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2018不动产登记暂行条例释义

2018不动产登记暂行条例释义

发布时间 :2018-06-14 15:38浏览量 : 1033
不动产登记暂行条例释义于2014年12月14日出台,不动产登记暂行条例其亮点有:一、不动产登记信息共享与保护。实时共享,要求全国所有登记机构的信息必须实时录入,一旦登记完成,马上就在信息系统上显示出来,动态变化;二、房屋买卖预售许审批。不动产登记主要服务于交易,房屋买卖里面涉及预售许可的审批信息,如果不能及时共享,登记的准确性就难以保证。
  •   不动产登记暂行条例

      第一章总则

      第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

      第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

      本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

      第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

      第四条 国家实行不动产统一登记制度。

      不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

      不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

      第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

      (一)集体土地所有权;

      (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

      (三)森林、林木所有权;

      (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

      (五)建设用地使用权;

      (六)宅基地使用权;

      (七)海域使用权;

      (八)地役权;

      (九)抵押权;

      (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

      第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

      县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

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      第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

      跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

      国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

      第二章不动产登记簿

      第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

      不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

      不动产登记簿应当记载以下事项:

      (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

      (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

      (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

      (四)其他相关事项。

      第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

      不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

      第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

      第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

      不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

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      第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

      采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

      采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

      第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

      行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

      第三章登记程序

      第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

      (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

      (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

      (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

      (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

      (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

      (六)申请更正登记或者异议登记的;

      (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

      第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

      不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

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      第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

      (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

      (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

      (五)与他人利害关系的说明材料;

      (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

      不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

      第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

      (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

      (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

      (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

      (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

      不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

      第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

      (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

      (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

      (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

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      第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

      (二)在建建筑物抵押权登记;

      (三)因不动产灭失导致的注销登记;

      (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

      对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

      不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

      第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

      第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

      不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

      第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

      (一)违反法律、行政法规规定的;

      (二)存在尚未解决的权属争议的;

      (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

      (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

      第四章登记信息共享与保护

      第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

      各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

      第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

      不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

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      第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

      第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

      第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

      有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

      第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

      第五章法律责任

      第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

      第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六章附则

      第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

      不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

      第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

      第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

     
  •   不动产登记信息共享与保护

      该条例最大的亮点就在于登记信息共享与保护。原来我们靠各个地方统计往上报,但各类不动产数据都是分散的,比如住建部有统计口径,掌握每年房屋交易量,国土部也有抵押或土地所有权出让。另外这些数据都有滞后性,到年底才把数据要上来。并且这些数据不准确,因为延时申报,虚假情况很难避免,这样国家就很难掌握真实情况。现在搞实时共享,要求全国所有登记机构的信息必须实时录入,一旦登记完成,马上就在信息系统上显示出来,动态变化。随便选取一个时点,比如 2014年12月22日10点24分,就能看到最新交易量,这就很准确。

      房屋买卖预售许审批

      不动产登记主要服务于交易,房屋买卖里面涉及预售许可这样一个审批信息,如果不能及时共享,登记的准确性就难以保证。另外,还涉及基础信息要能共享,比如身份证,二代身份证有芯片,丢了以后补办,网上会显示以前那个已经作废,但现在只有银行跟公安联网,如果捡到别人身份证拿去开户,银行可以联网识别出这是一个丢失作废的,就不会给你办。而目前登记部门和公安没有实现联网,现有的身份证识别器只能判断孤立时间卡片里的信息,也就意味着捡到别人身份证拿去照样可以办。今后,按照条例规定就应同样实现联网。

      再者,我们查是不是二套房、三套房,靠的就是登记系统,我们原来不完善,比如纸质没有录入,很难查到,以后如果都联网,想查就很方便了。包括最高法院,正在搞加强执行,系统建成以后,想转移财产就很难了,法院发一个通知书到登记机构,可以以人查房,输入后就能查到在全国有哪些房产,这对于维护社会信用,保障交易安全,防止各种欺诈,也包括反腐,都有重要意义,真正称得上基础性制度。

      不动产统一登记对老百姓的生活会产生哪些影响

      条例里面专门有针对农村宅基地、土地承包经营权的登记,过去在农村,农民虽然有宅基地的使用权,但很多没有登记,政府说收就收走了。在一些城市,房屋买卖既要有房屋所有权证,又要有土地证,需要跑两个部门去登记,今后如果统一的话,只跑一个部门就行,这些都是方便人民群众的。总的来说,不动产的登记可以为房地产市场交易提供一个基础性制度,这种制度未必有立竿见影的效果,要看长期影响,好比把一条路修通了,车天天在上面跑,gdp就上去了。

      《不动产统一登记条例》的出台,与哪些既有法律相冲突,如何解决这些冲突

      一个新的法规出台,的确面临与既有法律相协调的问题。像《不动产统一登记条例》,就涉及《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》和《农村土地承包法》等多部法律条文的修改问题。最好是能由全国人大法工委提出一个一揽子方案,对相冲突的法律条文列个清单,统一进行修改,审议通过就行。还有一种更简单的做法,就是由全国人大常委会做一个决定,规定相应条文在《不动产统一登记条例》出台后就失效,也就是不改,直接把冲突的废掉。

     
  •   《实施细则》提出,各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。不动产登记机构完成登记后,应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

      《实施细则》明确,国家实行不动产登记资料依法查询制度。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。但是,权利人、利害关系人应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

      权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交相应的材料,包括查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。

      权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

      查询人要求复制不动产登记资料的,不动产登记机构应当提供复制;此外,查询人要求出具查询结果证明的,不动产登记机构应当出具查询结果证明,并加盖不动产登记机构查询专用章。但不动产登记原始资料不得带离设定的场所。

     
  •   范围

      10类权属纳入登记

      按照此前公布的工作进程,原定于今年6月底出台的意见稿已经延期了一个多月。早在七年前,“国家对不动产实行统一登记制度”的相关内容就已写入《物权法》。但多年来,受不动产登记领域的“多头管理”、利益和职权再分配等难题所阻,统一登记进展一直十分缓慢。

      2013年3月底,“出台并实施不动产统一登记制度”成为2014年重要任务之一。当年11月,国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。此后,不动产统一登记开始步入快车道。

      2014年以来,不动产统一登记的相关工作进展迅速。今年3月,不动产登记工作第一次部际联席会议召开,确定用三年时间在中国建立不动产统一登记制度;4月,国土资源部成立不动产登记工作领导小组;5月,不动产登记局挂牌;6月,针对不动产登记信息平台的研究设计启动。

      不动产统一登记也从中央层面逐渐向地方推进落实。天津、河北、内蒙等十几个省市逐步传出明确不动产登记的牵头单位、设立专门机构、多部门整合职责等消息。

      此次公布的意见稿明确指出,不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而“不动产”,则是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

      依照意见稿规定,需要办理登记的不动产权利共有10种,包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

      难点

      多头管理相对分散

      一位国土部人士告诉记者,不动产统一登记是以土地为核心,包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。在很长一段时间内,我国的不动产登记分散在多个部门,如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记,房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记,林地所有权和使用权由林业部门登记,水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记,海域使用权则由海洋部门登记。

      因此,土地、房屋、林地、海域资源“各有其主”,多头管理,相对分散。还有分析人士指出,多年来,由于部门利益牵扯,由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议,如在住房方面,房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而且,由于不动产涉及多种范围,很多部门对各自领域内不动产类别的数据统计尚未及时更新。

      这种局面一直持续到2013年底,国务院常务会议最终决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。职责整合以后,针对不同类型的不动产,将由林业部门发林权证,农业部门发土地承包经营权证,建设部门发房产证、宅基地证,国土部门发土地使用权证。

      原中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞告诉记者,统一登记意味着将涉及十余个部门的职责和权力整合、统一到一个部门,必将涉及各个部门的职责再分配,也不可避免要触及其他部门的实际利益,其难度可想而知。

      不动产登记如何做到“城乡统一”也是难题之一。牛凤瑞说,不动产类别、性质十分复杂,且城乡之间有较大差异,给统一登记工作带来挑战。仅从城市的房产来看,就存在“房改房”、普通商品房、经济适用房等多个种类,“产权怎么明晰、性质怎么确定都很难操作”。

      农村近年来人口结构变化巨大,宅基地的位置、大小、性质等还涉及复杂的社会经济关系,统一登记在细节上的难度非常大。牛凤瑞说“比如,宅基地虽然为集体所有,但是在农村实际上可以世代继承,很多农民听说开始确权登记以后都回家去盖房子。”不动产登记要落实起来,未来不能不考虑一些关联效应,比如城乡户籍制度改革等。这些都是未来需要解决的问题。

      牛凤瑞还认为,不动产登记工作实际上主要针对个人财产权属进行登记,但是当前阶段,与个人财产相关的各种所有权属类别很多,界定却很难,很多权属在法理层面尚未完全理顺。涉及不动产登记时,利益矛盾很多。

      中原地产首席分析师张大伟认为,目前不动产登记推进面临两大阻力。首先,不动产登记涉及个人私有财产或者隐私,人们不愿意配合。另外,一些地方或部门属于拥有多套住房的群体或既得利益者,进行不动产统一登记、住房信息联网,意味着要打破既得利益,所以这些部门大多不愿主动配合联网工作。

      影响

      对出台房地产税有间接效应

      在意见稿的“登记信息共享与保护”章节中,明确规定:不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。

      此外,国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

      业内分析指出,这将有利于房产等信息的透明化,甚至有利于推动房产税的征收和反腐工作的进行,存在明显的政策溢出效应。

      同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者,意见稿提出,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。“以人查房”不仅会成为一些官员的梦魇,也会成为“房叔、房婶”这些投机客较为头疼的问题。

      伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“以人查房”由此引发的部分抛售、资产处理情况,将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的房屋供应,缓解部分城市或者局部区域的市场供需矛盾,减缓房价和房租上涨的压力。

      胡景晖告诉记者,房屋抛售在增加市场供应的同时,甚至会影响到上游开发商的拿地速度、土地储备、企业战略、推盘计划等诸多方面。

      就房地产行业和市场来说,胡景晖认为,不动产登记一方面将改变以往市场信息缺失、无法摸清家底所造成的监管和措施失灵的被动情况,让未来的市场调控更具针对性;另一方面,也将为限购、限贷等行政命令式调控手段全面退出,房产税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础。

      张宏伟也认为,个人住房信息系统的逐步建立,对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极意义。

      不过,链家地产市场研究部张旭告诉记者,不动产信息的联网查询对于房地产市场的影响主要是心理预期方面。“首先,有可能会导致部分持有多套房的业主出现抛售行为,但对于整个房地产市场不会产生过大的影响。其次,不动产统一登记制度是执行房地产税的重要前提之一。但是从长远来看,房地产税为十分复杂的综合税种,其具体征收方案的制定也需要较长时间的论证,意见稿的发布乃至不动产登记工作的进行,都不会对房地产税起到立竿见影的效果”。

      牛凤瑞也表示,不动产登记或许可以增加住房等信息的透明度,但是很难直接影响到反腐及房地产市场,反腐并不是不动产登记的目标。

      还有专家认为,不动产登记是一项技术性工作,通过推动不动产登记工作,其背后的产权问题、财产权问题会逐步显现出来。因此,不动产统一登记,使物权法的落实、土地管理法的修改,特别是土地法的制订进程的重启,变得势在必行。甚至对“小产权房”问题的解决,都会产生一些促进作用。

     
  •   爽约半年背后

      2014年12月22日,国务院颁布第656号国务院令,《不动产登记暂行条例》(后称《条例》)正式公布,并自2015年3月1日起施行。《条例》的正式公布,标志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成,转而进入正式落实阶段。

      早在2007年通过的物权法中,即用专节规定了不动产登记制度。2013年国务院曾给出时间表,2014年需完成不动产统一登记工作的各级职责整合和基础制度建设,并于2014年6月底前出台登记条例。

      不过到今年6月末,《条例》并未如约出台。直至8月才公布征求意见稿,又经过4个多月,《条例》方才出台。中国指数研究院[微博]在其研究报告中表示,作为我国房地产乃至宏观调控的重要一环,由于涉及部门众多,统一登记工作的推进需排除多方阻力,但中央的空前决心最终推动条例落地。

      清华大学法学院副教授程啸在接受媒体采访时表示,因为涉及《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》和《农村土地承包法》等多部法律条文的协调问题,从技术上也使《条例》最终延迟出台。

      与8月15日公布的征求意见稿相比,《条例》的主体框架基本保持一致,分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任及附则六个内容。具体来看,《条例》则在多个细则方面有所调整,对登记类型、登记权利、不动产登记人员、不动产登记机构的审查职责、登记错误的赔偿职责等方面进行了明确,原三十条内容细化至三十五条。

      在天津财经大学人文学院院长丛屹看来,不动产登记作为基础性制度,是一项早就应该开始做的工作。“无论确定产权关系,还是为了房地产市场的管理,不动产登记都是最起码应有的制度。没有不动产登记,楼市调控没有微观数据基础,还会产生很多灰色的隐形问题,给投机、腐败留下漏洞可钻。”丛屹表示。

      信息共享统一

      长期以来,我国不动产登记工作采取的是各部门、各地区分散登记体制。随着经济社会的发展,这一套体制已经无法满足社会管理和经济活动的需求。不动产多部门管理导致的职能重叠、重复登记等问题,直接导致资源利用和社会管理效率低下,交易活动安全性受到影响,不动产权利人的合法权益难以得到有效保护。

      国土资源部相关负责人表示,相关不动产管理部门都在办理不动产登记,各自配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。国家不仅为此多支付人力物力成本,而且由于各部门之间的职能交叉,容易导致争权夺利或者推诿扯皮,降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度,理顺部门关系,整合登记职责,可以大大减少政府行政成本,提高办事效率,提高政府的公信力。

      《条例》将此前庞杂而分散的不动产系统整合成一个统一的平台,并强调不同机构间信息的互通和共享。《条例》规定,国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

      不动产登记局局长王广华表示,这一制度设计下,既方便群众依法查询不动产登记资料,也便于机构高效开展登记审核工作,最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。

      《条例》中明确,“不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。”与征求意见稿指出的“不动产登记簿可以采用纸质介质,也可以采用电子介质”有明显不同,明确电子介质的使用,无疑为未来的不动产登记信息联网奠定基础。

      限制以人查房

      近年来冒出的“房叔”“房姐”“房妹”等新闻不断吸引各方眼球,“以人查房”也被当成不动产登记的重要看点。

      从《条例》内容来看,“以人查房”的主体受到严格限制。《条例》规定,只有权利人、利害关系人、有关国家机关才可以依法查询、复制不动产登记资料。“不动产登记作为一项基础性制度,其根本目的是摸清楚家底,厘清产权关系,并没有直接指向反腐领域。所谓的‘以人查房’,其方式是使人可以随意查到其他人名下的房产,从财产隐私保护的角度看,不动产登记对其谨慎对待是正确的。”丛屹表示,不动产登记不意味着所有信息完全公开,个人私人财产权保护,查询的理由、条件是需要法律有详细规定的,制度的完善还需要一个过程。操作细则在没有讨论清楚之前,宜严不宜宽。

      “纪检机关不再需要到各地搜集线索,而只要经过一个平台就可以查询某一特定个人名下的全部不动产。”程啸表示,统一完善不动产登记信息,从衍生价值角度来看,是有利于反腐的,《条例》中也明确表示,纪检机构等有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料,他们可以更加清晰的查清官员的房产腐败问题。

      与此同时,《条例》将不动产登记信息的保护放到很重要的位置,将征求意见稿中的第二十四条拆分为二十六、二十八两条,其中二十六条新添内容“涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施”,同时第二十八条中也明确指出“未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料”,强化了对于国家、个人的不动产信息的保护,较征求意见稿更加严密,范围也更加广泛。《条例》规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任。

      房产税的必要不充分条件

      对于普通人来说,关注不动产登记制度,很大程度上源于对房产税的关心。不过接受新金融记者采访的业内人士均表示,《条例》的出台,距离房产税还有很长一段路要走。

      易居房地产研究院研究员马千里表示,不动产登记条例虽已出台,但数据库的自身建设还有很长的路要走,与住建部、农业、林业、海洋等各部门的信息统一交互也存在着很多门槛,《条例》本身提出的建立信息平台方面,也仅仅是一次全国范围的“居民财产登记”而已,而从条例发布前后的政府表态来看,并未涉及后续工作,诸如房产税等顶层调控机制的推进等。

      “不动产登记制度只是房产税的必要条件,不是充分条件。大家没必要认为一有不动产登记,马上会有房产税,房产税要在住宅市场作为财产税确立,还有很长的路要走。不动产登记只是条件之一,不是全部条件。”丛屹表示。

      2014年3月不动产登记工作第一次部际联席会议曾经指出,将“用3年时间全面建立不动产统一登记制度,用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台”。

      王广华的公开表态也证明了不动产登记本身还有一段路要走。他表示,国家层面负责开展信息化建设顶层设计,组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作,2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接,提供不动产登记信息查询服务。“我们计划2015年7月上线试运行信息平台,2016年完善平台并扩大试运行范围,2017年全面运行。”王广华在接受采访时表示。

      在数据库建设上,虽然条例规定各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,不动产登记信息管理基础平台也开始实施,但并未说明信息管理基础平台是否应具有“按人查询”、“按年限查询”等分类查询功能,与房屋交易、林地、海洋等方面的数据关联也没有做出具体要求,以此来看,数据库的本身应用建设还有很长的路要走。据了解,针对上述问题,国土资源部正在牵头起草《条例》的具体操作细则。

      房地产长效机制

      中国指数研究院的分析师更愿意将不动产登记看作房地产长效机制的一部分来看待。“今年以来,房产税提法已趋于弱化,房地产税制改革取而代之,作为底层架构的重要内容,建立全面、详尽的不动产档案尤为重要,而以土地为核心的登记方式,也将进一步完善集体土地产权,推进农村土地制度改革,推动农地入市。”上述中指院分析师对新金融记者表示,短期内登记工作难以覆盖存量市场,但随着时间的推进,全国房地产基础数据将逐渐充实、完善。

      中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容,有利于摸清国家的住房家底,进而制定更加合理、科学的政策。全联房地产商会名誉会长聂梅生则认为,当前“楼市调控的长效机制也都在储备阶段”,诸如土地制度改革、不动产登记都是楼市调控长效机制推出的基础性手段。

     
  •   问:为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?

      答:整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,具有重要意义。根据物权法第十条规定,不动产实行统一登记,并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例,通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

      问:制定条例把握的基本原则是什么?

      答:为贯彻落实《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求,条例主要遵循4条原则:一是统一规范,明确一个部门负责登记,并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是严格管理,重点规范登记行为,强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。三是物权稳定,明确已经发放的权属证书继续有效,已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。四是简明扼要,主要围绕实现“四统一”作出原则规定,对一些操作性规定,在今后的配套实施细则和技术规程中予以细化。

      问:条例如何落实关于统一登记机构的要求?

      答:为将分散的登记职责整合到一个部门,条例规定:一是明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作,同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。二是规定不动产登记原则上由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的登记。三是规定跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的登记机构分别办理、协商办理,或者由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

      问:条例对不动产登记簿作出哪些规定?

      答:不动产登记簿是不动产权利的载体,登记内容、登记形式、介质保管等与权利人密切相关,条例规定:一是明确登记内容,要求登记机构设立统一的不动产登记簿,将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载。二是规范登记形式,要求登记簿原则上要采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质,登记机构要明确唯一、合法的介质形式。三是细化保管责任,要求登记机构建立健全相应的安全责任制度,永久保存登记簿;纸质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施;电子登记簿要配备专门的存储设施,采取信息网络安全防护措施,并定期进行异地备份;任何人不得损毁登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项;登记簿损毁、灭失的,要依据原有登记资料予以重建。

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      问:在登记程序方面如何体现方便群众原则?

      答:方便群众申请登记,保护权利人合法权益,是条例的立法目的,为此,条例规定:一是稳定申请人预期,对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。二是尊重申请人意思自治,规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前,申请人可以撤回登记申请。三是简化申请程序,强调当场审查的原则,要求登记机构受理后书面告知申请人,对不符合法定条件不予受理的,以及不属于本机构登记范围的,也要书面告知申请人,并一次性告知需补正内容或者申请途径;未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理;登记机构原则上要自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续,完成登记后依法核发权属证书或登记证明。四是减轻申请负担,规定登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。

      问:条例规定了哪些内容,以实现登记信息共享与保护?

      答:关于登记信息共享,条例主要规定:一是建立信息管理基础平台,要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,登记信息要纳入该平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。二是加强登记部门与管理部门的信息共享,要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享。三是加强其他部门之间的信息共享,要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。

      关于登记资料查询,条例主要规定:一是查询主体,按照物权法的有关规定,把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人,有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。二是查询资料的使用,规定查询登记资料的要向登记机构说明查询目的,不得将查询获得的资料用于其他目的,未经权利人同意,不得泄露查询资料。

      问:条例主要规定了哪些法律责任?

      答:为督促登记机构依法履行职责,条例规定了严格的法律责任:一是登记错误责任,规定登记机构登记错误给他人造成损害,要依法承担赔偿责任。二是不当履职责任,规定登记人员有虚假登记,损毁、伪造登记簿,擅自修改登记事项等滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。三是安全保密责任,规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密,涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施,违反规定泄露登记资料、信息,或者利用登记资料、信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      此外,条例对当事人提供虚假材料申请登记,伪造、变造、买卖、使用不动产权属证书、登记证明,违法泄露、非法利用查询的登记资料、信息等行为,也规定了相应的法律责任。

     
  •   明确统一了不动产登记的范围和类型

      一是对不动产登记和不动产的基本概念予以明确界定。《条例》规定,不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。二是明确了登记的不动产权利范围。充分体现程序法为主、兼顾实体法的立法定位,以《物权法》所有权、用益物权和担保物权的分类为基础,在继承现行相关法律规定的不动产物权基础上,进行归类融合,适度“化学反应”,以罗列的方式列举了集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权、森林和林木所有权等十大项、十余种权利类型,明确了不动产登记的物权体系,基本实现了全覆盖,统一了登记范围。三是明确了不动产登记的类型。将不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。

      明确统一了不动产登记的机构和人员

      一是落实了国务院关于机构统一的要求,明确了不动产登记机构的设置。《条例》明确规定,国务院国土资源主管部门统一负责指导、监督全国不动产登记工作;县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。确保了各层面登记机构的统一和上下对口,强化了登记机构的法律地位。二是明确了登记机构的管辖范围,落实了《物权法》“属地登记”的原则,同时,实事求是地明确界定了例外的特殊情形。《条例》规定,不动产登记由不动产所在地的县级不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。对于跨县级行政区域的不动产登记,规定了分别办理、协商办理和指定办理。三是明确了登记人员和队伍建设管理的要求。《条例》强调,不动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记人员的管理和专业技术培训。突出强调了不动产登记人员的专业性和职业性,对登记人员的专业知识和技术培训等做了原则性要求,为建立一支专业化、高水平的不动产登记人员队伍,确保不动产登记质量和水平,提供了制度保障。

      明确统一了不动产登记簿

      不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根本依据。《条例》以专章的方式,从登记簿的统一、内容、编制、介质、保管及救济措施等重点环节,建构了不动产登记簿的法律制度体系。一是明确了要统一登记簿。规定不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。二是明确了不动产登记簿“物的编成”原则。规定不动产登记以不动产登记单元为基本单位,不动产单元具有惟一编码,这为不动产权籍调查和不动产登记簿册设计提供法律依据。三是明确了登记簿的内容。主要包括权利的自然状况、权利状况、权利限制、提示事项等,即不动产物权的主体、客体和权利内容。四是明确了登记簿的介质形式。指出不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。五是着重强调了登记簿的公信力。规定不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。六是明确了不动产登记簿的统一管理要求。规定不动产登记簿要由不动产登记机构统一管理、永久保存,并指定专人负责,建立健全相应的安全责任制度。做出这样的规定,也表明包括不动产登记簿在内的不动产登记资料有别于一般的档案资料,必须由不动产登记机构统一管理。

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      明确统一了登记的程序要求

      《条例》对登记程序的规定,落实了党中央、国务院简政放权、构建服务性政府的根本要求,彰显了简化程序、高效便民的基本原则。一是充分尊重申请人意愿。规定了依申请登记,并以共同申请为原则,单方申请为例外,允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时,《条例》还列举了可由当事人单方申请的具体情形,形成了目录清单,确保公开规范。二是明确了登记申请提交的材料。为便于当事人提起登记申请,《条例》对登记申请提交的材料进行了概括列举,并规定登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。同时,规定登记机构要在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息,切实便民利民。三是明确了登记审查程序。突出强调了当场审查受理和简化高效的原则,明确登记机构对登记申请要当场做出回应,如果不受理还要向申请人书面说明原因,未当场书面告知申请人不予受理的则视为受理,这样的制度安排可以最大限度地方便企业和群众,避免在不动产登记受理申请中的推诿扯皮。同时,规定了不动产登记机构的查验和实地查看职责的具体内容,通过法定职责,促使登记机构必须作为,确保登记的公信力和权威性;明确了登记时限要求,规定不动产登记机构应自受理申请之日起30个工作日内办结登记手续。

      明确统一了登记信息平台和查询服务制度

      一是明确登记信息平台建设与互通共享的责任主体与客体范围及要求。《条例》明确规定,国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台,各级登记机构的信息要纳入统一基础平台,实现信息实时共享;同时,规定国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享,明确了不动产登记机构以及不动产管理部门在统一的不动产登记信息管理平台上实现信息的实时互通共享机制。这一制度设计下,既方便了群众依法查询不动产登记资料,也便于机构高效开展登记审核工作,最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。二是明确登记资料查询复制的主体权限及保密责任主体等要求。《条例》规定,权利人、利害关系人享有依法查询、复制不动产登记资料的权利,同时对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范,规定了查询人对查询信息的保密义务,进一步细化了《物权法》的内容,彰显了不动产登记资料的社会化服务价值要义。

      明确了不动产登记有关法律责任

      为确保登记质量,提升登记公信力,《条例》从申请人、登记机构、信息共享单位及其工作人员等不同层次主体出发,分别明确规定了相关法律责任。例如,对登记机构工作人员虚假登记等滥用职权、玩忽职守行为,伪造变造不动产登记证书等行为,以及非法泄露或利用不动产登记资料行为,分别规定了相应的民事、行政和刑事责任。同时,还特别重申了《物权法》错误赔偿责任制度。

      明确了《条例》施行前后有关工作的衔接过渡要求

      为维护群众物权权益的稳定性、连续性,《条例》规定,本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。考虑到土地承包经营权工作开展的现实状况,《条例》规定过渡期内的农村土地承包经营权登记,按照国家有关规定执行。同时,《条例》明确指出,本条例实施前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。体现了按照《物权法》第十条规定,授权《条例》对不动产统一登记有关内容做出规定的法律权威性。

     
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