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集资房买卖合同有效

集资房买卖合同有效

发布时间 :2018-12-04 10:17浏览量 : 286
房子对于大多数家庭来说是一种特殊的消费品,无论是价格较高的商品房,还是较为低廉的集资房。但是由于集资房自身存在的风险比较多,因此产生的纠纷也屡见不鲜。那么集资房买卖合同有效是怎样的?
  •   集资房对于大家来说都不陌生,国家近几年出台了许多相关政策。对于什么是集资房?集资房买卖合同有效吗?相关法规是怎么规定的?

      一、什么是集资房

      集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

      二、集资房买卖合同有效吗

      集资房转转让协议属于房屋买卖合同的一种,因此集资房转让协议的写法基本上与其他二手房买卖协议是一样的。集资房转让协议的主要内容有:

      1、当事人的相关信息(姓名、工作单位、住址、身份证号等);

      2、集资房的具体信息(楼层、房号、具体位置等)

      3、集资房转让的价格以及支付方式;

      4、双方的违约责任

      三、相关法规

      在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》实施后,只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应该是有效。

      作为买方,购买集资房确实存在一定的风险。比如很多集资房可能没有完成房改,出卖人没有获取房产证,买卖时也就无法完成房产过户登记。也就是说买方可能长期无法将出资购买的集资房落实到房本上,无法获得基于房产证可以进行的合法抵押、入股等法律权益。更有甚者,在集资房现价远超于过去的出售价格时,会有卖方事后反悔,提出诸如配偶不知或者单位不许等理由要求确认无效,随即要求退房。

      但是,基于这种现象违背诚实信用原则,买方也并非只能被动接受。集资房的再转让,即便违反了集资单位的内部规定,也有可能有效。因为单位的内部规定仅在单位与职工之间有效,是无法对抗外部第三人的。因此,上述案例中,判断购房买卖合同无效明显与民事活动所应遵循的诚信原则相悖,也不利于交易秩序的稳定。所以,只要陈先生与朋友的合同是双方当时的真实意愿,不存在其他法律规定的无效情形或效力瑕疵,应该是有效的。

      根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定,不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证,但这并不影响集资房转让合同的效力。

      此外,根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应责其补办房屋买卖手续”的规定,可见已交付了房款,并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。

      通过法律快车小编的介绍,我们知道了什么是集资房?集资房买卖合同有效吗?相关法规是怎么规定的?这些问题的答案,集资房的买卖是有效的,如果您还有什么疑问,请及时与法律快车律师取得联系,我们将竭诚为您服务。

     
  •   集资房是房屋的一种,集资的房子一般属于单位房子,价格比市面上的商品房便宜,那与此同时有人会有疑问,当想要转让集资房时,集资房转让合同有法律效力吗?集资房转让合同怎么写?

      一、集资房转让合同有法律效力吗

      根据《合同法》第52条的规定,如果一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;或恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;或以合法形式掩盖非法目的;又或损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第53条规定,合同中出现造成对方人身伤害的;或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。

      单位集资建房,实质上是福利分房的一种,在未房改前住户享受所谓“半产权”.尽管单位仍称之为产权人,但单位实质上失去了自由处置房屋的权利,除非得到住户的许可。作为一种历史性产物,其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定,但这些规定没有法律、法规的效力,不能作为认定合同无效的依据。

      综上所述,集资房买卖合同既不违反法律、行政法规的强制性规定,不在法律规定的合同无效情形范围。同时,合同体现了双方当事人的真实意思,应认定为合法有效。

      而集资房买卖受不受法律保护,这取决于集资房买卖有没有违法。根据目前的法律规定,集资房的买卖是受到严格限制的。根据《经济适用房管理办法》的规定,单位集资房是按照经济适用房处理的。集资房买卖的条件是:

      1、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

      2、购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

      二、集资房转让合同怎么写

      甲方:

      乙方:

      经甲、乙双方共同协商,甲方同意将XXX(XX市XX街X 号)集资套房(X房X厅,共XXM2)转让给乙方使用,就转让事宜达成如下协议:

      一、甲方保证将套房完整转让给乙方使用,乙方应一次性付清购房款合人民币XXXXX元正(¥: 元)才拥有房屋所有权。

      二、甲方在收到乙方的购房款后,保证将房屋完全交给乙方。甲方今后应给乙方提供房屋的过户、办理房产证等合法手续。

      三、购房前所使用的水、电费应由甲方支付。

      四、因本合同或履行本合同产生的纠纷,双方应友好协商,协商不成,应按相关规定赔偿损失;若甲方违反,甲方应将购房款完全退回给乙方并赔偿给乙方损失叁万元正;若乙方违反,甲方只退回购房款肆万壹仟元正给乙方并收回房屋所用权。

      五、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,自签订之日起生效。

      甲方: 乙方:

      签订日期:XXXX年X月X日

      公证人:

      通过上文法律快车小编为您详细介绍的关于“集资房转让合同有法律效力吗”的相关知识,相信大家看了之后都有了一定的了解了。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
  •   集资房是一种由政府、单位以及职工个人共同出资修建的房屋,一般都是提供给单位职工居住的。购买集资房也是需要签订买卖合同,那么集资房买卖合同的效力如何呢?

      一、集资房买卖合同效力如何

      根据《合同法》第52条的规定,如果一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;或恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;或以合法形式掩盖非法目的;又或损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第53条规定,合同中出现造成对方人身伤害的;或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。

      单位集资建房,实质上是福利分房的一种,在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人,但单位实质上失去了自由处置房屋的权利,除非得到住户的许可。作为一种历史性产物,其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定,但这些规定没有法律、法规的效力,不能作为认定合同无效的依据。

      综上所述,集资房买卖合同既不违反法律、行政法规的强制性规定,不在法律规定的合同无效情形范围。同时,合同体现了双方当事人的真实意思,应认定为合法有效。

      二、哪些房子属于集资房

      1、单位职工集资建房方式

      单位提供国有划拨土地,由单位和职工共同集资缴纳建房款,再委托建设单位开发建设。由于建造过程中可以减免许多房地产开发商必须要缴纳的配套税费及利润,所以国家也一直把单位职工集资建房纳入福利分房这种制度体制中。也就是说,如果你承租了公房且有资格购买房改房,你就没有权利再集资建房,反之亦然。由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义,变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。故建设部发文,自自2006年08月14日起,停止审批党政机关集资合作建房项目。但国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消,但审查已严格控制。

      2、个人集资建房方式

      即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工通过政府牵头组织成一个社会团体(城镇住宅合作社),再由职工集资建造房取得住宅,比如说安居工程就是其中的一种。这种方式也一直是国家鼓励与支持,但由于缺乏法律与行政法规的立法,且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突,因此,目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。目前国家实际上已经否决了该方式,而取代的是廉租制度、经济适用住房政策和限制商品房政策。

      根据上文的表述我们可以知道,如果集资房买卖合同不违反法律法规的规定,并且不属于合同无效的情形,那么该集资房买卖合同就是有效的。

     
  •   住房问题关系着我们每个人的生活,一套房屋可能是需要我们一辈子为之奋斗的,那么单位集资建房,产权归谁?单位集资房的归属权标谁是什么?单位集资房购买需要注意什么?

      一、单位集资建房,产权归谁?

      1、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。是指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

      2、集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产,建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位,职工购买的仅是房产的使用权,对房产没有完全产权,故集资房没有独立的房产登记凭证。

      3、由于集资房的产权归企事业单位,所以集资房是企业财产的组成部分,企事业单位对集资房拥有处置权,可以将集资房作为抵押物向银行贷款,企业到期若不能归还银行贷款,银行可以通过法律程序变卖抵。

      二、单位集资房的归属权标谁

      1、该幢房屋是拥有《国有土地使用证》的,只是该证的使用权人为单位,并不是个人。如单位原属于国有企业,土地使用权是国家无偿划拨使用,该《国有土地使用证》使用权类型就为划拨。

      2、根据国家对企业改制及土地资产处置的相关法律、法规规定,国有企业所使用土地在进行利用过程中,必须经上级主管国有资产监督管理委员会或国家、省、市国土资源管理部门提出具体处置意见后,方可进行处置。

      3、如该幢房屋使用的是一本大土地证,按照国有土地使用权登记管理办法的相关规定,必须先行办理土地证宗地分割登记手续,缴纳相关费用后(一般包括聘请测绘公司测量宗地费用和土地使用证登记工本费,均价为每户150元左右),由一本大土地证分割为每家一本的小土地证。

      4、按照国有土地使用权出让和转让相关法律、法规的规定,《国有土地使用证》使用权类型为划拨的,在发生转让使用权的同时,必须先行办理使用权出让审批手续,按规定缴纳土地使用权出让金。国家对土地使用权出让金缴纳的相关规定是由土地使用权受让方缴纳(也就是买方),一般的缴费标准是按照房屋买卖总价款的百分之一进行征收。

      三、单位集资房购买需要注意什么

      购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无约定,建议购买前先前往卖方单位了解以下情况:单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等,建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。

      其次,双方要明确房产过户所需税费的承担方及不办理过户的违约责任等。现实中,部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下,又以更高的价格将该房转让给乙方,且已与乙方办理产权过户手续,则甲方无法取得该房的权。

      通过法律快车小编的介绍,我们知道了单位集资建房,产权归谁?单位集资房的归属权标谁是什么?单位集资房购买需要注意什么?这些问题的答案,在购买单位集资房的时候,我们要注意集资房职工的出资比例。如果您还有与此问题相关需要了解的问题,请及时与法律快车律师取得联系,我们将为您提供最优质的解答。感谢您的阅读!

     
  •   生活中,相信大家对集资房这次词不会陌生,它是由实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。那么如果集资房被拆迁有赔偿吗?2018年单位集资房拆迁如何赔偿?拆迁补偿的流程是怎样的?

      一、2018年单位集资房拆迁如何赔偿

      可以按照当地的拆迁标准及集资时所占的比例补偿。

      集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

      拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式

      二、拆迁补偿的流程

      1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证,确定拆迁范围后,通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。

      2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入,停止办理居民常住户口分户手续;房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续;被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程;所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。上述通知以公告形式予以公布,暂停办理的期限为12个月,需要延长的,应向拆迁房屋所在地区、县房地产管理局提出申请,经批准可延长不超过6个月,如需超过6个月的,须经市房地产管理局批准。

      3、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

      4、因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

      5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》,就拆迁事项的权利义务,如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。

      拆迁期限自公告之曰起计算,不超过1年。了解上述程序后,如果你家在拆迁中发现存在违法程序,可向有关部门反映。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于2018年单位集资房拆迁如何赔偿以及拆迁赔偿流程的相关法律知识。通过上文介绍相信大家对集资房应该都有了基本了解。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

      责任编辑:楚雨荨

     
  •   集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。那么集资房过户费用规定交多少?农村集资房验收标准是怎么规定的

      一、集资房过户费用规定交多少

      集资房过户费用的相关缴费标准规定如下:

      1、契税:一般是按照成交价格的1.5%进行缴纳,如果是非普通住宅的房产,其中的契税需要按照成交价格的3%来交纳,一般是由卖方缴纳,也是可以由买方缴纳。

      2、印花税:二手房的买卖的双方一般需要各交纳成交价格的万分之五作为相关的印花税。

      3、个人所得税:只要是房产交付时间不足2年的,那么就需要交纳相关的个人所得税,一般来说,个人所得税主要有两种交纳的方式。一些是可以适用于提供的房产原价值凭证的:(实际的成交价格-原来的购买价格-合理的费用)×20%;还有一种是适用于一些不可以提供房产的原价值证明或者是合理的费用凭证的,一般是房产的实际成交价格的1%。如果说房产已经满5年的话,那么也是属于家庭的唯一住房的,是可以免交。

      二、农村集资房验收标准是怎么规定的

      1、一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

      2、集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的,主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题,采用的是先集资后建房的形式,是一种非市场行为,不存在买卖与经营关系。

      3、其次,集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司,要开发经营一般商品房必须"五证俱全",即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地,取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“农村集资房验收标准是怎么规定的”等相关法律知识。集资房属于经济适用房的一种,产权基本也是归职工个人所有的。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   在房地产交易中我们应该见过集资房房产交易,但是很多人对集资房却不甚了解,那什么是集资房呢?集资房和福利房的区别是什么

      一、什么是集资房

      集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

      集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。下面是单位集资建房需注意的事项:

      1、单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

      2、任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济使用住房供应条件的家庭出售。

      3、严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。

      二、集资房和福利房的区别是什么

      集资房,一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设。

      房屋建成后归职工个人所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有,属于经济适用房的一种。

      福利房,一般是由国有单位申请划拨国有土地并出资建设后分配给单位职工居住,房屋产权归单位所有。福利房和集资房都是国家对国有单位职工住房的优惠政策,所以享受过福利分房、参加了集资建房的员工都不可以享受货币分房中的补贴。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“集资房和福利房的区别是什么”的相关知识,福利房和集资房都是国家对国有单位职工住房的优惠政策,所以享受过福利分房、参加了集资建房的员工都不可以享受货币分房中的补贴。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
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