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商品房购房合同备案要多久

商品房购房合同备案要多久

发布时间 :2018-11-21 16:56浏览量 : 434
 目前楼市销售的商品房多为期房,有的房子还没有破土动工,就已经开始内部预约销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同,但是合同能否顺利执行很难保证。因此就需要进行购房合同备案,以保障购房者的权益,那么商品房购房合同备案要多久?
  •   现在许多人买房就会选择购买房屋,房屋买卖已经是很常见的事情,购买房屋要签订合同维护自己的利益,那么,购房合同备案一般需要多长时间?不备案会有哪些法律风险?购房合同的备案流程是怎样的?

      一、购房合同备案一般需要多长时间?

      1、购房人(单位)在交付购房款(包括订金、首付款、按揭款)时,一定要向房地产开赴企业索取由房产管理部门统一制定的“商品房预售资金收存通知单”。

      该通知单共分为四联,一联由开发企业留存,二、三、四联给购房人(单位),由购房人(单位)持此三联到预售资金开户银行交款,房地产开发企业不得直接收取购房款,否则,购房人(单位)可拒绝履行合同并向房产管理部门反映解决。

      2、购房人(单位)在签订商品房买卖合同之日起30日内须持本人身份证原件及复印件(单位须持单位营业执照、法定代表人授权委托书及受托人身份证原件、复印件)、买卖合同、商品房预售资金收存通知单第三联到市房产交易备案,合同自登记备案之日起生效。如购房人(单位)不按要求办理商品房买卖合同登记备案手续的,房产管理部门对其申办的权属登记一律不予受理。

      购房合同不备案是有一定风险的,还是建议购房者办理备案。实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。

      二、不办理购房合同备案会面临怎样的法律风险?

      1、登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护购房者的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。

      2、对城区商品房预售合同进行登记备案管理,就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码,明确规定不能私下更改合同,在预售中一套房子一般只能卖给一个人,可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。

      3、购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。

       三、购房合同的备案流程是怎样的?

      1、可以知晓所购房屋手续是否合法

      购房合同备案前,登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅,如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。只有所售房屋符合一定的条件,预售合同才能登记备案。

      2、可以防止“一房多卖”

      即同一套房屋已出售,且预售合同办理了登记备案手续,如果开发商再将该房出售给他人,后一合同则不能办理登记备案手续,因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。

      3、可以防止房屋“多重抵押”

      如果预售的商品房项目已抵押的,且不能出具解除抵押关系证明,就不能在房产部门备案。

      4、可以方便办理产权变更手续

      如果预售合同未办理登记备案手续的,就不能办理房地产权属变更手续。

      以上是小编为您整理的购房合同备案内容,包括了备案一般需要的时间,不办理备案的话会面临的法律风险,备案流程,如果对于购房合同产生纠纷的话,建议可以找法律快车专业律师介入。

     
  •   在生活中有越来越多的人开始购买房子。业主会和开发商签订购房合同。签订完购房合同以后,必须要到房地产交易中心登记备案才能生效。那么,作为当事人需要了解一下一般签完购房合同备案要多久?

      一、一般签完购房合同备案需要的时间如下:

      客户签订商品房购房合同后,开发商会将购房合同集中递交到房管局进行备案,此过程一般需要三十天时间。如客户为按揭购房,待购房合同在房管局备案完后,还需再将客户的所有贷款资料递交给按揭银行进行审核,办理抵押贷款手续,此过程的办理时间一般也需要三十天左右(视不同银行工作情况而定)。待以上手续全部完成后,签约中心会通知客户领取购房合同。

      二、商品房、二手房网签和备案程序的区别如下:

      (一)签订购房合同后商品房的网签和备案程序如下:

      在有购房资格的情况下,由买卖双方就购房合同内容达成一致意见并网上签约,双方签署购房合同,最后由开发商在合同签约后持购房合同、购房资格核查材料到交易中心办理合同备案手续,交易中心在三个工作日内审核备案,在购房合同上加盖备案章。

      备案信息将在备案24小时后,发布于房地产市场信息网,购房人可以凭购房合同备案号、身份证号网上验证备案结果和内容,备案信息只对个人公开。

      (二)签订购房合同后二手房的网签和备案程序如下:

      二手房备案程序相对简单,主要是由买卖双方在房地产市场信息网完成网上签约,签约地点可以是任何一个能上网的地方,这是不同于商品房的。

      三、签订购房合同时需要注意的事项如下:

      (一)签订购房合同时应注意注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款;

      (二)签订购房合同时发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房;

      (三)签订购房合同时对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。

      (四)签订购房合同时应提出天然气或煤气的准确通气时间。

      (五)签订购房合同时应在购房合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。

      (六)签订购房合同时购房者应多加注意,仔细研读购房合同的补充合同的补充条款,以免落入某些不法发展商的文字陷阱。

      以上就是关于一般签完购房合同备案要多久的相关内容。签订完购房合同后进行备案流程所需的时间一般为30天左右,商品房网签和备案程序和二手房网签和备案程序是有所区别的;同时在签订网签购房合同时需要注意一些重要事项,以免给自己以后带来不必要的麻烦。

     
  •   买房的时候签订一份购房合同是必须要的,而在签订时候也需要我们特别注意,避免落入一些商家制造的陷阱里。那么,购房合同签订注意事项有哪些?购房合同的违约金的起诉期是多久?

      一、购房合同签订注意事项有哪些

      1、关于五证

      陷阱“”有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。                            

            2、关于公摊面积

      陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。

      3、关于房产证

      陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。                                                

            4、关于书面通知

      陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。

      5、关于所售房屋的坐落位置

      陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。                                      

            6、关于所售房屋的抵押

      陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。

      7、关于物业管理公约

      陷阱:《物业管理条例》明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

      8、关于各方责任范围

      陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

      二、购房合同的违约金的起诉期

      1、合同约定“出卖人逾期交房,按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析,此时的违约金是一个可以确定的数额,属于一时性债权,应当从约定的交房之日起算诉讼时效;

      2、合同约定“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权,它是按日计算并支付的,即违约一日就有第一日的违约金,违约二日便有第二日的违约金,每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权,因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。

      综上所述,购房合同签订注意事项有:五证是否齐全;公摊面积的陷阱;房产证的办理取得日期不明;坐落位置;各方责任范围等等。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   在买房的时候,我们都知道一定会要签订购房合同的。这是双方的权利保障。所以一定要保管好购房合同。那么,如果购房合同丢失怎么补办?签了购房合同可以退房吗?

      一、如果购房合同丢失怎么补办

      1、购房合同未做预售登记

      在购房的合同没有做预售登记前,如果购房者合同丢失,只需将剩余的合同作废,然后重新签订一份合同,这期间购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,约五十元左右。

      2、预售登记后,办理银行按揭前

      如果购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后重新签订一份合同,再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

      3、预售登记后办理银行按揭后

      如果购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押。因为购房者注销了之前的购房合同,合同号便会发生改变,尽管购房合同的内容没有变化,但依据《合同法》规定,该借款合同已经发生变更,需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

      二、签了购房合同可以退房吗

      1、交了定金

      商品房五证齐全,买房人在开盘后选好房源,会和开发商签订定房协议以及交定金。定房协议中会对所交的钱说明性质,同时也会开收据。

      如果在这之后、签订购房协议之前,买房人和开发商就《商品房买卖合同》内容没有达成一致协议的,导致合同没有签成的,买房人可以退房。但是开发商不会退回定金。

      不过,如果双方在定房协议中,对“定金”退回做了补充条款说明的,可依据协议的约定来主张退还定金。

      2、已签订购房合同

      已经签订购房合同,房管局也备过案,但是房子还没有交付,房产证还没有办下来,这个时候买房人想退房,可以先找开发商协商。

      如果双方能够协商一致退房的,签订退房协议。其中退房协议除了是确认退房外,还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等详细说明。

      如果双方不能协商一致,并且买房人执意要退房的,可以正式书面通知开发商要求解除合同,通知到对方,合同就已经解除了。开发商有异议的可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。

      合同解除后,双方还需要到房管局注销备案。

      3、入住

      入住意味着已经交房,但房产证未办理的情况下,购房者要求退房,和第二种情况类似,但也有所不同。

      因为交房时,购房者可能已经缴纳了税费、物业费,有的甚至已经装修了一部分。所以,退房协议还要涉及到这部分费用问题。已经入住的,协议中还要规定搬离时间。如若商议未果,可以提出仲裁。另外,购房者还应和物业公司解除已经签订的物业管理合同。

      4、房产证办下来了

      房产证办下来了,意味着房屋的所有权发生了转移,再退房,很难实现。

      而且,如果开发商先为买房人垫了款,房产证下来之后,买房人拒绝付款或因为其他原因无法付款的,开发商有权有权买房人退房并承担违约责任。

      之后,再到房管局办理房产过户或注销手续。

      综上所述,如果购房合同丢失,如果是在购房的合同没有做预售登记前,只需将剩余的合同作废,然后重新签订一份合同;预售登记后,办理银行按揭前,需要在报纸上刊登声明合同作废,三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后重新签订一份合同。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   任何一种违约行为都可能引起合同纠纷,购房、买房过程中也不例外。那么,发生购房合同纠纷怎么处理?购房合同纠纷起诉流程有哪些?婚后购房合同纠纷应如何避免?

      一、发生购房合同纠纷怎么处理

      一般来说,发生购房合同纠纷处理途径可以概括为:和解、调解、仲裁、诉讼。

      1、和解

      和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。

      它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力,有些人可能会出尔反尔,使和解结果成为一纸空文,延误了纠纷的有效解决。

      2、调解

      调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。

      此方法解决纠纷的可能性较和解大一些,但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力,也使得纠纷的解决难尽人意。

      3、仲裁

      这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议,将争议提交法定的仲裁机构,由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解,依法做出裁定的方式。

      当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。

      4、诉讼

      诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律,依法做出裁判,藉此解决争议的方式。

      当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。

      二、购房合同纠纷起诉流程有哪些

      1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒,您现在主要是对诉讼程序不了解,才会产生各种误会。

      2、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。

      3、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。

      三、婚后购房合同纠纷应如何避免

      1、签约双方亲自到场,在买房过程中,涉及到诸多签约过程,如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等,这需要夫妻双方同时到场。除了签订房产买卖合同之外,申请房贷、办理过户手续时,也需要双方亲自到场。

      2、虽然夫妻共同买房时需要提供的证件多,但若想成功办理,应该注意一个都不能少;办理房贷时还需要额外提供夫妻双方的收入证明。

      3、房屋份额分配,夫妻共同购房时,先把双方所占份额提前协定好,以免日后因此产生矛盾。如果夫妻双方选择共同拥有,则双方享有权益相同;如按份分割,则需提前说明,并在房产证上载明。

      综上所述,发生购房合同纠纷可以选择:和解、调解、仲裁、诉讼来解决。若您有其它问题,可以登录法律快车官网,可免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   现在买房的人越来越多了,买房是一定要签订购房合同的,这是自己的权益的保障,一般购房合同一式几份?签购房合同时间要注意什么?哪些购房合同无效?

      一、一般购房合同一式几份

      (一)一般合同份数

      在开发商处签订的购房合同一式三份。

      一式三份是开发商一份,买受人一份,银行一份,其中开发商那份是用来办理产权证的时候使用的,银行那份是用来办理抵押的时候用的,买受人那份是用来房屋证明来用的。

      (二)按揭合同份数

      按揭的情况一般购房合同一式五份,一份客户自留,一份公司留档,一份房产局备案,一份银行留档,一份缴纳契税时留档。

      全款和分期付款客户一般购房一式四份,一份客户自留,一份公司留档,一份房产局备案,一份缴纳契税时留档。

      二、签购房合同时间要注意什么

      1、审查开发商是否具备商品房销售条件

      签订《房屋认购书》之前,要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目,就算和开发商签订了认购协议书,也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实,就要承担缔约过失责任,退还购房者交付的定金、利息。

      2、规避受牵制条款

      购房者签订认购协议书时,一定要注意认购书里是否有受牵制条款,例如:购房者在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方,直接认定为购房者的错误并且不退还定金,这是不合理的。所以,最好用市建委制定的认购协议书示范文本,或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。

      3、不使用模糊概念

      在签订认购协议书时,一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了,如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是均价、折扣价等模糊字眼,一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。

      4、格式条款进行认真审查

      认真审查认购协议书的格式条款,并提出具体的补充条件,尤其是关于定金的约定要特别注意。另外,最重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同,这两者的法律意义是不一样的。

      5、注意认购协议书中权利义务的对等性

      原则上来说,认购协议书要保持对双方平等互利的原则,但大部分情况下,购房者与开发商签订的认购协议书,都是由开发商单方面提供的,对购房者来说限制较多。例如,协议中“价格或者房号保留10天“,这句话应该是指开发商的单方保留,但有的开发商就会偷换概念,将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。

      三、哪些购房合同无效

      如根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。当然,可能导致合同无效、被撤销、解除的原因远多于上述列举的情形。

      实践中,我们需要搞清楚究竟哪些情况下会导致购房合同无效。然后针对可能出现的情况,事先采取措施进行预防。而要是一旦认定购房合同无效的话,则就要追究导致无效的原因,要是因为一方的行为造成合同无效的话,则另一方可以要求对方做出相应的赔偿。

      综上所述,一般购房合同,在开发商处签订的购房合同一式三份;按揭的情况一般购房合同是五份;全款和分期付款客户一般购房是四份。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

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  •   在生活中有越来越多的人开始购买房子。业主会和开发商签订购房合同。签订完购房合同以后,会进行网签。通过网签,购房者可以在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。那么网签购房合同是在什么时候签的呢?

      一、网签购房合同的时间

      购房者在签完购房合同之后5个工作日审查购房资格,合格后打网签,网签后评估,5个工作日评估报告下来后再进行网签购房合同的签订。

      二、网签购房合同的流程如下:

      (一)网签购房合同的流程包括查询楼盘相关信息

      交定金签订“认购书”,到签正式《商品房买卖合同》之间,通常会有5天—7天的时间,在这段时间,购房者不妨登录房产管理局公众信息网,查询自己计划购买单位的相关信息,如该单位是否可售,是否有限制销售等情况。同时,在公众信息网上,还可以查看购房合同模板。购房者可先了解购房合同上可能约定的相关内容。

      (二)网签购房合同的流程包括与发展商签订《商品房买卖合同》

      一些发展商在进行网上签订购房合同前,会先将购房合同范本给购房者确认,如果购房者没有疑议,再进行网上购房合同签约。

      此时,购房者一定要仔细查看购房合同内容,一般购房合同内容应包括交易单位的基本信息、售价与付款方式、付款时间、发展商交楼时间、办理房产证时间等,并应对违约责任有清晰的说明。

      (三)网签购房合同的流程包括进行保存合同

      双方确认购房合同条款无需修改,即保存购房合同。在这一步骤时,购房者设置购房密码。购房合同签订保存后,可进行打印。

      (四)网签购房合同的流程最后完成网签

      进行网签购房合同的最后流程时,提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,双方签字。

      三、网签购房合同的注意事项内容如下:

      (一)网签购房合同时注意审查开发商是否具有商品房预售许可证

      网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

      (二)网签购房合同时注意合同文本

      网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准购房合同文本,并按照购房合同文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。同时要注意购房合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

      (三)网签购房合同时要注意面积确认及面积差异处理

      如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在购房合同的“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

      (四)网签购房合同时一定要认准交房日期是否确定

      购房者在签订网签购房合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

      (五)网签购房合同注意保护密码

      购房者要注意设置网签密码,一定要妥善保存,在双方对购房合同条款确认无误、签订保存之后,一定要当场提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,经双方确认后签字保存。

      以上就是关于网签购房合同是在什么时候签的相关内容。签订网签购房合同的时间是在签订完购房合同以后再进行网签购房合同的流程办理,最后才能签字确认网签购房合同;同时在签订网签购房合同时需要注意一些重要事项,以免给自己以后带来不必要的麻烦。

     
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