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办理购房合同注意事项

办理购房合同注意事项

发布时间 :2018-11-19 09:27浏览量 : 309
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。办理购房合同注意事项是什么?
  •   买房的时候签订一份购房合同是必须要的,而在签订时候也需要我们特别注意,避免落入一些商家制造的陷阱里。那么,购房合同签订注意事项有哪些?购房合同的违约金的起诉期是多久?

      一、购房合同签订注意事项有哪些

      1、关于五证

      陷阱“”有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。                            

            2、关于公摊面积

      陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。

      3、关于房产证

      陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。                                                

            4、关于书面通知

      陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。

      5、关于所售房屋的坐落位置

      陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。                                      

            6、关于所售房屋的抵押

      陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。

      7、关于物业管理公约

      陷阱:《物业管理条例》明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

      8、关于各方责任范围

      陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

      二、购房合同的违约金的起诉期

      1、合同约定“出卖人逾期交房,按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析,此时的违约金是一个可以确定的数额,属于一时性债权,应当从约定的交房之日起算诉讼时效;

      2、合同约定“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权,它是按日计算并支付的,即违约一日就有第一日的违约金,违约二日便有第二日的违约金,每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权,因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。

      综上所述,购房合同签订注意事项有:五证是否齐全;公摊面积的陷阱;房产证的办理取得日期不明;坐落位置;各方责任范围等等。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了。那么网签购房合同注意事项2018年有哪些规定?网签购房合同可以退吗?

      一、网签购房合同注意事项2018

      第一,网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

      第二,网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。

      第三,网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

      第四,面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

      第五,网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订什么是网签合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

      二、网签购房合同可以退吗

      根据我国相关法律规定以及具体操作实践,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。

      根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立的,若购房者起诉至法院要求退房,一般会得到支持。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于网签购房合同注意事项2018年规定以及网签购房合同可以退吗等相关法律知识。通过上文介绍相信大家对于网签购房合同方面的知识应该都有了基本了解。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

      责任编辑:楚雨荨

     
  •   在买房的时候,我们都知道一定会要签订购房合同的。这是双方的权利保障。所以一定要保管好购房合同。想那么,如果购房合同丢失怎么补办?签了购房合同可以退房吗?

      一、如果购房合同丢失怎么补办

      1、购房合同未做预售登记

      在购房的合同没有做预售登记前,如果购房者合同丢失,只需将剩余的合同作废,然后重新签订一份合同,这期间购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,约五十元左右。

      2、预售登记后,办理银行按揭前

      如果购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后重新签订一份合同,再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

      3、预售登记后办理银行按揭后

      如果购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押。因为购房者注销了之前的购房合同,合同号便会发生改变,尽管购房合同的内容没有变化,但依据《合同法》规定,该借款合同已经发生变更,需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

      二、签了购房合同可以退房吗

      1、交了定金

      商品房五证齐全,买房人在开盘后选好房源,会和开发商签订定房协议以及交定金。定房协议中会对所交的钱说明性质,同时也会开收据。

      如果在这之后、签订购房协议之前,买房人和开发商就《商品房买卖合同》内容没有达成一致协议的,导致合同没有签成的,买房人可以退房。但是开发商不会退回定金。

      不过,如果双方在定房协议中,对“定金”退回做了补充条款说明的,可依据协议的约定来主张退还定金。

      2、已签订购房合同

      已经签订购房合同,房管局也备过案,但是房子还没有交付,房产证还没有办下来,这个时候买房人想退房,可以先找开发商协商。

      如果双方能够协商一致退房的,签订退房协议。其中退房协议除了是确认退房外,还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等详细说明。

      如果双方不能协商一致,并且买房人执意要退房的,可以正式书面通知开发商要求解除合同,通知到对方,合同就已经解除了。开发商有异议的可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。

      合同解除后,双方还需要到房管局注销备案。

      3、入住

      入住意味着已经交房,但房产证未办理的情况下,购房者要求退房,和第二种情况类似,但也有所不同。

      因为交房时,购房者可能已经缴纳了税费、物业费,有的甚至已经装修了一部分。所以,退房协议还要涉及到这部分费用问题。已经入住的,协议中还要规定搬离时间。如若商议未果,可以提出仲裁。另外,购房者还应和物业公司解除已经签订的物业管理合同。

      4、房产证办下来了

      房产证办下来了,意味着房屋的所有权发生了转移,再退房,很难实现。

      而且,如果开发商先为买房人垫了款,房产证下来之后,买房人拒绝付款或因为其他原因无法付款的,开发商有权有权买房人退房并承担违约责任。

      之后,再到房管局办理房产过户或注销手续。

      综上所述,如果购房合同丢失,如果是在购房的合同没有做预售登记前,只需将剩余的合同作废,然后重新签订一份合同;预售登记后,办理银行按揭前,需要在报纸上刊登声明合同作废,三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后重新签订一份合同。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   任何一种违约行为都可能引起合同纠纷,购房、买房过程中也不例外。那么,发生购房合同纠纷怎么处理?购房合同纠纷起诉流程有哪些?婚后购房合同纠纷应如何避免?

      一、发生购房合同纠纷怎么处理

      一般来说,发生购房合同纠纷处理途径可以概括为:和解、调解、仲裁、诉讼。

      1、和解

      和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。

      它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力,有些人可能会出尔反尔,使和解结果成为一纸空文,延误了纠纷的有效解决。

      2、调解

      调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。

      此方法解决纠纷的可能性较和解大一些,但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力,也使得纠纷的解决难尽人意。

      3、仲裁

      这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议,将争议提交法定的仲裁机构,由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解,依法做出裁定的方式。

      当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。

      4、诉讼

      诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律,依法做出裁判,藉此解决争议的方式。

      当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。

      二、购房合同纠纷起诉流程有哪些

      1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒,您现在主要是对诉讼程序不了解,才会产生各种误会。

      2、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。

      3、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。

      三、婚后购房合同纠纷应如何避免

      1、签约双方亲自到场,在买房过程中,涉及到诸多签约过程,如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等,这需要夫妻双方同时到场。除了签订房产买卖合同之外,申请房贷、办理过户手续时,也需要双方亲自到场。

      2、虽然夫妻共同买房时需要提供的证件多,但若想成功办理,应该注意一个都不能少;办理房贷时还需要额外提供夫妻双方的收入证明。

      3、房屋份额分配,夫妻共同购房时,先把双方所占份额提前协定好,以免日后因此产生矛盾。如果夫妻双方选择共同拥有,则双方享有权益相同;如按份分割,则需提前说明,并在房产证上载明。

      综上所述,发生购房合同纠纷可以选择:和解、调解、仲裁、诉讼来解决。若您有其它问题,可以登录法律快车官网,可免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
  •   商品房是房产买卖中常见的一种房屋的,其所有的产权办理事项一般都不会存在什么问题,其他房屋在办理相关事项的时候也都可以参照商品房,那么,在商品房买卖中,签商品房购房合同要注意什么?签订购房合同需要哪些材料?

      一、签商品房购房合同要注意什么

      1、开发商是否具备“五证”?

      五证是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

      购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

      2、使用规范的合同文本

      不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金,这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。

      3、查验有关证明文件

      买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

      4、买期房要注意建筑面积的约定

      在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。

      5、买期房要约定条件和时限

      所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

      6、签约时要注意房屋质量问题

      购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。

      7、签约时明确物业管理事项

      合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

      8、注意合同文本中补充协议的内容

      购房者应谨防有些开发商,将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。

      9、注意约定违约责任

      这里指的违约包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

      二、签订购房合同所需材料

      1、《定金合同》;

      2、定金收据;

      3、本人身份证原件、夫妻双方结婚证(单身证明);

      4、私章;

      5、户口本原件或户籍证明原件;

      6、收入证明原件。

      以上是小编为您整理的商品房购房合同内容,商品房一般是有产权证的,手续也齐全,但为了避免购买商品房后产生纠纷,在签订商品房购房合同过程中,有需要可以找专业律师介入!

     
  •   现在许多人买房就会选择购买房屋,房屋买卖已经是很常见的事情,购买房屋要签订合同维护自己的利益,那么,购房合同备案一般需要多长时间?不备案会有哪些法律风险?购房合同的备案流程是怎样的?

      一、购房合同备案一般需要多长时间?

      1、购房人(单位)在交付购房款(包括订金、首付款、按揭款)时,一定要向房地产开赴企业索取由房产管理部门统一制定的“商品房预售资金收存通知单”。

      该通知单共分为四联,一联由开发企业留存,二、三、四联给购房人(单位),由购房人(单位)持此三联到预售资金开户银行交款,房地产开发企业不得直接收取购房款,否则,购房人(单位)可拒绝履行合同并向房产管理部门反映解决。

      2、购房人(单位)在签订商品房买卖合同之日起30日内须持本人身份证原件及复印件(单位须持单位营业执照、法定代表人授权委托书及受托人身份证原件、复印件)、买卖合同、商品房预售资金收存通知单第三联到市房产交易备案,合同自登记备案之日起生效。如购房人(单位)不按要求办理商品房买卖合同登记备案手续的,房产管理部门对其申办的权属登记一律不予受理。

      购房合同不备案是有一定风险的,还是建议购房者办理备案。实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。

      二、不办理购房合同备案会面临怎样的法律风险?

      1、登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护购房者的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。

      2、对城区商品房预售合同进行登记备案管理,就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码,明确规定不能私下更改合同,在预售中一套房子一般只能卖给一个人,可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。

      3、购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。

       三、购房合同的备案流程是怎样的?

      1、可以知晓所购房屋手续是否合法

      购房合同备案前,登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅,如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。只有所售房屋符合一定的条件,预售合同才能登记备案。

      2、可以防止“一房多卖”

      即同一套房屋已出售,且预售合同办理了登记备案手续,如果开发商再将该房出售给他人,后一合同则不能办理登记备案手续,因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。

      3、可以防止房屋“多重抵押”

      如果预售的商品房项目已抵押的,且不能出具解除抵押关系证明,就不能在房产部门备案。

      4、可以方便办理产权变更手续

      如果预售合同未办理登记备案手续的,就不能办理房地产权属变更手续。

      以上是小编为您整理的购房合同备案内容,包括了备案一般需要的时间,不办理备案的话会面临的法律风险,备案流程,如果对于购房合同产生纠纷的话,建议可以找法律快车专业律师介入。

     
  •   在生活中有越来越多的人开始购买房子。业主会和开发商签订购房合同。签订完购房合同以后,会进行网签。通过网签,购房者可以在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。那么网签购房合同是在什么时候签的呢?

      一、网签购房合同的时间

      购房者在签完购房合同之后5个工作日审查购房资格,合格后打网签,网签后评估,5个工作日评估报告下来后再进行网签购房合同的签订。

      二、网签购房合同的流程如下:

      (一)网签购房合同的流程包括查询楼盘相关信息

      交定金签订“认购书”,到签正式《商品房买卖合同》之间,通常会有5天—7天的时间,在这段时间,购房者不妨登录房产管理局公众信息网,查询自己计划购买单位的相关信息,如该单位是否可售,是否有限制销售等情况。同时,在公众信息网上,还可以查看购房合同模板。购房者可先了解购房合同上可能约定的相关内容。

      (二)网签购房合同的流程包括与发展商签订《商品房买卖合同》

      一些发展商在进行网上签订购房合同前,会先将购房合同范本给购房者确认,如果购房者没有疑议,再进行网上购房合同签约。

      此时,购房者一定要仔细查看购房合同内容,一般购房合同内容应包括交易单位的基本信息、售价与付款方式、付款时间、发展商交楼时间、办理房产证时间等,并应对违约责任有清晰的说明。

      (三)网签购房合同的流程包括进行保存合同

      双方确认购房合同条款无需修改,即保存购房合同。在这一步骤时,购房者设置购房密码。购房合同签订保存后,可进行打印。

      (四)网签购房合同的流程最后完成网签

      进行网签购房合同的最后流程时,提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,双方签字。

      三、网签购房合同的注意事项内容如下:

      (一)网签购房合同时注意审查开发商是否具有商品房预售许可证

      网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

      (二)网签购房合同时注意合同文本

      网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准购房合同文本,并按照购房合同文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。同时要注意购房合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

      (三)网签购房合同时要注意面积确认及面积差异处理

      如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在购房合同的“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

      (四)网签购房合同时一定要认准交房日期是否确定

      购房者在签订网签购房合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

      (五)网签购房合同注意保护密码

      购房者要注意设置网签密码,一定要妥善保存,在双方对购房合同条款确认无误、签订保存之后,一定要当场提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,经双方确认后签字保存。

      以上就是关于网签购房合同是在什么时候签的相关内容。签订网签购房合同的时间是在签订完购房合同以后再进行网签购房合同的流程办理,最后才能签字确认网签购房合同;同时在签订网签购房合同时需要注意一些重要事项,以免给自己以后带来不必要的麻烦。

     
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