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土地增值税计算方法是什么

土地增值税计算方法是什么

发布时间 :2018-11-22 16:42浏览量 : 330
土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。那么土地增值税计算方法是什么?
  •   随着国家对城镇化建设的重视,并积极的推动相关房地产行业的迅速发展。而房地产行业的主要税种包括土地增值税收,那2018土地增值税税率计算方法是怎样的?土地增值税税率是多少?

      一、2018土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      二、土地增值税税率是多少

      1、凡能够提供购房发票的,其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

      2、对于不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的,其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

      3、对既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

      以上就是“2018土地增值税税率计算方法”的相关知识,2018土地增值税税率计算方法主要有直接计算法和间接计算法两种。

     
  •   土地增值税清算是房地产企业纳税管理中最关键的工作,土地增值税的税负和风险基本决定了房地产企业整体的税负和风险,那土地增值税的清算条件是什么?土地增值税清算时间是什么时候?土地增值税清算方法是什么?

      一、土地增值税的清算条件是什么

      1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      3、直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件:

      (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      二、土地增值税清算时间是什么时候

      凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起90日内,到主管地税机关办理清算手续。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:

      1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;

      2、取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;

      3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

      三、土地增值税清算方法是什么

      1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

      (1)有合同、发票的“核实征税”

      (2)无合同发票的“核定征税”

      2、包括预征制和清算制。

      (1)核定就是固定一个率,除非特殊情况不做清算。

      (2)预征就是预先核定警戒增值率,最后还需清算,预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。

      3、土地增值税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

      以上就是“土地增值税的清算条件是什么”的相关知识,预先测算发现差距,账务梳理确保规范,证据链条整理齐备,三者统一,方可确保企业在土地增值税前做好充分的准备工作。

     
  •   土地增值税是财产税的一种,准确的说是财产转移税,并且是卖方税,也就是转让的一方交税,那土地增值税法的法律依据是什么?最新土地增值税暂行条例实施细则是怎样规定的?

      一、土地增值税法的法律依据是什么

      土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

      根据《土地增值税暂行条例》的规定,凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义:一是只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入。

      土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地 产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。

      土地增值税实行四级超额累进税率,即:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率为30%;

      2、增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

      3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

      4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      二、 最新土地增值税暂行条例实施细则

      第一章 总则

      第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。

      第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

      第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

      第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

      第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

      第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

      第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

     
  •   随着房地产行业的不断发展,房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负,税收作为房地产开发企业外部成本来说,客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素,是影响收益较大的税种之一。

      一、土地增值税免税范围有哪些

      1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

      2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

      3、因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税

      4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

      二、土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      以上就是关于“土地增值税免税范围有哪些”等相关法律知识。通过上文介绍,我们可以知道必须积极应对国家的政策措施,采用科学的计算方法对增值税进行科学计算,确定科学、合理的税收筹划方案,使企业在最小的成本范围内得到最大的收益。

     
  •   在我国这样一个纳税大国,我们有许多的税种,当然,对于这些税种我们都有一定的纳税对象,只有了解清楚了这些纳税对象,我们才能够更好的缴纳各项税款。

      一、税种特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

      土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

      (2)征税面比较广。

      凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

      (3)实行超率累进税率。

      土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

      (4)实行按次征收。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      二、土地增值税的征税对象有哪些呢

      (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

      (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

      (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

      ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

      ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

     
  •   虽然说现在我国为了发展我国的经济对于很多税款都进行了下调的政策,但是有些税款还是不能避免的需要按时交纳的。关于土地增值税很多人都不是很了解。

      一、土地增值税纳税主体是谁

      1、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      2、所以土地增值税的纳税人就是现有的权利人,也就是我们所要转让的房产的权利人,也就是卖方。

      二、土地增值税在哪里交税

      1、土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳。“房地产所在地”,是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

      2、土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

      三、税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

     
  •   虽然说在我国有着品种十分繁多的税款,但是对于每个税款都有相应的交纳时间,有的是在公司内直接扣除有的是需要我们自己到相关部门去完成交税的。

      一、土地增值税纳税期限为多长时间

      纳税人应在转让房地产合同签订后7
    日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料,然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。

      二、土地增值税税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      三、土地增值税征税范围

      (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

      (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

      (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

      ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

      ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

     
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