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二手房买卖合同内容有哪些

二手房买卖合同内容有哪些

1、买卖双方当事人的姓名、名称、住址; 2、房屋的坐落地点、面积、四至范围; 3、土地使用权性质、使用期限; 4、房屋使用性质; 5、房屋的结构、质量、装饰标准、附属物、配套设施等状况; 6、房屋的价格和支付方法;房屋的交付时间和交付办法; 7、办理房屋权属证书及土地使用证书的期限; 8、维修基金的处理; 9、约定的其他事项,如水、电、暖、煤气等费用及过户; 10、卖方配偶同意出售的声明; 11、违约责任。

一、 二手房买卖合同的先合同义务内容有哪些

 

  二手房买卖合同中,先合同义务是指什么?由于买房者对二手房买卖合同中的“先合同义务”不了解,导致了二手房买卖前的纠纷频发,二手房买卖合同中的先合同义务主要表现在上家已独家委托中介公司挂牌,并且收了订(定)金,但遇到房价上涨,就随意撤单等情形。

  一、先合同义务的由来

  “先合同义务”是指在合同签订过程中,当事人一方因违背依据诚实信用原则所产生的义务,而致另一方信赖利益的损失,并应承担赔偿责任。

  譬如:二手房买卖前的纠纷,主要是市民对二手房买卖中“先合同义务”不甚了解、关注不够造成的,其主要表现有:上家已独家委托中介公司挂牌,并且收了订(定)金,但遇到房价上涨,就随意撤单;有些上下家在中介公司那里获取了买卖信息后,就通过种种方法甩掉中介公司;有的甚至是房屋已经被下家确认购买,且预收了定金,而等到下家办出贷款时,上家又以家里人不同意为由不卖了。

  出现这些情况的主要原因是,上、下家以及中介公司大多缺乏法律方面的专业知识,往往片面地认为只有签订房屋买卖合同后才可以追究违约方的责任,而对买卖洽谈过程中的行为是否要承担责任不是很清楚。其实,按照有关法律规定,二手房买卖合同签订前、交易洽谈过程中,上、下家以及中介公司也要承担一定的义务,也就是通常所说的“先合同义务”。

  二、先合同义务的内容

  按照法律规定及目前的实际操作,二手房买卖中的“先合同义务”主要有以下五项内容:

  (一)瑕疵告知义务

  即二手房的提供者,不管是上家还是中介公司,应当将房屋的瑕疵状况告知购房人,不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押,房屋是否有质量问题等,都应当如实告诉下家。否则,因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销,则要向下家赔偿损失。

  (二)重要事项的通知义务

  对于影响房屋买卖合同订立的重要事项,一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中,有些人并不是房屋产权人,而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市,结果造成不能签约或合同无效,使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般,等磋商到签订合同时,才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款,使上家措手不及。

  (三)协助与照顾的义务

  在二手房买卖合同订立过程中,上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失,并且在可能的情况下提供便利,给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势,或者利用对方的劣势,或者胁迫对方,或者乘人之危而取得不当利益。

  (四)不得欺诈义务

  二手房上市交易,其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境,有的是为了投资套现,而有的则怀着欺诈的目的,为达到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打桩,造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后,转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实,吸引下家。“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实,或者故意隐瞒事实真相,欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。

  (五)忠实义务

  在二手房买卖签约过程中,中介公司为达成居间或委托协议,有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的,但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下,虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密,基于此种信息的特殊性质,按照一般常识,二手房交易当事人也不可以泄露,更不应当用来搞手拉手交易,否则应当承担赔偿责任。

 

二、 二手房买卖合同的审查内容

 

  核心内容:现在房价越来越贵,越来越多的人选择了购买二手房,那么在购买二手房的时候审查合同需要注意哪些方面呢?审查的流程是如何的呢?

  一、权属审查

  应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;可以向房地产交易中心调查核实。

  1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

  4、二手房属于国有或集体资产的,应当有主管部门的批准文件。

  5、共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。

  二、权属限制审查

  1、交易的房屋,有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。

  2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

  3、是否涉及他人的优先购买权

  (1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。如要交易,需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。

  (2)已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如要交易,需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

  4、有无下列禁止买卖情形:

  (1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的;

  (2)依法收回土地使用权的;

  (3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

  (4)权属有争议的;

  (5)未依法登记领取权属证书的;

  (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖:

  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

  (4)上市出售后形成新的住房困难的;

  (5)擅自改变房屋使用性质的;

  (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

  6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

 

三、 二手房买卖合同的基本内容

 

  核心内容:二手房买卖合同应该如何写?本文主要介绍二手房买卖合同应该包括的基本内容,并提供一份二手房买卖合同的范本,希望能够帮助各位读者避免二手房买卖纠纷的困扰。

  卖方: ________(以下简称甲方) 身份证号:______

  买方: ________(以下简称乙方) 身份证号:______

  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

  第一条 甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施:

  1、甲方所售房屋所有权证号为"______ 号",房屋土地使用权证号为"______ 号";

  2、甲方所售房屋位于______ 区______ 路(街)______ 号,为______ 结构;

  3、甲方所售房屋建筑面积______ 平方米;

  4、甲方所售房屋附属设施为______ 。

  第二条 房屋价格及其他费用:

  1、 甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为(人民币)___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整(含附属设施费用);

  2、 甲、乙双方达成一致意见,双方交易税费由 方负担。

  第三条 付款方式:

  ____________________________________________________________________________________

  ____________________________________________________________________________________

  ____________________________________________________________________________________

  第四条 房屋交付:

  甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后 ___ 日内,甲方将房屋交付乙方, 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。

  第五条 乙方逾期付款的违约责任:

  乙方未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向甲方支付购房款10%违约金。

  第六条 甲方逾期交房的违约责任:

  甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用,每逾期一日,按照购房总价的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为甲方不履行本合同,乙方有权解除合同,由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向乙方支付房价10%的违约金。[page]

  第七条 甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。

  第八条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。

  第九条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

  第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

  第十一条 本合同一式五份,甲、乙双方各执一份,其他三份交有关部门存档。

  甲方(签章):______________________________________乙方(签章):_______________________________________

  住址(工作单位):__________________________________住址(工作单位):___________________________________

  联系电话:__________________________________________联系电话:___________________________________________

  _________年____月____日

 

四、 二手房买卖必须注意的10个合同条

 

  购房指南:二手房买卖必须注意的10个合同条

  二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定,因此买卖双方当事人在议定合同时,就必须极为谨慎,在合同中有哪些条款是必须注意的呢?

  一、当事人的名称或姓名、住所:主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

  二、标的:本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是本合同的关键,一定要明确约定。

  三、价款:这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;订金;尾款等。

  四、履行期限、地点、方式:

  这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

  五、违约责任:这里主要说明哪些是违约情形;如何承担违约责任;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

 

五、 签订二手房买卖合同时要哪些审查

 

  一、权属审查

  应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;可以向房地产交易中心调查核实。

  1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

  4、二手房属于国有或集体资产的,应当有主管部门的批准文件。

  5、共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。

  二、权属限制审查

  1、交易的房屋,有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。

  2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

  3、是否涉及他人的优先购买权

  (1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。如要交易,需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。

  (2)已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如要交易,需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

  4、有无下列禁止买卖情形:

  (1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的;

  (2)依法收回土地使用权的;

  (3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

  (4)权属有争议的;

  (5)未依法登记领取权属证书的;

  (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖:

  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

  (4)上市出售后形成新的住房困难的;

  (5)擅自改变房屋使用性质的;

  (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

  6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

 

六、 二手房买卖注意事项有哪些方面

 

  房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。是基于双方自愿的前提下进行的买卖行为,房屋买卖行为在社会中已经是普遍存在的了,为避免纠纷产生,二手房买卖注意事项有哪些方面?二手房屋买卖需要提交哪些资料?

  一、二手房买卖注意事项

  1、产权清晰

  产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。

  2、产权的完整性

  确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

  3、房屋质量

  观察房屋的结构,建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

  4、居住空间

  观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

  5、装修配置

  看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

  6、物业管理

  了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。

  7、房屋历史

  了解该房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过,有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

  8、邻里情况

  邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。

  9、房屋价值

  通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

  10、贷款条件

   二、二手房买卖需要哪些资料?

  1、登记申请书原件(受理窗口提供)

  2、申请人身份证明

  3、房屋所有权证原件

  4、网上签约的北京市存量房买卖合同原件

  5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

  6、契税完税或减免税凭证原件

  7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

  8、其他资料:

  (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

  (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

  (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

  (4)补交土地出让金的证明

  (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

  (6)国有土地使用证(整宗房产的)

  (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

  (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

 

七、 标准的二手房买卖合同范本

 

  随着房屋需求量的不断增加,为了子女的上学,重视教育,二手房变得很抢手,在购买二手房屋时,应该明确房产的相关信息!

  标准的二手房买卖合同范本

  以下简称 卖 方: 甲 方

  买 方: 乙 方

  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

  (一)甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有,双方议定房地产总价款为人民币大写:

  1、房屋状况(请按《房屋所有权证》填写) 房屋座落:

  建筑结构:多层砖混结构,总层数:

  建筑面积( 平方米),用途: 民用住宅

  2、该房屋的所有权证号为: 国有土地使用权证号为:

  (二)甲乙双方商定,自本合同签订之日起,乙方一次性付清房款后,甲方正式交付乙方房屋钥匙以及房屋产权证书。

  (三)甲方在房屋正式交付乙方时,甲方应已清结该房屋已发生的水、电、有线电视、物业管理等各项费用,并告知乙方。从正式交付乙方之日其起由乙方负责交纳,该房屋所产生的其他一切费用与甲方无关。

  (四)甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方,并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉,并无任何异议。

  (五)双方中途违约,由违约方向对方给付房地产价款百分之十(10%)的违约金。

  (六)经甲乙双方协商一致同意,办理房产过户手续所缴纳交易税费、手续费等相关费用均由乙方承担。甲方应提供办理办理过户手续所需的材料。

  (七)本合同在履行中若发生争议,双方应采取协商办法解决。协商不成,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

  (八)本合同经双方签章后即生效,须共同遵守。本合同未尽事项,可另行议定,其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。

  (九)本协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效,甲、乙双方各执一份。

  (十)甲乙双方约定随之转让的附属物及装修设施为:

  (以及之前约定的所有物品)。

  甲方(卖方): 乙方(买方):

  身份证号: 身份证号:

  住址: 住址:

  电话: 电话:

  年 月 日 年 月 日

 
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