首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-678-1488
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 房地产法 > 2018土地增值税税率如何计算
2018土地增值税税率如何计算

2018土地增值税税率如何计算

发布时间 :2018-11-22 14:34浏览量 : 739
土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位,如果同一个项目分期进行开发,还要进一步以每一期为清算单位,分别计算其增值额及应交的土地增值税额。那么2018土地增值税税率如何计算?
  •   随着国家对城镇化建设的重视,并积极的推动相关房地产行业的迅速发展。而房地产行业的主要税种包括土地增值税收,那2018土地增值税税率计算方法是怎样的?土地增值税税率是多少?

      一、2018土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      二、土地增值税税率是多少

      1、凡能够提供购房发票的,其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

      2、对于不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的,其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

      3、对既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

      以上就是“2018土地增值税税率计算方法”的相关知识,2018土地增值税税率计算方法主要有直接计算法和间接计算法两种。

     
  •   在我国这样一个纳税大国,我们有许多的税种,当然,对于这些税种我们都有一定的纳税对象,只有了解清楚了这些纳税对象,我们才能够更好的缴纳各项税款。

      一、税种特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

      土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

      (2)征税面比较广。

      凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

      (3)实行超率累进税率。

      土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

      (4)实行按次征收。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      二、土地增值税的征税对象有哪些呢

      (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

      (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

      (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

      ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

      ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

      通过介绍,我们知道了,土地增值税的征税对象有哪些呢?它包括,转让国有土地使用权的行为,以及有偿转让的房地产。我们每一个人都要积极的纳税,做一个文明的纳税人,不偷税,不漏税。感谢您的阅读。

     
  •   随着房地产行业的不断发展,房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负,税收作为房地产开发企业外部成本来说,客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素,是影响收益较大的税种之一。

      一、土地增值税免税范围有哪些

      1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

      2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

      3、因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税

      4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

      二、土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      以上就是关于“土地增值税免税范围有哪些”等相关法律知识。通过上文介绍,我们可以知道必须积极应对国家的政策措施,采用科学的计算方法对增值税进行科学计算,确定科学、合理的税收筹划方案,使企业在最小的成本范围内得到最大的收益。

     
  •   土地增值税是财产税的一种,准确的说是财产转移税,并且是卖方税,也就是转让的一方交税,那土地增值税法的法律依据是什么?最新土地增值税暂行条例实施细则是怎样规定的?

      一、土地增值税法的法律依据是什么

      土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

      根据《土地增值税暂行条例》的规定,凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义:一是只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入。

      土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地 产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。

      土地增值税实行四级超额累进税率,即:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率为30%;

      2、增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

      3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

      4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      二、 最新土地增值税暂行条例实施细则

      第一章 总则

      第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。

      第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

      第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

      第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

      第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

      第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

      第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

      以上就是介绍的“土地增值税法的法律依据是什么”的相关知识,相信大家对土地增值税法的法律依据有了初步了解。

     
  •   土地增值税清算是房地产企业纳税管理中最关键的工作,土地增值税的税负和风险基本决定了房地产企业整体的税负和风险,那土地增值税的清算条件是什么?土地增值税清算时间是什么时候?土地增值税清算方法是什么?

      一、土地增值税的清算条件是什么

      1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      3、直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件:

      (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      二、土地增值税清算时间是什么时候

      凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起90日内,到主管地税机关办理清算手续。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:

      1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;

      2、取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;

      3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

      三、土地增值税清算方法是什么

      1、土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。

      (1)有合同、发票的“核实征税”

      (2)无合同发票的“核定征税”

      2、包括预征制和清算制。

      (1)核定就是固定一个率,除非特殊情况不做清算。

      (2)预征就是预先核定警戒增值率,最后还需清算,预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。

      3、土地增值税原则上一定要清算,达到85%以上销售的或者视同销售的必须清算。

      以上就是“土地增值税的清算条件是什么”的相关知识,预先测算发现差距,账务梳理确保规范,证据链条整理齐备,三者统一,方可确保企业在土地增值税前做好充分的准备工作。

     
  •         中国的土地,除了农用土地外,都是要交土地使用税的。就是上班的写字楼,企业也是要交土地使用税。想必很多人都想知道,2018年企业土地使用税怎么计算

      一、2018年企业土地使用税怎么计算

      土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。城镇土地使用税根据实际使用土地的面积,按税法规定的单位税额交纳。

      其计算公式如下:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

      二、土地税征收标准

      城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额,按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:

      (一)大城市1.5元至30元;

      (二)中等城市1.2元至24元;

      (三)小城市0.9元至18元;

      (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

      大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据,按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。

      各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内,确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区,土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高,但须报财政部批准。

      三、土地税的税收作用

      目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征,因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源,使企业能够节约用地。

      征收土地使用税的作用具体包括如下:

      (1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用,提高土地使用效益;

      (2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;

      (3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。

      2018年土地税计算缴纳公式为:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

     
  •   现实生活中,对于国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物进行转让时,相关的单位和个人需要一些缴纳土地增值税。在土地增值税缴纳过程中,有些项目需要扣除,那么2018年土地增值税扣除项目有哪些?

      一、计算土地增值税的公式

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      二、土地增值税扣除额项目有哪些

      根据相关规定,土地增值税的扣除项目主要有:

      (1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

      对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

      (5)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

     
2018土地增值税税率如何计算相关视频 更多>>
  • 安置房加媳妇名字流程
    2019-06-03 房地产法 播放:182
  • 成都房子限购政策
    2019-04-26 房地产法 播放:805
  • 卖房反悔的违约金多少
    2019-04-26 房地产法 播放:1950
2018土地增值税税率如何计算相关语音问答 更多>>
2018土地增值税税率如何计算相关专题
2018土地增值税税率如何计算相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2019 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586