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小产权房买卖需要的手续有哪些

小产权房买卖需要的手续有哪些

发布时间 :2018-11-29 14:47浏览量 : 244
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。小产权房买卖需要的手续有哪些?
  •   小产权房并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓,关于买不买小产权房,网上一直议论纷纷,那如果进行小产权房交易,小产权房交易流程怎么办理?小产权房屋买卖注意事项有哪些?

      一、小产权房交易流程怎么办理

      (一)看房

      买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

      (二)查档

      买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。

      (三)签合同

      买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。

      (四)公证

      卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。

      (五)资金监管及贷款申请

      买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右。

      (六)赎楼

      买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右。

      (七)房屋过户

      买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《小产权房买卖合同(现售)》,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日。

      (八)缴费

      买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右。

      (九)交房

      买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

      二、小产权房屋买卖注意事项

      1、看开发主体是否合法:实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

      2、看是否取得了国有土地使用证,看是否符合城市规划:城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

      3、看是否取得了建筑工程施工许可证,看有没有商品房销(预)售许可证。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“小产权房交易流程怎么办理”的相关知识,小产权房交易主要按照以下流程进行:看房、查档、签合同、公证、资金监管及贷款申请、赎楼、房屋过户、缴费和交房。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
  •   随着房价的日益增高,贷款买房已经成为了现如今老百姓的必要手段。大产权房价格高,不少人将眼光放到了价格相对廉的小产权房上,但是银行能给小产权房办理按揭贷款吗?购买小产权房可以贷款吗?

      一、购买小产权房可以贷款吗

      在我们进行房屋交易过程中,房产证是必须要有的证件,如果没有房产证,那么该房主就对该房子只有居住权,而并没有使用权,自然也就不能将该房子进行交易或者抵押。由于小产权其实就是没有产权,只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同,该类房产一旦出现政策规划房屋价值将会有很大的变化,因此银行都不会做小产权房的抵押贷款。原因如下:

      1、产权房是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这个才是真正的小产权,它不合法随时会被强制拆除。

      2、国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

      3、和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

      二、小产权房怎么贷款

      《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出小产权房不得登记发证,而银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。众所周知,小产权房因为国家不承认,也不予办理登记手续,因此,小产权房是不可以在银行进行抵押贷款的,除非将小产权房转化为产权房后拥有产权证。然而,这并不代表着小产权房无法办理抵押贷款。

      小产权房屋抵押贷款,是指借款人找正规的贷款公司,抵押小产权房屋,短期贷款周转。小产权房购买者可以在民间的担保公司办理抵押贷款或者个人借贷。小产权房抵押贷款,是指借款人找正规的贷款公司,抵押小产权房屋,进行短期贷款周转,到期归还本金。大家都知道,小产权房屋因为不能上市交易,所以不能办理银行贷款,而且贷款是担保公司所担保的风险较大,所以点位相对大产权房屋而言,利息也相对较高。

      三、 小产权房产生的原因

      城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

      擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

      以上就是法律快车小编为大家带来的购买小产权房可以贷款吗的全部,看完本文你是否都了解关于购买小产权房的相关知识呢?根据我国《土地管理法》的规定,农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   近年来,随着媒体对小产权房的不断曝光和解读,已有越来越多的人知道“小产权”这一名词,小产权房由于其价格低,受到不少买房人的关注。但是,买小产权房的风险有哪些?

      一、买小产权房的风险有哪些

      风险一、缺少“五证”

      所谓“五证”是消费者取得房产证的先决条件,即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销,但众多业内人士却认为,“小产权房”存在诸多风险,最大的问题就是没有产权,不受法律的保护。

      风险二、拆迁难补偿

      小产权房,除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

      风险三、质量难保证

      最可怕的是,房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

      风险四、配套不完善

      小产权房几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

      风险五、遗赠也麻烦

      小产权房由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露,因为没有办理相关手续,所以这种房子房价一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺马上撤离,后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

      风险六、小产权房不能抵押或者上市转卖

      对于大多数人来说,都不是个小事,甚至是父母和自己2代人的积蓄,所以在购买之前一定要慎之又慎!

      二、小产权房的概念

      小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的房屋产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。

      三、 小产权房的分类

      1、占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

      2、在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

      3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

      以上就是法律快车小编为大家带来的买小产权房的风险有哪些的全部,看完本文你是否都了解关于买小产权房的风险的相关知识呢?小产权房价格虽然便宜,但是购买时,风险比较大,如果想要购买小产权房,建议谨慎考虑。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。 

     
  •   近年来出现大量农村小产权房屋买卖纠纷案件。小产权房屋出售以后出卖方反悔的,有的通过诉讼,法院确认房屋买卖合同无效,可以收回房屋;有的法院判决房屋买卖合同有效,不能收回房屋。那么小产权房买卖合同纠纷如何处理?

      一、小产权房买卖合同纠纷如何处理

      所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分,可以分为,在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋,在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房,在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。

      正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上,而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用,因此依据现行法律规定,小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外,任何人购买小产权房均为法律所禁止,所签定的小产权房买卖合同,也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后,出卖方就可以收回房屋,当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。

      二、小产权房怎么买卖

      小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      三、小产权房的分类

      1、针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      第1和第2种分类的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易),其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

      以上就是法律快车小编为大家带来的小产权房买卖合同纠纷如何处理的全部,看完本文你是否都了解关于小产权房买卖合同纠纷的相关知识呢?尽管很多人不主张购买小产权房,但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多,在经济压力面前有些人还是会铤而走险购买小产权房。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   小产权房屋承担的法律风险要比商品房大一些,有些人在购买小产权房屋的时候尽管签订了房屋,但还是觉得不保险于是就会去拿着合同做个公证,希望能提高它的法律效力。那么,小产权房屋买卖合同是否能够公证?小产权房买卖合同公证怎么走流程?

      一、小产权房买卖合同公证怎么走流程

      小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的,任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为,公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性,对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

      二、小产权房的分类

      1、针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      第1和第2种分类的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易),其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

      三、小产权房怎么买卖

      小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

      以上就是法律快车小编为大家带来的小产权房买卖合同公证怎么走流程的全部,看完本文你是否都了解关于小产权房买卖合同公证的相关知识呢?小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的,任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为,公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性,对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   价格便宜的房屋一般都会存在一些问题,这些问题可大可小,有很多不明真相的朋友在买了一些特殊房屋之后才发现不能办理房产证书,这其中就包括小产权房子,小产权房子确实会比普通商品房便宜一些。那么现在买小产权房有房产证吗

      一、现在买小产权房有房产证吗

      小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。

      小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

      过去及现在的小产权房均不可以办理房产证,以后是否可以,得看政府对待小产权房的态度了。

      二、购买小产权房的注意事项有哪些

      1、看开发主体是否合法

      实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

      2、看是否取得了国有土地使用证

      按照有关规定,城中村的开发用地,必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地,实现土地性质的转变,再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用,并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。

      3、看是否符合城市规划

      城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

      4、看是否取得了建筑工程施工许可证

      城中村改造项目应按照《建筑法》的规定,进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

      5、看有没有商品房销(预)售许可证

      这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定,经武汉市国土房产局审核,各项条件符合有关法律法规的规定,取得商品房销(预)售许可证后,才能向社会销售。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“现在买小产权房有房产证吗”等相关法律知识。小产权其房屋的产权证并非由国家的房管部门颁发的,该房屋不具备上市交易的条件。对于小产权房的业主来说,只是拥有了房屋的居住权,而不是拥有房屋的所有权。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

      责任编辑:楚雨荨

     
  •   近年来全国各地的房价一直涨涨涨,许多人因为首付就已经止步于售楼部的门口。小产权房在价格上有着明显的优势,因此,越来越多的人选择了购买“小产权房”。那么签订小产权房买卖协议要注意什么

      一、签订小产权房买卖协议要注意什么

      1、甲方应当于某年某月某日交给乙方房子,甲方如不按合同规则的日期交给房子,每逾期1天按房价总额千分之一核算违约金付出给乙方。逾期超越多少个月时,乙方有权免除本合同。

      2、乙方悉数或部分不实行本合同规则的付款日期及办法的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一核算的违约金给甲方。逾期超越多少个月时,甲方有权免除合同。解约时,乙方已付房价款的多少作为甲方的丢失补偿金。

      3、如果甲方出售的房子存在质量问题影响到乙方寓居权力的行使,全部职责由甲方承当,并应补偿乙方的丢失。

      4、本合同签定后,任何一方不得私行改动或免除合同。如因严峻客观原因导致本合同的免除,甲方应依照销售评价价返还乙方房子价款,并补偿乙方的房子装修费用。

      5、如因规划部分、规划部分的原因导致房子质量和运用功用的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额交还乙方。

      二、小产权房买卖合同怎么写

      出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      1、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      2、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      3、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      4、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      5、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      6、违约责任

      (1)甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      (2)乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      (3)如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      (4)本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      (5)如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      7、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      (1)提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      (2)依法向——区人民法院起诉。

      8、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      9、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:

      乙方:

      年月 日

      年月日

      见证人:

      年月日年月日

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“签订小产权房买卖协议要注意什么”等相关法律知识。若是实在需要购买小产权房的,建议事先咨询一下,尽量降低风险。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
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