真正的《房产证》时,可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱,这种种的因素,都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此,当你需要购买回迁房的时候,一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节,并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询,尽可能避免不必要的损失。

  以上就是为大家带来的回迁房买卖合同是合法有效的吗的全部内容。买房是人生一大喜事,但是要买到一套合法合规的房,有买房意愿的朋友要多多注意了。

 
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